Kalau rumah yang anda sewa tiba-tiba dijual, jawapan ringkasnya: penyewa belum tentu selamat. Kalau perjanjian sewa anda kurang dari 3 tahun dan tak didaftarkan dengan pihak berkuasa tanah, pemilik baru SAH mengikut undang-undang untuk minta anda keluar \u2014 dengan notis yang betul. Tapi kalau perjanjian anda sudah berdaftar lebih dari 3 tahun, pemilik baru TERIKAT dengan kontrak anda. Ni perbezaan yang besar \u2014 dan kebanyakan penyewa Malaysia tak tahu.<\/p>\n\n
Soalnya bergantung pada satu perkara utama: adakah perjanjian sewa anda berdaftar dengan pihak berkuasa tanah?<\/strong><\/p>\n\n Masalahnya: kebanyakan penyewa Malaysia duduk di bawah perjanjian yang TIDAK berdaftar. Ramai tuan rumah tak nak repot daftarkan, dan penyewa pun tak insisted. Jadi status quo \u2014 sewa 1 tahun, renewal 1 tahun, tak pernah daftarkan. Kalau rumah dijual dalam situasi ni, penyewa dalam posisi yang lemah dari segi undang-undang.<\/p>\n\n Contoh praktikal:<\/strong> Anda sewa setahun (Jan 2025 \u2013 Dec 2025) dengan perjanjian tak berdaftar. Pada Ogos 2025, pemilik jual rumah. Pemilik baru masuk Jan 2026. Dia tidak terikat dengan perjanjian anda \u2014 dia boleh minta anda keluar dengan notis 1\u20132 bulan.<\/p>\n\n Tapi kalau perjanjian anda BERDAFTAR untuk 3 tahun (Jan 2024 \u2013 Dec 2026), pemilik baru mesti biarkan anda duduk sehingga Dec 2026, tidak kira siapa dia.<\/p>\n\n Kalau perjanjian sewa anda tidak berdaftar, pemilik baru boleh minta anda keluar \u2014 tapi dia kena bagi notis yang munasabah<\/strong>. “Munasabah” bermakna setara dengan notis yang dinyatakan dalam perjanjian asal, atau jika takde, setara dengan jangka masa bayaran sewa.<\/p>\n\n Notis yang betul kena dalam bentuk bertulis (registered letter atau email dengan acknowledgment). Verbal notis takde bukti.<\/p>\n\n Kalau rumah dijual, siapa yang pulangkan deposit anda? Jawapan undang-undang: pemilik ASAL yang bertanggungjawab.<\/strong> Pemilik baru tidak kena ambil alih tanggungjawab deposit kecuali dia setuju dalam dokumen jual beli.<\/p>\n\n Dalam realiti, ini menjadi masalah. Kalau pemilik asal dah terima duit dari penjualan dan lesap, penyewa susah nak recover deposit. Pemilik baru akan kata “bukan saya yang ambil deposit tu \u2014 go cari pemilik lama”.<\/p>\n\n Apa boleh buat:<\/strong><\/p>\n\n Pemilik baru TIDAK boleh usir dengan cara sendiri \u2014 tukar kunci, potong elektrik, atau lempar barang anda keluar. Ini illegal<\/strong> di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.<\/p>\n\n Yang pemilik boleh buat secara sah: bagi notis bertulis yang munasabah, tunggu notis period habis, dan kalau anda tak keluar, proceed dengan eviction order melalui mahkamah.<\/p>\n\n Kalau pemilik baru tukar kunci atau potong elektrik tanpa notis \u2014 jangan resist secara fizikal. Hubungi polis (Section 448 Penal Code) dan lawyer segera. Ini melindungi anda dari risiko criminal charge balik.<\/p>\n\n Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN termasuk setem rasmi dan klausa perlindungan penyewa yang jelas \u2014 jika pemilik rumah ever decide daftarkan perjanjian anda selepas tahun pertama, dokumen tu dah dalam bentuk yang betul dan sah untuk pendaftaran.<\/p>\n\n Perjanjian sewa saya “rollover automatic” setiap tahun. Kalau rumah dijual, boleh terus duduk ke?<\/strong> Pemilik baru nak naikkan sewa double, boleh ke?<\/strong> Berapa kos untuk daftarkan perjanjian sewa?<\/strong> Kalau saya nak keluar awal selepas rumah dijual, deposit macam mana?<\/strong> Kalau pemilik lama tak pulangkan deposit, apa boleh buat?<\/strong>Perjanjian Sewa Berdaftar vs Tidak Berdaftar \u2014 Perbezaan Besar<\/h2>\n\n
Aspek<\/strong><\/td> TIDAK Berdaftar (<3 tahun)<\/strong><\/td> BERDAFTAR (\u22653 tahun)<\/strong><\/td><\/tr> Tempoh biasa<\/td> 1\u20132 tahun<\/td> 3 tahun atau lebih<\/td><\/tr> Prosedur<\/td> Tandatangan + setem sahaja<\/td> Daftarkan di Pejabat Tanah (Land Office)<\/td><\/tr> Pemilik baru terikat?<\/td> TIDAK \u2014 boleh terminate dengan notis<\/td> YA \u2014 mesti hormat perjanjian hingga tamat<\/td><\/tr> Hak penyewa kalau rumah dijual<\/td> Lemah \u2014 boleh diusir jika notis diberi<\/td> Kuat \u2014 pemilik baru mesti teruskan sewa<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n Berapa Lama Notis Yang Perlu Diberi?<\/h2>\n\n
Deposit Anda \u2014 Siapa Bertanggungjawab?<\/h2>\n\n
Kalau Pemilik Baru Nak Usir Tanpa Notis<\/h2>\n\n
Apa Pilihan Yang Ada Pada Penyewa?<\/h2>\n\n
Perjanjian SPEEDHOME SPEEDSIGN \u2014 Perlindungan Penyewa<\/h2>\n\n
Soalan Lazim (FAQ)<\/h2>\n\n
Kalau perjanjian tu tidak berdaftar, rollover itu tidak ada bearing pada hak penyewa terhadap pemilik baru. Pemilik baru tidak terikat pada perjanjian tak berdaftar sebelumnya dan boleh minta anda keluar.<\/p>\n\n
Kalau perjanjian anda tidak berdaftar, pemilik baru boleh propose syarat baru \u2014 tapi anda boleh tolak, dan kalau tolak dia boleh terminate notis. Kalau perjanjian BERDAFTAR, pemilik baru tak boleh naikkan sewa sehingga kontrak habis.<\/p>\n\n
Kos pendaftaran bergantung negeri, tapi biasanya RM30\u2013RM150 untuk perjanjian sewa. Tambah RM1 per RM250 sewa tahunan untuk duti setem. Pemilik dan penyewa boleh split kos. Guna kalkulator duti setem 2026<\/a> untuk kira duti setem perjanjian sewa anda.<\/p>\n\n
Bergantung perjanjian sewa anda. Kebanyakan perjanjian kata kalau anda terminate awal, anda hilang deposit atau kena bayar penalty. Tapi kalau pemilik baru yang usir (dengan notis yang betul), pemilik ASAL yang bertanggungjawab pulangkan deposit.<\/p>\n\n
Claim ke pemilik lama \u2014 email, registered letter, atau Small Claims Tribunal. Proses panjang, tapi anda ada hak undang-undang. Jangan harap pemilik baru tolong \u2014 itu bukan tanggungjawab dia kecuali dia agree masa serah-terim.<\/p>\n\n