{"id":58694,"date":"2026-06-05T21:12:13","date_gmt":"2026-06-05T13:12:13","guid":{"rendered":"https:\/\/speedhome.com\/blog\/?p=58694"},"modified":"2026-06-05T21:12:16","modified_gmt":"2026-06-05T13:12:16","slug":"jmb-malaysia-strata-management-guide-bm","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/speedhome.com\/blog\/jmb-malaysia-strata-management-guide-bm\/","title":{"rendered":"JMB\/MC Boleh Buat Apa Sebenarnya? Panduan Lengkap Tuan Rumah Kondo Malaysia (2026)"},"content":{"rendered":"\n

Pasukan Editorial SPEEDHOME \u00b7 Dikemaskini Mei 2026 \u00b7 Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME dan amalan sewaan Malaysia<\/em><\/p>\n\n\n\n

Korang beli kondo, sewakan kepada penyewa, fikir dah settle \u2014 tapi tetiba JMB hantar notis, kad akses penyewa dah tak boleh guna, atau tiba-tiba kena denda sebab penyewa bela kucing. Situasi macam ni berlaku lebih kerap daripada yang korang sangka. Artikel ini pecahkan empat isu besar yang tuan rumah kondo hadapi \u2014 dari yuran penyelenggaraan sampai bocor air dari unit atas \u2014 supaya korang tahu hak korang dan apa yang boleh dibuat.<\/p>\n\n\n\n

\n Read in English<\/a>\n Baca dalam BM<\/a>\n \u9605\u8bfb\u4e2d\u6587\u7248<\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

Yuran Penyelenggaraan dan Sinking Fund \u2014 Tuan Rumah atau Penyewa yang Bayar?<\/h2>\n\n\n\n

Soalan paling kerap masuk ke platform SPEEDHOME: “Boleh ke letak dalam tenancy agreement yang penyewa kena bayar yuran penyelenggaraan?” Jawapan ringkas \u2014 boleh tulis dalam perjanjian, tapi liability korang dengan JMB atau MC tak kemana pun. Pemilik yang berdaftar dengan pihak pengurusan adalah pihak yang bertanggungjawab, tanpa pengecualian.<\/p>\n\n\n\n

Akta Pengurusan Strata 2013 (APS 2013) sangat jelas: pemilik pegang tanggungjawab penuh terhadap yuran penyelenggaraan kondo<\/a> dan sinking fund. Kalau penyewa tak bayar walaupun dah tulis dalam agreement, JMB atau MC akan kejar pemilik \u2014 bukan penyewa. Mereka tak ada kontrak dengan penyewa korang, mereka ada kontrak dengan nama yang tertera dalam geran.<\/p>\n\n\n\n

Strategi paling praktikal: kutip yuran penyelenggaraan bersama sewa setiap bulan. Kalau yuran adalah RM300 sebulan, tambah dalam jumlah sewa bulanan dan bayar terus kepada JMB sebaik menerima bayaran daripada penyewa. Jangan tunggu penyewa bayar sendiri \u2014 risiko tunggakan jatuh atas bahu korang.<\/p>\n\n\n\n

Sinking fund berbeza sedikit \u2014 ini tabung untuk pembaikan besar seperti tukar lif, kerja waterproofing, atau baik pulih fasad bangunan. Kadar sinking fund ditetapkan dalam APS 2013 dan tidak boleh dirunding. Kalau korang baru beli unit strata, semak dulu baki sinking fund sebelum tandatangan S&P \u2014 tunggakan sinking fund pemilik lama boleh jatuh pada korang.<\/p>\n\n\n\n

Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME, tuan rumah yang paling jarang kena masalah yuran tertunggak adalah mereka yang set struktur sewa yang sudah termasuk yuran dalam amaun bulanan. Mudah untuk dipantau, tiada kejutan pada hujung tahun.<\/p>\n\n\n\n

Satu lagi perkara yang ramai tuan rumah terlepas pandang \u2014 kalau ada tunggakan yuran penyelenggaraan, JMB boleh tahan kad akses keseluruhan unit, termasuk kad akses penyewa. Penyewa korang akan datang mengadu, tapi akar masalahnya adalah tunggakan atas nama pemilik. Bayar awal, elak drama.<\/p>\n\n\n\n

Pengurusan Bersikap Pilih Kasih \u2014 Apa Tuan Rumah Boleh Buat?<\/h2>\n\n\n\n

Langkah pertama: dokumenkan semua dalam tulisan. Hantar emel kepada pihak pengurusan dan minta mereka nyatakan undang-undang kecil mana yang digunakan untuk tindakan yang diambil terhadap unit korang. Jangan setakat telefon atau WhatsApp saja \u2014 minta balasan bertulis. Sebagai pemilik berdaftar, korang ada hak yang jelas di bawah APS 2013 untuk melihat undang-undang kecil bangunan, akaun kewangan JMB atau MC, dan minit mesyuarat agung tahunan (AGM).<\/p>\n\n\n\n

Jalan paling berkesan untuk ubah peraturan atau ganti pengurusan yang tidak cekap adalah melalui AGM. Datang sendiri atau lantik proksi. Mulakan kempen awal \u2014 hubungi pemilik lain, buat group chat, kumpul sokongan sebelum hari AGM.<\/p>\n\n\n\n

Kalau isu tidak selesai selepas AGM, korang boleh bawa kes ke Tribunal Pengurusan Strata (TPS). Prosesnya lebih mudah daripada mahkamah, bayaran filing lebih rendah, dan korang tidak perlu peguam. TPS mengendalikan aduan berkaitan pengurusan bangunan strata, termasuk isu pilih kasih, kegagalan pengurusan, dan penyalahgunaan dana.<\/p>\n\n\n\n

Perlu tahu perbezaan ini: TPS adalah untuk sengketa antara pemilik dengan JMB atau MC. Kalau masalah korang adalah dengan penyewa \u2014 contohnya penyewa tak bayar sewa \u2014 itu masuk di bawah bidang kuasa Mahkamah Majistret untuk tuntutan tidak melebihi RM5,000. Dua tribunal berbeza, dua jenis masalah berbeza.<\/p>\n\n\n\n

Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME, tuan rumah yang rekod semua komunikasi dengan pengurusan secara bertulis mempunyai kedudukan yang jauh lebih kukuh apabila memfailkan aduan di TPS berbanding mereka yang hanya bergantung kepada ingatan atau perbualan lisan.<\/p>\n\n\n\n

Perangkap Kad Akses dan Peraturan Bangunan: Penyewa Langgar, Bil Siapa Tanggung?<\/h2>\n\n\n\n

Memotong akses penyewa untuk paksa mereka keluar boleh diklasifikasikan sebagai gangguan tidak sah, dan penyewa boleh saman tuan rumah balik. Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 menyatakan dengan jelas bahawa hanya mahkamah yang boleh mengeluarkan perintah pengusiran. Jangan buat ni.<\/p>\n\n\n\n

Kalau penyewa korang bela kucing atau anjing dan pengurusan keluarkan denda, denda tu jatuh kepada pemilik unit \u2014 korang. Untuk penyewa yang inginkan rumah sewa mesra haiwan di Malaysia<\/a>, ada bangunan-bangunan yang memang mengizinkan haiwan \u2014 dan ini patut dinyatakan jelas dalam iklan sewaan.<\/p>\n\n\n\n

Mahkamah Malaysia sudah mengesahkan bahawa larangan sewaan jangka pendek dalam undang-undang kecil adalah sah dan boleh dikuatkuasakan. Kalau bangunan korang ada larangan sedemikian dan penyewa korang jalankan operasi Airbnb, korang tetap bertanggungjawab atas pelanggaran tersebut sebagai pemilik berdaftar.<\/p>\n\n\n\n

Ada bangunan pula yang mempunyai undang-undang kecil yang “melarang penyewa warga asing.” Undang-undang kecil adalah untuk mengurus bangunan \u2014 bukan untuk mengawal siapa yang pemilik boleh sewakan unit mereka. Cara betul untuk cabaran: usul di AGM atau bawa ke Tribunal Pengurusan Strata.<\/p>\n\n\n\n

Berdasarkan pengalaman platform SPEEDHOME, pelanggaran undang-undang kecil yang paling kerap menjejaskan tuan rumah adalah isu renovasi tanpa kelulusan. Selalu masukkan klausa dalam tenancy agreement yang melarang sebarang kerja renovasi tanpa kebenaran bertulis daripada tuan rumah DAN pihak pengurusan.<\/p>\n\n\n\n

Air Bocor dari Unit Atas ke Unit Sewa Saya \u2014 Siapa Bertanggungjawab?<\/h2>\n\n\n\n

Di bawah Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015, khususnya Peraturan 55 hingga 67, dan APS 2013 Seksyen 142, terdapat andaian yang boleh disangkal: kebocoran antara dua tingkat dianggap sebagai tanggungjawab unit atas melainkan siasatan membuktikan sebaliknya. Unit atas perlu buktikan bukan salah mereka, bukan korang yang perlu buktikan ia salah mereka.<\/p>\n\n\n\n

JMB atau MC mempunyai kewajipan untuk menyiasat kebocoran dan mengeluarkan Sijil Borang 28 dalam tempoh 5 hari bekerja selepas menerima aduan. Kalau pemilik unit atas enggan bagi masuk untuk siasatan dijalankan, JMB atau MC mempunyai kuasa di bawah APS 2013 Seksyen 142 untuk memasuki unit tersebut.<\/p>\n\n\n\n

APS 2013 Seksyen 34(5) dan 34(6) membenarkan penyewa menolak kos baik pulih yang mendesak daripada jumlah sewa \u2014 tetapi hanya jika tuan rumah telah diberitahu dan gagal bertindak dalam masa yang munasabah. Kalau korang diberitahu dan lambat bertindak, penyewa ada hak undang-undang untuk tolak kos dari sewa.<\/p>\n\n\n\n