Cara Sewakan Rumah Pertama Kali: Panduan Lengkap Tuan Rumah Baru 2026

Nak sewakan rumah pertama kali? Ada 5 benda penting yang kena buat sebelum bagi kunci: buat perjanjian sewa yang betul, setem perjanjian tu dalam 30 hari, periksa latar belakang penyewa, tukar nama TNB, dan isytihar pendapatan sewa ke LHDN. Kalau skip mana-mana satu, anda boleh kena masalah besar — dari tunggakan elektrik sampai denda cukai yang mahal.

5 Langkah Wajib Sebelum Bagi Kunci Rumah

Ramai tuan rumah baru terburu-buru nak dapat penyewa dan lupa buat procedure yang betul. Lepas tu semua jadi kacau. Ni langkah-langkah yang kena buat dalam urutan yang betul:

1. Buat perjanjian sewa yang lengkap — mesti ada semua syarat sewa dalam satu dokumen
2. Setem perjanjian sewa — dalam 30 hari lepas tandatangan
3. Periksa kredit penyewa — semak CTOS atau laporan kredit lain sebelum nak terima
4. Tukar nama TNB, air, telefon — supaya penyewa tanggung bil, bukan anda
5. Isytihar cukai pendapatan sewa — LHDN tahu pasal perjanjian setem anda, jadi memang kena declare

Perjanjian Sewa — Apa Kena Ada?

Perjanjian sewa adalah kontrak antara anda dan penyewa. Dokumen ni penting gila — dia jadi bukti di mahkamah kalau ada dispute. Kalau perjanjian tak setem, mahkamah tak terima dia sebagai bukti.

Dalam perjanjian sewa mesti ada:

• Nama dan alamat tuan rumah dan penyewa
• Huraian lengkap rumah (alamat, keluasan, kelengkapan)
• Tarikh mula dan tamat sewa
• Kadar sewa bulanan dan cara bayar (bank transfer, cek, tunai)
• Jumlah deposit (biasanya 2 bulan sewa) dan syarat pulang balik
• Senarai perkara rosak atau hilang yang akan ditolak dari deposit
• Siapa bertanggungjawab bayar utiliti (elektrik, air, telefon, internet)
• Terma tambahan seperti larangan binatang peliharaan, sub-rental
• Prosedur notis jika nak terminate sewa awal

Jangan main-main dengan perjanjian sewa. Kalau anda buat sendiri dan keliru, boleh ada loophole yang penyewa exploit. Baik pakai template yang standard atau minta lawyer semak.

Cara Setem Perjanjian Sewa Online (2026)

Sejak 1 Januari 2026, LHDN dah ganti sistem STAMPS dengan e-Duti Setem. Sekarang anda boleh setem perjanjian sewa online je — tak perlu pergi pejabat lagi. Guna kalkulator duti setem 2026 untuk kira yuran setem perjanjian sewa.

Langkah-langkah setem online:

1. Pergi ke mytax.hasil.gov.my dan login dengan Netizen ID atau ID number
2. Pilih “e-Duti Setem” dalam menu
3. Upload scan perjanjian sewa (PDF atau JPG)
4. Isi maklumat asas: nama tuan rumah, nama penyewa, jumlah sewa tahunan, tempoh sewa
5. Bayar duti setem online (card atau bank transfer)
6. Minta penerima e-Duti Setem — dia boleh cetak atau keep digital copy

Berapa duit duti setem? Untuk sewaan 1 tahun atau kurang, duti setem ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan atau sebahagian daripadanya. Kadar lebih tinggi digunakan untuk tempoh sewaan yang lebih panjang. Contoh: Sewa RM18,000 setahun (RM1,500/bulan) = RM72 duti setem. RM2,400 exemption yang ada dulu dah dimansuhkan sejak Januari 2025. Semua perjanjian sewa kena setem sekarang.

Tarikh akhir setem: Kena setem dalam 30 hari selepas perjanjian tu ditandatangan. Jika lewat, penalti LHDN ialah RM50 atau 10% daripada duti yang terkurang dalam tempoh 3 bulan selepas tamat tempoh penyeteman, atau RM100 atau 20% selepas 3 bulan, yang mana lebih tinggi.

Periksa Penyewa Dulu — Elak Susah Kemudian

Ramai tuan rumah dapat penyewa jenis “susah bayar” atau “buat kacau dalam rumah” sebab tak buat pemeriksaan latar belakang. Nanti dah dua-tiga bulan tunggakan, dah terlambat nak keluarkan.

• CTOS / Credit Report — semak sejarah hutang dan tunggakan. Boleh beli di ctoscredit.com.my dengan bayar RM27.90 sendiri (self-pull). Kalau ada merah (outstanding debt), careful lah.
• Gaji / Proof of Income — minta slip gaji terbaru atau bank statement. Pastikan penghasilan dia minimal 3x kadar sewa bulanan.
• Reference dari tuan rumah lama — tanya pasal kebiasaan dia bayar tepat masa, jaga rumah macam mana, ada complain atau tak.

Tukar Nama TNB — Ramai Terlupa Buat Ni

Benda ni ramai tuan rumah lupa, pastu jadi masalah besar. Kalau takde tunggakan elektrik dari penyewa sebelum, anda kena tanggung dalam jangka waktu yang tak tentu.

• Pergi TNB dengan perjanjian sewa, salinan ID tuan rumah dan penyewa
• Minta tukar nama akaun dari nama anda ke nama penyewa
• TNB biasanya akan email bil pertama dalam satu minggu dalam nama penyewa
• Jangan lupa tukar nama air dengan Syarikat Air Selangor (SAJ) atau company air negeri anda

Isytihar Cukai Pendapatan Sewa ke LHDN

Ini yang ramai tuan rumah skip pasal ingat tak akan kena. Tapi LHDN tahu pasal perjanjian sewa yang setem tu — mereka ada database. Jadi elok-elok declare je dari awal, simpan masalah jangka panjang.

• Jumlah pendapatan sewa bulanan yang diterima
• Tolak potongan yang dibenarkan (faedah pinjaman, cukai tanah, perlindungan sewa, caj penyelenggaraan)
• Senarai potongan dengan bukti (slip bayaran, resit)

Borang yang diguna: e-BE (Borang Pernyataan Pendapatan) — bahagian B2 “Pendapatan berkanun sewa”. Tarikh akhir: e-filing untuk YA 2025 ditutup 15 Mei 2026. Jangan lewat.

SPEEDHOME Buat Proses Ni Lebih Mudah

Kalau takut salah langkah, SPEEDHOME saring penyewa guna semakan kredit Experian supaya anda tak ambil penyewa berisiko dari hari pertama lagi — dan perjanjian SPEEDHOME dah termasuk setem rasmi yang sah di mahkamah.

Soalan Lazim (FAQ)

Kalau tak setem perjanjian sewa, apa berlaku?
Perjanjian tu tak boleh diguna sebagai bukti di mahkamah. Kalau ada dispute dengan penyewa pasal tunggakan sewa atau rosak rumah, anda susah nak tunjuk bukti.

Deposit penyewa, siapa pegang?
Tuan rumah sahaja yang boleh pegang deposit. Tapi elok-elok simpan akaun terpisah atau bank in to account yang boleh dijejaki, supaya transparent.

Kalau penyewa tiba-tiba nak keluar awal, kena apa?
Bergantung perjanjian sewa apa anda buat. Kebanyakan perjanjian akan kata penyewa kena bagi notis 1-2 bulan atau hilang deposit.

Penyewa ada arrears (tunggakan), apa boleh buat?
Pertama, hantar notis bertulis. Kalau tak bayar dalam 30 hari, boleh ambil deposit untuk bayar tunggakan. Kalau tak cukup, boleh mohon eviction order dari mahkamah dengan perjanjian setem sebagai bukti.

Cukai pendapatan sewa berapa percent?
Tak ada fixed percent — bergantung dengan overall income anda dan potongan yang dibenarkan. Kalau boleh tolak semua potongan (faedah pinjaman, cukai tanah, perlindungan sewa), boleh mendapat cukai sangat rendah atau kosong.

For the complete legal guide — required clauses, Finance Act 2024 stamp duty rates, and the e-Duti Setem stamping process — see our Malaysia tenancy agreement guide — clauses, stamp duty, and e-Duti Setem process (2026).

Ada benda rosak — apa lepas ni?

Aircond. Paip. Water heater. Bukan soal kalau ada rosak — soal berapa cepat kamu respond. Repair lambat, penyewa pergi, turnover cost lebih mahal dari bil repair berapa pun. Baca panduan maintenance SPEEDFIX untuk SLA 5 hari, siapa bayar apa.