Apa yang berlaku bila harta sewa rosak?
Siapa bayar bergantung pada sebab. Kerosakan disebabkan penyewa ialah kos penyewa, boleh dipulihkan dari deposit keselamatan. Kehausan, usia dan kegagalan struktur milik tuan rumah ialah kos tuan rumah. Malaysia tiada statut sewa kediaman — semua kewajipan datang dari perjanjian sewa dan undang-undang kontrak am.
SPEEDHOME urus puluhan ribu sewaan Malaysia. Pertikaian deposit keluar ialah konflik paling biasa dalam platform — dan punca akar hampir sentiasa sama: tiada pihak dokumenkan keadaan unit semasa masuk. Kerosakan sebenar, tetapi bukti tiada, jadi soal liabiliti jadi pertandingan kredibiliti yang tiada pihak boleh menang bersih.
Cara paling cepat halang pertandingan itu ialah laporan keadaan bertandatangan semasa masuk, dipadankan dengan foto semasa keluar. Lihat rumah untuk disewa di SPEEDHOME untuk unit semasa, kemudian bandingkan haus biasa atau rosak dengan template laporan pembaikan penyewa.
Bagaimana undang-undang Malaysia tetapkan liabiliti kerosakan
Undang-undang Malaysia tidak tetapkan tugas repair mengikut statut. Setakat Jun 2026 tiada Akta Sewa Kediaman berkuat kuasa. Setiap kewajipan datang dari perjanjian sewa, Contracts Act 1950, Civil Law Act 1956 dan Specific Relief Act 1950.
Akibat praktikal: dua penyewa dalam unit identik dengan kerosakan identik boleh hadapi keputusan berbeza kalau perjanjian sewa mereka kata-kata berbeza. Peraturan pertama sentiasa: baca perjanjian anda.
Prinsip undang-undang kontrak am yang terpakai bagi tuntutan kerosakan ialah Contracts Act 1950 section 74 — pihak hanya boleh pulihkan kerugian atau kerosakan sebenar disebabkan pelanggaran, bukan penalti atau angin untung. Ini bermaksud:
- Tuan rumah boleh tolak bagi kerosakan berbukti, tetapi tidak bagi item yang sudah tunjuk usia semasa masuk.
- Peraturan betterment hadkan pemulihan kepada nilai susut item rosak, bukan gantian baharu, melainkan item benar-benar baharu semasa masuk.
- Tuan rumah tidak boleh pintasan sendiri mengusir atau memutuskan bekalan air atau elektrik untuk tekan penyewa — berbuat demikian menyalahi undang-undang di bawah section 7(2) Specific Relief Act 1950.
Siapa bayar untuk apa: jadual liabiliti
Penyewa bayar bagi kerosakan yang dia sebabkan; tuan rumah bayar bagi kehausan, usia dan kegagalan struktur. Tiada statut Malaysia tetapkan pecahan ini — perjanjian sewa dan bukti keadaan kawal setiap kes.
| Jenis kerosakan/kecacatan | Pihak bertanggungjawab biasa | Keadaan utama | Bukti yang menentukan |
|---|---|---|---|
| Pecahan disebabkan penyewa (jubin retak, pintu pecah, perabot calar) | Penyewa | Kerosakan mendadak tiada dalam rekod masuk | Foto sebelum/selepas; sebut harga repair |
| Bakar, kotoran, atau gerudi tanpa kebenaran | Penyewa | Disebabkan perbuatan penyewa | Foto masuk tunjukkan tiada; foto keluar |
| Kerosakan haiwan (calar, bau, kotoran karpet) | Penyewa | Haiwan tidak dipersetujui bertulis atau dipersetujui dengan klausa | Klausa haiwan TA; foto; sebut harga |
| Item hilang (perabot, inventori) | Penyewa | Disahkan ada semasa masuk | Inventori masuk bertandatangan |
| Kehausan biasa (cat pudar, karpet haus, grout nipis) | Tuan rumah | Penuaan biasa dari guna kediaman | Rekod masuk dan keluar tunjukkan perubahan beransur |
| Kegagalan kompresor aircond atau pemanas air | Tuan rumah | Kegagalan usia atau haus; penyewa servis biasa | Laporan teknikus sahkan sebab haus dan usia |
| Penapis aircond tersumbat tiada servis | Penyewa | Kewajipan penyewa di bawah TA; tiada rekod servis | Klausa TA; rekod servis |
| Bocor bumbung, dinding atau struktur | Tuan rumah | Kegagalan infrastruktur luar kawalan penyewa | Laporan inspeksi; nota plum/kontraktor soal sebab |
| Paip tersumbat dari serpihan penyewa | Penyewa | Plum sahkan sumber sumbatan dari penyewa | Penemuan bertulis plum |
| Kerosakan ribut, banjir atau peristiwa luaran | Tuan rumah (biasanya) | Luar kawalan penyewa; penyewa tidak cuaca | Laporan insiden; rekod cuaca/berita |
| Tunggakan yuran penyenggaraan strata | Tuan rumah/pemilik | Pemilik hutang JMB di bawah Strata Management Act 2013 | Notis tuntutan JMB; klausa TA |
| Consumable kecil (mentol, washer pili, pemegang pintu) | Penyewa (konvensyen) | Kebanyakan TA MY tetapkan upkeep kecil pada penyewa | Klausa TA |
Peruntukan berasaskan konvensyen. Liabiliti sebenar bergantung pada perjanjian sewa dan bukti dibentangkan.
Apa tuan rumah boleh dan tidak boleh buat
Tuan rumah boleh tolak kerosakan berbukti dari deposit, keluarkan tuntutan bertulis, atau pergi ke mahkamah. Tuan rumah tidak boleh menahan deposit tanpa pecahan berperincian, menolak kehausan biasa, atau menghalang penyewa keluar atau memutuskan air atau elektrik.
Tindakan dibenarkan:
- Tolak dari deposit keselamatan bagi kerosakan berperincian berbukti disenaraikan dalam perjanjian sewa sebagai kerugian boleh dipulihkan.
- Keluarkan surat tuntutan bertulis rasmi bagi kos yang melebihi amaun deposit.
- Fail tuntutan sivil — prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistreh bagi amaun sehingga RM5,000 (tanpa peguam di bawah Order 93); Mahkamah Majistreh sehingga RM100,000; Mahkamah Sesyen bagi RM100,000–RM1,000,000 (juga kuasa tidak terhad bagi tindakan tuan-penyewa).
Tidak dibenarkan:
- Simpan deposit tanpa pecahan bertulis berperincian disokong bukti.
- Tolak kehausan biasa, kecacatan sedia ada, atau kemerosotan berkaitan usia.
- Masuk unit tanpa notis berpatutan kecuali kecemasan sebenar.
- Menghalang penyewa keluar atau memutuskan air atau elektrik. Pintasan sendiri menyalahi undang-undang di bawah Specific Relief Act 1950 section 7(2); tuan rumah hadapi liabiliti sivil bagi kerugian disebabkan.
Malaysia tiada had berkanun atas amaun deposit — angkanya apa yang pihak setuju. Tetapi Contracts Act 1950 section 74 hadkan pemulihan kepada kerugian sebenar terbukti, bukan penahanan angin untung.
Kenapa rekod keadaan menentukan hampir setiap kes
Tanpa laporan keadaan masuk bertandatangan, mana-mana pertikaian kerosakan lalai kepada ujian kredibiliti. Mahkamah dan mediator tanya apa berpatutan diberi tempoh sewaan — soalan yang foto jawab serta-merta dan saksi jarang boleh.
Standard yang lindung kedua-dua pihak ialah dua set foto berpadanan: jalan kaki penuh unit semasa masuk diakui kedua-dua pihak, dan set berpadanan semasa keluar. Setiap foto bercap tarikh dan dirujuk ke inventori unit. Perbezaan antara dua set ialah tuntutan sah tuan rumah. Apa yang kelihatan sama dalam kedua-dua set ialah haus.
Tanpa rekod itu:
- Tuan rumah yang tolak kerosakan yang tidak boleh ditempatkan sebelum dan selepas masuk ada tuntutan lemah.
- Penyewa yang pecahkan sesuatu dan menafikannya bawa pertahanan lebih kuat kalau tiada rekod masuk tunjuk item elok.
Rekod keadaan bukan formaliti. Ia satu-satunya instrumen yang tukar pertandingan kredibiliti kepada pertandingan faktual.
Apa nak buat kalau harta anda rosak — langkah demi langkah
Laporkan kerosakan secara bertulis hari anda jumpa ia. Sama ada anda tuan rumah atau penyewa, dokumentasi bertulis awal dengan foto sentiasa lebih kuat dari tuntutan lisan kemudian.
| Langkah | Tindakan penyewa | Tindakan tuan rumah |
|---|---|---|
| 1. Dokumen serta-merta | Foto dan cap masa kerosakan dari sudut sama seperti foto masuk | Sahkan foto masuk wujud dan nota percanggahan |
| 2. Lapor secara bertulis | Mesej tuan rumah via WhatsApp/e-mel/platform dengan foto | Nota laporan penyewa; akui terima |
| 3. Dapatkan penilaian | Laporan teknikus/kontraktor soal sebab | Sebut harga independents; banding dengan rekod masuk |
| 4. Semak TA | Sahkan upkeep rutin (servis aircond) kewajipan penyewa | Sahkan jenis kerosakan disenaraikan liabiliti penyewa |
| 5. Runding dengan bukti | Kalau anda sebab, akui awal, dapat sebut harga, selesai sebelum keluar | Kalau dipertikaikan, kongsi bukti dan jemput respons sebelum fail |
| 6. Eskalasi kalau perlu | Fail borang tuntutan kecil Mahkamah Majistreh (≤RM5,000) | Surat tuntutan rasmi; mahkamah sivil kalau tidak selesai |
Apa Zero Deposit ubah — dan apa tidak
Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus — bukan produk jaminan kewangan. Ia gantikan deposit tunai awalan. Bagi kerosakan akhir sewaan yang serius, amaun boleh dipulihkan terhad; ia tidak liput setiap senario tanpa had.
| Aspek | Deposit tunai tradisional | SPEEDHOME Zero Deposit |
|---|---|---|
| Tunai awalan dari penyewa | 2 bulan keselamatan + ½ utiliti = 2.5 bulan | RM0 deposit (sewa pendahuluan sahaja) |
| Siapa tanggung risiko kerosakan | Tuan rumah pegang dan nilaikan tunai deposit | Sistem risiko terurus: saringan kredit, TA bertandatangan, bukti masuk, Pelan Perlindungan Sewa |
| Peraturan liabiliti kerosakan | TA dan Contracts Act 1950 s.74 | Sama — TA dan bukti masih tentukan; hanya instrumen kewangan berubah |
| Pengganti isyarat saringan | Tunai komitmen kos tenggelam, bukan saringan kredit/tingkah laku | Semakan kredit, pengesahan pendapatan, saringan tingkah laku |
| Had jujur | Deposit tutup apa yang ia boleh — tidak saringan penyewa | Kerosakan akhir sewaan serius: amaun boleh dipulihkan terhad |
Zero Deposit tidak ubah pihak yang bertanggungjawab secara sah bagi kerosakan — jawapan itu masih dari rekod keadaan dan perjanjian sewa. Apa diubah ialah mekanik kewangan semasa masuk dan keluar, dan kualiti saringan penyewa awalan. Bukan setiap unit layak — semak listing individu.
FAQ
Boleh tuan rumah simpan penuh deposit kalau ada kerosakan?
Hanya sehingga kerugian berbukti. Perjanjian sewa tetapkan amaun deposit; Contracts Act 1950 section 74 hadkan hak tuan rumah untuk menahkan kepada kerosakan sebenar boleh dibuktikan, bukan penalti angin untung. Tuan rumah mesti beri pecahan bertulis dengan foto dan sebut harga sokongan. Penyewa yang pertikaikan boleh fail di prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistreh bagi amaun sehingga RM5,000 (tanpa peguam). Malaysia tiada had deposit berkanun dan tiada tribunal sewa kediaman khusus.
Apa dikira kehausan biasa vs kerosakan sebenar?
Kehausan biasa ialah kemerosotan yang berlaku melalui guna kediaman biasa dari masa ke masa — cat pudar, karpet haus, engsel longgar dari buka harian, grout nipis. Kerosakan sebenar ialah perubahan yang tidak akan berlaku tanpa salah guna, kemalangan, cuaca, atau perbuatan tidak dibenarkan. Ujian ialah sebab: kalau item gagal kerana usia dan guna, ia haus; kalau gagal kerana daya mendadak atau cuaca, ia kerosakan.
Siapa bayar kalau pihak ketiga sebab kerosakan — misalnya bocor dari unit atas?
Kerosakan dari pihak ketiga, seperti air masuk dari jiran atas dalam bangunan strata, biasanya perkara antara dua pemilik harta, diselesaikan melalui Joint Management Body atau management corporation di bawah Strata Management Act 2013. Penyewa tidak bertanggungjawab bagi kerosakan yang tidak dia sebab, tetapi mesti lapor segera secara bertulis kepada tuan rumah dan pejabat pengurusan.
Ada tempoh untuk tuan rumah pulangkan deposit selepas keluar?
Malaysia tiada garis masa berkanun untuk pemulangan deposit — tiada Akta Sewa Kediaman berkuat kuasa. Tempoh ialah apa perjanjian sewa nyata; 30 hari selepas keluar ialah norma kontraktual paling biasa, walaupun tempoh sebenar berbeza ikut perjanjian. Tuan rumah mesti beri pecahan berperincian kalau ada potongan.
Zero Deposit bermaksud tuan rumah tak ada perlindungan kalau harta rosak?
Tidak. Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus — ia gantikan deposit tunai awalan dengan saringan penyewa ketat dan Pelan Perlindungan Sewa Tuan Rumah di bawah terma dan had semasa. Peraturan liabiliti kerosakan tidak berubah: rekod keadaan dan perjanjian sewa masih tentukan siapa bayar. Had jujur: kerosakan akhir sewaan yang serius, amaun boleh dipulihkan terhad. Bukan setiap unit layak.
Ke mana tuan rumah dan penyewa pergi kalau pertikaian kerosakan tak boleh selesai?
Mahkamah sivil. Bagi amaun sehingga RM5,000, guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistreh di bawah Order 93 Rules of Court 2012 — tanpa peguam dan fi fail rendah. Tuntutan lebih besar ke Mahkamah Majisteh (sehingga RM100,000) atau Mahkamah Sesyen (RM100,000 hingga RM1,000,000; juga kuasa tidak terhad bagi tindakan tuan-penyewa). Tribunal Tuntutan Pengguna tidak dengar pertikaian deposit sewa kediaman persendirian. Tiada tribunal sewa kediaman khusus di Malaysia setakat Jun 2026.