Bolehkah tuan tanah menaikkan sewa di Malaysia?
Tuan tanah tidak boleh menaikkan sewa semasa tempoh sewaan aktif melainkan perjanjian sewaan yang ditandatangani mengandungi klausa semakan sewa. Semasa pembaharuan, kedua-dua pihak berunding bebas — tiada had kenaikan berkanun. Jika perjanjian anda senyap tentang kenaikan pertengahan tempoh, kadar semasa anda kekal tetap sehingga tamat perjanjian.
Malaysia masih belum mempunyai Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa sehingga 2026. Cadangan RTA kekal sebagai Rang Undang-Undang yang belum dibentangkan di Parlimen, maka sewaan kediaman dikawal oleh perjanjian sewaan dan undang-undang kontrak am. Itu menjadikan kontrak dokumen paling penting dalam sebarang isu kenaikan sewa.
Di platform SPEEDHOME, titik geseran paling biasa semasa pembaharuan ialah tuan tanah yang mahu menaikkan sewa mengikut pasaran dan penyewa yang belum menyemak listing sebanding. Kedua-dua masalah diselesaikan dengan data.
Bila kenaikan sewa sah — dan bila tidak?
Masa dan perjanjian sewaan menentukan segalanya. Kenaikan adalah sah semasa pembaharuan, atau di pertengahan tempoh hanya jika klausa khusus membenarkannya. Kenaikan tanpa asas kontrak dan tanpa peristiwa pembaharuan tidak boleh dikuatkuasakan.
| Situasi | Sahkah kenaikan? | Apa yang anda boleh buat |
|---|---|---|
| Pertengahan tempoh, tiada klausa semakan sewa dalam TA | Tidak — tiada asas kontrak | Tolak dengan sopan secara bertulis; kadar semasa anda kekal |
| Pertengahan tempoh, TA ada klausa semakan sewa pada selang ditetapkan | Ya, jika syarat klausa dipenuhi dan notis betul diberi | Semak lafaz klausa; minta notis secara bertulis |
| Semasa pembaharuan — tuan tanah mencadangkan kadar baharu | Ya — kedua-dua pihak berunding bebas | Bandingkan listing pasaran; cadang balik dengan bukti |
| Semasa pembaharuan — tuan tanah menuntut lompatan yang tidak munasabah | Tidak dipaksa ke atas anda | Anda boleh pindah pada akhir tempoh; tiada wajib membaharui pada harga apa pun |
| Tuan tanah menaikkan sewa secara lisan tanpa notis bertulis | Lemah dari segi prosedur tanpa kira masa | Minta semua perubahan secara bertulis sebelum bersetuju dengan apa-apa |
Apa yang dikira kenaikan sewa yang munasabah?
Kenaikan yang munasabah mengikut kos berdokumen atau kadar pasaran yang boleh disahkan — bukan tekaan. Malaysia tiada had kenaikan sewa berkanun, jadi 'munasabah' diuji terhadap apa yang unit sebanding sewakan di kawasan yang sama pada masa yang sama.
Tiga perkara untuk disemak sebelum menerima atau menolak kenaikan:
-
Semak listing sebanding. Cari unit aktif dengan saiz, aras lantai dan kelengkapan yang sama di bangunan atau jalan yang sama. Jika pasaran tidak bergerak, kenaikan yang dicadangkan tiada sokongan luar. Semak sewaan semasa di SPEEDHOME untuk menanda aras kawasan anda.
-
Minta sebab yang berdokumen. Pemandu yang sah termasuk kenaikan caj penyelenggaraan JMB (minta lihat notis JMB), penambahbaikan modal berdokumen pada unit (minta resit), atau jurang jelas antara kadar semasa anda dan pembanding pasaran langsung. Tuan tanah yang tidak boleh menunjukkan salah satu daripada ini merunding dari kedudukan pasaran, bukan kedudukan kos.
-
Semak tetingkap pembaharuan TA. Kebanyakan perjanjian sewaan mengkehendaki tuan tanah memberi notis dua bulan sebelum tarikh pembaharuan. Jika notis lewat, anda ada lebih kuasa rundingan — tarikh pembaharuan mungkin terlepas dan sewaan mungkin bertukar kepada pegangan bulan-ke-bulan tanpa kewajipan menerima syarat baharu sebelum tempoh notis dilayan dengan betul.
Apa pilihan saya semasa pembaharuan?
Anda ada tiga pilihan praktikal: terima dan baharui, cadang balik dengan bukti pasaran, atau pindah pada akhir tempoh. Pilihan yang paling murah bergantung pada apa yang unit sebanding di kawasan pilihan anda benar-benar sewakan hari ini.
| Pilihan | Sesuai bila | Perhatikan |
|---|---|---|
| Terima kenaikan dan baharui | Kadar pasaran menyokongnya; unit dan tuan tanah baik; kos pindah lebih mahal daripada kenaikan | Bersetuju tanpa semak — anda mungkin bayar di atas pasaran |
| Cadang balik dengan bukti | Anda ada listing langsung pada kadar lebih rendah; rekod sewaan anda kukuh | Tuan tanah mungkin tolak; bersedia untuk beredar |
| Pindah pada akhir tempoh | Kenaikan di atas pasaran dan tuan tanah tidak mahu berunding | Duti setem TA baharu diguna (skala Akta Kewangan 2024); kira kos pindah dan deposit baharu |
| Mohon tempoh pembaharuan lebih pendek | Anda belum pasti untuk tinggal jangka panjang | Tuan tanah mungkin tidak bersetuju; sewaan pendek selalunya tarik kadar sedikit lebih tinggi |
Nota duti setem untuk sewaan baharu: jika anda pindah dan tandatangani perjanjian sewaan baharu, duti setem diguna di bawah skala Akta Kewangan 2024 iaitu RM1–RM7 setiap RM250 sewa tahunan (mengikut tempoh pajakan), diproses melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dimansuhkan pada Januari 2025. Kira ini dalam perbandingan kos sebelum memutuskan untuk pindah.
Apa kalau tuan tanah menaikkan sewa secara tidak sah di tengah tempoh?
Kenaikan sewa pertengahan tempoh tanpa klausa kontrak tidak ada kuasa undang-undang. Anda tidak perlu membayarnya. Jika tuan tanah kemudian menjalankan pertikaian, dia menanggung beban untuk menunjukkan klausa yang membenarkannya.
Malaysia tiada tribunal sewaan kediaman khusus. Pertikaian sewa atau sewaan dibawa ke mahkamah sivil: prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret mengendalikan tuntutan sehingga RM5,000 (tanpa peguam), Mahkamah Majistret mengendalikan tuntutan sehingga RM100,000, dan Mahkamah Sesyen meliputi jumlah lebih besar. Mahkamah Sesyen juga mempunyai bidang kuasa tanpa had untuk tindakan tuan-tanah-dan-penyewa serta segantri.
Dalam amalan, kebanyakan pertikaian kenaikan pertengahan tempoh tidak sampai ke mahkamah — jawapan bertulis daripada penyewa yang menerangkan bahawa perjanjian tidak mengandungi klausa semakan selalunya sudah memadai. Simpan semua pertukaran bertulis. Untuk laluan penuh, lihat cara selesaikan pertikaian sewa di Malaysia.
Sudut penyewa — bila anda tahu kenaikan sewa adalah lemah
Penyewa yang datang ke pembaharuan dengan data pasaran sendiri jarang kena kenaikan yang tidak munasabah. Pengetahuan yang paling berkuasa ialah: tiga listing sebanding di kawasan anda pada kadar yang sama atau lebih rendah daripada apa yang dicadangkan tuan tanah.
Kebanyakan penyewa menerima kenaikan sewa pertama yang dicadangkan kerana mereka tidak tahu sama ada ia munasabah. Itu satu kesilapan kos yang mudah dielakkan. Sebelum perbualan pembaharuan:
- Tangkap skrin tiga hingga empat unit aktif di bangunan atau kejiranan anda dengan saiz dan kelengkapan yang serupa. Tarikh tangkap skrin penting — listing lama bukan bukti pasaran semasa.
- Bandingkan kadar yang dicadangkan dengan purata listing tersebut. Jika kenaikan lebih besar daripada pergerakan pasaran yang anda lihat, cadang balik dengan bukti.
- Fikirkan kos penuh pindah — duti setem TA baharu, deposit baharu, kos pengangkutan, masa — sebelum mengancam untuk beredar. Ancaman untuk pergi hanya berkuasa jika anda benar-benar sanggup melakukannya.
Jika anda menolak kenaikan pertengahan tempoh yang tidak ada klausa, tiada kerugian undang-undang kepada anda — kadar semasa kekal. Penyelenggaraan rutin unit ialah tanggungjawab asas tuan tanah dan bukan asas untuk menaikkan sewa pada bila-bila masa.
Perspektif SPEEDHOME — penyewaan terurus mengurangkan pertikaian kenaikan
SPEEDHOME menyeragamkan proses pembaharuan supaya kedua-dua pihak bermula dengan garis dasar berdokumen yang sama — bukan tekaan yang bertentangan. Penyewa di platform boleh semak kadar pasaran langsung sebelum perbualan pembaharuan, yang bermakna kurang kejutan dan kurang pertikaian.
Sewaan yang diuruskan melalui SPEEDHOME bermula dengan perjanjian sewaan yang menyeragamkan terma teras, jadi kedua-dua tuan tanah dan penyewa masuk ke pembaharuan dengan garis dasar yang sama. Pada unit yang disenaraikan melalui SPEEDHOME, perbualan pembaharuan bermula dengan rekod sewa dan data kadar pasaran platform, bukan anggaran tuan tanah sahaja.
Layari sewaan tersedia di SPEEDHOME untuk lihat kadar pasaran semasa kawasan anda, semak seperti apa kadar pembaharuan yang munasabah, atau cari unit baharu jika syarat tuan tanah semasa anda tidak lagi berbaloi. Untuk memahami sebab-sebab yang menyokong kenaikan sewa yang sah, lihat sebab sewa rumah naik di Malaysia, dan untuk hak deposit anda, lihat cara deposit sewaan berfungsi di Malaysia.
FAQ tentang kenaikan sewa di Malaysia
Bolehkah tuan tanah menaikkan sewa di Malaysia tanpa notis? Tidak. Walaupun klausa semakan sewa wujud dalam perjanjian, klausa itu akan menyatakan berapa banyak notis yang diperlukan — biasanya dua bulan. Kenaikan yang diumumkan tanpa notis betul tidak berkuat kuasa sehingga tempoh notis dilayan dengan betul. Jika perjanjian anda senyap, notis yang munasabah di bawah undang-undang kontrak am masih terpakai.
Adakah had undang-undang maksimum untuk kenaikan sewa di Malaysia? Tidak. Malaysia tiada had kenaikan sewa berkanun untuk sewaan kediaman persendirian dan tiada Akta Sewaan Kediaman yang menetapkannya. Kenaikan hanya terhad kepada apa yang pasaran tanggung dan apa yang penyewa terima semasa pembaharuan.
Apa yang saya boleh buat jika saya rasa kenaikan sewa saya terlalu tinggi? Kumpulkan listing pembanding langsung untuk unit dengan saiz dan kelengkapan yang sama di kawasan yang sama. Tunjukkan ini kepada tuan tanah sebagai bukti bahawa kadar yang dicadangkan di atas pasaran. Jika tuan tanah berkeras dan anda tidak boleh bersetuju, anda boleh pindah pada akhir tempoh sewaan — tiada kewajipan membaharui pada harga yang anda belum bersetujui.
Bolehkah tuan tanah simpan deposit saya jika saya menolak kenaikan sewa dan pindah keluar? Hanya untuk kerugian yang terbukti dan berdokumen — bukan sebagai hukuman kerana keluar. Malaysia tiada had deposit berkanun; hak tuan tanah untuk menahan wang deposit terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74). Menolak kenaikan sewa dan keluar pada akhir tempoh bukan satu pelanggaran sewaan.
Ke mana saya pergi jika pertikaian sewa tidak boleh diselesaikan? Malaysia tiada tribunal sewaan kediaman khusus. Tuntutan sehingga RM5,000 guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tanpa peguam). Tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Mahkamah Sesyen juga mendengar tindakan tuan-tanah-dan-penyewa dengan bidang kuasa kewangan tanpa had. Lihat cara selesaikan pertikaian sewa di Malaysia untuk proses langkah demi langkah.
Adakah perjanjian sewaan baharu kos wang untuk distem? Ya. Di bawah Akta Kewangan 2024, duti setem sewaan ialah RM1–RM7 setiap RM250 sewa tahunan, berskala mengikut tempoh pajakan, dan kini diproses melalui e-Duti Setem di MyTax. Pengecualian RM2,400 yang lama tidak lagi diguna mulai Januari 2025. Kira ini dalam perbandingan anda apabila memutuskan untuk kekal atau pindah.