Macam mana nak kira hasil sewa di Malaysia?
Hasil sewa kasar = (Sewa Tahunan ÷ Harga Hartanah) × 100. Hasil bersih tolak kos tahunan dulu. Hasil sebenar tambah kos ubahsuai, perabut, tempoh kosong, dan kos transaksi ke dalam pembahagi. Kebanyakan tuan rumah yang rasa hasilnya "okay" sebenarnya cuma kira angka kasar je.
Hasil kasar ialah titik mula, bukan jawapan. Unit dengan sewa RM2,400 sebulan atas hartanah RM600,000 tunjuk 4.8% hasil kasar — tapi selepas yuran pengurusan, penyelenggaraan, sebulan kosong, dan cukai tanah, hasil bersih mungkin 3.2% atau lebih rendah. Kalau anda habiskan RM30,000 untuk ubahsuai dan perabut sebelum sewa, hasil sebenar atas duit tunai yang sebenarnya anda keluarkan jatuh lagi.
Guna halaman ini bersama kalkulator hasil sebenar SPEEDHOME untuk dapatkan ketiga-tiga angka untuk hartanah anda.
Apa beza hasil kasar, bersih dan sebenar?
Hasil kasar ukur sewa atas harga beli. Hasil bersih tolak kos operasi tahunan. Hasil sebenar tambah ubahsuai, perabut, dan tempoh kosong supaya anda nampak pulangan atas setiap ringgit yang sebenarnya anda laburkan — ini satu-satunya formula yang beritahu apa yang anda betul-betul perolehi.
| Jenis hasil | Apa diukur | Bila guna |
|---|---|---|
| Hasil kasar | Sewa tahunan atas harga beli | Bandingan cepat antara hartanah; jangan buat keputusan muktamad dari angka ni je |
| Hasil bersih | (Sewa berkesan − kos tahunan) atas harga beli | Angka yang lebih realistik selepas kos berulang |
| Hasil sebenar | Pendapatan bersih atas jumlah tunai dilaburkan | Satu-satunya nombor yang beritahu pulangan sebenar anda |
Jurang antara hasil kasar dan hasil sebenar selalunya lebih satu mata peratus — kesemuanya dari kos sebenar yang setiap tuan rumah hadapi.
Contoh kiraan sebenar: kasar, bersih, dan hasil sebenar
Ambil kondominium 2 bilik di Kuala Lumpur dibeli RM520,000 pada sewa RM2,200 sebulan. Tambah kos dunia sebenar dan gambar hasil berubah jauh dari angka tajuk.
| Item | Jumlah | Catatan |
|---|---|---|
| Harga beli | RM520,000 | Kos hartanah sahaja |
| Ubahsuai | RM18,000 | Cat, lantai, lampu |
| Perabut | RM12,000 | Katil, sofa, alatan |
| Komisyen ejen (penyewa pertama) | RM2,200 | Tak boleh ditolak cukai — perbelanjaan awal |
| Jumlah asas kos (pembahagi hasil sebenar) | RM552,200 | |
| Sewa bulanan | RM2,200 | |
| Sewa kasar tahunan | RM26,400 | RM2,200 × 12 |
| Tempoh kosong (1 bulan/tahun) | −RM2,200 | Sebulan antara penyewa |
| Sewa berkesan tahunan | RM24,200 | |
| Kos operasi tahunan | ||
| — Cukai taksiran + cukai tanah | RM900 | Boleh ditolak |
| — Insurans kebakaran | RM400 | Boleh ditolak |
| — Penyelenggaraan / repair kecil | RM1,200 | Boleh ditolak untuk kekalkan kondisi sedia ada |
| Jumlah kos boleh ditolak | RM2,500 | |
| Pendapatan bersih selepas kos | RM21,700 | RM24,200 − RM2,500 |
| Jenis hasil | Formula | Keputusan |
|---|---|---|
| Hasil kasar | (RM26,400 ÷ RM520,000) × 100 | 5.08% |
| Hasil bersih (harga beli sahaja) | (RM21,700 ÷ RM520,000) × 100 | 4.17% |
| Hasil sebenar (asas kos penuh) | (RM21,700 ÷ RM552,200) × 100 | 3.93% |
Jurang antara hasil kasar (5.08%) dan hasil sebenar (3.93%) lebih satu mata peratus — kesemuanya dari kos sebenar yang setiap tuan rumah hadapi. Buat tak endah ubahsuai dan perabut dalam pembahagi buat hartanah anda nampak lebih untung dari yang sebenarnya ia hasilkan.
Formula setiap jenis hasil
Hasil kasar ukur sewa atas harga beli. Hasil bersih tolak kos operasi tahunan. Hasil sebenar tambah ubahsuai, perabut, dan tempoh kosong supaya anda nampak pulangan atas setiap ringgit yang sebenarnya anda laburkan.
Hasil sewa kasar
Hasil Kasar (%) = (Sewa Kasar Tahunan ÷ Harga Beli) × 100
Guna untuk bandingan pantas antara hartanah. Jangan buat keputusan pelaburan akhir dari hasil kasar je.
Hasil sewa bersih
``` Hasil Bersih (%) = ((Sewa Berkesan Tahunan − Kos Operasi Tahunan) ÷ Harga Beli) × 100
Sewa Berkesan Tahunan = Sewa Bulanan × (12 − Bulan Kosong) ```
Kos operasi tahunan termasuk cukai taksiran, cukai tanah, insurans kebakaran, faedah pinjaman (kalau ada), dan penyelenggaraan yang boleh ditolak. Ia tak termasuk ubahsuai atau komisyen ejen penyewa pertama — benda ni kos modal atau perbelanjaan awal, bukan potongan terhadap sewa.
Hasil sebenar (model SPEEDHOME)
``` Hasil Sebenar (%) = (Pendapatan Bersih ÷ Jumlah Tunai Dilaburkan) × 100
Jumlah Tunai Dilaburkan = Harga Beli + Kos Ubahsuai + Kos Perabut + Kos Transaksi Pendapatan Bersih = (Sewa Tahunan × Kadar Ditempati) − Kos Operasi Tahunan Kadar Ditempati = (12 − Bulan Kosong) ÷ 12 ```
Ini satu-satunya formula yang beritahu apa yang anda betul-betul perolehi atas duit yang anda betul-betul belanjakan.
Kesan cukai ke atas hasil sebenar anda
Cukai kurangkan pulangan bersih berkesan anda. Tuan rumah pemastautin bayar cukai pendapatan atas pendapatan sewa bersih pada kadar marginal di bawah Seksyen 4(d). Tuan rumah individu bukan pemastautin bayar kadar rata 30% atas pendapatan sewa bersih mulai Tahun Taksiran 2020 — tiada pelepasan peribadi, tiada skala progresif, tapi perbelanjaan yang dibenarkan masih boleh ditolak sebelum kadar dikenakan.
Apa yang kurangkan pendapatan sewa boleh cukai anda
Perbelanjaan yang dibenarkan untuk pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) termasuk:
| Perbelanjaan | Boleh ditolak? | Catatan |
|---|---|---|
| Cukai taksiran + cukai tanah | Ya | Caj tahunan |
| Premium insurans kebakaran | Ya | Atas hartanah yang disewa |
| Faedah pinjaman | Ya | Atas pinjaman beli hartanah |
| Pembaikan (penyelenggaraan, bukan naik taraf) | Ya | Untuk kekalkan hartanah dalam kondisi sedia ada |
| Komisyen ejen — renewal atau penyewa seterusnya | Ya | Bukan komisyen penyewa pertama |
| Komisyen ejen — penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal: mewujudkan sumber pendapatan |
| Kos ubahsuai | Tidak | Modal: masuk dalam pembahagi hasil sebenar, bukan potongan cukai |
| Kos perabut | Tidak | Modal; tak boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) |
| Bayaran balik prinsipal gadai janji | Tidak | Bayaran balik modal, tak boleh ditolak |
Kos ubahsuai salah satu punca kekeliruan paling biasa: ia kos sebenar yang patut masuk dalam pembahagi hasil sebenar anda, tapi ia bukan potongan cukai terhadap pendapatan sewa. Dua-dua kiraan ni berbeza dan dua-dua penting.
Tuan rumah bukan pemastautin: kadar rata 30%
Tuan rumah individu bukan pemastautin dikenakan cukai 30% atas pendapatan sewa bersih Malaysia (selepas potongan yang dibenarkan). Bukan pemastautin tak dapat pelepasan peribadi, rebat, atau akses kepada kadar progresif pemastautin. Kalau anda warganegara Malaysia yang duduk di luar negara, sahkan status kediaman cukai anda dengan ejen cukai berlesen sebelum memfailkan.
Atas hasil bersih 4.17% dari contoh di atas, cukai 30% bukan pemastautin kurangkan hasil selepas cukai ke lebih kurang 2.92% — pemotongan ketara yang banyak tuan rumah tak kira bila banding dengan pelaburan lain.
Sudut SPEEDHOME: kenapa tuan rumah yang diurus jejak hasil berbeza
Kos yang tak dijejak ialah pemusnah hasil yang tak nampak. Kerja pembaikan dibayar tunai tanpa resit gagal sebagai potongan cukai — dan kos sebenar repair tu takkan muncul dalam kiraan hasil anda.
Tiga perbezaan praktikal antara tuan rumah yang jejak hasil sebenar dengan yang tak:
-
Tempoh kosong ialah pembunuh hasil paling besar. Sebulan tanpa penyewa atas unit RM2,200 kos RM2,200 — lebih dari apa kebanyakan tuan rumah belanjakan untuk penyelenggaraan dalam setahun. Hartanah yang diurus boleh kurangkan tempoh kosong purata separuh bulan pun dah recover kos pengurusan berkali-kali ganda.
-
Perabut naikkan hasil — bila betul. Unit berperabut penuh pada sewa lebih tinggi boleh hasilkan hasil sebenar lebih tinggi daripada unit kosong pada sewa lebih rendah, walaupun selepas kira kos perabut dalam pembahagi.
-
Repair tanpa resit musnahkan potongan. Setiap bayaran tunai kepada tukang tanpa resit rasmi ialah potongan yang takkan bertahan kalau disoal. Untuk panduan penuh tentang macam mana nak isytihar pendapatan sewa Malaysia, rekod pengurusan SPEEDHOME selesaikan bahagian ini.
Untuk tuan rumah yang nak kiraan hasil dibuat di peringkat hartanah — dengan rekod penyelenggaraan, jejak tempoh kosong, dan log perbelanjaan boleh ditolak — servis tuan rumah SPEEDHOME kekal kiraan hasil anda jujur dari penyewaan pertama.
FAQ
Apa itu hasil sewa yang baik di Malaysia?
Hasil bergantung pada bandar, jenis hartanah, dan kawasan. Sebaiknya bandingkan hasil bersih anda selepas semua kos — bukan hasil kasar je. Unit dengan hasil bersih sebenar melebihi 4% selepas semua kos biasanya dianggap munasabah dalam pasaran semasa. Angka bandar-perbandar berubah; semak data senarai semasa sebelum buat keputusan. Untuk rangka kerja penuh, lihat apa itu hasil sewa yang baik di Malaysia.
Apa beza hasil kasar dan hasil bersih?
Hasil kasar bahagi sewa tahunan dengan harga beli. Hasil bersih tolak kos operasi tahunan (cukai taksiran, insurans, penyelenggaraan, faedah pinjaman) dari sewa dulu. Hasil sebenar tambah pula ubahsuai, perabut, dan kos transaksi ke pembahagi — ia pulangan atas setiap ringgit yang anda betul-betul laburkan.
Macam mana kos ubahsuai kesan hasil sewa saya?
Kos ubahsuai masuk dalam pembahagi hasil sebenar, bukan lajur potongan. Ubahsuai RM20,000 atas hartanah RM500,000 tambah 4% ke asas kos anda, kurangkan hasil sebenar sebelum sebarang perubahan lain. Ia kos modal — tak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa untuk cukai.
Adakah cukai pendapatan sewa kurangkan hasil berkesan saya?
Ya. Untuk tuan rumah pemastautin, pendapatan sewa bersih ditambah ke jumlah pendapatan dan dikenakan cukai pada kadar marginal. Untuk tuan rumah individu bukan pemastautin, kadar rata 30% dikenakan ke atas pendapatan sewa bersih selepas potongan yang dibenarkan. Atas hasil bersih 4.5%, cukai bukan pemastautin 30% kurangkan hasil selepas cukai ke lebih kurang 3.15%.
Kenapa hasil saya lebih rendah dari yang saya jangka?
Kebanyakan tuan rumah kira hasil kasar guna sewa setahun penuh dan harga beli sahaja. Hasil sebenar jatuh bila anda masukkan bulan kosong, ubahsuai dan perabut dalam pembahagi, dan kos operasi sebagai potongan. Hartanah hasil kasar 5% boleh pulangkan 3.5–4% hasil bersih sebenar bila semua kos dikira.
Adakah hasil sewa saya lebih baik dari EPF?
Dividen EPF diumumkan setiap tahun dan berubah — sahkan kadar dividen semasa dengan KWSP sebelum buat perbandingan. Sama ada hartanah mengatasi EPF bergantung pada kos anda, leverage, dan penghargaan modal — bukan satu peraturan umum. Kira hasil sebenar anda dulu, baru banding dengan kadar dividen semasa.