Tuan rumah Malaysia nyatakan pendapatan sewa melalui e-Filing LHDN di MyTax: klasifikasi Seksyen 4(d) — sewaan pasif, bukan perniagaan — jumlahkan sewa, tolak hanya perbelanjaan yang dibenarkan, dan hantar borang yang betul sebelum tarikh akhir. Undang-undangnya Akta Cukai Pendapatan 1967.
Macam mana tuan rumah Malaysia nyatakan pendapatan sewa?
Tuan rumah kediaman menyatakan pendapatan sewa dalam Borang BE atau Borang B melalui portal e-Filing LHDN di MyTax. Anda laporkan pendapatan sewa bersih — sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang layak — bukan keseluruhan sewa yang dipungut. Rekod operasi platform ini merentasi lebih 30,000 tenansi yang diluluskan menunjukkan majoriti tuan rumah kediaman fail di bawah Seksyen 4(d); hanya segelintir tenansi yang aktif jalankan sewa jangka pendek atau perkhidmatan menyeluruh dikelaskan semula kepada Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan.
Menyatakan pendapatan sewa adalah kerja tiga bahagian: mengelas pendapatan dengan betul, mengumpul dokumen sokongan yang betul, dan menghantar melalui borang MyTax yang betul sebelum tarikh akhir. Kesilapan biasa ialah anggap sewa tu pendapatan tunai dan skip langkah potongan — sampai cukai kena bayar lebih dari yang sepatutnya; satu lagi kesilapan biasa ialah tuntut potongan tanpa kertas kerja untuk menyokongnya.
Rekod platform SPEEDHOME — perjanjian sewaan, lejar sewa, mesej pembaikan, log foto masuk dan keluar — adalah dokumen yang sama yang ejen cukai atau LHDN anda akan minta untuk dilihat. Tuan rumah yang simpan rekod sewa kat satu tempat biasanya tak payah bazir masa bina semula 12 bulan data bila musim cukai.
Diselenggarakan oleh meja operasi tuan rumah SPEEDHOME selaras dengan Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018. Disemak: 2026-06.
Undang-undang apa yang mengawal cukai pendapatan sewa di Malaysia?
Pendapatan sewa dikenakan cukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 ialah buku panduan muktamad — ia tetapkan pengelasan Seksyen 4(d) lawan 4(a), senarai perbelanjaan yang boleh ditolak, dan sahkan kos penyewa pertama tidak dikira.
Pengelasan utama: sewaan kediaman pasif biasa kena cukai di bawah Seksyen 4(d) — sumber bukan perniagaan. Sewaan jangka pendek yang aktif, atau sewaan yang datang sekali dengan banyak servis di mana perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan dijalankan secara menyeluruh dan aktif, mungkin dikelaskan semula kepada Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan — buka potongan dan elaun modal yang lain, tapi perlukan cara fail yang lain. Kalau tak pasti yang mana satu kena pada susunan anda, tanya ejen cukai berkelayakan sebelum hantar.
Apa langkah untuk nyatakan pendapatan sewa?
Enam langkah pengarsipan: (1) kira pendapatan sewa bersih setiap hartanah, (2) kumpul dokumen sokongan, (3) log masuk MyTax di mytax.hasil.gov.my, (4) pilih borang betul (BE atau B), (5) masukkan angka sewa dan potongan layak anda, (6) hantar sebelum tarikh akhir.
| Langkah | Apa perlu buat | Apa perlu ada sedia |
|---|---|---|
| 1. Kelaskan | Sahkan Seksyen 4(d) atau 4(a) dengan ejen cukai anda | Jenis unit, tempoh pajakan, perkhidmatan disediakan |
| 2. Kira pendapatan sewa bersih | Sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang layak | Lejar sewa, penyata bank |
| 3. Kumpul dokumen | Satu folder setiap unit setiap tahun | Perjanjian sewaan, bukti setem, resit, jadual faedah pinjaman, invois pembaikan |
| 4. Log masuk ke MyTax | mytax.hasil.gov.my (e-Filing melalui ezHasil) | MyKad atau nombor rujukan cukai (No. Cukai Pendapatan) |
| 5. Pilih borang | Borang BE (kalau ada pendapatan pekerjaan); Borang B (kalau ada pendapatan perniagaan atau bekerja sendiri) | Semak sumber pendapatan anda sebelum memilih |
| 6. Masukkan angka sewa | Laporkan pendapatan bersih dalam bahagian Pendapatan Sewa Berkanun | Kertas kerja pendapatan bersih |
| 7. Hantar | Sebelum 30 April (Borang BE) atau 30 Jun (Borang B) untuk e-Filing | Sebarang semakan semula anggaran CP500 melalui Borang CP502 |
Untuk amalan menyimpan rekod yang menyokong setiap langkah ini, lihat panduan amalan terbaik laporan pendapatan sewa untuk tuan tanah.
Siapa wajib nyatakan dan siapa layak potong?
Setiap penduduk cukai Malaysia yang dapat pendapatan sewa wajib nyatakannya, tak kira jumlahnya. Potongan yang mengurangkan pendapatan sewa kena cukai terbuka kepada penduduk dan bukan penduduk sama, tapi kelayakan untuk keuzuran peribadi dan kadar cukai yang kena adalah lain.
| Jenis tuan rumah | Wajib nyatakan? | Potongan tersedia? | Kadar / keuzuran |
|---|---|---|---|
| Individu penduduk | Ya | Ya — perbelanjaan langsung Seksyen 4(d) | Kadar progresif penduduk; keuzuran peribadi kena pada jumlah pendapatan macam biasa |
| Individu bukan penduduk | Ya | Ya — perbelanjaan sewa layak masih boleh ditolak | Kadar tetap 30% ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih mulai YA2020; tiada keuzuran atau rebat peribadi |
| Pemilik bersama (suami isteri atau rakan kongsi) | Setiap pemilik nyatakan bahagian sendiri | Setiap satu tuntut bahagian perbelanjaan berkadar | Ikut status pendudukan setiap individu |
| Syarikat (bukan penduduk) | Ya | Ya | Kadar korporat standard 24%; kadar berperingkat SME tidak terpakai untuk syarikat bukan residen |
Tiada keuzuran cukai pendapatan khusus untuk jadi tuan rumah. Keuzuran peribadi biasa untuk penduduk kena pada jumlah pendapatan macam biasa; bukan khusus untuk aktiviti sewa.
Apa perbelanjaan yang boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d)?
Untuk sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d), Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 benarkan potongan untuk perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan khusus dalam menghasilkan pendapatan sewa. Senarai adalah khusus dan tidak meliputi semua kos berkaitan hartanah.
| Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) — KA 12/2018 | Apa perlu simpan |
|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai pintu | Bil majlis perbandaran atau pejabat tanah dan bukti pembayaran |
| Faedah pinjaman untuk pembelian hartanah | Jadual faedah bank (bukan bayaran balik prinsipal) |
| Premium insurans kebakaran | Polisi, invois dan resit pembayaran |
| Kos kutipan atau penguatkuasaan sewa | Invois atau bukti kos berkaitan dengan pemulihan sewa |
| Kos pembaharuan atau penyewa seterusnya (komisen ejen, kos perjanjian pembaharuan) | Invois, jejak sewaan baharu, perjanjian pembaharuan |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada | Invois kontraktor, foto pembaikan, mesej kelulusan |
Apa yang TIDAK boleh ditolak: Pengiklanan untuk cari penyewa pertama, kos undang-undang untuk sediakan perjanjian sewaan pertama, duti setem ke atas penyewaan pertama, dan komisen ejen penyewa pertama — semua ini perbelanjaan awal dan tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Penambahbaikan modal, bayaran balik prinsipal gadai janji, dan perbelanjaan peribadi juga tidak boleh ditolak.
Untuk perbezaan antara pembaikan dan penambahbaikan modal dengan contoh pengiraan, lihat panduan cukai pembaikan lawan belanja modal untuk tuan rumah.
Apakah hukuman dan risiko jika tidak nyatakan?
Gagal nyatakan pendapatan sewa boleh bawa kepada taksiran cukai tambahan, faedah dan denda di bawah Akta Cukai Pendapatan. Peraturan operasi yang lebih selamat: nyatakan setiap tahun, simpan fail sokongan, dan minta ejen cukai berkelayakan sahkan kedudukan sebelum hantar.
Risiko penanda aras: LHDN ada akses kepada carian hakmilik, rekod setem (di mana perjanjian sewaan dicop di MyTax), dan data perbankan. Tuan rumah yang bergantung pada "LHDN takkan tahu" terdedah pada saat perjanjian sewaan dicop atau duit masuk kat bank disoal. Faedah penalti sendiri dicaj di bawah Seksyen 103 Akta Cukai Pendapatan 1967, dan penalti untuk pendapatan tak dilaporkan atau terkurang dilaporkan dicaj di bawah Seksyen 113(1) akta yang sama.
Pendapatan sewa kekal kena cukai tahun demi tahun. Kalau LHDN keluarkan sebarang notis anggaran ansuran (macam CP500) untuk pendapatan bukan pekerjaan anda, jawab dan bayar ikut notis tu — jangan anggap pendapatan sewa dikecualikan sambil tunggu e-mel susulan. Sahkan sebarang kewajipan ansuran semasa dengan LHDN atau ejen cukai berlesen.
Untuk Tahun Taksiran 2026, LHDN bagi tempoh peralihan — tiada denda dikenakan untuk pembayaran tertunggak atau anggaran terkurang ansuran CP500 oleh individu yang juga dapat pendapatan bukan pekerjaan macam sewa, faedah dan royalti. Cukai yang terhutang tetap kena bayar; yang dikecualikan cuma dendanya untuk tahun 2026. Pengecualian ini untuk YA2026 sahaja dan bukan pengecualian kekal. Jangan kelirukan pelepasan ni dengan pengecualian cukai — pendapatan sewa kekal kena cukai.
Macam mana pendapatan sewa bersih dikira — contoh pengiraan?
Ambil sewa tahunan kasar, tolak perbelanjaan layak yang disokong, dan nyatakan baki sebagai pendapatan sewa bersih. Contoh di bawah guna angka ilustrasi untuk satu unit sewaan 12 bulan — ganti setiap baris dengan data lejar sewa dan resit fail sendiri sebelum hantar.
| Item | Amaun ilustrasi |
|---|---|
| Sewa bulanan diterima | RM1,800 |
| Sewa tahunan kasar | RM21,600 |
| Tolak: cukai taksiran dan cukai pintu | RM700 |
| Tolak: faedah pinjaman untuk tahun ini | RM8,400 |
| Tolak: premium insurans kebakaran | RM250 |
| Tolak: komisen ejen (pembaharuan, bukan penyewa pertama) | RM600 |
| Tolak: pembaikan biasa (berinvois, dengan foto) | RM1,200 |
| Jumlah potongan layak | RM11,150 |
| Pendapatan sewa bersih (dikenakan cukai) | RM10,450 |
Kertas kerja ini tunjuk kaedah sahaja. Pendapatan sewa bersih anda ditambah kepada sumber pendapatan lain untuk tahun tu dan kena cukai pada kadar yang berkenaan di bawah garis panduan LHDN semasa. Sahkan semua angka dan kelayakan setiap perbelanjaan dengan ejen cukai sebelum hantar. Sumber: Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 (rental-deductible-expenses-4d).
Adakah tuan rumah perlu caj SST atau keluarkan e-Invois?
Untuk sewaan kediaman biasa — pangsapuri, kondominium, rumah teres, banglo, suite servis yang dipakai sebagai rumah — SST tak kena pada sewa. Tuan rumah kediaman biasa tak caj cukai perkhidmatan ke atas sewa.
Cukai perkhidmatan kena pada perkhidmatan sewaan dan pajakan komersial serta bukan kediaman tertentu, pada kadar 8% berkuat kuasa 1 Julai 2025, dan hanya selepas pembekal lepasi ambang pendaftaran pusingan boleh dicas RM500,000 untuk perkhidmatan sewaan/pajakan. Tuan rumah dengan satu atau segelintir unit kediaman jauh di bawah ambang ni dan di luar skop cukai perkhidmatan kediaman.
Tentang e-Invois: mengikut garis masa LHDN yang live (dikemas kini 30 Ogos 2026), tuan rumah individu dengan perolehan atau hasil tahunan di bawah RM3,000,000 dikecualikan — angka lama jalur RM500,000 dan had RM1,000,000 sudah diganti. Kalau penyewa adalah entiti perniagaan, penyewa perniagaan mungkin keluarkan e-Invois bil sendiri untuk sewa yang dibayarnya. e-Invois guna sistem MyInvois LHDN. Tarikh fasa bergerak; semak garis panduan LHDN semasa di hasil.gov.my sebelum anggap sebarang kewajipan.
Bagaimana SPEEDHOME bantu tuan rumah sedia isytihar cukai sewa?
Rekod operasi platform ini merentasi lebih 30,000 tenansi yang diluluskan menunjukkan bahagian terbesar masa "rebuild" musim cukai — masa tuan rumah bazir untuk bina semula 12 bulan rekod — pergi kepada resit hilang, duit masuk bank tanpa label, dan jadual faedah yang tak diminta awal. Platform ini bukan ejen cukai dan tak hantar atas nama anda, tapi ia simpan rekod operasi sewaan dalam satu aliran kerja yang betul-betul apa yang ejen cukai atau LHDN perlukan.
Rekod SPEEDHOME tunjuk yang tuan rumah yang pakai satu aliran kerja terurus tutup tahun dengan semua lima fail yang paling kerap LHDN minta: perjanjian sewaan yang dah distem, lejar sewa bertarikh, invois pembaikan beserta foto, jadual faedah pinjaman bank, dan bil cukai taksiran serta cukai pintu. Rekod yang sama selesaikan kebanyakan pertanyaan susulan daripada ejen cukai pada waktu fail.
Untuk tuan rumah yang mahu rekod dikendalikan sebagai sebahagian daripada aliran kerja harta terurus, lihat servis tuan rumah SPEEDHOME. Kalau uruskan sewaan sendiri, disiplin rekod minimum senang je: satu folder setiap unit setiap tahun, setiap resit disimpan, setiap pembaikan difoto, dan faedah diasingkan dari prinsipal pada setiap penyata bank atau pinjaman. Buat mula hari pertama, malam sebelum e-Filing nanti tenang.
Bagaimana CP500 terpakai kepada pendapatan sewa?
Pendapatan sewa tertakluk kepada skema ansuran CP500. LHDN menganggarkan cukai dan mengeluarkan notis CP500; pembayar cukai dengan pendapatan bukan penggajian seperti perniagaan, sewa atau royalti membayar dalam enam ansuran bermula Mac setiap tahun. Anggaran boleh disemak menggunakan borang CP502 — semakan pertama sehingga 30 Jun dan yang kedua sehingga 31 Oktober tahun berkenaan.
Kenapa kos mendapatkan penyewa PERTAMA tidak boleh ditolak cukai?
Kos untuk mendapatkan penyewa PERTAMA ialah perbelanjaan awal (initial expenses) dan TIDAK boleh ditolak daripada pendapatan sewa, kerana ia mencipta sumber pendapatan dan bukannya menghasilkan pendapatan daripadanya. LHDN menamakannya secara khusus: kos pengiklanan, kos gua menyediakan perjanjian sewa pertama, duti setem dan komisen ejen — semuanya untuk penyewaan pertama. Peraturan ini terpakai sama ada sewa dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(a) atau 4(d).
Adakah penalti CP500 2026 dikecualikan?
Bagi Tahun Taksiran 2026, LHDN memberikan tempoh peralihan: tiada penalti dikenakan atas tidak bayar atau kurang anggar ansuran CP500 oleh individu yang juga mempunyai pendapatan bukan penggajian seperti sewa, faedah dan royalti. Cukai terhutang tetap perlu dibayar — hanya penaltinya dikecualikan bagi 2026. (Klasifikasi 4(d) kekal lalai selamat bagi sewaan tanpa servis aktif.)
Adakah ada pelepasan khas tuan rumah dalam isytihar?
Tiada pelepasan khas: pendapatan sewa dikurangkan perbelanjaan dibenarkan (Public Ruling 12/2018), kemudian pelepasan peribadi biasa terpakai bagi resident; bukan-resident tiada pelepasan peribadi. Pengecualian 50% sewa kediaman lama sudah lupus.
Sewa dikenakan cukai sebagai perniagaan atau pelaburan?
Pendapatan sewa dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(a) Akta Cukai Pendapatan 1967 (sumber perniagaan) hanya apabila perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif; jika tidak, ia dikenakan cukai di bawah Seksyen 4(d) sebagai sumber bukan perniagaan (pelaburan). Klasifikasi ini menentukan apa yang boleh ditolak serta sama ada kerugian dan elaun modal tersedia.
FAQ
Perlukah saya nyatakan pendapatan sewa kalau pendapatan saya di bawah ambang bebas cukai?
Anda patut nyatakan kalau pendapatan sewa adalah sebahagian daripada jumlah pendapatan anda dan jumlah pendapatan tu melepasi ambang pengarsipan. Jangan anggap pendapatan sewa dikecualikan secara berasingan. Sahkan kewajipan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen berdasarkan gambaran pendapatan penuh.
Borang mana saya guna — Borang BE atau Borang B?
Borang BE untuk individu yang ada pendapatan pekerjaan dan tiada pendapatan perniagaan. Borang B untuk individu yang ada pendapatan perniagaan atau bekerja sendiri. Kalau sewaan anda dikelaskan sebagai pendapatan pasif Seksyen 4(d), anda boleh lapor pada Borang BE bersama pendapatan pekerjaan. Kalau ada pendapatan perniagaan atas apa-apa sebab, guna Borang B. Bila ragu-ragu, tanya ejen cukai sebelum hantar.
Boleh ke saya tolak keseluruhan bayaran gadai janji bulanan saya?
Tak boleh. Hanya komponen faedah pinjaman adalah potongan layak di bawah Seksyen 4(d), bukan bayaran balik prinsipal. Minta jadual pecahan faedah dari bank dan simpan dalam fail cukai tahunan anda.
Adakah pengubahsuaian sebelum penyewa baharu boleh ditolak?
Pengubahsuaian dan penambahbaikan bersifat modal dan tak boleh ditolak sebagai perbelanjaan sewaan biasa di bawah Seksyen 4(d). Pembaikan yang pulihkan hartanah kepada keadaan sedia ada — baiki paip bocor, cat semula dinding calar, ganti jubin pecah — mungkin layak; apa-apa yang tambah nilai, panjangkan hayat berguna, atau naik taraf unit (kabinet dapur baharu, unit penghawa dingin baharu, bina semula bilik mandi) duduk sebelah modal dan tak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Simpan foto sebelum-dan-selepas serta invois kontraktor supaya baris tu boleh dipertahankan. Untuk ujian penuh pembaikan-lawan-modal dengan contoh pengiraan, lihat panduan cukai pembaikan lawan belanja modal.
Apa itu CP500 dan apa perlu saya buat kalau saya terima satu?
CP500 ialah skim ansuran LHDN untuk individu yang dapat pendapatan bukan pekerjaan, termasuk sewa. LHDN anggar cukai anda dan keluarkan notis CP500; anda bayar dalam enam ansuran yang mula bulan Mac setiap tahun. Anda boleh semak semula anggaran tu guna Borang CP502 — semakan pertama sebelum 30 Jun, kedua sebelum 31 Oktober tahun taksiran. Untuk YA2026 sahaja, tiada denda untuk pembayaran tertunggak atau anggaran terkurang CP500 oleh individu dengan pendapatan sewa, tapi cukai asas tetap kena bayar. Sahkan butiran semasa — nombor ansuran, tarikh, dan borang semakan semula — terus di portal MyTax, sebab peraturan ni berubah ikut tahun taksiran.
Adakah kadar tetap 30% untuk bukan penduduk kena pada sewa kasar atau bersih?
Kadar tetap 30% untuk individu bukan penduduk kena pada pendapatan sewa Malaysia bersih selepas potongan layak di bawah Seksyen 4(d), bukan pada sewa kasar. Perbelanjaan sewa langsung yang layak — faedah pinjaman, cukai taksiran, insurans, pembaikan — tetap ditolak sebelum kadar tetap walaupun bukan penduduk tak layak timbun keuzuran peribadi, rebat atau jalur progresif. Sumber: jadual kadar bukan residen LHDN (YA2020 dan selepas).
Di mana perjanjian kawalan cukai berganda (DTA) Malaysia kena dan elaun kredit cukai asing diberi, mekaniknya lebih rumit: bukan penduduk yang tanggung cukai Malaysia 30% dan cukai di negara asal mungkin tuntut pelepasan di negara asal, tapi pelepasan Malaysia sendiri kekal 30% ke atas bersih. Pengiraan bersih untuk bukan penduduk dengan sifar keuzuran peribadi juga bermakna margin cukai efektif boleh menghampiri 30% walaupun pada pendapatan sewa kecil — tak macam penduduk yang jalur progresifnya kurangkan cukai pada tahap pendapatan rendah. Sahkan dengan ejen cukai yang biasa kendalikan DTA sebelum hantar.
Apa rekod yang perlu saya simpan dan untuk berapa lama?
Simpan rekod yang buktikan sewa diterima, perbelanjaan adalah sebenar, dan perbelanjaan menghasilkan pendapatan sewa — fail praktikal: perjanjian sewaan, lejar sewa, penyata bank, jadual faedah pinjaman, polisi insurans kebakaran, bil cukai taksiran dan pintu, invois pembaikan dengan foto, dan invois ejen. Simpan rekod sekurang-kurangnya tujuh tahun. Rekod SPEEDHOME simpan semua ni dalam satu folder setiap unit setiap tahun, jadi masa e-Filing tuan rumah tak payah korek emel lama atau bank untuk cari resit — aliran kerja terurus dah ada. LHDN boleh minta pengesahan untuk sebarang potongan yang dituntut.
Ketepatan halaman ini. Kenyataan undang-undang bersandar Akta Cukai Pendapatan 1967; angka disemak terhadap daftar fakta bertarikh pada setiap kemas kini. Lapor kesilapan: [email protected].
Related guides
- Cukai Pendapatan Sewa Bukan Pemastautin Malaysia (2026): Kadar 30% Diterangkan
- Cara Sewa Rumah di Malaysia: Checklist Penyewa
- Lagoon Perdana 2026: Panduan Sewa, Transit dan Jangkaan Harian