Cukai Pendapatan Sewa Malaysia 2026: Apa Tuan Rumah Wajib Tahu

Adakah pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia?

Ya. Pendapatan sewa Malaysia dikenakan cukai. Kebanyakan tuan rumah kediaman dikenakan cukai atas pendapatan sewa bersih — sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang dibenarkan — bukan atas seluruh sewa yang dipungut. Tugas sebenar ialah membina rekod yang bersih: perjanjian sewaan, lejar sewa, bukti bank, invois, dan bukti pembaikan.

Setiap ringgit yang awak terima dari penyewa ialah pendapatan yang LHDN boleh nampak. Pindahan bank ada dalam penyata awak; kalau perjanjian sewaan dicop (sepatutnya), jejak kertas sudah ada. Soalnya bukan sama ada nak isytihar — tapi macam mana nak isytihar dengan betul dan perbelanjaan mana yang boleh ditolak.

SPEEDHOME, dalam data operasi platform tuan tanahnya, nampak yang tuan rumah yang kena audit LHDN selalunya bukan kalah pada undang-undang — kalah pada rekod. Sebab tu aliran kerja sewaan SPEEDHOME simpan jejak kertas yang ejen cukai selalu minta lepas: sejarah listing, dokumen penyewaan, rekod kutipan sewa, mesej kelulusan pembaikan, dan gambar serah terima dalam satu tempat. Ia bukan pengganti ejen cukai. Ia cuma hapuskan bahagian paling bahaya musim cukai: teka-teki dari ingatan.

Macam mana pendapatan sewa diklasifikasikan?

Penyewaan kediaman jangka panjang yang biasa biasanya diklasifikasikan sebagai pendapatan sewa pasif. Ia menjadi sumber perniagaan cuma bila perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif. Klasifikasi ni ubah apa yang boleh ditolak dan samada kerugian boleh diimbangkan.

Tuan rumah yang sewakan kondominium untuk satu isi rumah selama setahun selalunya jatuh pada sisi pasif. Operator penginapan jangka pendek yang sediakan pembersihan, concierge, dan pengurusan penyewa secara aktif mungkin perlu semakan berbeza.

Kalau awak tak pasti klasifikasi mana yang terpakai, tulis fakta — bilangan unit, tempoh pajakan, perkhidmatan yang disediakan, siapa urus pembaikan — dan bawa kepada ejen cukai yang berkelayakan sebelum failkan. Untuk pecahan terperinci perbezaan sumber sewa pasif lawan sumber perniagaan dan kesannya pada potongan, lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah Malaysia.

Perbelanjaan apa yang boleh tuan rumah tolak?

Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 membenarkan potongan untuk perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman hartanah, premium insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos pembaharuan atau penyewa seterusnya, dan pembaikan biasa untuk kekalkan kondisi sedia ada hartanah.

"Sepenuhnya dan secara eksklusif" ialah disiplinnya. Perbelanjaan tu mesti berkait dengan menghasilkan pendapatan sewa, bukan untuk menaik taraf aset atau menyediakan unit sebelum mana-mana penyewa sampai.

Untuk perbincangan terperinci bezanya pembaikan lawan perbelanjaan modal dari sudut cukai, baca panduan pembaikan dan perbelanjaan modal untuk tuan rumah.

Kos apa yang tak boleh tuan rumah tolak?

Jangan tolak kos penyewaan pertama, naik taraf modal, bayaran prinsipal gadai janji, perbelanjaan peribadi, atau belanja pengubahsuaian. Kos penyewa pertama — pengiklanan, yuran guaman, duti setem, dan komisyen ejen penyewa pertama — dianggap perbelanjaan awal yang mencipta sumber pendapatan, bukan menghasilkan pendapatan dari sumber yang sedia ada.

Sini lah ramai tuan rumah buat kesilapan yang tarik pertanyaan LHDN. Satu kos boleh rasa berkaitan dengan sewa tapi tetap kos untuk cipta sumber pendapatan, bukan kos untuk hasilkan pendapatan selepas sumber tu wujud.

Kos pembaharuan atau penyewa seterusnya diperlakukan berbeza. Bila awak baharui sewaan atau bawa penyewa ganti, kos yang layak untuk transaksi tu boleh ditolak — tapi simpan dokumen yang tunjuk itu pembaharuan atau tukar penyewa, bukan penyewaan pertama.

Contoh kiraan pendapatan sewa bersih

Mula dengan sewa kasar yang diterima, tolak perbelanjaan langsung yang disokong, dan kekalkan kertas kerja bersama buktinya. Kiraan ni cuma sekuat dokumen di belakangnya. Ni contoh ilustrasi — sentiasa sahkan dengan fakta awak sendiri dan panduan LHDN semasa.

Pendapatan sewa bersih ni ditambah pada pendapatan lain awak dan dikenakan cukai pada kadar progresif. Contoh ni untuk ilustrasi. Angka sebenar awak akan bergantung pada pinjaman, insurans, cukai hartanah, sejarah pembaikan, dan cara unit disewakan.

Simpan jadual berasingan setiap hartanah, dikemas kini setiap bulan. Jangan tunggu April untuk bina semula dua belas bulan resit dari WhatsApp.

Macam mana pendapatan sewa dikenakan cukai untuk pemastautin lawan bukan pemastautin?

Individu pemastautin bayar cukai pendapatan progresif atas pendapatan sewa bersih digabung dengan pendapatan lain. Individu bukan pemastautin dikenakan kadar rata 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih mulai Tahun Taksiran 2020 — tiada pelepasan peribadi, tiada rebat, tiada kadar progresif — tapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak sebelum kadar rata tu digunakan.

30% ni diguna pada angka bersih selepas potongan, bukan pada sewa kasar. Beza ni penting: tuan rumah bukan pemastautin yang tak jejak perbelanjaan sebenarnya membayar lebih.

Status bukan pemastautin bergantung pada berapa hari awak berada di Malaysia dalam tahun taksiran. Kalau awak di luar negara dan ada hartanah sewa Malaysia, libatkan ejen cukai sebelum failkan. Klasifikasi salah boleh bermakna fail di bawah kadar yang salah pada kedua-dua arah.

Adakah tuan rumah kediaman kena caj SST atas sewa?

Tidak. Penyewaan perumahan kediaman — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, pangsapuri servis — di luar skop cukai perkhidmatan. Tuan rumah kediaman biasa tak caj SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan komersil dan bukan kediaman tertentu, bukan pada penyewaan kediaman biasa.

Kedudukan SST sensitif masa dan skopnya sedang mengembang. Kalau hartanah awak komersil, guna campur, dipegang melalui syarikat, atau sebahagian dari operasi sewaan atau penginapan servis yang lebih besar, sahkan kedudukan RMCD semasa dengan ejen cukai sebelum keluarkan invois.

Untuk tuan rumah kediaman biasa yang sewakan satu pangsapuri atau rumah, risiko praktikal bukan SST. Ia rekod lemah yang tak boleh sokong potongan yang dah dibenarkan.

Standard rekod-simpan yang lindungi tuan rumah

Simpan rekod yang buktikan tiga benda: sewa dah diterima, perbelanjaan tu sebenar, dan perbelanjaan tu berkait dengan menghasilkan pendapatan sewa tu. Bukti bank sahaja lebih lemah dari bukti bank tambah invois, dokumen sewaan, gambar pembaikan, dan mesej kontraktor.

Fail yang paling kuat membosankan. Satu folder setiap hartanah, satu sub-folder setiap tahun. Dalam: perjanjian sewaan (dicop), lejar sewa, penyata bank, bil cukai taksiran dan tanah, jadual faedah pinjaman, polisi insurans kebakaran, invois pembaikan, nota kontraktor, gambar sebelum dan selepas, invois ejen, dan mesej penting penyewa.

Proses sewa SPEEDHOME cipta jejak ni sebagai hasil sampingan: sejarah listing, dokumen penyewaan, rekod kutipan sewa, mesej kelulusan pembaikan, dan gambar serah terima semua duduk dalam aliran kerja yang sama. Dokumen yang sama yang sokong rekod cukai awak juga sokong perbincangan deposit kalau sampai ke situ.

Bila tuan rumah perlukan ejen cukai?

Cari ejen cukai bila mana-mana ni terpakai: pemilik bukan pemastautin, pemilikan syarikat, berbilang unit, penyewaan jangka pendek atau perkhidmatan berat, guna peribadi campur pada hartanah, pengubahsuaian besar, deposit dilucuthakkan, atau pertanyaan LHDN.

Kos semakan ejen cukai lebih kecil dari kos fail salah dengan yakin. Bawa pakej yang bersih:

Kalau awak masih sediakan unit, mula dengan senarai sewakan rumah untuk tuan rumah Malaysia. Untuk urus rekod penyewaan yang makan rekod cukai awak, lihat servis tuan rumah SPEEDHOME.

FAQ

Adakah pendapatan sewa kena cukai di Malaysia walau saya cuma ada satu hartanah?

Ya. Tiada ambang bilangan hartanah atau pengecualian pendapatan sewa untuk tuan rumah individu. Pendapatan sewa dikenakan cukai dari hartanah pertama dan ringgit pertama, walaupun beban cukai praktikal bergantung pada pendapatan bersih awak selepas perbelanjaan yang dibenarkan dan jumlah pendapatan awak untuk tahun tu.

Boleh saya tolak bayaran gadai janji saya atas pendapatan sewa?

Cuma bahagian faedah pinjaman yang boleh ditolak — bukan bayaran prinsipal. Minta jadual faedah tahunan dari bank yang asingkan kedua-dua tu. Tuntut ansuran bulanan penuh ialah satu dari kesilapan potongan paling biasa yang LHDN nampak.

Apa makna kadar cukai 30% bukan pemastautin dalam praktikal?

Individu bukan pemastautin bayar kadar rata 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih — itu pendapatan selepas potongan yang dibenarkan, bukan sewa kasar. Tiada pelepasan peribadi atau kadar progresif. Contohnya, kalau pendapatan sewa bersih RM 10,000 selepas semua perbelanjaan yang dibenarkan, cukainya RM 3,000. Status bukan pemastautin berdasarkan hari hadir di Malaysia dalam tahun taksiran; sahkan status awak dengan ejen cukai sebelum failkan.

Perlukah saya caj SST atas sewa kediaman?

Tidak. Penyewaan perumahan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tak caj SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan komersil dan bukan kediaman tertentu, bukan pada penyewaan kediaman biasa. Kalau hartanah awak komersil atau sebahagian dari operasi sewaan servis yang lebih besar, sahkan kedudukan RMCD semasa dengan ejen cukai.

Adakah komisyen ejen penyewa pertama boleh ditolak?

Komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya boleh ditolak bila didokumenkan dengan betul — bezakan ia dari komisyen penyewa pertama, yang dianggap perbelanjaan awal untuk dapat penyewa pertama dan mewujudkan sumber pendapatan sewa. Untuk perbincangan penuh kos yang boleh dan tak boleh ditolak termasuk barisan kos penyewaan pertama, lihat panduan potongan cukai sewa untuk tuan rumah.

Bila patut saya guna ejen cukai untuk pendapatan sewa?

Guna ejen cukai bila mana-mana ni terpakai: pemilik bukan pemastautin, pemilikan syarikat, berbilang unit, penyewaan jangka pendek atau servis berat, guna peribadi campur pada hartanah, pengubahsuaian besar, deposit dilucuthakkan, atau pertanyaan LHDN. Kos semakan ejen lebih kecil dari kos fail salah dengan yakin.