Semua pendapatan sewa bercukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. LHDN Public Ruling No. 12/2018 membenarkan 7 kategori potongan termasuk cukai tanah, faedah pinjaman dan pembaikan; 6 kategori seperti renovasi dan yuran guaman tidak boleh ditolak; kerugian tidak boleh diimbangi antara hartanah atau dibawa ke hadapan.
Angka utama 2026 (semasa pada 2026-10):
| Item | Angka / status 2026 |
|---|---|
| Asas cukai | Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — semua pendapatan sewa bercukai |
| Panduan potongan | LHDN Public Ruling No. 12/2018 |
| Kategori perbelanjaan boleh ditolak | 7 — cukai tanah, cukai taksiran, faedah pinjaman, insurans kebakaran, ejen penyewa berikutnya, penyelenggaraan strata, pembaikan |
| Kategori TIDAK boleh ditolak | 6 — renovasi, pembaikan pra-penyewa pertama, ejen penyewa pertama, ansuran pokok, MRTA/MRTT, yuran guaman |
| Pemfailan | Borang BE melalui e-Filing MyTax — biasanya selewat-lewatnya pertengahan Mei tahun berikutnya |
| Kerugian sewaan | Tiada offset antara hartanah; tiada bawa ke hadapan (no loss carry-forward) |
| Penyimpanan rekod | Sekurang-kurangnya 7 tahun (Seksyen 82) |
| Penalti tidak isytihar | Seksyen 113 (kurang lapor), Seksyen 112 (gagal memfailkan), Seksyen 103 (tunggakan) |
Adakah semua pendapatan sewa bercukai di Malaysia?
Ya — semua pendapatan sewa bercukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, tanpa pengecualian. Cukai dikira atas pendapatan bersih selepas tolakan dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling No. 12/2018; banyak hartanah sewa persendirian berakhir dengan cukai sifar atau kerugian kecil selepas perbelanjaan operasi ditolak.
Pendapatan sewa adalah pendapatan bercukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — semua tuan rumah wajib mengisytiharkannya kepada LHDN. Selepas menolak perbelanjaan yang dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling No. 12/2018, pengiraan cukai dibuat atas pendapatan sewa bersih (sewa kasar tolak potongan dibenarkan), bukan atas sewa kasar.
LHDN merujuk kepada Public Ruling No. 12/2018 sebagai panduan utama untuk tuan rumah. PR 12/2018 menjelaskan perbelanjaan yang dibelanjakan sepenuhnya dan semata-mata (wholly and exclusively) dalam menghasilkan pendapatan sewa sebagai garis panduan potongan rasmi.
Siapa yang wajib isytihar cukai sewa dan bila tarikh akhirnya?
Semua tuan rumah individu yang menerima sebarang pendapatan sewa wajib mengisytiharkannya dalam Borang BE tahunan melalui e-Filing LHDN (MyTax), biasanya selewat-lewatnya pada pertengahan Mei tahun berikutnya.
Tiga keadaan yang sering menyebabkan tuan rumah terlepas isytihar:
- Sewa tanpa perjanjian bertulis atau secara tidak formal. Sama ada bayaran secara tunai atau pindahan bank elektronik, LHDN tetap mengiktirafnya sebagai pendapatan sewa.
- Sewa diterima atas akaun pihak ketiga. Sekiranya wang sewa dimasukkan ke akaun pasangan atau ahli keluarga tetapi nama pemilik pada hakmilik adalah nama anda, ia tetap menjadi pendapatan bercukai anda.
- Sewa bagi tempoh singkat. Tiada ambang minimum — sebarang hasil sewaan sepanjang tahun taksiran tertakluk kepada pelaporan.
LHDN mempunyai keupayaan silang-semak data perbankan dan rekod digital, oleh itu penyimpanan rekod lengkap dan pengisytiharan tepat adalah asas kepatuhan cukai yang selamat.
Apakah 7 kategori perbelanjaan sewa yang boleh ditolak cukai?
Tuan rumah di bawah Seksyen 4(d) boleh menolak 7 kategori perbelanjaan yang dibelanjakan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan pendapatan sewa — cukai tanah, cukai taksiran, faedah pinjaman perumahan, premium insurans kebakaran, bayaran ejen bagi penyewa berikutnya, caj penyelenggaraan strata, dan kos pembaikan.
| Jenis Perbelanjaan | Keterangan & Bukti Diperlukan |
|---|---|
| Cukai tanah (quit rent / cukai petak) | Slip bayaran rasmi dari Pejabat Tanah negeri |
| Cukai taksiran / penilaian | Slip bayaran berkala daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) |
| Premium insurans kebakaran | Polisi tahunan perlindungan kebakaran yang diikat pada unit |
| Faedah pinjaman (BUKAN ansuran pokok) | Bahagian faedah pembiayaan sahaja, berpandukan penyata bank |
| Bayaran ejen (untuk penyewa BERIKUTNYA) | Yuran profesional ejen hartanah bagi penggantian penyewa seterusnya |
| Caj penyelenggaraan & dana pelepas (strata) | Resit bayaran rasmi kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) |
| Pembaikan & penyelenggaraan berkala | Invois kontraktor dan resit rasmi bagi pembaikan kerosakan semasa |
Tiga aspek utama pengurusan bukti potongan:
- Faedah pinjaman sahaja — hanya bahagian caj faedah pinjaman boleh ditolak. Bayaran pokok pinjaman merupakan bayaran modal balik dan tidak boleh dituntut.
- Bayaran ejen untuk penyewa berikutnya — yuran agensi bagi mencari penyewa pertama dianggap sebagai kos modal permulaan (capital cost) dan tidak boleh ditolak; hanya yuran bagi penyewa gantian dibenarkan.
- Resit rasmi cukai tanah dan taksiran — simpan semua slip bayaran fizikal atau digital untuk dikemukakan sekiranya diminta semasa audit pematuhan.
Panduan penuh senarai dokumentasi boleh dirujuk di Panduan Sewa Rumah Pertama Kali.
Apakah kategori perbelanjaan yang TIDAK boleh ditolak cukai?
Terdapat 6 kategori perbelanjaan utama yang tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa — penolakan yang salah akan dibatalkan semasa audit LHDN dan boleh dikenakan penalti mengikut Akta Cukai Pendapatan 1967.
- Kos renovasi dan naik taraf rumah — perbelanjaan modal seperti pemasangan kabinet dapur baharu, pembinaan dinding pemisah, atau penukaran jubin lantai merupakan perbelanjaan modal (capital expenditure) dan tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa kediaman persendirian.
- Pembaikan sebelum penyewa pertama masuk. Kerja membaiki tombol pintu, mengecat semula, atau memasang kelengkapan sebelum penyewa pertama menduduki rumah dianggap kos persediaan aset dan tidak boleh ditolak.
- Yuran ejen untuk penyewa pertama — diklasifikasikan sebagai kos modal pemerolehan penyewaan.
- Bayaran ansuran pokok pinjaman — hanya faedah pinjaman layak ditolak; ansuran pokok tidak boleh ditolak sama sekali.
- Premium insurans hayat pinjaman (MRTA / MRTT) — ini merupakan perlindungan peribadi pemilik peminjam dan perlu dimasukkan di bawah pelepasan cukai individu yang berkaitan, bukan di bawah tolakan sewa.
- Yuran guaman bagi perjanjian sewa dan kos proses pengusiran. Perbelanjaan guaman persendirian tidak layak ditolak daripada pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d).
Perbezaan terperinci antara pembaikan yang dibenarkan dengan pengubahsuaian modal boleh dirujuk di Adakah Kos Baikan Rumah Sewa Boleh Ditolak Cukai?.
Bagaimana cara mengira pendapatan sewa bersih yang boleh ditolak?
Pendapatan sewa bersih dikira dengan menolak jumlah perbelanjaan operasi yang dibenarkan daripada jumlah sewa kasar tahunan. Sekiranya jumlah tolakan melebihi sewa kasar, perbezaan kerugian bersih itu tidak boleh dibawa ke hadapan (no loss carry-forward) di bawah Seksyen 4(d).
| Komponen Pengiraan | Cara Penentuan |
|---|---|
| Pendapatan Sewa Kasar | Jumlah keseluruhan sewa bulanan yang diterima sepanjang tahun taksiran |
| Tolak: Faedah Pinjaman | Bahagian faedah pembiayaan tahunan (berpandukan jadual pelunasan bank) |
| Tolak: Cukai Tanah & Taksiran | Jumlah bayaran cukai tanah dan cukai pintu tahunan |
| Tolak: Insurans Kebakaran | Premium insurans kebakaran tahunan bagi hartanah yang disewakan |
| Tolak: Penyelenggaraan Strata | Jumlah yuran penyelenggaraan dan sinking fund tahunan |
| Tolak: Pembaikan Dibenarkan | Kos pembaikan kerosakan semasa penyewaan berjalan |
| Pendapatan Sewa Bersih | Sewa Kasar tolak Jumlah Perbelanjaan Dibenarkan |
Walaupun pengiraan menghasilkan kerugian bersih, tuan rumah tetap perlu mengemukakan Borang BE dan menyatakan pengiraan sewa bersama semua tolakan perbelanjaan yang sah. Kerugian daripada penyewaan persendirian di bawah Seksyen 4(d) tidak boleh dibawa ke tahun hadapan untuk mengurangkan cukai masa hadapan.
Pendapatan sewa bersih yang positif akan digabungkan bersama punca pendapatan lain (seperti penggajian atau perniagaan) untuk menentukan jumlah pendapatan agregat dan kadar cukai progresif individu yang berkaitan.
Bolehkah kerugian Rumah A diimbangi dengan keuntungan Rumah B?
Tidak boleh. Di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, setiap hartanah sewa persendirian dinilai secara berasingan — kerugian daripada satu hartanah tidak boleh diimbangi (offset) dengan keuntungan hartanah yang lain.
Ini berbeza dengan pendapatan perniagaan di bawah Seksyen 4(a) yang membenarkan penggabungan untung rugi antara operasi perniagaan. Bagi sewaan kediaman persendirian, setiap hartanah membentuk punca pendapatan tersendiri.
Sekiranya Unit A mencatatkan kerugian bersih manakala Unit B mencatatkan keuntungan bersih, anda wajib mengisytiharkan keuntungan bagi Unit B secara penuh, manakala kerugian pada Unit A tidak boleh ditolak terhadap Unit B.
Apakah kesilapan umum yang kerap berlaku semasa deklarasi cukai sewa?
Dua salah faham paling lazim dalam kalangan tuan rumah persendirian: (1) menganggap kerugian antara hartanah sewa boleh digabungkan; dan (2) menganggap kerugian tahun semasa boleh dibawa ke hadapan untuk menolak cukai tahun berikutnya. Kedua-dua andaian ini bercanggah dengan Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967.
- Salah faham konsolidasi portfolio: Kerugian sewaan persendirian tidak boleh ditolak antara satu unit dengan unit yang lain.
- Salah faham bawa ke hadapan kerugian: Kerugian tahun semasa luput pada tahun taksiran berkenaan dan tidak boleh dipindahkan ke tahun berikutnya.
- Kesan perancangan: Tuan rumah perlu mengurus aliran tunai dan simpanan resit secara berasingan bagi setiap hartanah pada setiap tahun taksiran.
Bagaimana pembahagian cukai sewa untuk pemilikan bersama atau suami isteri?
Pendapatan sewa dibahagikan mengikut nisbah peratusan hakmilik yang tercatat dalam geran hartanah — bukan secara automatik sama rata melainkan geran menyatakan sedemikian.
Bagi hartanah dengan pegangan bersama mengikut nisbah hakmilik tertentu, pendapatan sewa dan perbelanjaan yang dibenarkan dibahagikan mengikut nisbah tersebut bagi pengisian Borang BE setiap pemilik secara berasingan.
Sekiranya nama satu pihak sahaja yang tertera pada hakmilik geran, pemilik berkenaan bertanggungjawab mengisytiharkan keseluruhan pendapatan sewa tersebut walaupun pinjaman perumahan diambil secara bersama.
Apakah perbezaan antara RPGT dan cukai pendapatan sewa?
RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) dan cukai pendapatan sewa merupakan dua cukai berbeza: RPGT dikenakan sekali semasa penjualan hartanah atas keuntungan modal, manakala cukai pendapatan sewa dikenakan setiap tahun atas sewa yang diterima.
RPGT ditadbir di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 dan hanya timbul apabila berlaku pelupusan aset hartanah yang menghasilkan keuntungan modal. Cukai pendapatan sewa pula ditadbir di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 dan merupakan obligasi tahunan sepanjang hartanah berkenaan mendatangkan hasil sewaan.
Berapakah nisbah faedah pinjaman refinance cash-out yang boleh ditolak?
Faedah pinjaman pembiayaan semula (refinance) hanya boleh ditolak mengikut nisbah berkadar (apportionment) bagi bahagian dana yang digunakan secara khusus untuk hartanah sewa tersebut.
Panduan penentuan nisbah potongan berpandukan LHDN Public Ruling No. 12/2018:
- Dapatkan penyata pecahan daripada pihak bank: Minta pengesahan bertulis mengenai pecahan amaun pinjaman bagi tujuan pembelian atau penyelesaian hartanah sewa berbanding amaun pengeluaran tunai persendirian.
- Simpan surat tawaran pembiayaan semula: Dokumen ini menjadi bukti utama nisbah agihan sekiranya berlaku semakan audit.
- Kira nisbah secara konsisten: Nisbah potongan faedah yang dibenarkan bersamaan dengan amaun pembiayaan bagi hartanah sewa dibahagikan dengan jumlah keseluruhan pembiayaan semula.
Panduan lanjut mengenai tolakan faedah pinjaman boleh dibaca di Panduan Tolak Faedah Pinjaman untuk Cukai Sewa.
Apakah status terkini e-Invois untuk pendapatan sewa hartanah?
Pelaksanaan e-Invois bagi tuan rumah individu yang menyewakan hartanah secara persendirian adalah mengikut garis panduan berfasa LHDN, manakala perniagaan atau syarikat pengurusan tertakluk kepada jadual pematuhan mandatori MyInvois.
Bagi tuan rumah persendirian, penyimpanan rekod sewaan secara digital memudahkan semakan apabila diperlukan:
- Rekod pembayaran yang teratur: Pengeluaran resit sewa rasmi dan penyata bank memudahkan dokumentasi pengisytiharan cukai.
- Penyewaan melalui entiti perniagaan (Sdn Bhd): Syarikat pengurusan hartanah dan perniagaan penyewaan tertakluk kepada fasa pelaksanaan mandatori MyInvois LHDN mengikut jadual ambang hasil yang ditetapkan.
Untuk urusan e-Filing dan semakan rekod percukaian individu, layari portal rasmi mytax.hasil.gov.my.
Apakah langkah demi langkah untuk mengisytiharkan pendapatan sewa di MyTax?
Log masuk ke portal MyTax LHDN di mytax.hasil.gov.my, lengkapkan ruangan Pendapatan Berkanun Sewa dalam Borang BE bersama perincian potongan yang sah, semak jumlah bersih, dan hantar borang sebelum tarikh akhir pemfailan.
- Kumpulkan semua dokumen perbelanjaan sokongan — penyata bank (faedah pinjaman), slip cukai tanah, slip cukai pintu, polisi insurans kebakaran, resit penyelenggaraan, dan invois pembaikan.
- Log masuk ke e-Filing LHDN — layari mytax.hasil.gov.my menggunakan pengenalan diri digital MyTax / MyDigital ID.
- Pilih Borang BE — pergi ke bahagian pendapatan berkanun sewa dan masukkan jumlah pendapatan sewa kasar serta pecahan tolakan mengikut kategori.
- Semak ketepatan pecahan tolakan — pastikan tiada perbelanjaan modal dimasukkan dan hanya faedah pinjaman dituntut.
- Sahkan dan hantar — buat pengesahan akuan, simpan salinan borang pengisytiharan serta resit penerimaan rasmi LHDN.
Apakah penalti LHDN jika pendapatan sewa tidak diisytiharkan?
LHDN boleh mengenakan tindakan penguatkuasaan mengikut Akta Cukai Pendapatan 1967: kegagalan mengisytiharkan pendapatan di bawah Seksyen 113 membawa denda dan penalti khas ke atas cukai kurang bayar; kegagalan memfailkan borang di bawah Seksyen 112 membawa denda dan/atau penjara; manakala cukai tertunggak selepas taksiran dikenakan penalti di bawah Seksyen 103.
- Seksyen 113: Kegagalan mengisytiharkan pendapatan atau memberikan maklumat yang tidak tepat boleh dikenakan denda dan penalti khas ke atas jumlah cukai yang terkurang lapor.
- Seksyen 112: Kegagalan mengemukakan borang nyata cukai dalam tempoh yang ditetapkan boleh dikenakan denda serta hukuman yang diperuntukkan oleh undang-undang.
- Seksyen 103: Cukai yang masih belum dijelaskan selepas tempoh taksiran tertakluk kepada penalti tambahan ke atas baki cukai tertunggak.
- Penyimpanan rekod 7 tahun (Seksyen 82): Tuan rumah diwajibkan menyimpan semua buku akaun, resit, dan dokumen sokongan perbelanjaan selama sekurang-kurangnya 7 tahun untuk tujuan semakan dan audit LHDN.
Sekiranya gagal mengemukakan bukti perbelanjaan semasa audit dijalankan, potongan yang dituntut boleh dibatalkan dan cukai terkurang bayar bersama penalti akan dikenakan.
Soalan Lazim (FAQ)
Kalau saya ada pelbagai hartanah sewa, apa yang perlu dibuat?
Isytiharkan semua pendapatan sewa dalam Borang BE tahunan dengan menyediakan rekod pecahan perbelanjaan bagi setiap hartanah secara berasingan. Kerugian pada satu hartanah tidak boleh digunakan untuk menolak keuntungan pada hartanah yang lain.
Adakah deposit sewa yang dilupuskan kerana kerosakan dikenakan cukai?
Deposit sekuriti yang dilupuskan (forfeited) untuk menggantikan kos kerosakan tertakluk kepada pelaporan sebagai ganti rugi pemulihan aset. Rujuk panduan potongan pembaikan untuk tatacara perakaunan yang betul.
Adakah bil utiliti yang dibayar penyewa dikira sebagai pendapatan sewa?
Sekiranya penyewa membayar bil utiliti terus kepada syarikat utiliti, bayaran tersebut bukan pendapatan tuan rumah. Namun, sekiranya tuan rumah mengenakan caj pukal yang menggabungkan sewa dan utiliti dalam satu jumlah tetap, keseluruhan jumlah tersebut dikira sebagai sewa kasar bercukai.
Bolehkah kos pengubahsuaian rumah sewa ditolak daripada cukai?
Tidak. Kos pengubahsuaian dan penambahbaikan modal (seperti kabinet dapur baharu atau pembinaan partition) tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa kediaman persendirian. Hanya kos pembaikan untuk memulihkan keadaan asal yang dibenarkan.
Bolehkah kerugian sewa dibawa ke tahun hadapan?
Tidak dibenarkan. Kerugian penyewaan persendirian di bawah Seksyen 4(d) luput pada tahun taksiran berkenaan dan tidak mempunyai peruntukan bawa ke hadapan (no loss carry-forward).
Adakah tuan rumah individu wajib mendaftar e-Invois?
Bagi tuan rumah individu yang menyewakan hartanah secara persendirian, pematuhan e-Invois adalah mengikut fasa pelaksanaan LHDN. Pengurusan sewa yang berdaftar di bawah syarikat perniagaan tertakluk kepada jadual mandatori MyInvois.
Adakah RPGT sama dengan cukai pendapatan sewa?
Bukan. RPGT dikenakan ke atas keuntungan modal hasil penjualan hartanah, manakala cukai pendapatan sewa dikenakan ke atas pendapatan tahunan daripada hasil sewaan.
Untuk senarai penuh panduan cukai untuk hartanah sewa di Malaysia, baca Panduan Sewa Rumah Pertama Kali dan panduan tolak faedah pinjaman untuk cukai sewa.
