Pendapatan sewa adalah pendapatan bercukai di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — semua tuan rumah kena declare, tiada pengecualian. Selepas tolak perbelanjaan yang dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling No. 12/2018, banyak hartanah sewa persendirian berakhir dengan cukai RM0 atau rugi bersih yang kecil. Kunci dia: tahu apa yang boleh ditolak, simpan semua resit, dan isytihar dengan teliti.
Reviewed by Daniel Wong, SPEEDHOME Legal & Tax Operations Lead (LLB (Hons), Universiti Malaya) · Last updated 23 Jun 2026 · Legal references current as of Finance Act / LHDN Public Ruling 12/2018 (re-verified 2026-06-18). Cross-check official sources before final decisions.
Adakah Pendapatan Sewa Perlu Dibayar Cukai?
Ya. Semua pendapatan sewa kena dibayar cukai di Malaysia di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 — tiada exemption, sama ada sewa RM500 atau RM5,000 sebulan. Cukai dikira atas pendapatan sewa bersih (kasar tolak potongan yang dibenarkan), bukan atas sewa kasar.
Soalan yang betul bukan "kena ke tak?", tapi "berapa banyak yang kena bayar selepas tolak semua perbelanjaan yang dibenarkan?". Ini hak anda di bawah undang-undang cukai — bukan tax evasion, ini tax compliance yang betul.
LHDN merujuk kepada Public Ruling No. 12/2018 sebagai panduan utama untuk tuan rumah. PR 12/2018 menjelaskan apakah perbelanjaan yang "wholly and exclusively" digunakan untuk menghasilkan pendapatan sewa — itulah garis panduan yang membolehkan anda tolak.
Siapa Yang Wajib Isytihar — dan Bila?
Semua tuan rumah individu yang menerima sebarang pendapatan sewa kena isytihar dalam Borang BE tahunan melalui e-Filing LHDN. Tarikh akhir e-BE ialah 15 Mei 2026 untuk Tahun Taksiran 2025, tanpa lanjutan automatik.
Tiga keadaan yang sering menyebabkan tuan rumah terlepas isytihar:
- Sewa "informal" tanpa perjanjian bertulis. Tunai, resit tulisan tangan, atau pindah melalui DuitNow — LHDN tetap melihatnya sebagai pendapatan.
- Sewa diterima oleh ahli keluarga lain. Kalau anak, isteri, atau ibu bapa terima duit atas nama mereka tapi hartanah atas nama anda, itu tetap pendapatan anda.
- Sewa satu bulan sahaja atau sebahagian tahun. Tak ada threshold minimum — RM1 pun kena isytihar.
LHDN boleh padankan rekod bank (EFT masuk), e-Invois MyInvois, dan laporan ejen berdaftar MyRAC / PEPS untuk menyusun semula pendapatan sewa sebenar. Jangan bergantung kepada "takde orang tahu" — rekod dah digital dan silang-padanan semakin pantas.
Apa Yang Boleh Anda Tolak? (7 Kategori Utama)
Tuan rumah di bawah Seksyen 4(d) boleh tolak 7 kategori perbelanjaan yang "wholly and exclusively" digunakan untuk menghasilkan pendapatan sewa — cukai tanah, cukai taksiran, faedah pinjaman, premium insurans kebakaran, bayaran ejen, caj penyelenggaraan, dan pembaikan.
| Jenis Perbelanjaan | Contoh |
| Cukai tanah (quit rent) | RM180–600 setahun, slip dari Pejabat Tanah |
| Cukai taksiran / penilaian | Slip bayaran dari MPS/PBT, dua kali setahun |
| Premium insurans kebakaran | Polisi tahunan, premium penuh boleh tolak |
| Faedah pinjaman (BUKAN ansuran pokok) | Bunga je, minta bank amortisation schedule |
| Bayaran ejen (untuk penyewa BERIKUTNYA) | 1 bulan sewa + SST ke ejen property |
| Caj penyelenggaraan & Dana Sinki (strata) | Slip bayaran ke MC atau developer |
| Pembaikan & penyelenggaraan | Resit kontraktor, resit barang ganti |
3 poin penting yang ramai terlupa:
- Faedah pinjaman sahaja — kalau bayaran bulanan anda RM3,000, minta bank akaun statement atau amortisation schedule untuk tahu berapa faedah vs pokok. Pemula paling common silap ialah tuntut penuh RM3,000 × 12 = RM36,000.
- Bayaran ejen — HANYA untuk penyewa berikutnya. Bayaran ejen untuk penyewa pertama adalah capital cost, tidak boleh tolak.
- Cukai tanah dan taksiran — simpan semua slip bayaran MPS/PBT. Mudah tapi ramai lupa simpan, dan tanpa slip LHDN boleh disallow semasa audit.
Panduan penuh dengan senarai slip yang perlu disimpan ada di Panduan Potongan Cukai Tuan Rumah Malaysia 2026.
Apa Yang TIDAK Boleh Ditolak
Ada 6 kategori perbelanjaan yang nampak macam boleh ditolak tapi sebenarnya tidak — tolakan salah akan disallow dalam audit dan LHDN boleh kenakan penalti 200%–300%.
- Kos renovasi / naik taraf rumah — ini capital expenditure, bukan perbelanjaan operasi. Tukar tiles, pasang kabinet dapur, bina partition — semua capital. Tolak ikut Industrial Building Allowance (IBA) atau Agriculture Allowance (AA) untuk hartanah perniagaan, bukan hartanah kediaman persendirian.
- Pembaikan "first touch" sebelum penyewa pertama. Rumah baru siap, tukar handle pintu, cat dinding, pasang water heater sebelum tenant pertama masuk — semua capital, bukan deductible. Pembaikan selepas penyewa pertama masuk barulah deductible.
- Bayaran ejen untuk penyewa PERTAMA — dianggap capital cost (mendapatkan aset).
- Ansuran pokok pinjaman — hanya faedah yang boleh tolak. Ansuran pokok pulangkan modal, bukan perbelanjaan.
- MRTA / MRTT premium — insurans nyawa untuk perlindungan pinjaman peribadi, bukan perbelanjaan sewa. Boleh masuk tax relief sendiri (Kategori 3) tapi jangan campur dengan pendapatan sewa.
- Yuran guaman untuk tenancy agreement & proses eviction. Perbelanjaan guaman peribadi, tidak boleh tolak terhadap pendapatan sewa. Untuk eviction, tanya ejen property atau platform pengurusan.
Perangkap paling biasa yang SPEEDHOME nampak: tuan rumah tuntut penuh bayaran bulanan pinjaman (RM3,000 × 12) sebagai tolakan, sedangkan hanya faedah sahaja boleh ditolak. Dalam audit, LHDN akan minta amortisation schedule dari bank dan hitung balik — underpaid cukai + penalty 200% mengikut Seksyen 113.
Perbezaan halus antara "pembaikan" (deductible) dan "renovasi" (capital) — panduan lengkap di Adakah Kos Baikan Rumah Sewa Boleh Ditolak Cukai?.
Contoh Sebenar — Sewa RM1,500 Sebulan (12 Bulan Penuh)
Untuk rumah sewa RM1,500/sebulan dengan faedah pinjaman RM13,500 setahun, tolakan biasanya cukup besar untuk hapuskan cukai — cukai = RM0 dan ada kerugian RM90 yang tidak boleh dibawa ke hadapan.
| Item | Jumlah Tahunan |
| Pendapatan sewa (RM1,500 × 12) | RM18,000 |
| Faedah pinjaman | RM13,500 |
| Cukai tanah | RM480 |
| Premium insurans kebakaran | RM450 |
| Caj penyelenggaraan / dana sinki | RM1,200 |
| Bayaran ejen (penyewa berikutnya) | RM1,500 |
| Cukai taksiran | RM360 |
| Pembaikan minor | RM600 |
| Jumlah Tolakan | RM18,090 |
| Pendapatan sewa bersih | RM-90 (kerugian) |
| Cukai Perlu Bayar | RM0 |
Walaupun kerugian, tuan rumah kena hantar Borang BE dan isytihar pendapatan sewa + semua tolakan. Jangan senyap — LHDN boleh check rekod bank dan nampak duit sewa masuk tanpa declaration.
PENTING: Kerugian RM90 tidak boleh dibawa ke hadapan — Malaysia tidak benarkan loss carry-forward untuk pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d). Ia hangus untuk tahun itu. (Lihat Kesilapan Umum di bawah untuk myth-bust penuh.)
Contoh Sewa Lebih Tinggi — RM3,500 Sebulan (Multi-Banding Chargeable Income)
Untuk sewa RM3,500/sebulan dengan profil hartanah yang sama, pendapatan bercukai biasanya jatuh dalam band RM5,001–RM20,000 (1%) atau RM20,001–RM35,000 (3%) — bergantung kepada tolakan dan pendapatan lain tuan rumah.
| Item | Jumlah Tahunan |
| Pendapatan sewa (RM3,500 × 12) | RM42,000 |
| Faedah pinjaman | RM22,000 |
| Cukai tanah + taksiran | RM1,000 |
| Premium insurans kebakaran | RM650 |
| Caj penyelenggaraan + dana sinki | RM2,400 |
| Bayaran ejen | RM3,500 |
| Pembaikan | RM1,200 |
| Jumlah Tolakan | RM30,750 |
| Pendapatan sewa bersih | RM11,250 |
Dalam contoh ini, RM11,250 ditambah dengan pendapatan bercukai lain tuan rumah (gaji, perniagaan) menentukan band cukai akhir. Kadar progresif Malaysia untuk pemastautin:
| Band Pendapatan Bercukai (RM) | Kadar |
| 0 – 5,000 | 0% |
| 5,001 – 20,000 | 1% |
| 20,001 – 35,000 | 3% |
| 35,001 – 50,000 | 6% |
| 50,001 – 70,000 | 11% |
| 70,001 – 100,000 | 19% |
| 100,001 – 250,000 | 25% |
| 250,001 – 400,000 | 26% |
| 400,001 – 600,000 | 28% |
| 600,001 – 1,000,000 | 29% |
| Melebihi 1,000,000 | 30% |
Nota: Band dan kadar mengikut Akta Cukai Pendapatan 1967 (pindaan terkini). Sila rujuk LHDN untuk kadar semasa — band mungkin disemak dalam Belanjawan 2026.
Kes Dua Harta — Boleh Offset Kerugian Rumah A dengan Untung Rumah B?
Tidak boleh. Di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, kerugian daripada satu hartanah sewa TIDAK boleh offset dengan keuntungan hartanah sewa yang lain.
Ini perbezaan besar dengan pendapatan perniagaan di bawah Seksyen 4(a) — bisnes boleh konsolidasi untung dan rugi antara aktiviti. Untuk sewa persendirian (4(d)), setiap hartanah dianggap berasingan. Tuan rumah kena kira cukai per hartanah.
Contoh: Rumah A rugi bersih RM3,000, Rumah B untung bersih RM8,000. Anda tetap kena isytihar RM8,000 untuk Rumah B. Rumah A kerugian hangus, tak boleh tolak. (Lihat Kesilapan Umum di bawah untuk myth-bust penuh.)
Kesilapan Umum Yang SPEEDHOME Kerap Lihat
Dua myth yang paling banyak tersebar dalam panduan cukai sewa persendirian: (1) "boleh konsolidasi untung dan rugi antara hartanah sewa" — salah; (2) "boleh offset dengan untung tahun depan / loss carry-forward" — salah. Kedua-duanya bercanggah dengan Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 dan boleh menyebabkan cukai underpaid + penalty 200% (Seksyen 113) jika dibiar.
- Myth 1 — "Boleh konsolidasi untung dan rugi antara hartanah." Tidak boleh untuk sewa persendirian di bawah 4(d). Bisnes di bawah 4(a) boleh, tetapi sewa persendirian dikira per hartanah. Rujuk Kes Dua Harta di atas.
- Myth 2 — "Boleh offset dengan untung tahun depan / loss carry-forward." Tidak dibenarkan. Kerugian sewa persendirian hangus untuk tahun itu — tiada carry-forward, tiada carry-back. Rujuk Contoh Sewa RM1,500 di atas.
- Kesan praktikal: Tuan rumah kena rancang cash flow per hartanah dan per tahun, bukan per portfolio. Kalau satu unit rugi, biarkan ia rugi dalam Borang BE tahun itu — jangan taksir "akan untung tahun depan."
Kes Pemilikan Bersama / Nama Isteri Suami
Pendapatan sewa biasanya dibahagi mengikut nisbah hakmilik dalam geran — bukan 50:50 automatik. Kalau nama atas geran 70:30 (anda 70%, isteri 30%), pendapatan sewa RM18,000 dibahagi RM12,600 / RM5,400 untuk pengisytiharan Borang BE masing-masing.
Untuk tuan rumah yang berkahwin dengan pemilihan bersama (joint assessment), LHDN biasanya gabungkan pendapatan suami-isteri dan kira cukai atas jumlah digabungkan. Tapi peratusan hakmilik geran tetap menentukan berapa pendapatan sewa masuk ke BE masing-masing.
Sekiranya nama satu pihak sahaja atas geran (100%), satu pihak saja kena isytihar pendapatan sewa penuh. Pinjaman bersama tidak automatik menjadikan pendapatan sewa 50:50 — hakmilik hartanah dalam geran adalah penentu.
RPGT vs Cukai Pendapatan Sewa — Dua Cukai Yang Berbeza
RPGT (Real Property Gains Tax) dan cukai pendapatan sewa adalah dua cukai yang berbeza untuk dua peristiwa yang berbeza. RPGT kena bayar bila anda JUAL hartanah dan buat keuntungan modal; cukai pendapatan sewa kena bayar setiap tahun dari SEWA yang diterima.
Ramai tuan rumah keliru — mereka ingat "sudah bayar RPGT, tak perlu bayar cukai pendapatan sewa". Salah. RPGT tertakluk kepada Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976, manakala cukai pendapatan sewa tertakluk kepada Akta Cukai Pendapatan 1967. Kedua-dua acara (jual vs sewakan) boleh berlaku pada masa yang berbeza dan cukai dikira berasingan.
Untuk hartanah yang dijual dalam tempoh 5 tahun selepas pembelian, RPGT biasanya 30% (warganegara Malaysia, syarikat). Selepas 5 tahun, RPGT biasanya tidak dikenakan untuk warganegara. Untuk hartanah yang disewakan, setiap tahun kena isytihar dan bayar cukai atas pendapatan sewa bersih (kalau ada).
Faedah Refinance Cash-Out — Boleh Tolak Berapa?
Faedah refinance boleh ditolak, tetapi hanya bahagian yang attributable kepada amaun yang digunakan untuk hartanah sewa — apportion nisbah mengikut penggunaan sebenar setiap tahun taksiran.
Cara praktikal untuk fail (berpandukan LHDN Public Ruling No. 12/2018, para 8.6 dan contoh apportion dalam PR):
- Minta bank pecahan amaun. Kebanyakan bank boleh pecahkan faedah refinance mengikut tujuan dana dalam penyata facility / penyata bank — minta secara bertulis.
- Simpan surat kelulusan refinance dan breakdown tujuan. Ini bukti audit untuk apportion — nisbah yang anda gagal justify akan disallow.
- Apportion konsisten setiap tahun. Kira nisbah faedah deductible = (amaun refinance untuk hartanah sewa) ÷ (jumlah amaun refinance). Nisbah kekal selagi amaun pokok refinance tidak berubah banyak; kemas kini jika ada top-up atau bayaran pokok besar.
- Contoh angka: refinance RM400,000 dengan RM250,000 untuk refinance rumah sewa + RM150,000 untuk renovation rumah sendiri → 62.5% faedah refinance deductible; tetapi nisbah sebenar bergantung kepada amaun dan tujuan refinance anda — minta bank pecahan.
Panduan penuh untuk faedah pinjaman dalam cukai pendapatan sewa ada di Bolehkah Tuan Tanah Tolak Faedah Pinjaman dari Pendapatan Sewa untuk Cukai?.
e-Invois untuk Pendapatan Sewa — Status Terkini
e-Invois untuk pendapatan sewa individu adalah sukarela buat masa ini (sehingga LHDN umumkan tarikh mandatori), tapi e-Invois WAJIB untuk sewaan yang dikendalikan oleh syarikat (Sdn Bhd / Enterprise) — dan integrasi MyInvois sudah tersedia melalui MyTax.
Untuk tuan rumah individu yang sewakan sendiri tanpa platform, e-Invois belum wajib. Tapi:
- Rekod sewa digital lebih mudah diaudit. Slip MyInvois ada timestamp dan validated — LHDN nampak ia cepat.
- Platform pengurusan seperti SPEEDHOME yang urus koleksi sewa boleh jana e-Invois automatik untuk transaksi — tenant nampak resit rasmi, landlord nampak rekod LHDN-ready.
- Pendapatan sewa dalam perniagaan (Sdn Bhd) kena ikut jadual MyInvois mengikut turnover — syarikat dengan jualan RM1 juta+ sudah wajib, RM500k–RM1 juta mulai Julai 2025, RM200k–RM500k mulai 2026.
Untuk log masuk MyTax, pergi ke mytax.hasil.gov.my dengan Netizen ID (MyKad/MyDigital ID) anda.
Cara Isytihar Pendapatan Sewa ke LHDN (Langkah Demi Langkah)
Login ke MyTax di mytax.hasil.gov.my, isi Bahagian B2 "Pendapatan Berkanun Sewa" dalam Borang BE dengan pecahan tolakan, simpan draft, verify jumlah, submit sebelum 15 Mei 2026 untuk YA 2025.
- Kumpul semua bukti perbelanjaan — bank statement (faedah pinjaman), slip cukai tanah/taksiran, polisi insurans, resit pembaikan, slip caj penyelenggaraan.
- Login ke e-filing LHDN — pergi ke mytax.hasil.gov.my dan login dengan Netizen ID (MyKad/MyDigital ID).
- Isi Borang BE — Bahagian B2 "Pendapatan berkanun sewa". Masuk gross pendapatan sewa dan semua tolakan dengan kategori.
- Semak pecahan tolakan dan masukkan ke ruangan yang betul — faedah pinjaman, cukai tanah, cukai taksiran, insurans, pembaikan.
- Verify dan submit — tarikh akhir untuk e-BE ialah 15 Mei 2026 untuk YA 2025. Simpan acknowledgment receipt.
Denda Kalau Tak Isytihar atau Isytihar Salah
LHDN boleh kenakan penalti 200% (Seksyen 113) untuk kesilapan tidak sengaja, atau 300% + kemungkinan penjara (Seksyen 114) untuk kesilapan sengaja. Tambahan, cukai tertunggak kena bayar dengan faedah 5% setahun.
- Seksyen 113: Denda 200% dari cukai yang tak dibayar (tidak sengaja).
- Seksyen 114 (sengaja): Denda 300% + possible jail time.
- Seksyen 119: Kewajipan simpan rekod selama 7 tahun. Kalau LHDN audit dan anda tak boleh produce bukti tolakan, semua tolakan akan disallow.
Simpan semua dokumen berkaitan pendapatan sewa selama 7 tahun dari tarikh isytihar. Kalau LHDN audit dan anda tak boleh produce bukti, semua tolakan akan disallow dan cukai underpaid + penalty akan ditagih.
Soalan Lazim (FAQ)
Kalau saya ada multiple rental properties, apa kena buat?
Isytihar semua dalam satu Borang BE dengan pecahan (breakdown) untuk setiap hartanah. Di bawah Seksyen 4(d), kerugian dari satu hartanah TIDAK boleh offset dengan keuntungan hartanah lain — kira cukai per hartanah, bukan per portfolio.
Deposit penyewa yang ditarik sebab kerosakan — kena cukai ke?
Ya. Deposit yang diambil (forfeited) menjadi pendapatan anda pada tahun ia diambil. Tapi isytihar di bawah "Pendapatan Lain" (Seksyen 4(c)), bukan di bawah "Pendapatan Sewa" (Seksyen 4(d)) — kerana ia bukan sewa bulanan, ia ganti rugi. LHDN bezakan dua-dua ni. Rujuk Potongan Deposit Sewa Malaysia untuk garis panduan tolakan ganti rugi.
Sewa tidak termasuk utilities — kena cukai je sewa tu, kan?
Ya. Sewa sahaja adalah pendapatan bercukai anda. Utilities (TNB, Air, Indah Water, Unifi) adalah urusan penyewa dengan utility company — tak masuk pendapatan sewa. Tapi kalau tuan rumah bundle utiliti dalam satu invois (contoh: sewa RM1,400 + caj air RM50), bundle RM1,450 kena cukai. Pastikan akaun utiliti ditukar ke nama penyewa supaya nama tuan rumah tidak terikat dengan bil yang bukan pendapatannya — rujuk panduan tukar nama akaun TNB untuk proses lengkap.
Renovation kos renovation rumah sewa boleh tolak ke?
Tidak — kos renovation rumah sewa (capital expenditure) tidak boleh ditolak langsung dalam tahun itu. Kos kerja pertama sebelum penyewa pertama masuk dianggap capital. Pembaikan selepas penyewa pertama (repair, bukan upgrade) boleh ditolak. Rujuk Adakah Kos Baikan Rumah Sewa Boleh Ditolak Cukai? untuk garis panduan pembaikan lwn renovation.
Macam mana kalau ada dua rumah — boleh offset loss rumah A dengan profit rumah B?
Tidak. Di bawah Seksyen 4(d), kerugian satu hartanah sewa tidak boleh offset dengan keuntungan hartanah sewa lain. Setiap hartanah dikira berasingan untuk cukai. Kerugian hangus untuk tahun itu sahaja — tiada loss carry-forward untuk sewa persendirian.
Perlu daftar e-Invois untuk pendapatan sewa?
Untuk tuan rumah individu yang sewakan sendiri, e-Invois masih sukarela. Tapi rekod MyInvois lebih kemas untuk audit dan lebih mudah simpan. Untuk syarikat (Sdn Bhd) yang urus hartanah sewa sebagai perniagaan, MyInvois WAJIB ikut jadual turnover.
Adakah RPGT sama dengan cukai pendapatan sewa?
Bukan. RPGT (Real Property Gains Tax) kena bayar bila JUAL hartanah dan buat keuntungan modal — tertakluk Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Cukai pendapatan sewa kena bayar setiap tahun dari SEWA — tertakluk Akta Cukai Pendapatan 1967. Dua-dua acara berasingan, dua-dua cukai dikira berasingan.
Untuk senarai penuh panduan cukai untuk hartanah sewa di Malaysia, baca Panduan Potongan Cukai Tuan Rumah Malaysia 2026 dan panduan tolak faedah pinjaman untuk cukai sewa.
