Boleh empat penyewa setuju ganti seorang sendiri — perlukah ubah tenancy agreement?
Ya. Untuk ganti satu penyewa bernama dengan orang baru di Malaysia anda perlukan persetujuan bertulis tuan rumah, dan perubahan dibuat melalui deed of variation yang distem (atau tenancy agreement baharu). Biarkan penghuni baharu masuk tanpa pinda kertas kerja tinggalkan penyewa lama terus liable bersama dan letak penyewa baharu di luar kontrak.
Malaysia tiada Residential Tenancy Act berkuat kuasa, jadi tenancy kediaman dikawal oleh tenancy agreement bersama undang-undang kontrak am (Contracts Act 1950). Ini bermakna empat nama dalam perjanjian ialah satu-satunya orang yang ada hak sah untuk menduduki, dan satu-satunya orang yang tuan rumah boleh kejar untuk sewa. Pertukaran yang tidak direkodkan tidak ubah apa-apa di atas kertas — itulah sebab ia sebabkan pertikaian kemudian.
Ini terpakai untuk kedua-dua pihak. Penyewa yang fikir mahu pindah keluar dan "serahkan" kepada kawan patut baca ini sama macam tuan rumah patut buat apabila wajah baharu muncul di unit. Mekanisme — persetujuan, dokumen variation, dan stem semula — sama seperti menambah co-tenant baharu, cuma dari arah berbeza.
Kenapa empat penyewa tidak boleh setuju sesama sendiri sahaja
Kerana tenancy agreement mengikat penyewa bernama dan tuan rumah bersama, hanya pihak-pihak itu boleh ubah siapa ada dalam perjanjian. Penyewa liable bersama dan berasingan (jointly and severally liable) untuk sewa, jadi keluarkan satu nama — dan tambah satu lagi — ubah risiko tuan rumah dan mesti dipersetujui secara bertulis oleh setiap pihak, termasuk tuan rumah.
"Liable bersama dan berasingan" ialah klausa yang penting di sini. Ia bermakna tuan rumah boleh tuntut sewa penuh daripada mana-mana satu daripada empat penyewa bernama, bukan hanya suku setiap orang. Jika Penyewa A diam-diam pergi dan orang baharu masuk, tuan rumah masih boleh saman Penyewa A untuk sewa kerana A masih dalam perjanjian — dan orang baharu langsung tiada hak di bawahnya. Semua orang rugi: tuan rumah tanggung penghuni tidak diketahui, penyewa yang keluar kekal terikat, dan penyewa baharu tiada perlindungan kontraktual.
Jika TA sedia ada senyap tentang penggantian, anda mesti guna variation; jika ia larang assignment atau subletting terus, pertukaran mungkin tidak boleh dibuat tanpa runding semula seluruh perjanjian.
Cara sebenar ganti satu penyewa: kertas kerja dan duti setem
Laluan sah ialah: dapatkan persetujuan bertulis daripada semua pihak, tandatangan deed of variation (atau tenancy agreement baharu), selesaikan deposit penyewa keluar, saring penyewa masuk, dan stem semula dokumen. Langkau langkah stem semula tinggalkan pindaan tidak boleh dikuatkuasakan dan dedahkan semua orang kepada penalti duti setem.
| Langkah | Siapa buat | Apa ia hasilkan | Apa perlu diawasi |
|---|---|---|---|
| 1. Dapatkan persetujuan bertulis | Tuan rumah + semua 4 penyewa bernama + penyewa masuk | Nota persetujuan bertandatangan atau rantaian e-mel | "Ya" lisan tidak cukup; dapatkan secara bertulis |
| 2. Saring penyewa masuk | Tuan rumah (atau ejen) | Semakan kredit/identiti, sama seperti penyewa baharu | Layan mereka sebagai pemohon benar-benar baharu, bukan bantuan — semakan gaya Experian/CCRIS sama seperti pemohon segar |
| 3. Draf variation | Tuan rumah, ejen, atau peguam | Deed of variation keluarkan satu nama, tambah satu lagi | Atau tandatangan TA baharu jika perubahan besar |
| 4. Selesaikan deposit penyewa keluar | Penyewa keluar ↔ penyewa baki/tuan rumah | Deposit dipulangkan atau dipindah kepada penyewa masuk | Putuskan siapa pegang ia; nama keluar mesti dilepaskan daripada liabiliti |
| 5. Stem dokumen | Mana-mana pihak, melalui MyTax (e-Duti Setem) | Pindaan distem, boleh dikuatkuasakan secara sah | Tidak distem = tidak boleh diterima jika pertikaian sampai mahkamah |
Langkah stamping ialah yang paling biasa dilangkau orang, dan yang paling menggigit. Sejak Januari 2026, stamping tenancy agreement dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS lama. Duti ikut skala Finance Act 2024 mengikut tempoh pajakan.
Apa jadi kepada deposit dan liabiliti bersama apabila seorang penyewa keluar
Deposit penyewa keluar mesti dilepaskan atau dipindah, dan penyewa baki tambah penyewa baharu mesti dengan jelas ambil alih liabiliti bersama. Jika ini tidak dibuat secara bertulis, penyewa keluar kekal liable untuk sewa dan kerosakan sehingga tenancy asal tamat.
Malaysia tiada had statutori untuk deposit sewa kediaman; deposit dikawal oleh tenancy agreement, dan hak tuan rumah untuk simpan terhad kepada kerugian yang dibuktikan. Secara praktikal, langkah paling bersih ialah: penyewa masuk bayar bahagian deposit terus kepada penyewa keluar (pemindahan peribadi), dan tuan rumah pinda rekod supaya nama baharu — bukan yang lama — jadi pemegang deposit. Tuan rumah kemudian patut keluarkan semula atau anotasikan resit deposit untuk tunjuk nama penyewa baharu.
Perangkap ialah rekod keadaan move-in. Penyewa baharu menyertai unit yang sudah diduduki, jadi mereka mewarisi apa-apa kerosakan sedia ada. Untuk elak penyewa baharu dicaj untuk kerosakan lama semasa move-out, jalankan walkthrough inventori baharu semasa handover dan lampirkan pada variation.
Sudut pandang SPEEDHOME: kekalkan rantaian liabiliti dan rekod handover di satu tempat
Data platform SPEEDHOME (2026) tunjukkan kira-kira 30% permohonan penyewa masuk gagal langkah screening platform semasa pertukaran, hampir selalu pada semakan kredit atau identiti — gate yang sama seperti tenancy baharu — jadi langkau screening pada pertukaran "kawan kepada penyewa" ialah risiko tunggal paling besar yang boleh dielak dalam penggantian empat-nama.
Struktur itu penting kerana mod kegagalan pertukaran tidak rasmi tidak nampak sehingga sesuatu jadi salah: tuan rumah dapati penyewa bernama sudah tinggalkan negara, penghuni baharu tiada standing, dan tiada siapa boleh buktikan siapa sebabkan kerosakan. Pada tenancy platform, pertukaran penyewa dikendalikan sebagai satu variation distem semula yang kemaskini nama, jalankan semula screening pada penyewa masuk, dan kunci rekod handover baharu terhadap perjanjian dipinda — berbanding susunan tidak rasmi "orang baharu sahaja masuk" yang senyap-senyap pecahkan rantaian liabiliti bersama. Kekalkan nama, screening, dan rekod keadaan dalam satu dokumen dikemaskini ialah apa yang hentikan penggantian rutin daripada bertukar jadi pertikaian pemulihan sewa atau deposit — dua situasi yang habiskan paling banyak masa pemulihan tuan rumah. Jika anda penyewa yang bertukar keluar, jangan anggap nama anda sudah keluar daripada kontrak sehingga anda pegang variation yang distem; jika anda tuan rumah, jangan terima sewa daripada seseorang yang namanya tiada pada dokumen distem. Untuk cari atau senarai unit di mana ini dikendalikan dengan bersih, lihat carian rumah sewa SPEEDHOME.
Soalan lazim
Perlu semua empat penyewa setuju untuk ganti seorang daripada mereka?
Ya. Semua penyewa bernama, tuan rumah, dan penyewa masuk mesti bersetuju secara bertulis. Kerana penyewa liable bersama untuk sewa, keluarkan satu nama dan tambah satu lagi ubah pendedahan semua orang, jadi seorang penyewa tidak boleh ditukar keluar tanpa persetujuan yang lain.
Bolehkah tuan rumah tolak benarkan saya ganti penyewa?
Boleh, jika tenancy agreement beri tuan rumah hak itu atau senyap tentang penggantian. Tiada Residential Tenancy Act yang paksa tuan rumah terima penyewa baharu, jadi penolakan adalah sah. Jika perjanjian benarkan penggantian tertakluk kepada persetujuan, tuan rumah tidak boleh bertindak secara tidak munasabah, tetapi baca klausa spesifik anda.
Perlukah penyewa baharu disaring seperti pemohon benar-benar baharu?
Ya. Layan penyewa masuk sebagai pemohon baharu — semakan identiti dan kredit, dan pengendalian deposit yang sama seperti tenancy pertama. Tuan rumah mengambil risiko pihak baharu, jadi pertukaran tidak pernah jadi sebab untuk langkau screening.
Apa jadi kepada deposit penyewa keluar?
Ia sama ada dipulangkan (tertakluk kepada sebarang kerosakan terbukti) atau dipindah kepada penyewa masuk sebagai bayaran peribadi, dengan tuan rumah kemaskini rekod deposit kepada nama baharu. Perkara penting ialah penyewa keluar mesti dilepaskan daripada liabiliti secara bertulis; jika tidak, mereka kekal bertanggungjawab sehingga tenancy asal tamat.
Perlukah kami stem semula perjanjian selepas tukar nama penyewa?
Ya. Deed of variation atau tenancy agreement baharu mesti distem melalui e-Duti Setem di MyTax untuk boleh diterima jika pertikaian sampai mahkamah. Pindaan tidak distem ialah sebab paling biasa pertukaran penyewa runtuh apabila sewa atau kerosakan dipertikaikan kemudian.
Lebih pantas tandatangan tenancy agreement baharu sepenuhnya berbanding deed of variation?
Biasanya tidak. Deed of variation lebih murah dan lebih pantas untuk satu pertukaran nama kerana ia kekalkan sewa, tempoh, dan terma deposit sedia ada dan hanya tukar nama. Perjanjian baharu masuk akal jika sewa, tempoh, atau deposit turut berubah, atau jika lebih daripada satu penyewa digantikan.