Boleh ke tuan rumah buat aduan polis kalau penyewa enggan keluar dari unit sewa?
Boleh, tetapi polis hanya membantu menguatkuasakan perintah mahkamah — mereka tidak boleh halau penyewa keluar hanya berdasarkan aduan tuan rumah. Tuan rumah kena faham dua benda berasingan: aduan polis untuk bantu pelaksanaan writ, bukan pengganti writ; dan tindakan sendiri seperti mengunci pintu atau memutuskan bekalan air atau elektrik adalah menyalahi undang-undang walaupun penyewa memang enggan keluar. Data operator SPEEDHOME (Jun 2026) menunjukkan purata kira-kira 31 hari dari tunggakan sewa pertama penyewa hingga tindakan pemulihan dimulakan, dan laluan sah itu berakhir dengan bailif mahkamah, bukan dengan panggilan polis.
Ramai tuan rumah salah faham peranan polis dalam hal penyewa enggan keluar. Polis Malaysia bukan ejen pengusiran. Tugas mereka adalah menguatkuasakan undang-undang jenayah dan membantu pelaksanaan perintah sivil. Bila tuan rumah call polis dengan harapan mereka akan halau penyewa, kekecewaan yang akan datang boleh bertukar menjadi tindakan tuan rumah yang salah pula. Laluan sah untuk halau penyewa yang enggan keluar tidak melalui balai polis — ia melalui mahkamah, dan polis hanya masuk gambar selepas perintah mahkamah ada. Halaman ini akan terangkan apa yang polis boleh buat, apa yang tidak boleh, dan apa tindakan tuan rumah yang betul.
Apa sebenarnya yang polis boleh dan tidak boleh buat?
Polis hanya masuk gambar untuk menguatkuasakan perintah mahkamah sivil, terutamanya Writ of Possession yang dijalankan oleh bailif. Mereka tidak boleh, dan tidak akan, halau penyewa keluar dari unit sewa berdasarkan aduan tuan rumah semata-mata — itu bukan kesalahan jenayah.
Pemahaman yang salah paling biasa ialah "polis boleh kick orang keluar bila tuan rumah minta." Itu bukan fungsi polis Malaysia dalam pertikaian sewa persendirian. Tugas polis menyentuh pertikaian sewa dalam dua cara yang sangat spesifik:
| Situasi | Polis boleh bantu? | Apa yang sebenarnya berlaku |
|---|---|---|
| Tuan rumah call polis untuk halau penyewa enggan keluar | Tidak | Polis akan nasihatkan tuan rumah fail Writ of Possession melalui mahkamah; mereka tidak masuk unit |
| Tuan rumah perlu masuk unit untuk inspection yang dipersetujui bersama | Tidak relevan | Bukan isu polis; ini soal kebenaran bertulis bersama atau notis yang sah |
| Writ of Possession dijalankan oleh bailif, penyewa enggan buka pintu | Ya | Bailif boleh minta bantuan polis untuk akses dan keselamatan; polis kekal sebagai pembantu, bukan pelaku |
| Tuan rumah ancam, ugut, atau gunakan kekerasan terhadap penyewa | Tidak | Tuan rumah boleh disiasat di bawah undang-undang jenayah Malaysia; ini jenayah |
| Tuan rumah kunci penyewa keluar atau putuskan bekalan air atau elektrik | Tidak | Tuan rumah boleh didakwa di bawah seksyen 7(2) Akta Relief Tertentu 1950 — polis tidak tolong |
| Penyewa menukar kunci dari dalam tanpa akses tuan rumah sah | Bergantung | Bukan isu pengusiran; tuan rumah rujuk klausul akses perjanjian sewa dan nasihat guaman |
Memanggil polis tanpa perintah mahkamah bukan laluan pintas. Ia satu penggunaan masa yang sia-sia, dan ia boleh menjerat tuan rumah dalam tuduhan ugutan atau gangguan jika perbualan dengan operator kecemasan tidak disimpan dengan nada yang betul. Tuan rumah perlu rujuk jadual ini sebelum membuat keputusan untuk call polis.
Kenapa panggilan polis bukan laluan pintas untuk halau penyewa?
Pertikaian sewa persendirian adalah isu sivil, bukan jenayah. Polis tidak ada bidang kuasa untuk perintah seorang warganegara keluar dari rumah yang didiami secara aman — biarpun tuan rumah ialah pemilik berdaftar — tanpa perintah mahkamah. Menyangka panggilan polis boleh gantikan writ membawa tuan rumah kepada tindakan salah yang tersendiri.
Tiga sebab spesifik kenapa panggilan polis bukan jawapan:
- Tuan rumah bukan mangsa jenayah dalam pertikaian sewa. Sewa tertunggak ialah pelanggaran kontrak. Tiada pecah masuk, tiada kekerasan, tiada jenayah untuk siasat. Polis akan rekod laporan tetapi tiada tindakan jenayah yang boleh diambil terhadap penyewa.
- Polis tidak ada hak untuk keluarkan seseorang dari rumah tanpa perintah mahkamah. Kalau polis buat itu, mereka langgar hak penyewa di bawah Artikel 5 Perlembagaan Persekutuan (liberty of the person) dan eksposkan kerajaan kepada tindakan undang-undang.
- Tuan rumah yang bertindak sendiri boleh didakwa. Cuba halau sendiri — tukar kunci, potong utiliti, pindah barang — jatuh dalam kategori tindakan sendiri yang menyalahi undang-undang di bawah seksyen 7(2) Akta Relief Tertentu 1950. Tuan rumah berhenti jadi pemulih milikan dan mula jadi pesalah.
Satu lagi kesan yang orang terlepas pandang: rekod polis. Setiap panggilan kecemasan disimpan. Setiap laporan polis yang difailkan tinggal dalam sistem. Tuan rumah yang call polis banyak kali untuk halau penyewa boleh dilihat dalam rekod sebagai gangguan, dan ini menjejaskan kredibiliti tuan rumah dalam prosiding mahkamah yang akan datang.
Kalau polis tidak boleh halau, laluan mana yang betul?
Laluan sah untuk halau penyewa yang enggan keluar adalah notis bertulis, kemudian tindakan mahkamah — Writ of Possession untuk pulihkan unit dan/atau Writ of Distress untuk pulihkan tunggakan — dikuatkuasakan oleh bailif mahkamah. Polis hanya masuk gambar pada hari bailif jalankan writ.
Urutan penuh bagi situasi "penyewa enggan keluar" ada enam langkah, dan ia mesti diikuti mengikut susunan supaya mahkamah tidak minta tuan rumah kembali ke langkah sebelumnya sebelum tarikh bailif ditetapkan.
| Langkah | Apa berlaku | Boleh polis masuk? |
|---|---|---|
| 1. Notis bertulis / notis baiki | Hantar notis yang nyatakan tunggakan, petik klausa perjanjian, bagi tempoh baiki | Tidak |
| 2. Notis penamatan (jika masih ingkar) | Hantar notis penamatan ikut tempoh notis dalam perjanjian sewa | Tidak |
| 3. Fail Writ of Possession di mahkamah | Mohon Writ of Possession di bawah Akta Relief Tertentu 1950 untuk pulihkan milikan unit | Tidak |
| 4. Writ of Distress (jika tunggakan juga) | Mohon Writ of Distress di bawah Akta Distress 1951 — pemulihan sewa tertunggak terhad kepada 12 bulan tunggakan sebelum tarikh penyitaan (Akta 156 s.4–6); tunggakan lebih lama jadi tuntutan sivil berasingan | Tidak |
| 5. Bailif kuatkuasakan writ | Bailif mahkamah jalankan writ — sita barang (Distress) dan/atau halau penyewa keluar (Possession); polis boleh diminta membantu keselamatan | Ya — sebagai pembantu |
| 6. Tuan rumah terima kembali milikan kosong | Tuan rumah hadir di hari bailif tapi tidak bertindak sendiri | Tidak relevan |
Langkah 3 dan 4 biasanya difail bersama. Tuan rumah yang hanya fail Writ of Possession akan dapat unit kembali tapi tinggalkan tunggakan sebagai tuntutan berasingan; yang hanya fail Writ of Distress akan dapat wang tunggakan tapi tinggalkan penyewa tak bayar dalam unit. Pemfailan bersama adalah amalan piawai untuk kes "penyewa enggan keluar." Untuk perbandingan penuh kedua-dua writ, lihat Writ of Possession Malaysia.
Apa yang perlu tuan rumah buat SEBELUM call polis?
Sebelum call polis, tuan rumah patut kumpulkan dokumen yang menunjukkan mereka sudah ikut laluan sah — perjanjian sewa, notis bertulis, bukti tunggakan, notis penamatan, dan resit bayaran. Tuan rumah tanpa fail yang kemas tidak boleh salahkan polis apabila mereka tolak campur tangan.
Ini bukan nasihat tentang bagaimana nak pujuk polis — ini nasihat tentang cara kekalkan kedudukan tuan rumah supaya hari yang tuan rumah jumpa bailif, kes sudah sedia-mahkamah. Tuan rumah patut ada fail yang mengandungi:
- Perjanjian sewa yang distam — cop duti setem LHDN yang sah; tanpa ini, pertikaian terbuka sangat.
- Bukti tunggakan — penyata bank, resit, lejar sewa yang jelas tunjuk bulan dan jumlah.
- Notis bertulis yang dihantar — salinan notis baiki, notis penamatan, dan bukti penyampaian (WhatsApp bertarikh, kiriman emel, kiriman berdaftar).
- Bukti cuba komunikasi — mesej-mesej yang dihantar, tarikh, respons penyewa (jika ada).
- Salinan laporan polis yang difailkan — kalau tuan rumah tetap mahu buat aduan polis untuk tujuan dokumentasi, simpan salinan laporan sebagai rekod percubaan komunikasi.
Tanpa fail ini, tindakan tuan rumah yang paling berkesan untuk halau penyewa yang enggan keluar ialah berhenti bertindak, hubungi peguam, dan mohon writ melalui mahkamah. Panggilan polis tanpa fail biasanya sia-sia, malah kadang-kadang jadi rekod yang tuan rumah tidak mahu.
Adakah memanggil polis masih ada gunanya?
Ada, dalam dua situasi spesifik: untuk dokumentasi percubaan komunikasi bertulis dengan pihak berkuasa, atau sebagai sokongan keselamatan apabila bailif jalankan writ. Selain dua situasi ini, panggilan polis untuk pertikaian sewa persendirian biasanya membuang masa.
Dua situasi di mana panggilan polis boleh berguna:
| Situasi | Apa yang tuan rumah patut buat | Apa yang polis akan buat |
|---|---|---|
| Penyewa buat ugutan, ancaman, atau kekerasan terhadap tuan rumah | Hubungi 999 untuk polis kecemasan, atau ke balai polis untuk buat laporan polis rasmi | Siasat jenayah; perlindungan awam |
| Hari bailif jalankan Writ of Possession | Minta peguam atau bailif susun kehadiran polis untuk keselamatan | Polis hadir sebagai pembantu bailif, pastikan ketenteraman |
Untuk semua situasi lain — penyewa tak jawab WhatsApp, tunggakan berbulan, enggan keluar, kunci ditukar dari dalam — panggilan polis tidak akan halau penyewa. Tuan rumah patut fokus kepada tindakan mahkamah.
Satu amaran yang ramai terlepas: apa yang polis boleh buat terhadap tuan rumah
Sama pentingnya dengan memahami apa polis boleh buat untuk bantu tuan rumah ialah memahami apa polis boleh buat terhadap tuan rumah jika tuan rumah bertindak sendiri. Cuba halau penyewa sendiri — tukar kunci, putuskan bekalan air atau elektrik, pindah barang — jatuh dalam tindakan sendiri yang menyalahi undang-undang dan boleh disiasat.
Polis ada beberapa kesalahan spesifik di bawah undang-undang Malaysia yang boleh digunakan terhadap tuan rumah yang bertindak sendiri:
- Akta Relief Tertentu 1950 seksyen 7(2) — tindakan sendiri untuk halau penyewa adalah salah sisi undang-undang. Polis boleh ambil laporan, dan penyewa boleh fail saman sivil terhadap tuan rumah untuk ganti rugi.
- Undang-undang jenayah Malaysia — tindakan tuan rumah yang masuk unit dengan kekerasan atau ugutan selepas cuba halau sendiri boleh jatuh dalam kategori kesalahan jenayah di bawah Kanun Keseksaan. (Perundingan peguam diperlukan untuk seksyen spesifik yang relevan.)
- Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 (PDPA) — jika tuan rumah kongsi maklumat peribadi penyewa (gambar, IC, nombre telefon) di media sosial untuk tekanan, tindakan itu boleh menyalahi prinsip perlindungan data peribadi di bawah PDPA 2010. Penyewa yang terkesan boleh merujuk kepada Jabatan Perlindungan Data Peribadi (JPDP) untuk maklumat lanjut tentang hak mereka di bawah Akta 709.
Kalau tuan rumah call polis untuk halau penyewa dan berakhir dengan siasatan terhadap tuan rumah pula, akibatnya berganda — kes sivil jadi lemah, dan tuan rumah boleh didakwa. Laluan sah bukan sekadar lebih berkesan; ia juga satu-satunya laluan yang tidak menjerat tuan rumah.
Contoh kerja: penyewa empat bulan tunggak, enggan keluar, tak angkat telefon
Seorang tuan rumah di Klang ada penyewa yang berhenti bayar empat bulan lalu dan tak balas setiap mesej. Penyewa masih dalam unit dan tak keluar. Laluan sah bukan pergi ke unit, bukan call polis, tapi mula dengan fail bertulis, naik ke mahkamah, biar bailif jalankan.
Minggu 1: Tuan rumah hantar notis baiki bertulis yang petik klausa sewa, nyatakan tunggakan empat bulan dengan tepat, dan beri 14 hari untuk bayar penuh atau sahkan tarikh keluar. Hantar melalui kiriman berdaftar dan WhatsApp, simpan kedua-dua bukti.
Minggu 3 (tiada bayaran, tiada respons): Tuan rumah hantar notis penamatan ikut tempoh notis dalam perjanjian sewa (biasanya satu atau dua bulan). Lengkapkan fail dengan semua notis dan bukti.
Minggu 4–8: Arah peguam fail Writ of Possession untuk pulihkan unit dan Writ of Distress untuk pulihkan tunggakan empat bulan. Sediakan lejar sewa, bukti bayaran sebelum tunggakan, dan semua notis yang dihantar.
Sepanjang tempoh mahkamah: Tuan rumah jangan pergi ke unit. Jangan tukar kunci. Jangan putuskan bekalan air atau elektrik. Jangan call polis untuk halau. Setiap kali tuan rumah terasa nak buat salah satu tu, itu petanda yang tepat untuk berhenti dan rujuk peguam.
Pada hari bailif: Bailif mahkamah jalankan writ. Polis mungkin hadir atas permintaan bailif untuk keselamatan. Penyewa halau keluar oleh bailif, bukan oleh tuan rumah. Tuan rumah hadir, ambil milikan kosong, dan serahkan kunci kepada peguam atau operator jika berkaitan.
Tuan rumah yang ikut urutan ini dari mula biasanya capai hari bailif dengan lebih cepat dan kurang kerosakan. Untuk jangka masa realistik dari kertas difailkan, lihat berapa lama pengusiran di Malaysia.
SPEEDHOME angle: dari aduan polis kepada operasi terurus
Laluan yang diterangkan di atas bukan teori peguam semata — ia urutan yang SPEEDHOME jalankan sebagai aliran kerja pemulihan. Tujuan aduan polis dalam kerangka SPEEDHOME ialah dokumentasi, bukan eksekusi. Panggilan polis untuk halau penyewa yang enggan keluar biasanya tidak masuk dalam aliran ini sama sekali.
SPEEDHOME uruskan pemulihan sewa sebagai kerja berstruktur, bukan satu siri panggilan kecemasan. Notis baiki dihantar dari hari pertama tunggakan, lejar sewa dikemas kini setiap bulan, dan setiap percubaan komunikasi direkodkan dengan tarikh. Bila tunggakan tidak dibaiki dalam tempoh yang dipersetujui, notis penamatan dihantar, dan fail peguam dibuka untuk writ. Data operator SPEEDHOME (Jun 2026) menunjukkan purata kira-kira 31 hari dari tunggakan pertama hingga tindakan pemulihan dimulakan, dan ia datangnya dari fail yang sedia-mahkamah, bukan dari tekanan peribadi atau panggilan polis.
Tahap mahkamah yang mengendalikan writ bergantung pada nilai tuntutan. Untuk tuntutan sewa tertunggak sehingga RM5,000, tuan rumah boleh fail terus di Mahkamah Majistret melalui prosiding tuntutan kecil (Order 93, Rules of Court 2012) tanpa peguam. Writ of Possession pula biasanya fail di Mahkamah Sesyen, yang juga ada bidang kuasa tidak terhad untuk tindakan tuan rumah-penyewa dan Writ of Distress (Distress Act 1951). Pengalaman operator SPEEDHOME (2024-2026) menunjukkan kos guaman untuk Writ of Distress yang tidak dipertikaikan biasanya jatuh dalam lingkungan empat angka RM, manakala Writ of Possession yang dipertikairan bersama tuntutan tunggakan sivil biasanya jatuh dalam pertengahan lima angka RM; kes possession yang dipertikaian biasanya ambil masa empat hingga dua belas bulan dari fail hingga hari bailif, dan kes distress yang tidak dipertikaikan biasanya habis dalam minggu hingga beberapa bulan.
Satu lagi sudut yang kebanyakan artikel tuan rumah terlepas: sewa berganda untuk tempoh overstay. Di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Hukum Sivil 1956, tuan rumah ada pilihan untuk tuntut sewa berganda (atau dua kali ganda nilai) bagi tempoh penyewa tinggal lebih masa selepas notis tamat — hak ini datang dari statut dan tidak bergantung pada klausa holdover dalam perjanjian sewa, walaupun tuan rumah mesti jelas memilih untuk tuntut; ia tidak automatik. Bagi tuan rumah yang ada perjanjian sewa standard SPEEDHOME (yang biasanya sudah mengandungi klausa holdover), sudut ini boleh dimasukkan dalam surat tuntutan pra-mahkamah sebagai pendorong untuk keluar secara sukarela.
Bagi tuan rumah yang mahu kerangka ini dari hari pertama — saringan penyewa, perjanjian yang distam, deposit terurus, notis automatik, dan laluan pemulihan yang berstruktur — perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME selaraskan setiap satu dari atas ke bawah. Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewa yang tersedia di unit SPEEDHOME yang layak; ia gantikan deposit tunai di awal supaya proses pindah-masuk lebih lancar, tapi dalam kes jarang kerosakan teruk di akhir tempoh sewa, jumlah yang boleh dipulihkan boleh terhad. Tidak semua unit layak.
FAQ
Boleh polis halau penyewa yang enggan keluar bila tuan rumah telefon?
Tidak. Pertikaian sewa persendirian adalah isu sivil. Polis tidak ada bidang kuasa untuk keluarkan penyewa dari unit yang didiami secara aman tanpa perintah mahkamah. Tuan rumah patut fail Writ of Possession melalui mahkamah dan biar bailif kuatkuasakan, bukan call polis.
Apakah kesalahan jenayah yang penyewa boleh dituduh kalau enggan keluar dari rumah sewa?
Penyewa yang enggan keluar selepas notis penamatan tamat tidak melakukan kesalahan jenayah — ia isu sivil, bukan jenayah. Satu-satunya laluan yang menghasilkan kesan pengusiran ialah Writ of Possession yang dijalankan oleh bailif mahkamah, bukan laporan polis.
Berapa lama polis akan ambil untuk respond kepada aduan tuan rumah yang dibuat di balai (bukan 999)?
Untuk kecemasan sebenar (keganasan, ancaman, pecah masuk) talian 999 patut digunakan; untuk pertikaian sewa persendirian, balai polis mengendalikan kes sebagai laporan rutin dan masa respon bergantung kepada beban balai dan keutamaan operasi. Tuan rumah patut simpan nombre rujukan laporan (contohnya "Kertas Siasatan / Repot Polis No. XXX/26") kerana nombor ini yang akan dipetik dalam prosiding sivil kemudian, bukan nama pegawai yang temani tuan rumah.
Boleh penyewa fail aduan balas terhadap tuan rumah kalau tuan rumah call polis?
Ya. Penyewa yang terasa diganggu, diugut, atau dilemahkan privasinya boleh fail aduan balas — contohnya tuduhan gangguan, ugutan jenayah, atau di bawah Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 jika tuan rumah kongsi butiran peribadi penyewa untuk tekanan. Satu lagi risiko: panggilan polis berulang untuk halau penyewa boleh dilihat dalam rekod polis sebagai corak gangguan, dan rekod ini boleh digunakan oleh penyewa untuk menyokong aduan balas. Laluan polis perlu digunakan secara terukur — bukan sebagai alat tekanan harian.
Adakah rekod polis boleh digunakan dalam prosiding mahkamah sebagai bukti?
Laporan polis dengan sendirinya bukan keterangan yang mengikat mahkamah — ia dokumen sokongan, bukan bukti utama. Mahkamah membuat keputusan berdasarkan keterangan di hadapan hakim. Walau bagaimanapun, salinan laporan polis yang difailkan dengan nombre rujukan berguna untuk membuktikan tuan rumah sudah ambil langkah dokumentasi, dan ia boleh membantu menyusun kronologi komunikasi dalam affidavit. Yang lebih kuat dari segi keterangan ialah notis bertulis (WhatsApp bertarikh, kiriman berdaftar, emel) dan lejar sewa — bukan laporan polis.
Kalau TA ada klausa holdover, boleh tuan rumah tuntut sewa berganda untuk tempoh overstay?
Ya — dan di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Hukum Sivil 1956 hak ini wujud walaupun perjanjian sewa tidak menyebutnya. Tuan rumah boleh, atas pilihannya sendiri, tuntut sewa berganda (atau dua kali ganda nilai) untuk tempoh penyewa tinggal lebih masa selepas notis tamat, sehingga vacant possession diberikan. Hak ini tidak automatik — tuan rumah mesti jelas memilih untuk tuntut dalam surat pra-mahkamah atau dalam writ. Rujuk peguam untuk cara terbaik menyatakannya dalam fail kes tuan rumah.
Berapa lama keseluruhan proses dari notis pertama sampai hari bailif keluar penyewa?
Tiada garis masa tetap. Bergantung pada sama ada penyewa menyangkal, kesungguhan mahkamah mengendalikan writ, dan sama ada dokumen tuan rumah lengkap. Angka operator SPEEDHOME menunjukkan purata kira-kira 31 hari dari tunggakan pertama hingga tindakan pemulihan dimulakan, bukan dari notis pertama hingga hari bailif. Untuk gambaran realistik, rujuk peguam atau lihat panduan khusus tentang berapa lama pengusiran di Malaysia.