Adakah saya perlu bayar duti setem 1–4% untuk MOT? (subsale vs pemaju — jawapan yang kebanyakan laman web sembunyikan)
Untuk pembelian subsale di Malaysia, duti setem MOT anda lazimnya adalah nominal kerana duti ad valorem berperingkat 1–4% telah pun diselesaikan pada peringkat Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment atau DOA). Anda hanya membayar kadar berperingkat 1–4% secara langsung pada MOT apabila membeli terus daripada pemaju tanpa kewujudan DOA terdahulu.
Ini adalah fakta penting yang kerap disalah faham tentang pindah milik hartanah di Malaysia. Ramai pembeli menyangka mereka perlu membayar duti 1–4% sekali lagi semasa menandatangani Borang 14A di pejabat tanah. Hakikatnya, bagi pembeli subsale bangunan strata yang belum ada hakmilik individu semasa pembelian asal, duti setem ad valorem telah dikutip pada surat ikatan penyerahan hak (DOA).
Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan proses penyempurnaan pindah milik (Perfection of Transfer) dilaksanakan melalui Memorandum Pindah Milik (Borang 14A), Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengenakan duti setem nominal pada instrumen tersebut kerana duti utama telah dibayar sepenuhnya terdahulu.
Sebaliknya, kadar ad valorem berperingkat 1–4% terpakai terus kepada instrumen MOT dalam dua keadaan utama: 1. Pembelian terus daripada pemaju projek baharu di mana hakmilik individu atau strata telah sedia ada semasa pengeluaran, menjadikan MOT instrumen pindah milik pertama yang boleh dikenakan duti ad valorem. 2. Mana-mana transaksi hartanah di mana duti ad valorem belum pernah dikutip bagi hakmilik berkaitan.
Penganggar Duti Setem Pindah Milik Hartanah (Malaysia 2026)
Disahkan pada 10 Julai 2026. Anggaran ini hanya meliputi duti surat cara pindah milik dan menganggap surat cara dilaksanakan pada 2026.
Kos pindah milik selesai dikira? Sewa pula bahagian yang menjana pulangan — Lihat listing terkini di SPEEDHOME untuk rumah sewa yang tersedia sekarang.
Apakah perbezaan fungsi MOT, MOC, SPA dan hakmilik?
MOT (Memorandum Pindah Milik) ialah instrumen statutori (Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara) yang memindahkan hakmilik berdaftar hartanah daripada penjual kepada pembeli. MOC (Memorandum Cagaran / Borang 16A) pula mendaftarkan gadaian bank bagi pinjaman perumahan pada kadar duti 0.5% daripada jumlah pembiayaan.
Setiap dokumen mempunyai fungsi undang-undang dan peranan duti setem yang khusus dalam proses konveyan di Malaysia:
| Akronim | Nama penuh | Peranan statutori | Duti setem |
|---|---|---|---|
| MOT | Memorandum Pindah Milik (Borang 14A Kanun Tanah Negara) | Memindahkan hakmilik berdaftar daripada penjual kepada pembeli di Pejabat Tanah | Duti nominal (subsale dengan DOA disetem) atau 1–4% ad valorem (pemaju/tanpa DOA) |
| MOC | Memorandum Cagaran (Borang 16A Kanun Tanah Negara) | Mendaftarkan cagaran kepentingan bank ke atas hakmilik sebagai jaminan pinjaman | 0.5% daripada jumlah pinjaman di bawah Item 22(1) Akta Setem 1949 |
| SPA | Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement) | Kontrak komersial persendirian yang mengikat obligasi jual beli pembeli dan penjual | Duti setem nominal |
| DOA | Deed of Assignment (Surat Ikatan Penyerahan Hak) | Memindahkan hak benefisiari pemilikan sebelum pengeluaran hakmilik strata individu | 1–4% ad valorem (peringkat pembayaran duti utama dalam pembelian subsale) |
| POT / POC | Penyempurnaan Pindah Milik / Penyempurnaan Cagaran | Proses menyempurnakan hakmilik strata setelah dikeluarkan kepada MOT dan MOC | Tertakluk kepada duti penyempurnaan statutori |
| Borang 14A | Borang pindah milik statutori Kanun Tanah Negara | Dokumen fizikal rasmi pindah milik yang diserahkan dan didaftarkan di Pejabat Tanah | Mengikut status instrumen MOT |
Urutan transaksi bagi pembelian subsale strata di Malaysia: SPA ditandatangani → DOA disetem dan duti ad valorem 1–4% dibayar → kemudahan pinjaman disetem dengan duti MOC 0.5% → hakmilik strata dikeluarkan → pendaftaran MOT (Borang 14A) dan MOC disempurnakan di pejabat tanah.
Berapa kadar duti setem MOT + perubahan 2026?
Kadar duti setem ad valorem MOT untuk warganegara Malaysia dan PR ialah 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi nilai melepasi RM100,000 sehingga RM500,000, 3% bagi nilai melepasi RM500,000 sehingga RM1,000,000, dan 4% bagi bahagian yang melebihi RM1,000,000. Perubahan utama 2026: pembeli bukan warganegara (warga asing) membayar kadar rata 8% ke atas nilai pindah milik hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026 di bawah Akta Kewangan 2025.
Skala kadar ad valorem statutori di bawah Jadual Pertama Akta Setem 1949 (Item 32(a) dan Item 32(ab)):
| Peringkat nilai cukai setem MOT | Kadar Warganegara Malaysia & Penduduk Tetap (PR) | Kadar Bukan Warganegara (mulai 1 Jan 2026) |
|---|---|---|
| Peringkat pertama cukai setem MOT (sehingga RM100,000) | 1% | 8% rata |
| Peringkat kedua cukai setem MOT (sehingga RM500,000) | 2% | 8% rata |
| Peringkat ketiga cukai setem MOT (sehingga RM1,000,000) | 3% | 8% rata |
| Peringkat keempat cukai setem MOT (baki melebihi RM1,000,000) | 4% | 8% rata |
Sumber perundangan: Akta Setem 1949 (Akta 378) Jadual Pertama Item 32(a); Akta Kewangan 2025 Seksyen 29(b)(ii) Item 32(ab).
Perincian peraturan dan pelepasan 2026: - Kadar Bukan Warganegara: Bukan warganegara (kecuali Penduduk Tetap / PR) dikenakan kadar rata 8% ke atas instrumen pindah milik kediaman berkuat kuasa 1 Januari 2026. Penduduk Tetap Malaysia (PR) dikecualikan secara jelas daripada surcaj 8% ini dan kekal membayar skala berperingkat standard 1–4%. - Pengecualian Penuh Rumah Pertama: Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia menikmati pengecualian 100% cukai setem MOT dan perjanjian pinjaman bagi hartanah kediaman bernilai ≤RM500,000 sehingga 31 Disember 2027. - Penalti Penyeteman Lewat: Di bawah Seksyen 47A Akta Setem 1949, instrumen yang tidak disetem dalam tempoh 30 hari dari tarikh pelaksanaan dikenakan penalti setem: RM50 atau 10% daripada duti tertunggak (jika disetem dalam tempoh 3 bulan selepas tamat tempoh), atau RM100 atau 20% daripada duti tertunggak (jika lewat melebihi 3 bulan).
Mengapa sebut harga peguam konveyan berbeza daripada duti setem?
Sebut harga peguam konveyan menggabungkan tiga komponen berbeza: duti setem kerajaan, yuran guaman profesional berkanun, dan disbursemen rasmi. Duti setem MOT pada subsale dengan DOA sedia ada hanyalah caj nominal, manakala komponen utama invois guaman merangkumi yuran skala peguam cara dan perbelanjaan pemfailan pejabat tanah.
Perbezaan antara ketiga-tiga komponen kos konveyan:
| Komponen | Definisi undang-undang | Penerima bayaran | Skala atau asas penetapan |
|---|---|---|---|
| Duti setem MOT | Cukai setem statutori pindah milik instrumen | LHDN | Duti nominal (subsale dengan DOA disetem) atau 1–4% ad valorem (pemaju) |
| Duti setem SPA | Duti setem instrumen perjanjian jual beli | LHDN | Duti setem nominal statutori |
| Duti setem MOC | Duti setem sekuriti pinjaman kemudahan perumahan | LHDN | 0.5% daripada jumlah pinjaman di bawah Item 22(1) Akta Setem 1949 |
| Yuran guaman konveyan | Yuran profesional perkhidmatan guaman peguam cara | Firma guaman | Berdasarkan skala Perintah Saraan Peguam Cara (SRO) berkuat kuasa |
| Disbursemen | Bayaran carian hakmilik, pendaftaran pejabat tanah, pengesahan, surat-menyurat | Pejabat tanah & badan pendaftar | Mengikut yuran statutori sebenar pejabat tanah negeri |
Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara (Solicitors' Remuneration Order), yuran guaman berkanun dikira mengikut nilai transaksi hartanah, manakala disbursemen merangkumi perbelanjaan luar jangka bagi pendaftaran dan carian rasmi.
Minta firma guaman anda mengasingkan pecahan duti setem LHDN, yuran guaman skala, dan perbelanjaan disbursemen dalam sebut harga rasmi mereka.
Apakah pengecualian dan pelepasan duti setem yang tersedia?
Pelepasan cukai setem MOT utama di Malaysia merangkumi pengecualian 100% pembeli rumah pertama untuk hartanah kediaman ≤RM500,000 sehingga 31 Disember 2027, serta pelepasan kasih sayang untuk pindah milik antara ahli keluarga terdekat.
Pengecualian rumah pertama warganegara
Warganegara Malaysia yang membeli kediaman pertama layak mendapat pelepasan 100% daripada cukai setem MOT dan perjanjian pinjaman bagi hartanah bernilai ≤RM500,000. Syarat utama: - Pembeli mestilah warganegara Malaysia. - Merupakan pembelian rumah kediaman pertama untuk didiami sendiri. - Perjanjian disempurnakan dalam tempoh kelayakan sehingga 31 Disember 2027.
Pelepasan kasih sayang (Love and Affection)
Pindah milik hartanah antara ahli keluarga tertentu (pasangan suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu) layak dipertimbangkan untuk pelepasan duti setem statutori ke atas bahagian ad valorem instrumen MOT.
Bagi hartanah subsale di mana duti ad valorem telah diselesaikan pada DOA, pelaksanaan Borang 14A kekal pada kadar nominal. Pindah milik secara kasih sayang tanpa pertimbangan wang boleh disahkan di hadapan Pentadbir Tanah di pejabat tanah mengikut prosedur Kanun Tanah Negara, namun pelepasan gadaian bank (MOC) tetap memerlukan pelepasan rasmi daripada pihak institusi kewangan pembiaya.
Berapa kos sebenar MOT dan pemerolehan sebagai tuan tanah?
Bagi pelabur hartanah yang membeli unit untuk dijadikan aset sewaan, MOT dan kos konveyan membentuk sebahagian daripada jumlah modal pemerolehan. Kos kemasukan pemilikan merangkumi duti setem ad valorem (atau duti nominal jika subsale dengan DOA disetem), duti setem pinjaman pembiayaan pada kadar 0.5%, yuran guaman konveyan, dan kos disbursemen pejabat tanah.
Mengetahui kos transaksi keseluruhan membolehkan pelabur mengira pulangan bersih modal secara realistik sebelum unit sedia untuk disewakan.
Setelah hakmilik berdaftar selamat dipindahkan kepada nama anda, kos pemilikan berulang merangkumi cukai pintu (cukai taksiran) kepada pihak berkuasa tempatan dan cukai tanah (quit rent) kepada pejabat tanah negeri. Semak juga panduan siapa bayar apa dalam sewaan di Malaysia bagi mengasingkan caj penyelenggaraan dan utiliti antara tuan rumah dan penyewa.
Setelah proses MOT selesai dan anda memegang hakmilik rasmi, platform Zero Deposit SPEEDHOME membolehkan tuan rumah menyenaraikan hartanah dan mendapatkan penyewa dengan pantas tanpa halangan deposit tunai yang tinggi, disokong oleh skim perlindungan risiko sewaan yang komprehensif.
Senaraikan hartanah anda di SPEEDHOME
FAQ
Apakah MOT dalam transaksi hartanah di Malaysia?
MOT bermaksud Memorandum Pindah Milik (Memorandum of Transfer) — instrumen statutori Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara yang memindahkan hakmilik berdaftar hartanah daripada penjual kepada pembeli di Pejabat Tanah. MOT dilaksanakan selepas Perjanjian Jual Beli (SPA) dan menyempurnakan pendaftaran nama pembeli pada geran hakmilik individu atau strata.
Adakah saya perlu membayar duti setem 1–4% semula untuk MOT subsale?
Tidak. Sekiranya anda membeli hartanah subsale strata dan Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA) anda telah disetem dengan duti ad valorem 1–4% semasa pembelian awal, duti setem utama telah dijelaskan kepada LHDN. Apabila hakmilik strata dikeluarkan kemudian dan Borang 14A difailkan, duti yang dikenakan pada instrumen MOT hanyalah duti nominal statutori.
Apakah perbezaan antara instrumen MOT dan MOC?
MOT (Borang 14A) memindahkan hakmilik berdaftar daripada penjual kepada pembeli. MOC (Memorandum Cagaran / Borang 16A) mendaftarkan gadaian bank ke atas hakmilik tersebut sebagai cagaran pembiayaan perumahan pada kadar duti setem 0.5% daripada jumlah pinjaman di bawah Item 22(1) Akta Setem 1949. Kedua-duanya disempurnakan bersama semasa pembelian berperingkat pinjaman.
Berapakah kadar duti setem MOT bagi pembeli bukan warganegara pada 2026?
Bermula 1 Januari 2026 di bawah Akta Kewangan 2025, pembeli bukan warganegara (warga asing) membayar duti setem pada kadar rata 8% ke atas nilai pindah milik hartanah kediaman. Penduduk Tetap Malaysia (PR) dikecualikan daripada surcaj 8% ini dan kekal membayar skala ad valorem standard 1% hingga 4%.
Apakah syarat kelayakan pengecualian penuh duti setem rumah pertama?
Di bawah insentif pembeli rumah pertama warganegara Malaysia, pengecualian 100% duti setem diberikan ke atas MOT dan perjanjian pinjaman bagi hartanah kediaman bernilai ≤RM500,000 sehingga 31 Disember 2027. Pembeli mestilah warganegara yang membeli rumah pertama untuk didiami sendiri.
Bilakah tempoh penyeteman MOT dan berapakah penalti lewat?
Di bawah Akta Setem 1949 Seksyen 47A, instrumen pindah milik mesti disetem dalam tempoh 30 hari dari tarikh pelaksanaan. Penalti penyeteman lewat adalah RM50 atau 10% daripada duti tertunggak (mana yang lebih tinggi) jika disetem dalam tempoh 3 bulan selepas tarikh akhir, dan RM100 atau 20% daripada duti tertunggak jika melebihi 3 bulan. Hakmilik di tangan, giliran sewaan pula — Lihat listing terkini di SPEEDHOME untuk melihat pasaran sewa semasa.