Adakah saya perlu bayar duti setem 1–4% untuk MOT? (subsale vs pemaju — jawapan yang kebanyakan laman web sembunyikan)
Untuk subsale di Malaysia, duti setem MOT anda hampir selalunya hanya RM10 — ad valorem 1–4% telah pun dibayar pada Deed of Assignment (DOA) anda. Anda hanya membayar kadar berperingkat 1–4% apabila membeli terus daripada pemaju tanpa DOA terdahulu pada tajuk yang sama.
Ini adalah fakta yang paling kerap disalah faham tentang pindah milik hartanah di Malaysia. Jika anda menjumpai forum yang menyebut "MOT adalah 1–4%" — orang itu mungkin merujuk kepada pembelian daripada pemaju, atau mengelirukan duti setem MOT dengan duti setem Deed of Assignment yang dibayar bertahun-tahun dahulu. Untuk pembeli subsale, duti ad valorem telah diselesaikan pada DOA ketika pembelian asal. Apabila tajuk strata akhirnya dikeluarkan dan anda melaksanakan MOT (Borang 14A), LHDN hanya mengenakan RM10 nominal setiap instrumen, kerana duti telah pun dikutip. Sumber: Akta Setem 1949; portal LHDN STAMPS; disahkan dalam forum hartanah Malaysia selama lebih 15 tahun. Disahkan terakhir 26 Jun 2026.
Kadar ad valorem berperingkat 1–4% MEMANG terpakai dalam dua senario: (a) membeli terus daripada pemaju di mana tiada DOA wujud — MOT adalah instrumen bercukai pertama; dan (b) mana-mana pindah milik di mana tiada duti ad valorem terdahulu dikutip untuk hartanah yang sama.
Penganggar Duti Setem Pindah Milik Hartanah (Malaysia 2026)
Disahkan pada 10 Julai 2026. Anggaran ini hanya meliputi duti surat cara pindah milik dan menganggap surat cara dilaksanakan pada 2026.
MOT vs MOC vs SPA vs DOA vs POT/POC vs Borang 14A — jadual penyahkod istilah
MOT (Memorandum Pindah Milik) ialah dokumen yang memindahkan hakmilik ke atas nama anda — ia adalah Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara. Ia bukan kontrak jualan, bukan cagaran pinjaman, dan bukan sama dengan Deed of Assignment. Setiap akronim merujuk kepada instrumen yang berbeza dengan duti setem yang berbeza.
| Akronim | Nama penuh | Fungsinya | Duti setem |
|---|---|---|---|
| MOT | Memorandum Pindah Milik (Borang 14A) | Memindahkan hakmilik berdaftar daripada penjual kepada pembeli | RM10 (subsale, selepas DOA disetem) atau 1–4% (pemaju/tiada DOA terdahulu) |
| MOC | Memorandum Cagaran (Borang 16A) | Mendaftarkan cagaran bank ke atas hakmilik anda | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| SPA | Perjanjian Jual Beli | Kontrak jualan antara pembeli dan penjual | RM10 (tetap, nominal) |
| DOA | Deed of Assignment | Memindahkan kepentingan benefisiari sebelum hakmilik individu wujud (biasa dalam pembelian strata) | 1–4% ad valorem (di sinilah duti setem besar dibayar untuk subsale) |
| POT / POC | Penyempurnaan Pindah Milik / Penyempurnaan Cagaran | Proses menukar DOA + MOC kepada MOT + MOC berdaftar setelah hakmilik strata dikeluarkan | Sebahagian daripada instrumen RM10 / 0.5% yang sama di atas |
| Borang 14A | Borang pindah milik statutori | Dokumen MOT fizikal yang difailkan di pejabat tanah | Sama seperti MOT di atas |
Urutan praktikal untuk subsale strata Malaysia yang tipikal: SPA ditandatangani (setem RM10) → DOA disetem (1–4% ad valorem dibayar di sini) → pinjaman dikeluarkan dengan MOC (0.5% daripada pinjaman) → hakmilik strata akhirnya dikeluarkan → Penyempurnaan Pindah Milik (MOT, Borang 14A, RM10) + Penyempurnaan Cagaran (MOC dikemas kini, telah disetem).
Kadar duti setem MOT + perubahan 2026
Peringkat ad valorem MOT adalah 1% untuk RM100,000 pertama, 2% untuk RM100,001–500,000, 3% untuk RM500,001–1,000,000, dan 4% melebihi RM1,000,000. Perubahan utama 2026: warga asing kini membayar 8% rata (naik daripada 4%) mulai 1 Januari 2026. Penduduk tetap dikecualikan secara eksplisit dan membayar kadar berperingkat standard.
| Harga hartanah (RM) | Kadar warganegara Malaysia / PR | Kadar bukan warganegara (bukan PR) (mulai 1 Jan 2026) |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | 8% rata ke atas harga penuh |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% | 8% rata ke atas harga penuh |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% | 8% rata ke atas harga penuh |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% | 8% rata ke atas harga penuh |
Sumber: Akta Setem 1949 Jadual Pertama; PwC Malaysia Tax Booklet 2024/2025; pindaan Bajet 2026; KPMG Tax Brief. Disahkan terakhir 26 Jun 2026. Sahkan dengan LHDN/Bajet semasa sebelum bergantung pada angka ini — ambang dan kadar telah berubah pada beberapa Bajet.
Perubahan utama 2026: - Kadar warga asing: 8% rata (mulai 1 Jan 2026, naik daripada 4% rata yang terpakai mulai 1 Jan 2024). Sumber: Bajet 2026; KPMG. - Pengecualian penuh rumah pertama dilanjutkan kepada ≤RM500,000 untuk 2026–2027 (sebelum ini pengecualian penuh hanya untuk ≤RM300,000 di bawah PUA 377/2018, dan pelepasan separa 50% untuk RM300,001–500,000 di bawah PUA 49/2019). - Penalti setem lewat (mulai 1 Jan 2025): RM50 atau 10% (≤3 bulan lewat); RM100 atau 20% (>3 bulan). Sumber: LHDN; Akta Kewangan 2024.
Mengapa peguam saya sebut harga RM4,000? (duti setem vs yuran guaman vs disbursemen)
Sebut harga konveyan RM4,000 hampir semuanya adalah yuran guaman dan disbursemen — bukan duti setem. Untuk subsale, duti setem MOT adalah RM10. Selebihnya dalam sebut harga merangkumi yuran profesional peguam anda, carian hakmilik, pendaftaran tanah, dan kos pemfailan. Ini adalah butiran berasingan.
Kekeliruan berlaku kerana peguam cara sering menyebut harga "kos MOT" tunggal yang menggabungkan duti setem + yuran guaman + disbursemen. Inilah yang sebenarnya diliputi oleh setiap perkara:
| Perkara | Apakah ia | Kepada siapa | Anggaran tipikal |
|---|---|---|---|
| Duti setem MOT | Cukai LHDN ke atas instrumen pindah milik | LHDN (kerajaan) | RM10 (subsale) atau 1–4% (pemaju) |
| Duti setem SPA | Cukai LHDN ke atas kontrak jualan | LHDN (kerajaan) | RM10 (tetap) |
| Duti setem MOC | Cukai LHDN ke atas instrumen cagaran bank | LHDN (kerajaan) | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| Yuran guaman peguam cara | Yuran profesional di bawah Perintah Saraan Peguam Cara | Peguam anda | ~1% daripada harga (≤RM500k); ~0.8% ke atas — ilustratif sahaja; sahkan dengan peguam |
| Disbursemen | Carian hakmilik, carian pendaftaran tanah, pemfailan, yuran persembahan, surat-menyurat | Pejabat tanah, carian, kerajaan | RM800–RM3,000+ bergantung kepada hartanah dan kerumitan hakmilik |
Kalkulator di atas menunjukkan ini secara berasingan. Apabila anda menerima sebut harga konveyan, minta peguam cara mengasingkan duti setem, yuran guaman, dan disbursemen sebagai butiran berasingan.
Pengecualian dan pelepasan — rumah pertama, kasih sayang, HOC
Dua pelepasan duti setem MOT utama adalah: (1) pengecualian rumah pertama — pengecualian penuh untuk hartanah ≤RM500,000 di bawah Bajet 2026 (2026–2027); dan (2) pelepasan 50% kasih sayang untuk pindah milik keluarga linear. Tempoh HOC (Kempen Pemilikan Rumah) menambah pengecualian pembelian pemaju lagi apabila aktif — sahkan status semasa.
Pengecualian rumah pertama
| Instrumen | Peraturan sebelum Bajet 2026 | Peraturan Bajet 2026 (2026–2027) |
|---|---|---|
| Duti setem MOT (jalur pengecualian penuh) | ≤RM300,000 — pengecualian penuh (PUA 377/2018) | ≤RM500,000 — pengecualian penuh |
| Duti setem MOT (jalur pengecualian separa) | RM300,001–RM500,000 — pelepasan 50% (PUA 49/2019) | Tiada jalur separa (pengecualian penuh sehingga RM500k) |
| Melebihi RM500,000 | Tiada pengecualian | Tiada pengecualian |
Kelayakan: warganegara Malaysia, hartanah kediaman pertama, didiami sendiri (bukan untuk pelaburan sewa). Sumber: PUA 377/2018; PUA 49/2019; Bajet 2026. Sahkan kelayakan dan kesahan semasa dengan LHDN — ini telah dilanjutkan dan diubah suai pada beberapa Bajet berturut-turut.
Pelepasan 50% kasih sayang
Pindah milik antara pasangan, ibu/bapa dan anak, serta datuk/nenek dan cucu layak mendapat pelepasan duti setem 50% ke atas MOT. Ini terpakai kepada bahagian ad valorem — untuk subsale di mana MOT adalah RM10, pelepasan tidak memberi kesan praktikal (RM5 dibundarkan). Untuk pembelian pemaju di mana ad valorem terpakai, pengurangan 50% adalah bermakna.
Borang 14A untuk pindah milik kasih sayang boleh diakui sahih di hadapan Pentadbir Tanah di pejabat tanah tanpa cas. Sumber: Akta Setem 1949; disahkan dalam rekod forum hartanah Malaysia. Disahkan terakhir 26 Jun 2026.
Pindah milik kepada keluarga (kasih sayang) — kos dan contoh DIY
Memindahkan hartanah kepada anak atau pasangan anda menanggung duti setem MOT pada 50% daripada kadar ad valorem normal, ditambah yuran guaman dan disbursemen. Bahagian duti setem untuk hartanah subsale adalah RM5 (50% daripada RM10). Untuk hartanah dengan ad valorem yang perlu dibayar, ia adalah 50% daripada jumlah berperingkat.
Contoh — ibu/bapa memindahkan hartanah RM500,000 (hakmilik individu, tiada isu ad valorem DOA tertunggak) kepada anak:
| Perkara | Pengiraan | Jumlah |
|---|---|---|
| Duti setem MOT (ad valorem pada kadar standard) | RM100k × 1% + RM400k × 2% = RM1,000 + RM8,000 = RM9,000 | RM9,000 |
| Pelepasan 50% kasih sayang | RM9,000 × 50% | RM4,500 |
| Duti setem SPA | Tetap | RM10 |
| Yuran guaman anggaran | ~1% daripada RM500k (ilustratif) | ~RM5,000 |
| Disbursemen anggaran | Carian hakmilik, pejabat tanah, pelbagai | ~RM1,000–2,000 |
| Anggaran jumlah | ~RM10,510–11,510 |
Nota DIY: Borang 14A boleh diakui sahih di hadapan Pentadbir Tanah tanpa peguam cara untuk pindah milik keluarga yang mudah, mengurangkan yuran guaman. Walau bagaimanapun, jika ada cagaran bank (MOC) yang tertunggak, persetujuan bank dan peguam cara biasanya diperlukan. Dapatkan nasihat undang-undang bebas untuk situasi khusus anda.
MOT sebagai kos tuan rumah/pelabur — kos sebenar pembelian untuk disewakan
Apabila anda membeli hartanah untuk disewakan, MOT adalah sebahagian daripada kos pemerolehan keseluruhan anda — bukan sahaja harga pembelian dan pinjaman. Untuk hartanah pelaburan subsale RM500,000, kos penuh kemasukan pemilikan termasuk MOT (RM10), duti setem MOC (~RM2,250 untuk pinjaman 90%), yuran guaman (~RM5,000), dan disbursemen — menambah kira-kira RM7,500–10,000 sebelum penyewa pertama anda.
Untuk tuan rumah/pelabur, mengetahui kos pemerolehan sebenar penting untuk pengiraan hasil. Kebanyakan kalkulator hartanah hanya menunjukkan harga dan pinjaman; mereka terlepas kos transaksi yang perlu dikeluarkan tunai semasa pembelian.
Pecahan kos untuk pembelian subsale RM500,000 (warganegara, pinjaman 90%, bukan rumah pertama):
| Perkara kos | Jumlah |
|---|---|
| Duti setem MOT | RM10 (subsale, DOA telah disetem) |
| Duti setem SPA | RM10 |
| Duti setem MOC (pinjaman 90% = RM450,000 × 0.5%) | RM2,250 |
| Yuran guaman anggaran (konveyan + pinjaman) | ~RM5,000–6,000 |
| Disbursemen anggaran | ~RM1,000–2,000 |
| Anggaran kos transaksi jumlah | ~RM8,270–10,270 |
Setelah anda memiliki hartanah, kos tahunan berulang anda termasuk cukai pintu (cukai taksiran) dan cukai tanah (quit rent). Lihat juga siapa bayar apa dalam sewaan di Malaysia untuk menentukan caj mana yang hendak dikenakan kepada penyewa anda dan mana yang anda tanggung.
Selepas MOT disetem dan nama anda ada pada hakmilik, langkah seterusnya bagi ramai tuan rumah adalah menyenaraikan hartanah untuk disewa. Sistem Zero Deposit SPEEDHOME menghapuskan geseran deposit pendahuluan untuk penyewa sambil melindungi tuan rumah dengan program risiko sewaan yang diurus.
Senaraikan hartanah anda di SPEEDHOME
FAQ
Apakah MOT dalam hartanah Malaysia?
MOT bermaksud Memorandum Pindah Milik — ia adalah dokumen statutori (Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara) yang secara rasmi memindahkan hakmilik berdaftar sesebuah hartanah daripada penjual kepada pembeli di pejabat tanah. Ia dilaksanakan selepas Perjanjian Jual Beli (SPA) dan, dalam subsale, selepas Deed of Assignment (DOA) telah disetem. MOT adalah langkah yang meletakkan nama anda pada daftar hakmilik.
Adakah saya perlu bayar duti setem semula untuk MOT jika saya membeli subsale?
Tidak — bukan duti ad valorem 1–4%. Jika anda membeli hartanah subsale dan Deed of Assignment (DOA) anda telah disetem semasa pembelian, duti setem ad valorem telah dibayar. Apabila hakmilik strata dikeluarkan dan anda melaksanakan MOT (Borang 14A), duti setem yang perlu dibayar hanyalah RM10 nominal. Kadar berperingkat 1–4% terpakai kepada DOA atau pembelian pemaju di mana tiada DOA terdahulu wujud. Sumber: Akta Setem 1949; portal LHDN STAMPS. Disahkan terakhir 26 Jun 2026.
Apakah perbezaan antara MOT dan MOC?
MOT (Memorandum Pindah Milik / Borang 14A) memindahkan hakmilik daripada penjual kepada pembeli. MOC (Memorandum Cagaran / Borang 16A) mendaftarkan cagaran bank ke atas hakmilik tersebut sebagai jaminan untuk pinjaman perumahan anda. Ia adalah dua instrumen berasingan, dilaksanakan bersama apabila pembelian hartanah dibiayai. Duti setem MOT adalah RM10 (subsale) atau 1–4% (pemaju). Duti setem MOC adalah 0.5% daripada jumlah pinjaman anda.
Berapakah duti setem MOT untuk warga asing pada 2026?
Mulai 1 Januari 2026, bukan warganegara (tidak termasuk penduduk tetap Malaysia) membayar duti setem rata 8% ke atas harga hartanah penuh apabila melaksanakan Memorandum Pindah Milik. Ini naik daripada kadar rata 4% yang terpakai mulai 1 Januari 2024. PR Malaysia dikecualikan secara eksplisit daripada kadar 8% dan terus membayar kadar berperingkat standard 1–4%. Sumber: Bajet 2026; KPMG Tax Brief; Akta Kewangan (Pindaan). Disahkan terakhir 26 Jun 2026 — sahkan dengan LHDN/Bajet semasa sebelum meneruskan.
Apakah pengecualian duti setem rumah pertama untuk 2026?
Di bawah Bajet 2026, warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama pada ≤RM500,000 dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem MOT untuk tempoh 2026–2027. Sebelum Bajet 2026, pengecualian penuh hanya untuk ≤RM300,000 (PUA 377/2018) dan pelepasan separa 50% untuk jalur RM300,001–500,000 (PUA 49/2019). Hartanah mestilah didiami sendiri dan pembeli tidak pernah memiliki hartanah kediaman sebelum ini. Sahkan kesahan dan kelayakan semasa dengan LHDN sebelum bergantung pada pengecualian ini.
Apakah pelepasan duti setem kasih sayang di Malaysia?
Pelepasan kasih sayang ialah pengurangan 50% dalam duti setem MOT yang tersedia untuk pindah milik hartanah antara ahli keluarga terdekat — pasangan, ibu/bapa dan anak, serta datuk/nenek dan cucu. Kadar yang dikurangkan terpakai kepada bahagian ad valorem. Borang 14A untuk pindah milik sedemikian boleh diakui sahih di hadapan Pentadbir Tanah di pejabat tanah tanpa cas, berpotensi menghapuskan keperluan melantik peguam cara untuk pindah milik keluarga yang mudah. Sumber: Akta Setem 1949; disahkan dalam rekod forum hartanah Malaysia (disahkan). Disahkan terakhir 26 Jun 2026.
Mengapa peguam cara saya mengenakan RM4,000 untuk MOT apabila duti setem hanya RM10?
Kerana "kos MOT" yang disebut peguam cara menggabungkan tiga perkara berasingan: (1) duti setem itu sendiri — RM10 untuk subsale; (2) yuran guaman profesional peguam cara — biasanya sekitar 1% daripada harga hartanah untuk kerja konveyan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara; dan (3) disbursemen — carian hakmilik, yuran pendaftaran tanah, kos pemfailan, surat-menyurat. Yuran guaman dan disbursemen membentuk sebahagian besar sebut harga. Minta peguam cara anda mengasingkan duti setem, yuran guaman, dan disbursemen sebagai butiran berasingan supaya anda boleh mengesahkan setiap komponen.
Bilakah duti setem MOT mesti dibayar?
Di bawah Akta Setem 1949, duti setem mesti dibayar dalam masa 30 hari dari tarikh instrumen dilaksanakan (ditandatangani). Penalti pembayaran lewat mulai 1 Januari 2025: RM50 atau 10% daripada duti (mana yang lebih tinggi) untuk sehingga 3 bulan lewat; RM100 atau 20% untuk lebih 3 bulan. Sumber: LHDN; Akta Kewangan 2024. Disahkan terakhir 26 Jun 2026.