Pendapatan sewa berapa perlu isytihar cukai? Asas untuk tuan rumah Malaysia
Sebaik sahaja anda menyewakan rumah, pangsapuri atau bilik dan menerima sewa, anda perlu isytihar kepada LHDN mulai dari ringgit pertama, unit pertama — tiada ambang minimum mengikut bilangan bilik atau jumlah sewa. Sewa kediaman lazim jatuh di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 sebagai "sewaan pasif"; hanya apabila perkhidmatan berat seperti operasi hotel, barulah ia masuk Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan. Cukai dikira atas sewa bersih — sewa kasar ditolak belanja langsung yang dibenarkan — bukan atas jumlah kasar.
Ramai tuan rumah Malaysia ingat hanya sewa yang melebihi nilai tertentu, atau hanya apabila mereka memiliki lebih daripada satu hartanah, barulah kena isytihar. Itu salah. Walaupun satu apartmen, satu penyewa, selagi duit sewa masuk, kena isytihar. LHDN melihat rekod bank anda: pindahan sewa, perjanjian sewa yang sudah dicop stem, duti setem yang sudah dibayar — semuanya meninggalkan kesan kertas. Persoalannya bukan "perlu ke isytihar", tetapi "macam mana nak kira sewa bersih dengan betul dan senarai belanja yang layak".
Aliran kerja SPEEDHOME menghasilkan rekod yang ada cap masa secara automatik — sejarah penyenaraian, perjanjian sewa, kutipan sewa bulanan, kelulusan pembaikan, gambar serah terima. Rekod ini "terbina dari hari ke hari", tidak perlu dibina semula pada bulan April. Walau bagaimanapun, rekod hanya memudahkan kerja ejen cukai — keputusan klasifikasi dan pemfailan tetap kena ditandatangani oleh ejen cukai yang berkelayakan.
Seksyen 4(d) lawan Seksyen 4(a): sewa anda masuk kategori mana?
Sewaan kediaman jangka panjang yang paling biasa — kutip sewa, selenggara unit, tanda tangan perjanjian setahun — jatuh di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 sebagai "sumber bukan perniagaan" (non-business source). Apabila perkhidmatan yang anda berikan berat — ada staf pembersihan tetap, pengemasan harian, pengurusan seperti hotel — barulah ia boleh diklasifikasikan di bawah Seksyen 4(a) sebagai "sumber perniagaan" (business source). Perbezaan klasifikasi ini menentukan belanja yang boleh ditolak, sama ada rugi boleh tolak pendapatan lain, dan sama ada elaun modal boleh dituntut.
Tidak perlu cepat labelkan diri sendiri. Tulis fakta dulu — bilangan unit, tempoh sewaan, perkhidmatan yang diberikan, siapa urus pembaikan — biar ejen cukai tentukan klasifikasi.
| Soalan utama | Seksyen 4(d): sewaan pasif | Seksyen 4(a): sumber perniagaan |
|---|---|---|
| Susunan tipikal | Sewa jangka panjang kediaman | Servis berat / sewa pendek / gaya hotel |
| Perkhidmatan diberikan | Kutip sewa, selenggara unit | Pembersihan, penyambut tetamu, staf khas |
| Belanja yang boleh ditolak | Belanja langsung (PR 12/2018) | Skop belanja perniagaan lebih luas |
| Rugi boleh tolak pendapatan lain | Biasanya tidak | Mungkin boleh |
| Elaun modal | Tidak terpakai | Boleh dipertimbangkan bergantung kes |
| Contoh lazim | Tuan rumah sewakan apartmen kepada keluarga setahun | Banyak unit servis, ada staf, operasi Airbnb |
Jika anda kendalikan sewa pendek, servis apartmen terurus, atau pasukan yang urus banyak unit, risiko jatuh 4(a) meningkat nyata — di sinilah pertimbangan ejen cukai menjadi penting.
Belanja apa yang boleh ditolak? Senarai LHDN Public Ruling 12/2018
Untuk sewaan kediaman biasa di bawah Seksyen 4(d), LHDN Public Ruling No. 12/2018 membenarkan tolakan bagi belanja yang ditanggung "sepenuhnya dan secara eksklusif" untuk menghasilkan sewa: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman (bukan prinsipal), premium insurans kebakaran, kos kutip sewa dan penguatkuasaan, kos perpanjangan atau pertukaran penyewa (termasuk komisen ejen untuk perpanjangan atau penyewa seterusnya), dan pembaikan untuk kekalkan unit dalam keadaan asal.
Frasa "sepenuhnya dan secara eksklusif" adalah kata kunci. Belanja mesti benar-benar terikat dengan unit sewaan ini, benar-benar ditanggung selepas unit mula menghasilkan sewa. Kos mencari penyewa pertama, pengubahsuaian naik taraf unit, pembayaran prinsipal — semua ini tidak layak.
| Kategori belanja yang layak (PR 12/2018) | Apa yang perlu disimpan | Kesilapan lazim |
|---|---|---|
| Cukai taksiran, cukai tanah | Bil kerajaan tempatan, rekod bayaran | Resit hilang; bercampur dengan hartanah lain |
| Faedah pinjaman | Penyata faedah tahunan bank | Tolak keseluruhan ansuran (termasuk prinsipal) |
| Premium insurans kebakaran | Polis, invois, rekod bayaran | Campur insurans peribadi untuk ditolak |
| Kos kutip dan tuntut sewa | Invois, perjanjian, surat-menyurat | Tiada rantaian dokumen berkaitan sewa |
| Kos perpanjangan atau pertukaran penyewa | Invois, perjanjian baru, rekod pertukaran | Masukkan kos "penyewa pertama" sebagai kos perpanjangan |
| Pembaikan biasa | Invois kontraktor, gambar sebelum dan selepas, kelulusan | Tolak naik taraf sebagai pembaikan |
Untuk garis panduan yang lebih terperinci tentang pembaikan lawan penambahbaikan modal, rujuk panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah Malaysia.
Belanja apa yang tidak boleh ditolak?
Jangan tolak: kos mencari penyewa pertama, pengubahsuaian modal, prinsipal gadai janji, perbelanjaan peribadi, naik taraf atau pengubahsuaian besar. LHDN dalam PR 12/2018 secara khusus menamakan "belanja awal" — kos iklan untuk penyewa pertama, yuran guaman untuk perjanjian pertama, duti setem, komisen ejen untuk penyewa pertama — semua tidak boleh ditolak.
| Item yang tidak boleh ditolak | Amalan lebih selamat |
|---|---|
| Kos iklan untuk penyewa pertama | Belanja awal, tidak boleh ditolak |
| Yuran guaman dan duti setem perjanjian pertama | Belanja awal, tidak boleh ditolak |
| Komisen ejen untuk penyewa pertama | Belanja awal; berbeza daripada komisen perpanjangan |
| Bayaran prinsipal gadai janji | Modal; hanya faedah boleh ditolak |
| Pengubahsuaian, naik taraf, ubah suai | Penambahbaikan modal; bukan pembaikan biasa |
| Perbelanjaan peribadi bercampur dengan akaun sewa | Mesti sepenuhnya dan eksklusif untuk tujuan sewaan |
Rawatan untuk "perpanjangan atau pertukaran penyewa" berbeza — apabila anda perpanjang satu perjanjian atau tukar kepada penyewa lain, belanja yang berkaitan dengan transaksi itu boleh ditolak, tetapi mesti dibuktikan bahawa ia perpanjangan atau pertukaran, bukan kos mencari penyewa pertama.
Bagaimana kira sewa bersih? Demonstrasi langkah demi langkah
Mula-mula, jumlahkan sewa kasar yang benar-benar diterima sepanjang tahun, kemudian tolak belanja langsung yang ada bukti. Baki ialah sewa bersih. Kekuatan kiraan bergantung kepada dokumen di sebaliknya. Berikut adalah angka ilustrasi — sila semak dengan unit, pinjaman, dan rekod pembaikan anda sendiri, dan rujuk peraturan LHDN terkini.
| Item | Jumlah ilustrasi (RM) |
|---|---|
| Sewa bulanan | 1,800 |
| Sewa kasar setahun (12 bulan) | 21,600 |
| Tolak: cukai taksiran, cukai tanah | 700 |
| Tolak: faedah pinjaman (penyata faedah tahunan bank) | 8,400 |
| Tolak: premium insurans kebakaran | 250 |
| Tolak: komisen ejen perpanjangan / pertukaran penyewa | 600 |
| Tolak: pembaikan biasa (dengan invois, gambar) | 1,200 |
| Jumlah belanja yang boleh ditolak | 11,150 |
| Pendapatan sewa bersih (cukai) | 10,450 |
Pendapatan sewa bersih akan digabungkan dengan pendapatan lain anda, dan pemastautin dicukai atas skala progresif. Ini hanya ilustrasi — pinjaman, cukai, dan rekod pembaikan anda akan berbeza. Kemas kini lejar ringkas setiap bulan; jangan tunggu musim cukai untuk himpunkan 12 bulan resit dari WhatsApp.
Pemastautin, bukan pemastautin, syarikat bukan pemastautin: tiga身份, tiga kiraan
Pemastautin perseorangan — dicukai atas skala progresif, dengan sewa bersih digabungkan dengan pendapatan lain anda. Bukan pemastautin perseorangan — dari Tahun Taksiran 2020, dicukai atas kadar rata 30% ke atas sewa bersih (tiada pelepasan peribadi, tiada rebat, tiada skala progresif, tetapi belanja yang dibenarkan masih boleh ditolak sebelum kadar 30% dipakai). Syarikat bukan pemastautin — dicukai atas kadar syarikat, bukan kadar 30% perseorangan.
"Bukan pemastautin" bukan ikut pasport, tetapi ikut bilangan hari tinggal sebenar di Malaysia dalam setahun. Ambangnya kira-kira 182 hari. Jika anda lama di luar negara dan Malaysia hanya ada satu unit sewa, kebarangkalian diklasifikasikan sebagai bukan pemastautin tidak kecil — tetapi penentuan status itu sendiri perlu dibuat oleh ejen cukai.
| Status | Kaedah cukai | Pelepasan peribadi |
|---|---|---|
| Pemastautin perseorangan | Skala progresif (sewa bersih + pendapatan lain digabungkan) | Pelepasan peribadi standard terpakai |
| Bukan pemastautin perseorangan | Kadar rata 30% ke atas sewa bersih (mulai TA2020) | Tiada — tiada pelepasan atau rebat peribadi |
| Syarikat bukan pemastautin | Kadar syarikat (bukan 30% perseorangan) | Tidak terpakai |
Kadar 30% itu dipakai atas sewa "bersih" — selepas belanja yang dibenarkan ditolak. Bukan pemastautin yang langsung tidak kemas kini rekod belanja, sebenarnya sedang bayar lebih cukai.
Sewa kediaman kena SST (cukai perkhidmatan)?
Tidak. Sewa kediaman — rumah teres, apartmen, kondominium, banglo, suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak perlu caj SST atas sewa. Cukai perkhidmatan hanya untuk sewaan komersial dan tertentu bukan kediaman, pada kadar 6% mulai 1 Januari 2026, dan hanya selepas penyedia melepasi ambang pendaftaran pusingan giro bercukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan.
Ini bermakna titik sakit tuan rumah kediaman bukan pada SST, tetapi pada rekod. Jika hartanah anda sudah tukar kepada kegunaan komersial, dipegang oleh syarikat, atau jatuh dalam kategori penginapan komersial yang diliputi, sila semak dengan ejen cukai untuk posisi RMCD terkini sebelum tambah SST dalam invois sewa.
| Jenis sewaan | SST terpakai? | Nota |
|---|---|---|
| Rumah teres / apartmen / kondominium | Tidak — di luar skop | Tuan rumah kediaman tidak caj SST |
| Banglo | Tidak — di luar skop | Sama seperti kediaman lain |
| Suite servis (kegunaan kediaman) | Tidak — di luar skop | Jika digunakan sebagai kediaman |
| Kedai atau ruang komersial | Mungkin — ikut ambang dan kadar 6% | Sahkan dengan ejen cukai |
| Sewaan / pajakan komersial | Ya — jika lepasi ambang RM1.5 juta | 6% mulai 2026 |
Skop SST berubah dari semasa ke semasa, ini item cukai berisiko tinggi. Sebelum tambah SST dalam mana-mana invois sewa, sahkan dengan ejen cukai bahawa pengecualian kediaman masih berkuat kuasa pada tarikh invois.
Dalam setahun kena bayar cukai ke? Atau hanya pada musim pemfailan?
Jika LHDN hantar notis CP500, anda kena bayar ansuran bulanan selama enam kali mulai Mac setiap tahun; ansuran ini akan ditolak daripada cukai muktamad apabila anda fail. Jika sewa anda turun dengan banyak — unit kosong, turun sewa, jual hartanah — boleh buat semakan pertama dengan CP502 sebelum 30 Jun, dan semakan kedua sebelum 31 Oktober. CP500 ialah anggaran, bukan bil muktamad.
Ramai tuan rumah terlepas langkah ini: ingat cukup kira cukai sekali pada bulan April. Sewa ialah "pendapatan bukan pekerjaan", yang boleh mencetuskan ansuran tengah tahun.
Tahun Taksiran 2026 ada tempoh peralihan: pemastautin perseorangan yang mempunyai pendapatan bukan pekerjaan (sewa, faedah, royalti) dan tidak membayar atau menganggar rendah ansuran CP500, LHDN tidak kenakan penalti. Cukai itu sendiri masih kena dibayar; hanya penalti dikecualikan untuk TA2026. Jangan anggap pengecualian sekali ini sebagai pengecualian kekal.
Tuan rumah perlu keluarkan e-Invois?
Tuan rumah perseorangan dengan pusingan giro tahunan kurang RM500,000, pada masa ini masih tidak perlu keluarkan e-Invois untuk sewa perseorangan; tuan rumah perseorangan dengan pusingan giro RM500,000 hingga RM1,000,000, mulai 1 Julai 2026 akan dimasukkan dalam sistem e-Invois. Jika penyewa anda ialah syarikat, syarikat itu mungkin perlu keluarkan self-billed e-Invoice untuk sewa yang dibayar kepada anda. e-Invois dikendalikan dalam sistem MyInvois LHDN.
Tarikh dan ambang fasa e-Invois akan dikemas kini. Jika penyewa komersial tiba-tiba tanya format invois, semak panduan MyInvois terkini, kemudian rujuk ejen cukai untuk keputusan — jangan jawab "saya tak perlu keluarkan" hanya berdasarkan ingatan.
Rekod macam mana yang tahan soal LHDN?
LHDN mahu tiga perkara: sewa benar-benar masuk, belanja benar-benar ditanggung, belanja benar-benar terikat dengan unit sewaan ini. Dokumen paling kukuh ialah "satu hartanah satu folder, satu tahun satu subfolder" — perjanjian sewa (sudah dicop stem), lejar sewa, penyata bank, cukai taksiran dan cukai tanah, penyata faedah pinjaman, polisi insurans kebakaran, invois pembaikan, rekod kontraktor, gambar sebelum dan selepas, invois ejen, dan perbualan kunci dengan penyewa.
| Apa yang perlu disimpan | Kenapa penting |
|---|---|
| Perjanjian sewa sudah dicop stem | Tetapkan sumber sewa, pihak, amaun sewa |
| Lejar sewa bulanan | Padankan bulan sewa dengan kemasukan bank |
| Penyata bank | Buktikan duit sudah diterima |
| Penyata faedah tahunan bank | Asingkan faedah daripada prinsipal |
| Bil dan rekod bayaran cukai taksiran, cukai tanah | Sokong tolakan cukai taksiran / cukai tanah |
| Polisi insurans kebakaran dan bukti bayaran | Sokong tolakan insurans kebakaran |
| Invois pembaikan dan gambar sebelum/selepas | Buktikan pembaikan, bukan naik taraf |
| Invois ejen (perpanjangan / pertukaran penyewa) | Buktikan belanja perpanjangan / pertukaran yang layak, bukan kos penyewa pertama |
| Gambar serah masuk dan keluar | Sokong tuntutan pembaikan dan perbincangan deposit kemudian hari |
Setiap perjanjian sewa yang diuruskan SPEEDHOME ada jejak digital bertanda masa automatik — sejarah penyenaraian, perjanjian, rekod kutipan, kelulusan pembaikan, gambar serah terima — semuanya dalam satu aliran kerja. Dokumen yang sama menyokong rekod cukai anda, dan berguna juga bila ada pertikaian deposit.
Bilakah perlu libatkan ejen cukai?
Libatkan ejen cukai apabila mana-mana keadaan berikut muncul: status bukan pemastautin, pegangan syarikat, berbilang unit, sewa pendek atau perkhidmatan berat, campuran sendiri dan sewa, ubah suai besar, deposit dilucuthakkan, terima notis CP500, atau terima soal siasat LHDN.
"Pakej sendiri" yang kemas akan turunkan kos ejen:
| Pakej sendiri | Kenapa |
|---|---|
| Perjanjian sewa dan dokumen hakmilik | Tetapkan sumber sewa dan pegangan |
| Lejar sewa dan penyata bank | Pendapatan kasar |
| Senarai belanja dan resit | Sokong tolakan |
| Invois dan gambar pembaikan | Klasifikasi pembaikan / pengubahsuaian |
| Penyata faedah pinjaman | Faedah (bukan prinsipal) |
| Notis CP500 (jika ada) | Semakan ansuran |
Jika anda sedang sediakan unit baru untuk disewakan, mula dengan panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah Malaysia; untuk rekod sewa yang自动 terbentuk sebagai asas cukai, lihat servis tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Saya cuma ada satu hartanah satu penyewa, betul ke kena isytihar?
Ya. Malaysia tidak ada ambang pengecualian mengikut bilangan bilik atau jumlah sewa — selagi anda menyewakan kediaman, unit atau bilik dan benar-benar terima sewa, kena isytihar kepada LHDN. Kesan kertas dari kemasukan sewa (pindahan bank, duti setem, perjanjian sewa) LHDN boleh kesan.
Boleh ke tolak keseluruhan ansuran gadai janji?
Tidak. Hanya bahagian faedah boleh ditolak, bayaran prinsipal adalah modal, tidak boleh ditolak. Minta bank anda "penyata faedah tahunan" — asingkan faedah daripada prinsipal. Kesilapan biasa ialah tolak keseluruhan ansuran (termasuk prinsipal), dan ini antara tolakan yang paling kerap ditolak LHDN.
Komisen ejen untuk penyewa pertama boleh ditolak?
Tidak. LHDN Public Ruling 12/2018 klasifikasikan kos "mencari penyewa pertama" — iklan, yuran guaman perjanjian pertama, duti setem, komisen ejen untuk penyewa pertama — sebagai belanja awal, tidak boleh ditolak daripada sewa. Komisen ejen untuk perpanjangan atau pertukaran penyewa ada rawatan berbeza: jika boleh dibuktikan perpanjangan atau pertukaran, layak ditolak.
Kadar 30% bukan pemastautin dalam kiraan macam mana?
Bukan pemastautin perseorangan dicukai pada kadar rata 30% ke atas sewa bersih (selepas belanja yang dibenarkan ditolak) — bukan atas sewa kasar, dan tiada pelepasan peribadi atau skala progresif. Contoh: sewa bersih RM10,000, cukai rata 30% ialah RM3,000. Status bukan pemastautin ditentukan berdasarkan bilangan hari tinggal sebenar di Malaysia pada tahun tersebut (ambang kira-kira 182 hari); sahkan status dengan ejen cukai sebelum fail.
Dalam setahun kena bayar cukai ke? Atau hanya pada musim pemfailan?
Jika LHDN hantar notis CP500, kena bayar ansuran bulanan enam kali mulai Mac, semakan pertama dengan CP502 sebelum 30 Jun, semakan kedua sebelum 31 Oktober. Ansuran akan ditolak daripada cukai muktamad apabila fail. Tahun Taksiran 2026 ada tempoh peralihan: pendapatan bukan pekerjaan (sewa, faedah, royalti) yang tidak dibayar atau dianggar rendah pada CP500, LHDN tidak kenakan penalti — tetapi cukai itu sendiri masih kena dibayar.
Sewa kediaman kena tambah SST 6%?
Tidak. Sewa kediaman — rumah teres, apartmen, kondominium, banglo, suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan, tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST. SST untuk sewaan / pajakan komersial dan tertentu bukan kediaman, kadar 6% mulai 2026, hanya selepas penyedia lepasi ambang RM1.5 juta. Jika hartanah anda bukan kediaman tulen, atau dipegang oleh syarikat, serahkan kepada ejen cukai untuk sahkan posisi RMCD terkini.
FAQ
Adakah harga sewa dalam artikel ini muktamad?
Tidak. Harga dan ketersediaan berubah mengikut unit. Semak halaman SPEEDHOME yang hidup sebelum membuat bayaran.
Adakah semua unit layak Zero Deposit?
Tidak. Zero Deposit bergantung pada unit dan kelayakan. Jangan anggap semua unit layak hanya kerana berada di kawasan yang sama.
Apa yang perlu disahkan sebelum bayar?
Sahkan status unit, butiran perjanjian, saluran bayaran rasmi, parkir, keadaan unit dan tarikh serahan kunci.
Bila patut pilih kawasan lain?
Pilih kawasan lain jika laluan harian, bajet sebenar atau keadaan bangunan tidak sesuai walaupun gambar unit nampak menarik.