Apa itu perjanjian sublet, dan bila anda boleh gunakannya di Malaysia?
Perjanjian sublet ialah kontrak bertulis antara anda (penyewa asal) dan penyewa bawah yang membayar anda untuk menduduki sebahagian atau keseluruhan unit yang anda sewa. Anda hanya boleh gunakannya jika perjanjian sewa anda membenarkan penyewaan semula atau tuan rumah memberi kebenaran bertulis — tanpa itu, sublet merupakan pelanggaran perjanjian sewa yang boleh menamatkan sewaan dan mendedahkan anda kepada tuntutan ganti rugi.
Data operator SPEEDHOME (suku terkini, 2026): lebih 30,000 perjanjian sewa kediaman diuruskan di platform, dan corak yang muncul jelas — sublet yang berakhir dengan penamatan awal hampir selalu berlaku apabila kebenaran bertulis tuan rumah tidak pernah diminta dan penghunian tidak pernah didokumenkan.
Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia berjalan satu hingga tiga tahun dan dikawal oleh perjanjian sewa bersama undang-undang kontrak am — sehingga 2026 Malaysia masih tiada Akta Penyewaan Kediaman berkuat kuasa, jadi klausa dalam perjanjian anda yang paling banyak menentukan. Sewaan asal antara anda dan tuan rumah kekal hidup; perjanjian sublet duduk di bawahnya dan mengikat hanya anda dan penyewa bawah.
Jika anda sedang menimbang untuk membawa masuk rumat atau menyerahkan unit kepada orang lain ketika anda berpindah, keputusan di bawahlah yang menentukan sama ada susunan itu selamat atau masalah undang-undang senyap.
Sublet sah berbanding sublet tanpa kebenaran: keputusannya
Jadual di bawah membandingkan dua laluan yang biasa ditimbang penyewa — sublet dengan kebenaran bertulis tuan rumah serta perjanjian sublet yang betul, berbanding sublet senyap tanpa kebenaran — merentas lapan perkara yang sebenarnya menentukan sama ada susunan itu kukuh.
| Faktor | Sublet dengan kebenaran bertulis + perjanjian sublet bertulis | Sublet tanpa kebenaran (tidak formal / senyap) |
|---|---|---|
| Dibenarkan? | Ya — jika perjanjian sewa anda membenarkan sublet atau tuan rumah beri kebenaran bertulis | Tidak — pelanggaran perjanjian sewa anda walaupun perjanjian itu senyap |
| Kedudukan undang-undang anda | Sub-penyewaan yang sah; anda boleh tuntut sewa penyewa bawah melalui mahkamah sivil jika perlu | Tuan rumah boleh menamatkan sewaan dan menuntut ganti rugi daripada anda |
| Siapa kekal bertanggungjawab kepada tuan rumah? | Anda — penyewa asal kekal rakan kontraktual tuan rumah, bukan penyewa bawah | Anda — sepenuhnya, dan kini turut terdedah kepada penamatan atas pelanggaran itu |
| Duti setem | Terpakai ke atas instrumen sublet pada skala Finance Act 2024 (RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan ikut tempoh), disetem melalui e-Duti Setem di MyTax | Tiada dibayar — dan sublet yang tidak disetem lebih sukar dikuatkuasakan di mahkamah |
| Deposit yang boleh dikutip | Deposit bawah yang dikawal perjanjian sublet anda; tiada had berkanun terpakai | Berisiko — wang tanpa perjanjian bertulis sukar dipertahankan jika dipertikaikan |
| Peraturan strata / bangunan | Masih mesti patuh undang-undang kecil JMB atau Perbadanan Pengurusan | Undang-undang kecil sama terpakai, tambah risiko pelanggaran dilaporkan kepada tuan rumah anda |
| Sewaan jangka pendek / harian | Hanya jika perjanjian sewa, undang-undang kecil bangunan, dan keperluan tempatan semuanya benarkan | Hampir sentiasa pelanggaran lanjut — sewaan jangka pendek dalam unit strata boleh langgar undang-undang kecil yang Perbadanan Pengurusan berhak kuat kuasakan |
| Jika sesuatu berlaku | Kontrak berdokumen yang boleh dibawa ke prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tuntutan sehingga RM5,000, tanpa peguam) | Kata anda berbanding kata penyewa bawah, dengan sewaan anda sendiri sudah terjejas |
Corak yang SPEEDHOME nampak pada lebih 30,000 perjanjian sewa yang diuruskan di platform konsisten: kes sewa bilik yang bertukar menjadi penamatan awal adalah kes yang penghuniannya tidak pernah didokumenkan dan kebenaran tidak pernah bertulis. Dapatkan kedua-duanya sebelum sesiapa berpindah masuk atau membayar anda.
Bila perjanjian sublet merupakan langkah yang betul
Perjanjian sublet bertulis ialah langkah yang betul apabila tuan rumah telah beri kebenaran, anda mengenakan sewa ke atas bilik atau unit, dan anda mahu kekal di atas tanah kukuh jika penyewa bawah lewat bayar, menyebabkan kerosakan, atau perlu keluar awal.
Ia muat dengan kemas apabila:
- Perjanjian sewa anda mempunyai klausa sublet dan anda mengikut syaratnya (notis, hak tuan rumah meluluskan penyewa bawah, had sewa jika ada).
- Anda berpindah kerja atau belajar di pertengahan sewaan tetap dan mahu seseorang yang boleh dipercayai menampung sewa berbanding menamatkan sewaan.
- Anda menyewakan satu bilik lapang dalam unit yang lebih besar dan mahu peraturan rumah, pecahan utiliti, serta deposit direkodkan secara bertulis.
Dalam ketiga-tiga situasi, perjanjian sublet ialah yang menukar susunan tidak formal menjadi sesuatu yang anda benar-benar boleh harap.
Petua praktikal: kebenaran bertulis bermaksud emel atau surat yang ditandatangani dan bertarikh oleh tuan rumah — bukan mesej WhatsApp semata-mata. Simpan salinan bersama perjanjian sewa asal anda supaya rantaian dokumen tidak putus jika berlaku pertikaian.
Bila sublet merupakan langkah yang salah (atau memerlukan lebih daripada perjanjian sublet)
Sublet ialah langkah yang salah apabila perjanjian sewa anda melarangnya terus, apabila tuan rumah menolak kebenaran, atau apabila rancangan itu melibatkan sewaan jangka pendek atau harian dalam bangunan strata — perjanjian sublet tidak boleh mengatasi mana-mana perkara tersebut.
Perhatikan penyekat berikut:
- Klausa larangan sublet. Jika perjanjian sewa anda menyatakan sublet tidak dibenarkan, perjanjian sublet antara anda dan penyewa bawah tidak membetulkan itu — anda masih melanggar dengan tuan rumah anda. Minta kebenaran bertulis dahulu; jika ditolak, jangan teruskan.
- Sewaan jangka pendek atau harian. Perbadanan Pengurusan boleh meluluskan undang-undang kecil mengikat yang melarang sewaan jangka pendek dalam bangunan strata — Mahkamah Persekutuan mengesahkan kuasa itu dalam Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020]. Sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan masih bergantung pada undang-undang kecil setiap bangunan dan peraturan majlis tempatan, jadi tiga lapisan berasingan (perjanjian sewa anda, undang-undang kecil bangunan, dan keperluan tempatan) mesti semuanya membenarkannya.
- Kesunyian dalam perjanjian. Perjanjian sewa yang tidak menyebut sublet tidak bermaksud sublet dibenarkan. Anggap kesunyian sebagai "tanya dahulu."
Jika mana-mana perkara ini terpakai, jawapannya bukan perjanjian sublet yang bijak dirangka — ia ialah kebenaran bertulis, atau rancangan yang berbeza.
Kos dan risiko: di mana penyewa sublet terdedah
Kos yang memerangkap penyewa bukan perjanjian sublet itu sendiri — ia ialah liabiliti yang kekal melekat pada penyewa asal, duti setem yang sublet tidak disetem langkau, dan deposit yang penyewa bawah boleh pertikaikan apabila tiada rekod bertulis.
Pendedahan utama:
Anda kekal bertanggungjawab sepenuhnya kepada tuan rumah. Walaupun penyewa bawah berhenti membayar atau merosakkan bilik, tuntutan tuan rumah adalah terhadap anda, bukan penyewa bawah. Perjanjian sublet ialah yang membolehkan anda menuntut semula daripada penyewa bawah selepas itu — tanpa ia, anda menanggung kerugian dua kali.
Duti setem ke atas sublet. Duti setem perjanjian sewa mengikut skala Finance Act 2024 sebanyak RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan ikut tempoh sewaan, disetem melalui e-Duti Setem di MyTax sejak Januari 2026. Sublet yang tidak disetem masih kontrak antara anda dan penyewa bawah, tetapi lebih sukar dibawa ke mahkamah.
Tiada tribunal sewaan khusus. Malaysia tiada tribunal kediaman khusus. Pertikaian deposit atau sewa dengan penyewa bawah ialah perkara kontrak persendirian yang diputuskan di mahkamah sivil — prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret mengendalikan tuntutan sehingga RM5,000 tanpa peguam, dan tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesi.
Pertikaian deposit. Malaysia tiada had berkanun deposit sewa kediaman; deposit dikawal oleh perjanjian, dan hak menahannya terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74). Deposit bawah yang dikutip tanpa perjanjian sublet bertulis ialah perkara paling biasa yang penyewa tidak dapat pertahankan apabila penyewa bawah menuntut semula.
Pelaporan default — untuk anda sebagai penyewa asal. Jika anda sendiri tertunggak dengan tuan rumah, default sewaan yang disahkan boleh dilaporkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen hanya jika anda telah beri kebenaran dalam perjanjian sewa; menyiarkan butiran anda atau melaporkan melalui saluran tidak berlesen tidak sah di bawah Akta Agensi Pelaporan Kredit 2010. Peraturan kebenaran sama terpakai jika anda perlu melaporkan penyewa bawah yang default — hanya melalui agensi berlesen, dan hanya dengan kebenaran dalam perjanjian sublet.
Perlindungan pengusiran berjalan dua arah. Sama seperti tuan rumah anda tidak boleh mendapatkan semula pemilikan secara sah melalui bantuan sendiri — menghalang penyewa keluar, mencabut pintu, atau memutuskan bekalan air atau elektrik — anda tidak boleh guna kaedah itu terhadap penyewa bawah juga. Pemulihan pemilikan mesti melalui proses yang sah.
Laluan SPEEDHOME bagi pencari bilik dan penyewa bawah
Jika anda yang mencari bilik berbanding menyewakannya keluar, laluan paling bersih ialah menyewa terus daripada tuan rumah yang disahkan dengan Zero Deposit — yang menghapuskan tekanan deposit tunai yang mendorong orang ke sublet tidak formal pada mulanya.
Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan, supaya penyewa berpindah masuk tanpa mengikat tunai sementara tuan rumah kekal terlindung melalui perlindungan sewaan berbanding memegang deposit. Bagi kerosakan teruk akhir sewaan melebihi kehausan biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai. Tidak semua unit layak, jadi sahkan kelayakan pada penyenaraian.
Kenapa ini penting bagi keputusan sublet: kebanyakan sublet tidak formal wujud kerana deposit tunai pada sewaan langsung terasa di luar jangkauan. Zero Deposit menghapuskan sebab itu. Jika anda telah menilai keadaan anda dan memutuskan sewaan bilik langsung ialah pilihan yang lebih selamat, layari bilik untuk disewa di SPEEDHOME dan tapis kelayakan Zero Deposit.
Untuk senarai semak lengkap sewa bilik dari sudut penyewa — apa yang perlu disemak ketika tontonan, peraturan rumah, utiliti, dan perjanjian — rujuk panduan sewa bilik dan co-living di Malaysia. Jika anda tuan rumah yang baru menemui sublet tanpa kebenaran, keputusan rakan duduk dalam cara sublet bilik di Malaysia. Untuk klausa yang patut dibawa oleh perjanjian sublet atau bilik, lihat lapan perkara yang patut ada dalam setiap perjanjian sewa dan panduan perjanjian sewa bilik dan peraturan rumah kongsi.
FAQ
Boleh saya sublet bilik tanpa kebenaran tuan rumah di Malaysia?
Tidak. Anda hanya boleh sublet jika perjanjian sewa anda membenarkannya atau tuan rumah memberi kebenaran bertulis. Perjanjian sewa yang senyap tentang sublet tidak bermaksud ia dibenarkan — minta kebenaran bertulis sebelum sesiapa berpindah masuk atau membayar sewa kepada anda.
Apa yang berlaku jika saya sublet tanpa kebenaran?
Ia pelanggaran perjanjian sewa anda, bukan kesalahan jenayah. Tuan rumah boleh menamatkan sewaan, menuntut ganti rugi daripada anda, dan mendapatkan semula pemilikan melalui proses mahkamah yang sah. Anda kekal bertanggungjawab kepada tuan rumah walaupun penyewa bawah yang menyebabkan masalah itu.
Adakah kawan yang tinggal beberapa minggu sama dengan sublet?
Tidak. Sublet ialah susunan penghunian berbayar di mana seseorang membayar anda untuk bilik itu. Mempunyai tetamu bermalam bukan sublet. Garis pemisahnya sama ada wang berpindah tangan dan sama ada orang itu menduduki bilik sebagai kediamannya.
Perlukah perjanjian sublet saya disetem, dan berapa kosnya?
Ya, jika anda mahu ia dikuatkuasakan di mahkamah. Duti setem sublet mengikut skala Finance Act 2024 sebanyak RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan ikut tempoh sewaan, disetem melalui e-Duti Setem di MyTax. Amaun tepat bergantung pada sub-sewa tahunan anda dan tempoh itu.
Boleh saya jalankan sewaan jangka pendek atau harian dalam bilik yang saya sewa?
Hanya jika tiga lapisan berasingan semuanya membenarkannya: perjanjian sewa anda, undang-undang kecil strata bangunan, dan keperluan tempatan. Perbadanan Pengurusan boleh melarang sewaan jangka pendek melalui undang-undang kecil yang mengikat — Mahkamah Persekutuan mengesahkan kuasa itu dalam kes Verve Suites. Semak ketiga-tiga sebelum menyenaraikan.
Jika penyewa bawah saya merosakkan hartanah, siapa bayar — saya atau dia?
Tuntutan tuan rumah adalah terhadap anda, kerana anda penyewa asal. Anda kemudian menuntut penyewa bawah di bawah perjanjian sublet. Tanpa perjanjian sublet yang bertulis dan disetem, menuntut semula daripada penyewa bawah jauh lebih sukar — inilah sebab utama untuk mendokumenkan susunan itu secara bertulis.