Di Malaysia, tuan tanah hanya boleh memotong deposit sewaan bagi pelanggaran nyata perjanjian bertulis (Akta Kontrak 1950 s.74)—seperti tunggakan sewa, bil utiliti atas nama pemilik, dan kerosakan melebihi haus lusuh biasa. Tanpa tribunal sewaan khas atau had statutori, pertikaian tuntutan sehingga RM5,000 diselesaikan di Mahkamah Majistret tuntutan kecil bersandarkan bukti inventori bertarikh serta resit pembaikan rasmi.
Anda boleh potong dari deposit penyewa di Malaysia hanya untuk pelanggaran yang nyata dan diitemkan terhadap perjanjian sewaan yang ditandatangani — sewa tidak berbayar, bil utiliti tidak berbayar yang tinggal atas nama anda, kerosakan di luar haus dan lusuh biasa, dan sebarang pembersihan atau pembaikan yang perjanjian kata penyewa mesti tanggung. Haus dan lusuh yang adil tidak boleh dipotong; itu kos anda sebagai tuan tanah. Malaysia tidak ada had statutori deposit dan tidak ada tribunal sewaan khas, jadi klausa yang anda berdua tandatangani semasa pindah masuk yang tentukan apa yang adil. Pertarungan pindah keluar hampir selalu menang atau kalah semasa pindah masuk — oleh tuan tanah yang simpan inventori bertarikh dan klausa jelas, kemudian sekadar mengitemkan dan tunjuk bukti pada akhirnya.
Undang-undang: kenapa tiada buku peraturan potongan, hanya perjanjian yang ditandatangani?
Tiada senarai kerajaan apa yang anda boleh dan tidak boleh potong. Malaysia tidak ada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa, jadi hak anda untuk menyimpan mana-mana bahagian deposit datang sepenuhnya dari perjanjian sewaan yang anda berdua tandatangani, terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah undang-undang kontrak am.
Fakta tunggal itu membentuk semua di bawah. Klausa kabur bermaksud hak kabur untuk memotong, jadi perjanjian ialah dokumen yang anda baca sebelum anda ambil satu sen pun. Dua jumlah biasanya duduk pada pindah masuk: deposit keselamatan (selalunya sewa dua bulan) meliputi kerosakan dan pelanggaran, dan deposit utiliti (selalunya setengah bulan) meliputi bil tidak berbayar. Kedua-duanya boleh dipulangkan, dan hak tuan tanah untuk menyimpan mana-mana satu terhad kepada kerugian yang boleh mereka buktikan — bukan jumlah bulat, bukan perasaan tentang penyewa.
Penyewa yang tidak setuju dengan potongan anda boleh bawa anda ke prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tuntutan sehingga RM5,000, tidak perlu peguam) dan minta wang itu balik. Kerana tiada tribunal sewaan kediaman khas, mahkamah sivil biasa satu-satunya forum. Ingat proses pemulangan deposit dari hari pertama, bukan hanya semasa pindah keluar.
Peraturan bukti untuk deposit: Deposit ialah wang penyewa yang anda pegang sebagai cagaran, bukan ganjaran kerana bertahan dengan sewaan. Anda boleh simpan sebahagiannya hanya untuk pelanggaran nyata yang boleh anda itemkan dan buktikan — sewa tidak berbayar, bil tidak berbayar, atau kerosakan di luar haus biasa. Putuskan berdasarkan bukti, bukan perasaan.
Apa yang BOLEH anda potong vs apa yang TIDAK BOLEH
Garisnya mudah: anda potong untuk perkara yang penyewa pecahkan, kotorkan, atau tidak bayar — tidak pernah untuk unit yang semakin tua. Lajur boleh potong ialah pelanggaran nyata yang boleh anda caj; yang lain ialah haus dan lusuh biasa, yang keluar dari kawasan anda, bukan kawasan mereka.
| Boleh potong (pelanggaran nyata — simpan dengan bukti) | TIDAK boleh potong (haus dan lusuh biasa — kos anda) |
|---|---|
| Sewa tidak berbayar sehingga hari penyewa keluar | Langsir atau cat yang pudar matahari selepas bertahun-tahun |
| Bil air atau elektrik tidak berbayar yang tinggal atas nama anda | Karpet nipis di laluan pejalan kaki utama |
| Kesan terbakar rokok atau kesan pada lantai | Tanda calar kecil pada dinding dari kehidupan harian |
| Lubang pada dinding dari rak atau pelekap (selain beberapa lubang paku) | Beberapa lubang paku kecil dari gambar yang digantung |
| Lekapan, paip, pintu, atau perkakas yang pecah atau hilang | Retakan rambut pada dinding atau siling dari penenangan |
| Item dari inventori yang hilang | Engsel atau paip longgar dari penggunaan biasa |
| Pembersihan mendalam jika dipulangkan kotor (jika perjanjian memerlukannya) | Habuk ringan biasa dari kehidupan normal |
| Kerosakan haiwan peliharaan di mana haiwan peliharaan tidak dibenarkan | Cekaman perabot pada karpet |
Ujian yang selesaikan kebanyakan pertikaian: tanya "adakah ini akan jadi juga, hanya dari seseorang yang tinggal di sini secara normal?" Jika ya, itu haus dan lusuh dan anda tanggung. Jika ia hanya jadi melalui penyalahgunaan, pengabaian, atau bil tidak berbayar, itu pelanggaran boleh potong — caj kos sebenar untuk baiki, bukan jumlah bulat. Untuk perbandingan sebelah-menyebelah tanggungjawab pembaikan yang sering bertindih dengan senarai ini, lihat siapa bayar untuk pembaikan dalam sewaan Malaysia.
Mengapa nasihat jalan raya kos anda kes itu
"Cara pintas deposit" yang diedarkan dalam saluran listing media sosial yang tidak disahkan semuanya terasa wajar — dan setiap satunya kalah di mahkamah tuntutan kecil. Perasaan "penyewa buruk" bukan potongan, pengecatan automatik ialah haus dan lusuh, dan duduk atas wang itu bawa anda ke mahkamah.
- "Simpan saja seluruh deposit jika mereka penyewa buruk." Jangan. Mahkamah tidak peduli mereka biadab atau lambat sekali; mahkamah tanya apa yang mereka benar-benar hutang dan apa bukti anda ada. Tanpa senarai diitemkan, penyewa boleh tuntut semuanya balik.
- "Potong untuk pengecatan dan pembersihan profesional penuh setiap kali." Jangan buat automatik. Mengecat untuk tutup pudar biasa ialah haus dan lusuh. Caj pembersihan atau pengecatan hanya jika unit kembali benar-benar rosak atau kotor dan perjanjian memerlukannya — kemudian pada kos sebenar, dengan sebut harga.
- "Tahan deposit sehingga mereka merayu." Jangan duduk atasnya. Memegang deposit sebagai tebusan tanpa pelanggaran dan tanpa itemisasi bukan leverage — itulah yang bawa anda ke mahkamah tuntutan kecil. Pulangkan baki dalam tempoh perjanjian anda, senarai diitemkan dilampirkan.
- "Potong untuk haus dan lusuh biasa — cat pudar, lantai haus, itu masalah mereka." Tidak. Haus dan lusuh biasa secara jelas kos anda sebagai tuan tanah. Caj untuk itu ialah potongan tidak sah paling biasa yang penyewa menang balik.
Apabila pertarungan jadi busuk — potong bekalan air atau elektrik untuk tekan penyewa, tukar kunci halang penyewa masuk supaya mereka tidak dapat kutip barang mereka, atau siarkan kad pengenalan mereka dalam talian untuk amari tuan tanah lain — setiap satunya menyalahi undang-undang atau boleh dituntut. Memotong bekalan air atau elektrik penyewa untuk paksa pembayaran menyalahi undang-undang di Malaysia, begitu juga mengunci penyewa keluar. Menyiarkan IC atau foto penyewa dalam talian boleh langgar PDPA 2010 (seperti dipinda oleh Akta A1727), yang sekarang bawa kewajipan notifikasi pelanggaran data mandatori, dan boleh jemput tuntutan fitnah. Tiada satu pun pulih satu sen pun potongan yang adil; mereka hanya tukar pertikaian deposit jadi kes tentang kelakuan anda.
Boleh saya potong untuk sewa tidak berbayar?
Ya — sewa tidak berbayar sehingga hari penyewa keluar ialah potongan paling jelas sekali. Jika penyewa keluar berhutang sewa, ambil terus dari deposit keselamatan; itu pelanggaran langsung perjanjian.
Catat bulan dan jumlah pada senarai diitemkan anda, dengan lejar sewa untuk sokong. Jika penyewa hutang lebih daripada deposit yang meliputi, deposit tidak lapuk baki — baki yang tinggal dituntut melalui mahkamah tuntutan kecil (sehingga RM5,000, tanpa peguam) atau tuntutan sivil biasa untuk lebih.
Boleh saya potong untuk bil utiliti tidak berbayar?
Ya — jika akaun air atau elektrik atas nama anda dan penyewa tinggalkan bil tidak berbayar, itu potongan yang adil. Ini tepat untuk apa deposit utiliti.
Dapatkan bil akhir dahulu, kerana bil penutup sering jatuh selepas penyewa keluar, dan potong angka sebenar — bukan anggaran. Jika akaun atas nama penyewa sendiri, bil tidak berbayar adalah antara mereka dengan pembekal; anda tiada apa untuk potong. Apa cara pun, tunjuk bil pada senarai anda.
Boleh saya potong untuk pembersihan atau pengecatan?
Hampir tidak pernah sebagai lalai. Pembersihan boleh potong hanya apabila unit kembali benar-benar kotor dan perjanjian memerlukannya; pengecatan boleh potong hanya untuk kerosakan sebenar di luar kehidupan normal, tidak pernah untuk cat pudar.
Unit yang dipulangkan dalam keadaan munasabah tidak perlukan potongan pembersihan, walaupun ia tidak sempurna. Anda boleh caj pembersihan apabila penyewa tinggalkan kotor — dapur penuh minyak, bilik air berkulat, sampah ditinggalkan — dan perjanjian minta ia dipulangkan bersih. Caj kos sebenar dengan resit, bukan yuran rata. Untuk pengecatan, dinding pudar dan perlu segar antara penyewa; itu haus dan lusuh, dan tuan tanah bayar. Caj pengecatan hanya untuk lubang besar, kesan dalam, grafiti, atau warna dinding yang penyewa tukar tanpa kebenaran, dan hanya kos untuk baiki, disokong sebut harga. "Potongan pengecatan" tetap pada setiap pindah keluar kerap dipertikaikan dan biasanya tidak bertahan.
Berapa lama saya ada untuk pulangkan deposit?
Sebaik anda boleh secara munasabah selepas kunci kembali dan bil akhir masuk. Tiada tempoh akhir undang-undang tetap — Malaysia tidak ada satu undang-undang sewa, jadi masa datang dari perjanjian sewaan anda.
Jangan tarik sebagai taktik. Tempoh pemprosesan yang adil cukup lama untuk dapatkan bil akhir dan sebut harga pembaikan, tetapi cukup pendek supaya anda jelas tidak duduk atas wang penyewa. Pulangkan baki dengan senarai diitemkan anda dilampirkan, dan di mana sebahagian dipertikaikan, pulangkan bahagian yang tidak dipertikaikan daripada menahan semuanya sebagai tebusan.
Apa bukti saya perlu simpan untuk simpan potongan?
Gambar dengan inventori pindah masuk, resit, dan senarai diitemkan bertulis — bukti lemah ialah sebab nombor satu tuan tanah kalah pertikaian deposit. Bina fail dari pindah masuk, sepanjang perjalanan.
| Bukti | Apa yang dibuktikan | Bila untuk ditangkap |
|---|---|---|
| Inventori pindah masuk dengan gambar bertarikh | Garis dasar "sebelum" — keadaan apa yang boleh diterima | Hari 1 sewaan, ditandatangani oleh penyewa |
| Lawatan pindah keluar dengan gambar bertarikh | "Selepas" — apa yang berubah, idealnya dengan penyewa hadir | Hari pindah keluar |
| Resit atau sebut harga | Kos sebenar setiap pembaikan, pembersihan, atau penggantian yang anda caj | Apabila kerja siap atau disebutharga |
| Senarai diitemkan bertulis | Setiap potongan, apa untuk, dan jumlah, diberi kepada penyewa | Dengan pemulangan |
| Bil utiliti akhir | Angka tidak berbayar atas nama anda | Selepas bil penutup jatuh |
Apabila potongan runtuh, hampir selalu kerana tuan tanah tidak boleh buktikan keadaan sebelum dan selepas. Senarai semak pemeriksaan bertarikh sebelum penyewa pindah keluar dan inventori pindah masuk bersama-sama ialah apa yang buat potongan kekal. Dokumen dahulu, potong kemudian.
Bagaimana jika tiada inventori pindah masuk?
Maka buktikan sebarang kerosakan sukar — tanda paling jelas pertarungan deposit kalah semasa pindah masuk, bukan pindah keluar. Tanpa rekod "sebelum", penyewa boleh hujah masalah sudah ada, dan mahkamah tuntutan kecil sering memihak kepada mereka.
Anda masih boleh potong item yang jelas terbukti: sewa tidak berbayar dan bil tidak berbayar atas nama anda tidak perlukan inventori. Tetapi apa-apa yang anda perlu buktikan ialah kerosakan baharu adalah goyah tanpa garis dasar itu. Pelajaran itu ialah keseluruhan titik panduan ini: sentiasa buat inventori bertarikh, bergambar, ditandatangani oleh penyewa semasa pindah masuk. Tapisan penyewa yang betul sebelum pindah masuk ialah apa yang pastikan pertikaian lebih sukar daripada timbul di tempat pertama.
Jika kerosakan melebihi deposit: apakah empat langkah yang masih perlu dibuat?
Deposit hanya mengehadkan jumlah yang anda boleh tahan; ia bukan siling automatik untuk kerugian yang penyewa mungkin berhutang. Jika kerosakan yang boleh dibuktikan lebih tinggi daripada deposit, bezakan dahulu antara bahagian deposit yang ditahan dan baki yang anda mahu tuntut secara bertulis. Jangan anggap simpan seluruh deposit menyelesaikan semuanya, dan jangan pulangkan semuanya dahulu jika anda sebenarnya mahu menuntut kerugian yang telah anda kenal pasti.
| Langkah | Apa yang perlu dibuat | Bukti yang perlu ada | Perangkap jika dilangkau |
|---|---|---|---|
| 1. Kira kerugian penuh | Itemkan buruh, alat ganti, gantian, pembersihan dan apa-apa tunggakan secara berasingan | Harga setiap baris, sebut harga atau resit, tarikh dan gambar sebelum/selepas | Jumlah bulat nampak seperti hukuman, bukan kerugian sebenar |
| 2. Hadkan tahanan deposit | Tahan tidak lebih daripada baki deposit yang benar-benar ada dan jelaskan baris mana yang ditolak | Senarai potongan yang jumlahnya boleh dipadankan dengan deposit | Anda keliru antara deposit yang ditahan dengan hutang tambahan |
| 3. Minta baki secara bertulis | Jika anda menuntut lebih daripada deposit, hantar tuntutan bertarikh yang menyatakan baki dan lampirkan senarai penuh | Tuntutan bertulis, bukti penghantaran dan fail bukti yang sama | Baki tidak pernah dinyatakan dengan jelas lalu sukar dibincang atau dituntut kemudian |
| 4. Pilih laluan pertikaian yang sesuai | Jika tidak selesai, semak prosedur semasa Mahkamah Majistret atau dapatkan nasihat guaman bagi jumlah dan fakta anda | Perjanjian, inventori, gambar, resit, bil akhir dan tuntutan bertulis | Anda terus ke mahkamah dengan fail yang hanya tunjuk angka deposit, bukan kerugian penuh |
Dua perangkap penyelesaian yang biasa berlaku. Pertama, anda simpan seluruh deposit tanpa senarai ketika kerosakan sebenarnya lebih besar, lalu pihak satu lagi hanya nampak pertikaian tentang deposit. Kedua, anda pulangkan semua deposit untuk kelihatan "adil", kemudian cuba tuntut kerugian yang sama tanpa pernah mengitemkannya pada masa pindah keluar. Jika ada tuntutan melebihi deposit, nyatakan kedudukan anda sebelum wang dan bukti itu berpecah.
Bilakah akta sewa kediaman Malaysia akan berkuat kuasa?
Setakat 4 Ogos 2026, KPKT memberitahu Dewan Negara bahawa Rang Undang-Undang Sewa Kediaman (Residential Tenancy Bill) masih dalam peringkat pemuktamadan. Maksudnya, sewa kediaman di Malaysia masih tidak ditadbir oleh mana-mana statut sewa khusus yang telah diwarta — hubungan tuan rumah dan penyewa hari ini bergantung pada kontrak, kontrak tanah dan undang-undang am, bukan satu akta sewa tersendiri.
FAQ
Apa yang boleh saya potong secara sah dari deposit penyewa saya di Malaysia?
Pelanggaran nyata perjanjian yang ditandatangani: sewa tidak berbayar, bil utiliti tidak berbayar atas nama anda, kerosakan di luar haus dan lusuh biasa, item inventori yang hilang, dan pembersihan atau pembaikan yang dipersetujui jika unit kembali kotor atau rosak. Anda tidak boleh potong untuk haus dan lusuh biasa. Setiap potongan mesti diitemkan dengan bukti, dan baki dipulangkan tepat pada masa.
Boleh saya simpan seluruh deposit jika penyewa sukar?
Tidak. Perasaan "penyewa buruk" bukan potongan. Mahkamah tuntutan kecil hanya lihat apa yang penyewa hutang dan sama ada anda boleh buktikan, bukan sama ada mereka biadab atau lambat. Simpan seluruh deposit tanpa senarai diitemkan dan terbukti, dan penyewa boleh tuntut balik sehingga RM5,000.
Berapa lama saya ada untuk pulangkan deposit di Malaysia?
Tiada tempoh akhir undang-undang tetap, kerana Malaysia tidak ada satu undang-undang sewa; tempoh datang dari perjanjian sewaan anda. Tempoh adil cukup lama untuk dapatkan bil akhir dan sebut harga pembaikan, tetapi cukup pendek supaya anda tidak duduk atas wang penyewa. Pulangkan mana-mana bahagian yang tidak dipertikaikan dengan segera.
Apa bukti saya perlukan untuk mewajarkan potongan?
Inventori pindah masuk dengan gambar bertarikh, lawatan pindah keluar dengan gambar bertarikh, resit atau sebut harga untuk setiap caj pembaikan atau pembersihan, bil utiliti akhir atas nama anda, dan senarai diitemkan bertulis diberi kepada penyewa. Bukti lemah atau hilang ialah sebab nombor satu tuan tanah kalah, walaupun potongan itu adil.
Boleh penyewa bawa saya ke mahkamah jika saya potong secara tidak adil?
Ya. Penyewa yang tidak setuju boleh gunakan prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret untuk tuntutan sehingga RM5,000, tanpa peguam diperlukan, dan tuntut wang balik. Tiada tribunal sewaan kediaman khas. Jika anda tidak boleh itemkan potongan dan tunjuk bukti, anda mungkin kalah — sebab itulah inventori pindah masuk lebih penting daripada pertarungan pindah keluar.
Adakah pengecatan atau pembersihan profesional boleh potong setiap kali?
Tidak. Mengecat untuk tutup pudar biasa ialah haus dan lusuh, bukan bil penyewa. Pembersihan boleh potong hanya jika unit kembali benar-benar kotor dan perjanjian memerlukannya. Caj mana-mana hanya pada kos sebenar, terbukti — tidak pernah sebagai potongan rata automatik.
Bagaimana jika kos kerosakan sebenar lebih daripada deposit?
Jangan ubah kerugian itu menjadi potongan deposit yang kabur. Itemkan kerugian penuh, tahan hanya sehingga jumlah deposit yang ada, dan tulis tuntutan berasingan bagi baki jika anda mahu menuntutnya. Fail untuk baki masih memerlukan inventori, gambar, resit atau sebut harga, dan bukti bahawa anda telah memaklumkan jumlah itu. Untuk pertikaian yang tidak selesai, semak prosedur semasa Mahkamah Majistret atau dapatkan nasihat guaman yang sesuai dengan jumlah tuntutan.
Ketepatan dan pembetulan. Undang-undang di halaman ini dipetik daripada Akta Kontrak 1950. Angka terikat daftar fakta dan disemak semula setiap kemas kini. Jumpa silap? [email protected].