Siapa bayar apa dalam sewa rumah — jadual jawapan cepat
Di Malaysia, undang-undang dah tetapkan dengan jelas: semua perbelanjaan berasaskan hartanah — cukai tanah, cukai pintu, yuran penyelenggaraan, dan caj pembetungan Indah Water — tanggungjawab pemilik. Utiliti penggunaan (elektrik TNB, air, internet) ikut nama pemegang akaun. Masalahnya, kebanyakan tenancy agreement langsung diam pasal pembahagian ni — tu yang jadi punca utama gaduh-gaduh sewa di Malaysia.
Guna jadual ni sebagai rujukan pertama. Setiap baris ada pautan ke panduan terperinci.
| Perbelanjaan | Pembayar lalai | Sebab | Panduan lanjut |
|---|---|---|---|
| Sewa bulanan | Penyewa | Kewajipan utama sewaan | — |
| Elektrik TNB | Penyewa (kalau akaun dah tukar ke nama penyewa) | Bil ikut nama pemegang akaun; Pertukaran Penghuni pindah bil ke penyewa | Cara tukar nama akaun TNB |
| Air (Air Selangor / SYABAS) | Penyewa (kalau akaun dah tukar ke nama penyewa) | Sama macam TNB — bil ikut nama pemegang akaun selepas pemindahan | Panduan bil utiliti |
| Indah Water / IWK pembetungan | Tuan rumah | Akaun IWK kekal atas nama pemilik hartanah — tak boleh pindah ke penyewa | Siapa bayar bil Indah Water? |
| Cukai tanah (quit rent) | Tuan rumah | Tanggungjawab statutori ke atas pemilik berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara | Panduan cukai tanah Malaysia |
| Cukai pintu (cukai taksiran) | Tuan rumah | Pihak berkuasa tempatan bil terus kepada pemilik hartanah | Panduan cukai pintu Malaysia |
| Yuran penyelenggaraan + tabung sinki | Tuan rumah | Akta Pengurusan Strata 2013 — pemilik yang berhutang dengan JMB/MC, bukan penyewa | Siapa bayar yuran penyelenggaraan? |
| Servis aircond | Tuan rumah (rutin) / Penyewa (kerosakan disengajakan) | Pemilik kena pastikan peralatan ok; penyewa bayar kalau rosak sebab kecuaian sendiri | Siapa bayar servis aircond? |
| Internet / jalur lebar | Pelanggan (tuan rumah atau penyewa — sesiapa yang sign kontrak) | Tiada peraturan statutori; ikut siapa yang pegang langganan | Panduan bil utiliti |
| Pembaikan — haus biasa | Tuan rumah | Kewajipan tersirat pemilik jaga premis boleh didiami | Siapa bayar pembaikan? |
| Pembaikan — kerosakan penyewa | Penyewa | Penyewa tanggung kerosakan yang lebih dari haus biasa | Siapa bayar pembaikan? |
| Deposit utiliti (TNB, Air Selangor) | Penyewa (kalau akaun atas nama penyewa) | Pemegang akaun bayar deposit terus kepada pembekal utiliti | Deposit utiliti sewaan Malaysia |
Disahkan terakhir: 26 Jun 2026
Kenapa gaduh "siapa bayar?" tak habis-habis di Malaysia: masalah PA yang senyap
Punca utama kebanyakan pertikaian "siapa yang bayar?" bukan pasal niat jahat — tapi sebab kebanyakan tenancy agreement Malaysia langsung tak sebut perbelanjaan sampingan. Bila PA tak namakan siapa yang bayar, kedua-dua pihak assume pihak lain yang akan uruskan.
Malaysia tak ada Akta Sewaan Kediaman umum yang tetapkan pembayar default bagi setiap perbelanjaan. Yang ada macam-macam undang-undang berasingan: Akta Pengurusan Strata 2013 letak yuran penyelenggaraan pada pemilik; Kanun Tanah Negara letak cukai tanah pada pemilik berdaftar; Akta Kerajaan Tempatan 1976 letak cukai taksiran pada pemilik boleh nirai — tapi untuk elektrik, air dan internet, sesiapa yang nama ada pada akaun yang kena tanggung, dan PA boleh alihkan mana-mana item tu secara sah.
Kesannya: bila PA senyap, tuan rumah dan penyewa baru tahu siapa yang sebenarnya kena bayar bila dah bergaduh — masa tu tunggakan, penalti, atau proses pengusiran dah pun berjalan.
Perbelanjaan berasaskan hartanah: tanggungjawab statutori tuan rumah
Cukai tanah, cukai pintu, yuran penyelenggaraan, dan caj pembetungan Indah Water — semua ni liabiliti undang-undang pemilik. Penyewa tak boleh dibuat bertanggungjawab terus kepada pihak berkuasa, cuma kepada tuan rumah melalui PA.
Cukai tanah (quit rent) dan parcel rent
Cukai tanah ni hasil tanah tahunan yang dibayar kepada pejabat tanah negeri. Untuk hartanah strata, padanannya ialah parcel rent (cukai petak). Di bawah Kanun Tanah Negara, pemilik berdaftar tanah atau petak yang kena tanggung — bukan penghuni atau penyewa. Kebanyakan negeri letak tarikh akhir 31 Mei; KL dan Putrajaya pula 28/29 Februari. Lambat bayar kena caj tambahan 10% kat kebanyakan negeri.
Kadar berbeza ikut negeri dan daerah. Kadar semasa Pulau Pinang (kawasan bandar): RM0.70/sqm berkuat kuasa 1 Januari 2026. KL: lebih kurang RM1.50–2.50/sqm. Angka-angka ni ditetapkan oleh negeri dan memang berbeza-beza; semak amaun pada bil anda atau melalui portal PTG berkenaan sebelum masukkan angka khusus dalam mana-mana perjanjian.
Panduan lengkap dengan langkah pembayaran: Panduan cukai tanah Malaysia untuk tuan rumah.
Cukai pintu (cukai taksiran)
Cukai taksiran dibil oleh pihak berkuasa tempatan (DBKL untuk KL, MBPJ untuk Petaling Jaya, MBSA untuk Shah Alam, dan sebagainya) terus kepada pemilik berdaftar. Dibayar dua kali setahun, kadarnya peratusan daripada Nilai Tahunan hartanah. Kadar DBKL: 4% untuk kediaman, 7% untuk apartment perkhidmatan dalam radius 36 batu persegi, 2% untuk flat kos rendah. Petaling Jaya (MBPJ) dah seragamkan kepada 4% kediaman pada 2025 selepas kenaikan kuantum 25% — semakan pertama sejak 1992. Shah Alam (MBSA) pun dah perkenalkan kadar baru bermula Januari 2025.
Penyewa tak ada hubungan undang-undang dengan pihak berkuasa tempatan dan tak berhutang cukai taksiran langsung. Tuan rumah tak boleh alihkan liabiliti statutori taksiran kepada penyewa; yang boleh buat cuma bersetuju dalam PA supaya penyewa bayar balik jumlah taksiran tuan rumah.
Panduan lengkap: Panduan cukai pintu dan cukai taksiran Malaysia.
Yuran penyelenggaraan dan tabung sinki (hartanah strata)
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, caj penyelenggaraan dan sumbangan tabung sinki tanggungan pemilik petak. Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) bil dan kejar pemilik berdaftar — bukan penyewa, walau apa pun yang tertulis dalam PA peribadi.
Julat biasa: RM0.25–0.35/sqft untuk kondominium bajet, RM0.35–0.50/sqft untuk pertengahan, RM0.50–0.80+/sqft untuk mewah. Tabung sinki kena sekurang-kurangnya 10% daripada caj penyelenggaraan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 s.25(4). Lambat bayar kena faedah sehingga 10% setahun.
Cara paling selamat untuk tuan rumah: masukkan yuran penyelenggaraan dalam sewa dan bayar JMB/MC sendiri — supaya anda nampak setiap penyata dan tunggakan tak bertimbun diam-diam.
Panduan lengkap dengan tiga pengaturan pembayaran yang diberi peringkat mengikut risiko: Siapa bayar yuran penyelenggaraan — tuan rumah atau penyewa?.
Caj pembetungan Indah Water (IWK)
Caj IWK dibil terus kepada pemilik hartanah berdaftar. Tak seperti TNB atau Air Selangor, IWK tak ada proses pemindahan akaun pertukaran-penghuni kediaman secara rutin. Kadar domestik standard RM15/bulan bermula 1 Januari 2026 (naik dari RM12/bulan pada 2024–2025). IWK bil dua kali setahun.
Sebab akaun kekal atas nama pemilik, tuan rumah kena putuskan dalam PA sama ada nak serap IWK dalam harga sewa atau minta penyewa bayar balik. PA yang diam pasal IWK secara praktikalnya bermakna tuan rumah yang tanggung. Untuk hartanah kosong, caj minimum 50% dikenakan kalau notis bertulis yang betul dah diberi kepada IWK; kalau tiada notis, kadar penuh dikenakan.
Panduan lengkap: Siapa bayar bil Indah Water dalam sewa rumah Malaysia?.
Utiliti penggunaan: ikut akaun, bukan hartanah
Elektrik TNB dan air Air Selangor boleh dipindahkan ke nama penyewa melalui Pertukaran Penghuni. Dah pindah, penyewa kena bil terus — tapi tuan rumah kena pastikan akaun dikembalikan ke nama mereka bila sewaan habis.
Elektrik TNB
Proses Pertukaran Penghuni (CoT) TNB membolehkan akaun diletakkan atas nama penyewa dengan deposit baru (biasanya dua bulan bil anggaran). Lepas dah pindah, TNB bil dan kejar penyewa terus. Bila sewaan habis, penyewa kena buat CoT balik ke nama tuan rumah — atau tuan rumah sendiri buat segera — untuk elak caj tertunggak bertimbun atas hartanah.
Bermula 1 Julai 2025, TNB dah beralih daripada kadar blok berperingkat kepada struktur caj penjanaan rata: 27.03 sen/kWh untuk penggunaan sehingga 1,500 kWh/bulan, 37.03 sen/kWh ke atas tu, ditambah caj kapasiti (4.55 sen/kWh), caj rangkaian (12.85 sen/kWh), dan caj runcit RM10/bulan (dikecualikan untuk penggunaan di bawah 600 kWh/bulan).
Panduan langkah demi langkah pemindahan akaun TNB: Cara tukar nama akaun TNB.
Air (Air Selangor / utiliti air negeri)
Akaun air pun boleh dipindahkan kepada penyewa. Struktur tarif baru Air Selangor berkuat kuasa 1 September 2025: Peringkat 1 (0–20 m³) RM0.65/m³, Peringkat 2 (21–35 m³) RM1.62/m³, Peringkat 3 (>35 m³) RM3.51/m³, caj minimum bulanan RM6.50. Di bawah program SADE, isi rumah berpendapatan sehingga RM6,000/bulan dapat 20 m³ pertama percuma.
Panduan pengurusan utiliti penuh: Panduan bil utiliti untuk penyewa dan tuan rumah Malaysia.
Internet / jalur lebar
Tak ada peraturan statutori untuk internet. Pelanggan — sesiapa yang sign kontrak TM/Maxis/Yes/Time — yang kena bil dan tanggung caj penamatan awal. Tuan rumah yang dah pasang jalur lebar dahulu dan masukkan dalam sewa kena nyatakan dalam PA siapa yang tanggung penalti penamatan awal kalau penyewa keluar sebelum kontrak habis.
Peralatan dan pembaikan
Servis aircond rutin kos tuan rumah: pemilik kena selenggara peralatan yang dipasang supaya berfungsi. Kerosakan akibat kecuaian atau salah guna penyewa — tu penyewa yang tanggung.
| Jenis pembaikan | Siapa bayar | Prinsip |
|---|---|---|
| Aircond rosak (haus biasa) | Tuan rumah | Kewajipan pemilik sediakan premis boleh didiami |
| Servis aircond (rutin, mis. pencucian tahunan) | Tuan rumah | Penyelenggaraan peralatan milik pemilik |
| Kerosakan aircond akibat kecuaian penyewa | Penyewa | Melebihi haus biasa |
| Pembaikan struktur (bumbung, dinding) | Tuan rumah | Kewajipan penyelenggaraan hartanah pemilik |
| Kerosakan akibat penyewa atau tetamu | Penyewa | Penyewa tanggung kerosakan yang melebihi haus biasa |
| Mentol lampu, peralatan kecil harian | Penyewa (secara konvensyen) | Penyelenggaraan penyewa bagi item penggunaan harian |
Panduan lengkap tanggungjawab pembaikan dengan contoh kerja: Siapa bayar pembaikan dalam sewaan Malaysia?.
Deposit utiliti: siapa bayar apa dulu
Bila penyewa buka akaun utiliti atas nama sendiri, mereka bayar deposit terus kepada pembekal utiliti — bukan kepada tuan rumah. Deposit TNB biasanya dua bulan bil elektrik anggaran (RM200–RM1,500+ bergantung pada penggunaan dan jenis premis). Deposit Air Selangor berbeza ikut premis. Deposit ni boleh dituntut balik bila akaun ditutup.
Berasingan dari tu, sewaan sendiri pun ada deposit keselamatan (biasanya dua bulan sewa) dan sewa pendahuluan (satu bulan), yang dikutip tuan rumah — ini lain daripada deposit utiliti.
Panduan lengkap deposit utiliti dalam sewaan Malaysia: Deposit utiliti sewaan Malaysia.
Tenancy agreement SPEEDHOME: perbelanjaan sampingan diperuntukkan dengan jelas
Templat tenancy agreement SPEEDHOME namakan setiap perbelanjaan — sewa, utiliti, IWK, yuran penyelenggaraan — dan tentukan siapa yang bayar. Tuan rumah dan penyewa sama-sama sign jadual peruntukan yang jelas sebelum sewaan bermula.
PA yang senyap punca utama kebanyakan pertikaian "siapa yang bayar?". Tenancy agreement SPEEDHOME hapuskan kesunyian tu dengan tangani setiap perbelanjaan secara eksplisit, supaya gaduh boleh dielak sebelum ia berlaku.
Zero Deposit adalah sistem pengurusan risiko sewaan SPEEDHOME yang gantikan deposit keselamatan tunai pendahuluan. Ia bukan produk jaminan kewangan dan tak cover setiap senario. Tunggakan utiliti dan pertikaian perbelanjaan sampingan dikendalikan melalui PA dan, kalau perlu, melalui saluran sivil. Tengok cara ia berfungsi di platform tuan rumah SPEEDHOME, atau semak penyenaraian sewaan di SPEEDHOME untuk cari hartanah di mana rangka kerja sewaan dah sedia ada.
FAQ
Siapa yang bayar cukai tanah dalam sewaan Malaysia?
Pemilik berdaftar — tuan rumah — yang bayar cukai tanah. Di bawah Kanun Tanah Negara, cukai tanah dikenakan ke atas pemilik berdaftar, bukan penyewa atau penghuni. Tuan rumah tak boleh alihkan liabiliti statutori ni kepada penyewa. Tuan rumah boleh masukkan klausa pembayaran balik dalam PA, tapi pihak berkuasa sentiasa bil pemilik.
Siapa yang bayar cukai pintu dalam sewaan Malaysia?
Pemilik hartanah yang bayar cukai pintu. Pihak berkuasa tempatan (DBKL, MBPJ, MBSA, dll.) bil pemilik boleh nirai berdaftar, bukan penyewa. Kalau tuan rumah nak penyewa sumbang, kena buat jadi klausa PA peribadi — pihak berkuasa tempatan takkan sekali-kali bil penyewa terus.
Siapa yang bayar bil Indah Water (IWK) sewerage?
Tuan rumah — IWK bil pemilik hartanah. IWK tak ada proses pemindahan akaun kediaman rutin kepada penyewa. Kadar IWK domestik standard RM15/bulan bermula 1 Januari 2026. Tuan rumah yang putuskan sama ada nak serap IWK dalam sewa atau minta bayar balik daripada penyewa melalui klausa PA.
Siapa yang bayar yuran penyelenggaraan dalam sewaan kondominium Malaysia?
Tuan rumah (pemilik unit) yang bayar yuran penyelenggaraan dan tabung sinki di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. JMB atau MC bil dan kejar pemilik berdaftar — bukan penyewa. Klausa PA peribadi boleh minta bayar balik dari penyewa, tapi liabiliti statutori pemilik tetap kekal.
Siapa yang bayar elektrik TNB dalam sewaan?
Sesiapa yang pegang akaun TNB. Kalau tuan rumah dah buat Pertukaran Penghuni (CoT) untuk letak akaun atas nama penyewa, penyewa yang bayar. Kalau akaun masih atas nama tuan rumah, tuan rumah yang kena bil. SPEEDHOME syorkan pindahkan TNB ke nama penyewa semasa move-in supaya akauntabiliti pengebilan jelas untuk kedua-dua pihak.
Siapa yang bayar servis aircond dalam sewaan?
Servis aircond rutin tanggungjawab tuan rumah — ia penyelenggaraan peralatan milik pemilik. Aircond rosak sebab haus biasa, tuan rumah yang bayar pembaikan. Kalau rosak sebab kecuaian penyewa (contoh: tak pernah cuci penapis walaupun dah sebut dalam PA), penyewa mungkin yang kena tanggung. Sentiasa nyatakan kewajipan servis dalam PA.