Siapa bayar apa dalam sewa rumah — jadual jawapan cepat?
Di Malaysia, perbelanjaan berasaskan pemilikan hartanah (cukai tanah, cukai pintu, yuran penyelenggaraan strata, dan caj pembetungan Indah Water) adalah tanggungjawab statutori pemilik atau tuan rumah. Sebaliknya, bil utiliti penggunaan berulang (elektrik TNB, bekalan air, dan internet) ditanggung oleh pihak yang menggunakan kemudahan atau pemegang akaun berdaftar. Pembahagian ini wajib dinyatakan secara terperinci dalam perjanjian sewa rumah (tenancy agreement) sebelum serahan kunci bagi mengelakkan pertikaian kos.
Gunakan jadual rujukan berikut untuk mengenal pasti pembahagian standard perbelanjaan sewaan di Malaysia:
| Perbelanjaan | Pembayar standard | Asas penetapan | Panduan lanjut |
|---|---|---|---|
| Sewa bulanan | Penyewa | Kewajipan kontrak utama sewaan | — |
| Elektrik TNB | Penyewa | Bil mengikut pemegang akaun melalui Pertukaran Penghuni (CoT) | Cara tukar nama akaun TNB |
| Air (Air Selangor / utiliti negeri) | Penyewa | Bil mengikut pemegang akaun berdaftar atau penyewa penghuni | Panduan bil utiliti |
| Indah Water / IWK pembetungan | Tuan rumah | Liabiliti statutori pemilik di bawah Akta Industri Perkhidmatan Air 2006 | Siapa bayar bil Indah Water? |
| Cukai tanah (quit rent / parcel rent) | Tuan rumah | Liabiliti statutori pemilik berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara | Panduan cukai tanah Malaysia |
| Cukai pintu (cukai taksiran) | Tuan rumah | Dibilkan oleh PBT terus kepada pemilik berdaftar di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 | Panduan cukai pintu Malaysia |
| Yuran penyelenggaraan + sinking fund | Tuan rumah | Kewajipan pemilik petak kepada JMB/MC di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 | Panduan bil utiliti |
| Servis aircond (rutin berkala) | Tuan rumah | Penyelenggaraan peralatan asas premis untuk kekal berfungsi baik | Siapa bayar servis aircond? |
| Internet / jalur lebar | Pelanggan kontrak | Mengikut nama penandatangan kontrak langganan penyedia perkhidmatan | Panduan bil utiliti |
| Pembaikan — haus biasa (fair wear and tear) | Tuan rumah | Kewajipan tersirat pemilik memastikan premis selamat didiami | Siapa bayar pembaikan? |
| Pembaikan — kerosakan penyewa | Penyewa | Penyewa menanggung kerosakan melebihi tahap haus biasa | Siapa bayar pembaikan? |
| Deposit utiliti | Penyewa | Dibayar terus kepada penyedia utiliti semasa pendaftaran akaun | Deposit utiliti sewaan Malaysia |
Disahkan terkini: 2026.
Mengapa pertikaian "siapa bayar" kerap berlaku akibat tenancy agreement yang senyap?
Punca utama pertikaian kos sewaan di Malaysia berpunca daripada klausa tenancy agreement yang tidak menyenaraikan pecahan perbelanjaan sampingan secara terperinci. Apabila perjanjian sewa tidak menetapkan pihak yang bertanggungjawab, kedua-dua pihak membuat andaian berbeza sehingga membawa kepada tunggakan dan penahanan deposit.
Malaysia tidak mempunyai satu Akta Sewaan Kediaman khusus yang menetapkan pembayar lalai bagi setiap butiran perbelanjaan. Sebaliknya, undang-undang berasingan mengawal aspek berbeza: Akta Pengurusan Strata 2013 meletakkan yuran penyelenggaraan kepada pemilik petak; Kanun Tanah Negara meletakkan cukai tanah kepada pemilik berdaftar; Akta Kerajaan Tempatan 1976 meletakkan cukai taksiran kepada pemilik berkadar. Untuk elektrik, air dan internet, liabiliti dibilkan mengikut nama pemegang akaun berdaftar.
Kesannya, jika tenancy agreement senyap tanpa jadual peruntukan kos yang jelas, pemilik dan penyewa hanya menyedari pertikaian apabila bil utiliti tertunggak atau caj penalti sudah dikenakan.
Perbelanjaan berasaskan hartanah mana yang menjadi tanggungjawab statutori tuan rumah?
Cukai tanah, cukai taksiran pintu, yuran penyelenggaraan strata, dan caj pembetungan Indah Water adalah liabiliti undang-undang pemilik berdaftar. Pihak berkuasa dan badan pengurusan menuntut bayaran terus daripada tuan rumah, bukan penyewa.
Cukai tanah (quit rent) dan parcel rent
Cukai tanah ialah hasil tanah tahunan yang dibayar kepada pejabat tanah dan galian negeri berkenaan. Bagi bangunan berstrata, cukai petak (parcel rent) dikeluarkan terus bagi setiap unit petak individu. Di bawah Kanun Tanah Negara, pemilik berdaftar tanah atau petak memegang tanggungjawab statutori mutlak untuk melunaskan bayaran ini sebelum tarikh tamat tempoh yang ditetapkan oleh pejabat tanah negeri.
Kadar cukai tanah ditentukan oleh pejabat tanah setiap negeri mengikut kategori penggunaan tanah dan keluasan petak. Tuan rumah bertanggungjawab menyemak penyata cukai tanah melalui portal PTG negeri masing-masing dan menjelaskannya terus kepada pihak berkuasa negeri.
Panduan lengkap dengan langkah pembayaran: Panduan cukai tanah Malaysia untuk tuan rumah.
Cukai pintu (cukai taksiran)
Cukai taksiran dibilkan oleh pihak berkuasa tempatan (seperti DBKL di Kuala Lumpur, MBPJ di Petaling Jaya, dan MBSA di Shah Alam) terus kepada pemilik hartanah berdaftar. Bayaran taksiran dibuat dua kali setahun dan dikira sebagai sebahagian daripada Nilai Tahunan hartanah seperti yang dinilai oleh pihak berkuasa tempatan.
Penyewa tidak mempunyai hubungan statutori dengan majlis perbandaran dan tidak berhutang cukai taksiran secara langsung. Tuan rumah tidak boleh memindahkan liabiliti statutori ini kepada pihak berkuasa tempatan; sebarang perkongsian kos perlu dipersetujui secara nyata dalam klausa tenancy agreement.
Panduan lengkap: Panduan cukai pintu dan cukai taksiran Malaysia.
Yuran penyelenggaraan dan tabung sinki (hartanah strata)
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, caj penyelenggaraan (maintenance fees) dan sumbangan tabung sinki (sinking fund) adalah kewajipan pemilik petak kepada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC). Badan pengurusan hanya mengeluarkan invois dan mengambil tindakan undang-undang terhadap pemilik berdaftar.
Amalan terbaik bagi pemilik adalah memasukkan yuran penyelenggaraan ke dalam kadar sewa bulanan dan menjelaskannya sendiri kepada pihak pengurusan. Langkah ini memastikan tuan rumah memantau penyata akaun bangunan secara berkala tanpa risiko tunggakan tersembunyi.
Panduan lengkap tanggungjawab strata: Panduan bil utiliti.
Caj pembetungan Indah Water (IWK)
Caj pembetungan IWK dibilkan terus kepada pemilik hartanah berdaftar di bawah Akta Industri Perkhidmatan Air 2006. Tidak seperti TNB, IWK tidak menyediakan prosedur pertukaran nama penghuni berkala untuk premis kediaman. Kadar domestik standard adalah RM15/bulan bermula 1 Januari 2026 dan dibilkan setiap enam bulan.
Untuk hartanah kosong tanpa penghuni, kadar minimum premis kosong dikenakan sekiranya notis bertulis rasmi telah diserahkan kepada pihak IWK; tanpa notis bertulis, kadar penuh akan terus berjalan. Oleh sebab akaun kekal atas nama pemilik, tuan rumah lazimnya menyerap caj IWK ke dalam sewa bulanan melainkan klausa perjanjian sewa memperuntukkan bayaran balik daripada penyewa.
Panduan lengkap: Siapa bayar bil Indah Water dalam sewa rumah Malaysia?.
Mengapa utiliti penggunaan mengikut akaun pendaftaran dan bukannya hak milik hartanah?
Bekalan elektrik TNB dan air boleh dipindahkan kepada nama penyewa melalui prosedur Pertukaran Penghuni rasmi. Apabila akaun didaftarkan atas nama penyewa, penyedia utiliti menuntut bil terus daripada penyewa sepanjang tempoh sewaan.
Elektrik TNB
Proses Pertukaran Penghuni (Change of Tenancy / CoT) membolehkan akaun elektrik TNB dipindahkan kepada nama penyewa dengan pendaftaran deposit baharu. Selepas pemindahan selesai, bil penggunaan elektrik dikeluarkan atas nama penyewa secara langsung. Apabila tempoh sewaan berakhir, akaun ditutup atau dipindahkan semula kepada pemilik bagi mengelakkan tunggakan tertinggal pada premis.
Panduan langkah demi langkah pemindahan akaun TNB: Cara tukar nama akaun TNB.
Air (Air Selangor / utiliti air negeri)
Akaun bekalan air dibilkan mengikut meter premis bagi setiap kitaran penggunaan. Bergantung kepada polisi operator air negeri, akaun boleh dipindahkan atau dibilkan kepada penyewa premis sepanjang tempoh penghunian berlangsung.
Panduan pengurusan utiliti penuh: Panduan bil utiliti untuk penyewa dan tuan rumah Malaysia.
Internet / jalur lebar
Tiada peruntukan undang-undang statutori bagi langganan internet kediaman. Pihak yang menandatangani kontrak langganan dengan penyedia perkhidmatan memegang liabiliti penuh terhadap bil bulanan dan caj penamatan awal kontrak sekiranya perkhidmatan ditamatkan sebelum tempoh matang.
Siapa yang menanggung kos peralatan dan pembaikan kerosakan?
Tuan rumah bertanggungjawab terhadap pembaikan struktur asas dan servis rutin peralatan yang disediakan dalam unit. Kerosakan yang timbul akibat salah guna, kecuaian, atau tindakan disengajakan oleh penyewa wajib ditanggung oleh penyewa.
| Jenis pembaikan | Pihak bertanggungjawab | Prinsip asas |
|---|---|---|
| Kerosakan penyaman udara (haus biasa) | Tuan rumah | Kewajipan pemilik menyediakan premis yang berfungsi |
| Servis pendingin hawa (rutin berkala) | Tuan rumah | Penyelenggaraan asas peralatan milik tuan rumah |
| Kerosakan pendingin hawa akibat kecuaian penyewa | Penyewa | Kerosakan melebihi tahap haus biasa |
| Pembaikan struktur (bumbung, kebocoran paip utama) | Tuan rumah | Penyelenggaraan integriti struktur hartanah |
| Kerosakan lekapan akibat salah guna penghuni | Penyewa | Liabiliti penyewa terhadap kerosakan premis |
| Penggantian mentol lampu dan barang guna habis harian | Penyewa | Penyelenggaraan harian bagi barangan kegunaan sendiri |
Panduan lengkap pecahan tanggungjawab pembaikan: Siapa bayar pembaikan dalam sewaan Malaysia?.
Deposit utiliti: siapa yang perlu membayarnya terlebih dahulu?
Penyewa membayar deposit utiliti terus kepada pembekal perkhidmatan utiliti apabila mendaftarkan akaun atas nama sendiri. Deposit utiliti ini berasingan daripada deposit sekuriti sewaan dan sewa pendahuluan yang dibayar kepada tuan rumah.
Deposit akaun utiliti disimpan oleh pembekal perkhidmatan seperti TNB sepanjang tempoh akaun aktif dan akan dipulangkan kepada pemegang akaun selepas penutupan akaun serta penyelesaian baki akhir bil.
Panduan lengkap deposit utiliti dalam sewaan: Deposit utiliti sewaan Malaysia.
Bagaimana tenancy agreement mengelakkan kekeliruan pembahagian kos?
Templat tenancy agreement SPEEDHOME menyenaraikan setiap butiran kos pemilikan dan utiliti secara nyata sebelum sewaan bermula, memastikan kedua-dua tuan rumah dan penyewa menandatangani jadual pembahagian yang telus.
Perjanjian sewa yang lengkap menghapuskan ketidakpastian pembahagian bayaran sampingan. Melalui platform SPEEDHOME, sistem Zero Deposit menggantikan wang cagaran konvensional dengan semakan latar belakang penyewa yang menyeluruh dan perlindungan sewaan terurus. Maklumat lanjut boleh dirujuk di platform tuan rumah SPEEDHOME, atau terokai penyenaraian sewaan di SPEEDHOME untuk mencari unit kediaman dengan rangka kerja sewaan yang teratur.
Seksyen 160 Akta Kerajaan Tempatan 1976 mewajibkan penjual dan pembeli memaklumkan pihak berkuasa tempatan (Borang I) dalam tempoh tiga bulan dari tarikh pindah milik pegangan berkadar. Penjual kekal bertanggungan terhadap kadar taksiran sehingga notis direkodkan, manakala s.160(5) memelihara hak majlis untuk menuntut tunggakan kadar daripada pembeli sekiranya tidak diselesaikan semasa transaksi pindah milik selesai.
Bagaimana DBKL mengeluarkan bil cukai taksiran secara elektronik?
DBKL telah memindahkan bil cukai taksiran ke saluran elektronik: bil, penyata dan bayaran dikendalikan melalui portal rasmi DBKLBayar (dbayar.dbkl.gov.my) dan aplikasi mudah alih PAY@KL; DBKL menyatakan mulai 2024 ia tidak lagi mengeluarkan bil taksiran bercetak. Pemilik mendaftar dengan akaun DBKLBayar (MyKad/pasport, e-mel dan telefon, diaktifkan melalui pautan e-mel).
Di mana boleh bayar kompaun DBKL selepas saluran JomPAY tertentu dihentikan?
Mulai 1 Januari 2025, bayaran kompaun DBKL tidak lagi boleh dibuat melalui Maybank2u atau aplikasi MAE — DBKL menghentikan JomPAY (kod biler 31898) dan servis bil-bayar atas nama biler "DBKL KOMPAUN ONLINE". Ini untuk kompaun sahaja: cukai taksiran dan quit rent kepada DBKL kekal boleh dibayar melalui Maybank2u/JomPAY seperti biasa; kompaun masih boleh dibayar melalui portal DBKLBayar, aplikasi PAY@KL, PBTPay, kaunter DBKL atau Pos Malaysia.
Bagaimana cara menukar nama pemilik pada akaun taksiran DBKL?
Sejak 1 April 2023, semua permohonan penukaran nama pemilik atau alamat mel pada akaun taksiran DBKL mesti dibuat dalam talian melalui portal eJPPH (ejpph.dbkl.gov.my), lazimnya dengan salinan perjanjian jual-beli dimuat naik. Google Form bertajuk DBKL lama untuk kemaskini maklumat pemilik masih beredar di panduan pihak ketiga tetapi tidak lagi menerima respons setakat 2026.
Apakah maksud sebenar terma 'nett rent' dalam senarai sewa Malaysia?
"Nett" dalam senarai sewa Malaysia tiada definisi statut atau piawaian industri. Dalam penggunaan harian, "nett" bermaksud angka muktamad semua-dalam tanpa tambahan (ejen juga kerap menggunakannya untuk isyarat sewa tidak boleh dirunding), manakala dalam pajakan komersial sewa lazimnya dikutip sebagai kadar asas per kaki persegi dengan caj servis sebagai baris berasingan. Oleh sebab penggunaan tidak konsisten, penyewa dan tuan rumah patut bersandar pada perjanjian sewa — bukan label senarai — untuk menetapkan outgoing mana (penyelenggaraan dan sinking fund, quit rent, taksiran, utiliti) termasuk dalam sewa.
Soalan lazim (FAQ)
Siapa yang membayar cukai tanah dalam sewaan Malaysia?
Pemilik berdaftar (tuan rumah) membayar cukai tanah dan cukai petak. Di bawah Kanun Tanah Negara, liabiliti statutori dikenakan ke atas pemilik berdaftar hartanah, bukan penghuni atau penyewa.
Siapa yang membayar cukai pintu dalam sewaan rumah?
Pemilik hartanah membayar cukai pintu (taksiran). Pihak berkuasa tempatan (DBKL, MBPJ, MBSA) mendraf dan mengeluarkan bil terus kepada pemilik berdaftar di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976.
Siapa yang membayar bil pembetungan Indah Water (IWK)?
Tuan rumah membayar bil IWK. Akaun IWK kediaman kekal atas nama pemilik berdaftar di bawah Akta Industri Perkhidmatan Air 2006. Kadar domestik standard adalah RM15/bulan bermula 1 Januari 2026.
Siapa yang membayar yuran penyelenggaraan kondominium?
Tuan rumah membayar caj penyelenggaraan dan sinking fund di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Badan pengurusan JMB atau MC mengeluarkan invois dan menuntut bayaran terus daripada pemilik petak berdaftar.
Siapa yang membayar bil elektrik TNB dalam rumah sewa?
Pihak yang memegang akaun berdaftar TNB. Apabila proses Pertukaran Penghuni (CoT) dilakukan semasa permulaan sewaan, bil elektrik dikeluarkan terus atas nama penyewa penghuni.
Siapa yang menanggung servis dan pembaikan pendingin hawa?
Servis berkala dan pembaikan kerosakan akibat haus biasa ditanggung oleh tuan rumah bagi memastikan unit kekal berfungsi baik. Kerosakan akibat kecuaian atau salah guna ditanggung oleh penyewa.