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非居民房東的馬來西亞租金所得稅率是多少？
非居民個人房東的馬來西亞租金所得，自2020課稅年度起按單一稅率30%課稅。這個30%是課在「淨收入」上，也就是租金總額扣除可扣除費用之後的餘額，不是課在總租金上。非居民也拿不到居民才有的個人減免額、回扣，或是居民適用的累進稅率級距——但可扣除費用仍然照樣可以扣，這點很多人會搞混。
換句話說，如果你人不在馬來西亞、名下有出租房產，稅務局（LHDN）看的第一件事不是「你收了多少租金」，而是「租金收入減掉允許扣除的費用之後，還剩多少」，剩下的部分才乘以30%。
通過SPEEDHOME的零押金方案，房東不必自己持有押金、也不用煩惱押金退還爭議——由租賃保障機制取代現金押金，讓非居民房東能把心力放在稅務申報這類真正需要處理的事情上。
租金所得算「營業收入」還是「投資收入」？為什麼重要？
馬來西亞所得稅法第4(a)條（營業收入）只適用於房東有全面、主動提供維護與支援服務的情況；一般的住宅出租，如果只是單純收租、沒有提供飯店式服務，屬於第4(d)條（非營業／投資收入）。分類方式會直接影響你能扣哪些費用、能不能認列虧損和資本免稅額。
絕大多數把公寓、排屋出租給一般租客的非居民房東，都落在4(d)條下，這也是本文接下來討論扣除項目的基礎。
哪些費用可以從租金收入中扣除？
在4(d)條下，稅務局允許扣除「為產生租金收入而完全且專門支出」的直接費用，包括：門牌稅（assessment）與地稅（quit rent）、購買該房產所借貸款的利息、火災保險費、收租與催租相關費用、續約或更換租客的費用（含續約仲介佣金），以及維持房產現狀的維修費用。
要特別注意的是，「第一位租客」的相關支出屬於「初始費用」（initial expense），因為這些費用是在「創造」收入來源，而不是在「產生」收入，所以不能扣除——這點是非居民房東最容易報錯的地方。
| 費用項目 | 可扣除？ | 說明 |
|---|---|---|
| 門牌稅、地稅 | 可扣除 | 持有房產期間的固定支出 |
| 房貸利息 | 可扣除 | 僅利息部分，不含本金 |
| 火災保險費 | 可扣除 | 房產本身的保險 |
| 收租、催租費用 | 可扣除 | 含委託第三方催收的合理費用 |
| 續約仲介佣金 | 可扣除 | 續約或換新租客時的佣金 |
| 維修費（維持原狀） | 可扣除 | 非翻新、非升級的維修 |
| 第一位租客的廣告費 | 不可扣除 | 屬初始費用，創造收入來源 |
| 第一份租約的法律費、印花稅 | 不可扣除 | 同上，第一次出租才有的費用 |
| 第一位租客的仲介佣金 | 不可扣除 | 同上 |
| 翻新、資本性裝修 | 不可扣除 | 屬資本支出，非維修 |
| 自住房貸本金 | 不可扣除 | 本金非收入相關費用 |
CP500分期預繳稅款，非居民房東也要繳嗎？
要。租金收入屬於CP500分期預繳稅款制度的範圍——稅務局會先估算全年稅額，發出CP500通知，非受僱收入（如租金、商業收入、權利金）的納稅人自每年3月起分六期繳納。如果覺得估算金額不準確，可以用CP502表格調整，第一次調整截止日是6月30日，第二次是10月31日。
值得留意的是，2026課稅年度（YA2026）稅務局給了一個過渡期優惠：非受僱收入（含租金）的個人納稅人，如果CP500分期沒繳或估算偏低，這一年暫時不會被罰款——但稅款本身還是要繳，只是罰款被豁免，而且僅限2026課稅年度，不是永久政策。
出租住宅需要繳SST（銷售與服務稅）嗎？
不需要。一般住宅出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服務式套房——不在服務稅的課稅範圍內，所以一般住宅房東不必對租金加收SST。服務稅主要針對商業及特定非住宅的租賃服務，自2026年1月1日起稅率為6%，而且只有在提供者的應稅營業額超過150萬令吉門檻時才需要註冊。
這條規則對絕大多數只出租一兩間住宅單位的非居民房東來說是好消息：不用額外處理SST申報，但仍要留意商業用途或大量出租單位可能落入不同的課稅範圍。
需要開立e-Invoice（電子發票）嗎？
目前個人房東如果年收入／營業額低於50萬令吉，還不需要為租金收入開立e-Invoice；年收入介於50萬至100萬令吉之間的，會從2026年7月1日起被納入。另外要注意的是，如果租客本身是企業，租客那一方需要為支付的租金開立「自開式」（self-billed）電子發票——這是租客的義務，不是房東的。
e-Invoice全流程透過稅務局的MyInvois系統進行，適用門檻和時程仍在分階段調整，正式申報前建議再次核對稅務局最新公告。
有沒有專門給房東的稅務減免？
沒有專門針對「房東身份」的所得稅減免。租金收入先依照Public Ruling 12/2018扣除允許費用，之後居民納稅人才適用一般個人減免額；非居民則完全沒有個人減免額可用。過去曾有的住宅租金50%豁免優惠已經失效，申報時不要誤用舊規定。
如果你是透過公司名義持有馬來西亞出租房產，稅率結構不同：非居民公司的租金所得按標準公司稅率24%課稅，中小企業適用的15%／17%階梯稅率不適用於非居民公司，也不能把個人30%和公司24%這兩種稅率混為一談。
常見問題
Q1：非居民房東的30%稅率是課在總租金上嗎？ 不是。30%課在扣除允許費用之後的「淨租金收入」上，不是總租金金額。允許扣除的費用（如房貸利息、門牌稅、地稅、維修費）仍然可以照常認列。
Q2：第一次出租的廣告費、仲介佣金可以扣除嗎？ 不可以。稅務局把「取得第一位租客」的相關支出（廣告費、第一份租約的法律費與印花稅、第一位租客的仲介佣金）歸類為初始費用，屬於創造收入來源的成本，不能扣除，不論是4(a)還是4(d)分類都一樣。
Q3：2026課稅年度CP500沒繳齊會被罰款嗎？ 稅務局針對YA2026給了過渡期優惠，非受僱收入（含租金）的個人納稅人暫時不會因CP500分期未繳或估算偏低而被罰款，但稅款本身仍須繳納，且此優惠僅限YA2026這一年。
Q4：出租住宅要收租客SST嗎？ 一般住宅出租不在服務稅課稅範圍內，房東不需要對租金加收SST。服務稅主要適用於商業性質的租賃服務，且有應稅營業額門檻限制。
Q5：透過公司持有房產，租金稅率是多少？ 非居民公司的馬來西亞租金所得按標準公司稅率24%課稅，不適用中小企業的15%／17%階梯稅率，這和非居民個人的30%稅率是分開計算的兩件事。
Q6：租賃合約的印花稅怎麼算？ 租賃合約印花稅依照租期長短，按每250令吉年租金課徵1、3、5或7令吉不等的級距稅率，2025年1月起原本的2,400令吉年租金免稅額已取消。2026年1月起改由MyTax上的e-Duti Setem系統辦理用印，取代舊有的STAMPS平台。
以上稅務規則涉及非居民身份判定與跨境所得申報，情況因人而異，正式申報前建議諮詢執業稅務代理或會計師確認個人情況。如果你正在尋找出租房產的管理方式，可以參考 SPEEDHOME 房東專區 了解零押金方案與全代管服務如何協助非居民房東省心處理日常出租事務。