签约前能查外国公司租客的生意是否合法吗？
能。房东在签约前可通过官方SSM查册核实公司存续与董事，索取董事签署决议，并在租约中落实书面本地或母公司担保。因住宅押金无法定上限，应按风险约定足够押金与本地送达地址。
注册过的外国公司比未核实的安全，但注册本身不保证付款。真正移动风险指针的，是租约里的押金、担保与送达条款——你在钥匙交接之前起草的那些部分。房东问这个问题，是因为外国公司租客在停租后更难追：签字的人可能离境，跨境追讨欠租又慢又不确定。本页列出马来西亚房东能跑的具体核查、每项实际证明什么、以及各自的边界。
签约前你能核实什么
三层叠加：SSM 注册证明公司存在；签字权限证明此人能约束公司；租约的担保与押金条款决定不付款时谁来付。
公开记录核查是 SSM 公司查册。马来西亚公司委员会（SSM）维护每家在马成立或注册运营的公司的公共登记，含按《2016年公司法》第 12 条注册的外国公司。SSM e-Info / MyData 门户的付费查册返回注册号、注册名、状态（存续、除名、清盘）、注册地址与董事名单。这是你的基线：拿不出匹配 SSM 档案的公司，不是你能放心签约的对象。
SSM 查册不告诉你：公司财务是否健康、你面前的人是否真有权限约束它、或它下个月会不会付租。注册证明存在与身份，不证明偿付能力或意愿。这个缺口正是后两层存在的理由。
第二层是签字权限。代表公司签字的人必须是 SSM 记录上的董事，或持有书面董事决议/授权书授权其代表公司签署租约。索取决议并存档。签字人不是列名董事又无授权文件，租约可能根本不约束公司——你只剩一个签名、没有债务人。
第三层是租约本身。对外国公司租客，实际的保障是：更大的欠租押金、明确命名本地个人或外国母公司为担保人的条款、以及一个马来西亚境内的送达地址。马来西亚住宅押金没有法定上限——押金由租约约定、房东留扣限于已证明损失——你与租客可以约定反映跨境追偿风险的押金。担保与送达角度，《1950年合同法》（Act 137）s.74 规范担保的发出与接受，并强调担保条款只有书面并经担保人签署才有约束力——把已签担保与租约存同一档案。
核查清单——成本、时点与它证明什么？
| 核查 | 核实什么 | 在哪里/怎么做 | 成本与时点 |
|---|---|---|---|
| SSM 公司查册 | 公司存在、活跃、注册名与号、董事 | SSM 官方 e-Info / MyData 门户（ssm.com.my） | SSM 每次小额费用；结果近乎即时 |
| 公司状态与地址 | 未被除名、未清盘、没用假地址 | 同一 SSM 档案；租金大则实地核对地址 | 档案即时；实地一天 |
| 签字权限 | 签字人是列名董事或有董事决议 | SSM 董事名单+索取已签决议或 POA | 文件齐全当天 |
| 担保人/母公司担保 | 公司违约时本地个人或外国母公司同意付款 | 写进租约；担保人签署；按《1950年合同法》s.74 书面 | TA 阶段增加起草时间 |
| 按跨境风险定押金 | 对欠租与退租损失的现金缓冲 | 租约内谈判；无法定上限 | 租期内持有 |
| 签证/就业背景（外派员工） | 实际入住者在马合法 | 索取相关准证副本；不要多存 | 入驻时租客提供 |
这张表真正在做的：把"可起诉的注册公司+有权限的签字人+可追偿的担保人+马来西亚送达地址"叠成一个可辩护的档案。每行覆盖一种失败模式——公司被除名、假签字人、空担保、住户跑路。
一个可辩护的外国公司档案长什么样
可辩护的档案 = SSM 档案+已签授权文件+书面担保+按风险定押金+马来西亚送达地址，落在同一份已签租约上。
一个从平台巴生谷房东档案匿名化的组合实例：
- 租户实体——"A 公司 Sdn Bhd"，新加坡母公司的马来西亚注册分支。SSM 档案显示存续、两名董事（一马籍一新加坡籍）、注册办公室在 PJ。
- 签字人——新加坡籍董事，持专业访问准证在马。签署租约；授权其代表 A 公司签年租最高 RM120,000 租约的董事决议随附存档。
- 租金与押金——RM8,000/月、12 个月租期。押金结构：两个月租金保安押金、一个月水电、半个月钥匙门禁——共持 3.5 个月租金。数字无法定上限；规模反映跨境追偿风险。
- 担保人——新加坡母公司由其授权董事签署书面担保，附于租约，覆盖欠租、损害与合理法律费用。担保按《1950年合同法》s.74 书面。
- 送达——A 公司在 PJ 的 SSM 注册办公室被指定为送达地址。即便住户已散，寄往该处的通知视为送达。
- 住户——三名外派员工。虽由公司付租，每人仍按 SPEEDHOME 的马来西亚租客筛选流程单独筛（就业信、护照副本、签证页）。
钥匙交接前，马来西亚房东应该能把这份档案凑齐。六行缺任何一行，找出它留下的失败模式，要么补上、要么走开。
SPEEDHOME 独有角度：怎么把当事方与人分开？
高一档的动作：把公司租客当作一次核实的两面——公司当事方（SSM）与入住的人（筛选）——绝不让公司信笺同时干两份活。多数房东指南停在"查 SSM"。他们漏掉的缺口是：注册公司仍可能把完全没被筛选的人放进你的单位——外派人员、家属、同住者。一个注册壳或合法但资本单薄的分支，能递给你干净的 SSM 打印件，然后留下欠租与空单位。
所以拆开风险。用 SSM 与租约核实公司（当事方、签字人、担保人）。用正常租客筛选核实住户——就业信、身份证件、推荐人——即便租金由公司支付。SPEEDHOME 托管平台上，马来西亚租客筛选是抓住"公司注册抓不到的人的风险"的那一层。
再一条 SPEEDHOME 特定说明——你在和谁签约。平台或运营方坐在你与租客之间时，签约前确认合同当事方——读租约的当事方条款。SPEEDHOME 租务文件上的合同方是 SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD.（注册号 202601021813（1683918-A）），作为 Master Tenant；平台运营实体是另一家公司、不是合同方。这个区分对任何租客都重要，当你本来就在对外国公司做实体级尽调时尤其如此。
核验通过的话，经房东服务挂牌，并用与任何租客相同的工作流筛住户——然后浏览房源用可比单位校准你要价，让你谈定的押金与担保真实反映本地市场。
FAQ
关于核查外国公司租客的六个快答——SSM、押金、签字权限、违约报告、住户筛选与零押金。
查一次 SSM 就够批准外国公司租客吗？
不够。SSM 查册确认公司存在、活跃并列出董事。它不证明公司会付租、也不证明签字人有权限。把 SSM 与签字权限核查、租约中的担保人或母公司担保组合使用。
能向外国公司租客要更高押金吗？
能。马来西亚住宅押金无法定上限；押金由租约约定，你的留扣限于已证明损失。对跨境追偿风险，更高押金加担保条款是合理的谈判结构。
签字人不是 SSM 记录上的董事怎么办？
索取董事决议或授权书。没有它，租约可能不约束公司，你只剩一个签名、没有可执行的债务人。把授权文件与租约存同一档案。
该把违约的公司租客报给征信机构吗？
只在租约含租客同意且违约已核实时。租赁违约可基于同意报给持牌征信机构；公开租客资料或报复不合法。同意条款在签约时写入，不是事后。
住在单位里的个人还要筛吗？
要。公司付租金，人住单位。无论谁开支票，住户都走正常租客筛选——那是抓住 SSM 打印件抓不到的风险的那一层。
零押金能替代我针对公司租客欠租持有的押金吗？
不能。零押金是托管租务风险系统，不是金融担保产品，也不是每个单位都合格。对跨境公司租客的这类风险，权衡托管风险产品是否适配该风险画像，还是现金押金加担保人对那笔交易更安全。