租客退租留脏，房东可以从押金中扣除清洁费吗？
只有在单位脏污明显超过正常居住磨损的标准，而且房东拿得出费用证明时，才能从押金里扣清洁费。 马来西亚对押金和扣款没有法定上限，所以问题从来不是"能不能扣"，而是"能不能证明这笔清洁费是租客造成的实际损失"。
根据 SPEEDHOME 的实务经验，清洁与损坏扣款是房东端最常见的退租纠纷类型之一；输掉争议的房东，几乎都没签入住状况报告。Reviewed by Aaron Pereira, Advocate & Solicitor (Malaya). Last reviewed: 23 June 2026. 本页内容适用于马来西亚住宅租赁，属资讯性质，不取代针对个别租约的具体法律意见。
马来西亚法律允许扣除哪些费用
房东只能扣超出正常磨损的、经证实的实际损失——欠租、欠水电、租客造成的损坏或疏于维护。 马来西亚目前没有生效的《住宅租赁法》，押金和扣款由租约加《合同法 1950》第 74 条共同规范。房东能保留的押金，只限于按第 74 条认定的经证实的损失——不是你花多少钱就扣多少。
实际判起来，就是正常磨损与租客造成的损坏或疏于维护中间那条线。这条线决定了一笔清洁账单是合法扣款，还是租客反手就告的超额收费。
| 退租时遗留状况 | 可从押金中合法扣除？ | 原因 |
|---|---|---|
| 轻微灰尘、油漆褪色、墙面轻微划痕 | 不可以 | 正常磨损；普通租期内属于预期 |
| 走道地板磨损、浴室填缝轻微污渍 | 不可以 | 正常使用，非损坏 |
| 超出普通交屋清洁程度的污垢（油烟积垢、因漏水未报导致的霉菌、宠物排泄物污染） | 可以 | 疏于维护，超出正常使用 |
| 遗留垃圾需清运 | 可以 | 恢复单位至入住状态的费用 |
| 需要维修（而非仅清洁）的污渍、烧焦痕迹或损坏 | 可以，作为损坏处理 | 维修费用，须附报价单 |
| 吸烟或烹饪气味需专业处理 | 可以（须可证明） | 恢复至入住状态 |
做这份判断前，先调出入住当天拍的对照照——有图有真相，没图就只剩"我记得是这样"。
如何建立租客无法质疑的扣款依据
扣款经得起质疑，必须有：双方签字的入住清单、带日期的退租照片、第三方清洁公司收据，以及随余款一并寄出的逐项扣款清单。 这是大多数房东最容易栽跟头的环节——单据不齐，对方一告一个准。按下面顺序走一遍：
| 步骤 | 要做什么 | 为何重要 |
|---|---|---|
| 1. 调取入住记录 | 对照双方签字的入住状况报告，及交屋当天拍的照片 | 确立单位须恢复的基准状态 |
| 2. 记录退租状况 | 租客交还钥匙当天，逐间房拍带日期的照片和视频 | 证明交屋当天的真实状态，不是事后补拍 |
| 3. 区分磨损与疏于维护 | 估价前，每一项先标"正常磨损"或"超出正常使用" | 避免把不能扣的项目写进账单 |
| 4. 取得真实报价 | 拿到第三方清洁公司的书面报价或收据 | 笼统的整数估价最容易被打掉 |
| 5. 逐项列明扣款 | 给租客一份明细清单：押金总额、每项扣款、原因、金额、收据 | 透明度可避免升级成正式投诉 |
| 6. 按时退还余款 | 在租约约定的期限内，退还无争议的余额 | 拿着全部押金又不给明细，房东自己理亏 |
最有力的单一文件是双方签字的入住状况报告。没有它，房东等于在主张"入住时本来就干干净净"——而租客一句"入住时就这样"，你就得拿不出证据。
房东与租客各自的责任边界
租客负责把单位恢复至入住状态（日常清洁和清走垃圾），房东负责修缮正常磨损，并须逐项列明任何扣款。 两边责任一混，就是押金纠纷的起点。
| 责任事项 | 房东 | 租客 |
|---|---|---|
| 把单位恢复至入住状态 | — | 是（日常清洁、清除物品和垃圾） |
| 专业深度清洁标准 | 仅限单位以该标准交出时 | 仅限其使用导致低于该标准时 |
| 修缮正常磨损 | 是 | 否 |
| 修缮租客造成的损坏 | — | 是（可扣款） |
| 提供入住状况记录 | 是（出具书面记录并由双方签字） | 签字确认并保留副本 |
| 逐项列明扣款 | 是 | 主动索取明细清单 |
如果租约里写了具体的清洁条款——例如"退租时须进行专业清洁"——那就按这条款办，违反之后产生的费用可以扣。扣之前先把条款翻出来看一眼；如果只是一句笼统的"以良好状态交还"，那并不等于自动授权房东收专业深度清洁费。
扣多了会怎样
无故扣清洁费，租客可以通过民事法院追回被多扣的金额——不超过 RM5,000 的案子走推事庭小额索赔程序；因为举证责任在房东这一边。 马来西亚没有专门的住宅租赁仲裁庭；消费者索赔庭也不受理私人租赁押金纠纷。
- 小额索赔途径： 不超过 RM5,000 的索赔，租客可走推事庭小额索赔程序（《2012 年法院规则》第 93 号命令），不用请律师，申请书填一填就行。
- 无专门租赁仲裁庭： 马来西亚没有专门的住宅租赁仲裁庭，消费者索赔庭也不接私人住宅租赁押金的案子。
- 举证责任： 一旦租客质疑，房东就要证明扣款属于经证实的损失。单凭一句"单位很脏"、没有照片也没有收据，在法庭上是站不住的。
防范的方法就是做好有记录、有明细的扣款流程——逐项清单 + 收据 + 照片，三件套在庭上几乎立于不败之地。
示例：一份经得起质疑的深度清洁扣款
一份经得起质疑的扣款单，每一项扣款都对着照片、标好疏于维护或正常磨损、附上收据——只有厨房去油污、霉菌处理和清运垃圾这些可证实的损失才扣，褪色的油漆和磨损的地毯则不扣。 以一间有家具的公寓退租为例：厨房抽油烟机和挡油板积满油垢，一间浴室因漏水未报导致发霉，后门留有三袋垃圾。入住记录显示单位原本干净整洁、无霉斑。
| 扣款项目 | 分类 | 扣款金额 | 证据 |
|---|---|---|---|
| 厨房去油污清洁 | 疏于维护，超出正常使用 | RM250（清洁公司收据） | 退租照片 + 收据 |
| 霉菌处理 | 损坏 / 疏于维护 | RM150（清洁公司收据） | 退租照片 + 收据；注：租客未报告漏水 |
| 清运垃圾 | 恢复单位状态的费用 | RM80（收据） | 退租照片 + 收据 |
| 客厅油漆褪色 | 正常磨损 | RM0 | 标注为不可扣款 |
| 走廊地毯磨损 | 正常磨损 | RM0 | 标注为不可扣款 |
| 合计扣留 | — | RM480 | 逐项清单连同收据一并寄出 |
余款随逐项清单一并退还租客。每一分钱的扣款原因，租客都看得清清楚楚。每一行都有照片、分类和收据，这份扣款单应付得了小额索赔。
合法路径以及 SPEEDHOME 的作用
合法路径是：双方签字的入住记录、带日期的退租照片、第三方报价单，以及按时退还的逐项扣款清单——而零押金（Zero Deposit）则通过由 SPEEDHOME 托管的租赁风险保障方案取代前期现金押金，从根本上缩小押金纠纷这一摩擦点。
SPEEDHOME 改变局面的关键，就在押金本身。用了零押金，房东和租客在交屋时吵架的那笔前期现金押金，被一套包含筛查、文件存档和保障计划的"由 SPEEDHOME 托管的租赁风险保障方案"（managed rental-risk system）取代。零押金不是金融保证产品，在极少数出现严重退租损坏的情况下，可追回的金额可能有限，因此并非覆盖所有情形。证据仍然决定结果：完整的照片和收据记录流程，是在任何安排下都能追回清洁费用的真正保障。
两点重要说明：第一，并非所有单位都符合零押金资格——资格条件、租金范围和当前方案条款以实时房源为准；第二，无论用传统押金还是零押金，上面这套入住和退租的证据流程，才是真正保护你的关键。
想少为押金纠纷操心？可了解 SPEEDHOME 的房东租金保障计划；想直接看零押金房源，请浏览 SPEEDHOME 零押金房源。如需了解押金规则的全面概述，请参阅我们关于马来西亚押金扣款说明和如何确保押金退还的指南，以及零押金租房平台说明。
常见问题
每次退租都可以向租客收取专业深度清洁费吗？
不一定——只有当单位因租客疏于维护而低于入住状态，或租约明文写明专业清洁条款被违反时，才能从押金扣深度清洁费；否则费用由房东自行承担。 操作上：扣之前先拿出入住记录 + 退租照片做对照，确认单位确实"低于入住标准"再开账单；入住记录都没签的话，房东这一边基本就别想扣了。
哪些属于不可扣款的正常磨损？
油漆褪色、轻微划痕、通行区域地板磨损，以及普通灰尘，都属于正常磨损。这些是租期内正常居住的结果，由房东负责修缮，不得从押金中扣除。
如何证明单位脏污程度足以支持扣款？
退租当天逐间房拍摄带日期的照片和视频，与双方签字的入住状况报告对照，加上第三方清洁公司的书面报价或收据。没有入住基准记录，租客完全可以质疑"入住时就这样"，你反而成了被反驳的那一方。
租客拒绝接受清洁扣款怎么办？
向租客提供完整的逐项清单附收据，并按时退还无争议的余款。如仍有异议，纠纷将进入民事诉讼程序；不超过 RM5,000 的金额，租客可走推事庭小额索赔程序。目前没有专门的租赁仲裁庭。
零押金是否意味着无法追回清洁费？
不是。零押金以"由 SPEEDHOME 托管的租赁风险保障方案"取代前期现金押金，而非金融保证产品；在极少数严重损坏情形下，可追回金额可能有限。证据仍然决定可追回的金额，所以同一套拍照加收据的流程同样适用。各单位的资格条件和当前方案条款不同，请在实时房源上确认。
扣除清洁费后，我有多长时间退还押金余款？
马来西亚没有规定法定期限，因此以租约中的条款为准。退租后约 30 天是常见的合同惯例。请在此期限内附逐项扣款清单退还无争议的余款，以免削弱自身立场。