马来西亚租客欠租不搬，房东可以怎样合法处理？

我的租客欠了三个月租金又不肯搬，我可以合法做什么？

你不能自行换锁、断水或断电赶人——追讨必须通过法庭，依据《1950年特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）第7(2)条。 在 SPEEDHOME 托管平台上，从租客第一次违约到房东采取追讨行动，平均时间大约 31 天。如果租客把你自行处理的行为记录下来，反而可能反过来向你提出反索赔。

一旦决定走法律途径，有两条合法路线：申请 Writ of Distress（扣押令，可扣押租客财物以抵偿最多 12 个月的欠租），或提起民事诉讼追讨空置占有权（vacant possession，通过法庭执达员physically把租客请出单位，同时也可以追讨欠租、损害赔偿和加倍租金）。

最难的部分通常不是法律本身，而是文件。大部分拖延数月的房东，问题都出在：没有用可证明的方式送达书面催告、在纠纷开始后还继续收租、或者租约没有盖印（stamping）而不被法庭接受为证据。把文件做对，法律途径虽然慢，但结果是可预测的。

两条合法路线：Distress 与追讨空置占有权

Writ of Distress 扣押租客财物以抵偿最多 12 个月的欠租，但不能把租客赶走；民事诉讼追讨空置占有权则通过法庭执达员把租客请出单位，同时也可以一并追讨欠租、损害赔偿和占用期间的加倍租金。 在委托律师前先选好路线，因为申请错路线意味着要从头再来。

马来西亚没有专属的住宅租赁仲裁庭，因此占有权或租金纠纷由一般民事法庭审理：索偿金额不超过 RM5,000 走推事庭小额索偿程序，不超过 RM100,000 走推事庭，更高金额则由 Sessions Court 审理（Sessions Court 同时也对房东与租客纠纷及 distress 诉讼具有管辖权）。

每条路线的实际成本和时间

预算上，Distress 路线大约需要 2–4 个月，追讨空置占有权诉讼则需要 6–18 个月——费用会随路线、法庭层级以及租客是否抗辩而变化。 以下数字是马来西亚一般住宅纠纷的典型区间；律师给你的书面收费估算才是唯一有约束力的数字。

任何明显偏低的报价都要当作警示信号，可能是省略了重要步骤（例如 distress 申请漏掉送达宣誓书或财物清单）。务必要求律师同时提供书面工作范围和收费估算。

正确的处理顺序——一步一步来

合法的顺序是：发出有送达证明的书面催告、给租客时间履行或抗辩、委托律师、向正确的法庭提交申请、举证违约、取得法庭命令、由执达员执行——绝不能自己动手执行。

1. 送达书面催告。 通知期限来自你的租约，通常是一到两个月。用可证明的方式送达：挂号信加签收回执，或亲自送达并有证人和签收确认。这是整个程序的起点；没有这一步，法庭程序无法干净地启动。
2. 给租客时间履行或抗辩。 如果对方付清欠款并恢复正常，把和解内容写成书面记录。如果租客要抗辩，必须在法庭上提出——无视通知不算抗辩。
3. 委托律师并正确提交申请。 Distress 申请从推事庭开始；追讨空置占有权诉讼则视金额和案情送 Sessions Court 或高庭。律师会准备索偿状、宣誓书、租金账目和送达证明。
4. 出庭并举证违约。 带齐已盖印的租约、催告送达证明、租金账目和所有往来记录。你必须用证据证明你的案子，不能只靠口头陈述。
5. 取得法庭命令。 法庭会发出相应命令；租客可能会获得一段短时间履行命令，之后才进入执行阶段。
6. 由执达员执行。 只有法庭执达员才能合法把租客和其物品移出单位，房东本人绝不能自行执行命令。

五个会让房东输掉官司的常见错误

最常拖垮房东案件的，是同样的五个文件和程序失误：租约未盖印、催告发出后还收租、没有送达证明、没有入住时的物品清单、以及向错误的法庭层级提交申请。

• 租约未盖印。 未盖印的租约在缴清印花税和罚款之前不能作为法庭证据。根据《2024年财政法令》（Finance Act 2024）的费率表，印花税按年租金每 RM250 收 RM1/RM3/RM5/RM7（视租期而定）；应在签署后 30 天内透过 MyTax 平台的 e-Duti Setem 完成盖印。
• 催告发出后还收租。 在送达通知后接受任何付款，可能被视为放弃该通知，让你的法律立场重新归零。发出催告后，在存入任何款项前先咨询律师。
• 没有送达证明。 如果你无法向法庭证明租客确实收到催告，案件就会卡住。挂号信加签收回执是安全的标准做法。
• 没有入住时的物品清单。 没有签署确认的初始状态记录，每一项损坏索赔都变成各说各话——而法庭往往会偏向租客的说法。
• 向错误的法庭层级提交申请。 推事庭、Sessions Court 和高庭各有自己的管辖金额上限和案件类型限制（例如，房东与租客的占有权案件归 Sessions Court，而 distress 案件则在推事庭审理）。因管辖权错误而被驳回的案件要重新计时，可能为整个流程多增加 6–12 个月。提交申请前请先与律师确认正确的法庭层级。

《1951年扣押法令》同时把 distress 的追讨上限定在 12 个月租金——水电费、财产损害和占用期加倍租金都不在这条路线之内，需要另案或合并提起民事诉讼。

占用期加倍租金——有条件，不是自动发生

如果你的租约有约定占用期（holdover）加倍租金条款，你可以就租客在租期结束后持续占用单位的期间，要求双倍月租。 这项权利来自《1956年民法法令》（Civil Law Act 1956）第28(4)条，而且你必须主动提出索赔——它不是自动发生的。它是在追讨空置占有权的民事诉讼中提出，不能通过 distress 程序申请。如果你的租约没有占用期条款，在依赖这项救济前请先咨询律师。

即使租客欠钱，你绝对不能做的事

自行换锁、断水断电、移走租客的财物，或在约定条件之外进入单位，无论欠款多少，都属于违法行为。 根据《1950年特定救济法令》第7(2)条，追讨必须通过法庭程序。如果租客把这些行为记录下来，可以反过来就非法侵入、不当驱逐或财物转换提出反索赔——法庭甚至可能判租客获得赔偿，同时驳回你的占有权申请。把欠租违约记录通报给信贷报告机构，只有在租约中租客已经同意的情况下才合法；公开或人肉租客的个人资料，永远不合法。

SPEEDHOME 如何在事情走到法庭之前降低风险

一旦关系破裂，驱逐程序既慢又贵，情绪上也很消耗——更好的策略是及早发现警讯，并在整个租期内保持干净的书面记录。 有据可查的租金账目、有日期的通知，以及保存下来的租客沟通记录，意味着如果纠纷升级到法庭，证据已经准备好了。Zero Deposit 计划也改变了搬出时押金的角力——没有一大笔现金押金需要在退租时争论。如果你是新手房东，或单位即将空置，最好的准备时机是在第一位租客入住之前，而不是出现第一个问题之后。

由 Daniel Ong（马来亚律师与事务律师，12 年民事诉讼执业经验，吉隆坡）审阅。2026年6月24日更新。本页说明马来西亚一般驱逐与追讨法律，不构成法律意见。请就你的具体案件咨询合格的律师。

常见问题

没有书面租约可以驱逐租客吗？

没有书面租约时，法庭会以租金记录和通讯记录作为你的证据——你仍然可以提起诉讼，但要证明约定租金、通知期或违约条款会困难很多。显示连续 12 个月相同金额转账进你账户的银行月结单、确认入住日期和每月金额的 WhatsApp 对话记录，以及订房收据副本，通常能帮你越过“租赁关系是否存在”这一关。但很难证明的是确切租金、通知期，或具体的违约条款——这些几乎都只存在于已盖印的租约里。即使关系融洽，也务必从一开始就准备好书面并盖印的租约。

警察会帮忙把租客赶走吗？

不会。警察不介入民事租赁纠纷，会把你转介给律师或法庭。只有持有法庭命令的法庭执达员才能合法执行驱逐。找警察介入并不会加快流程。

我要怎样证明租客逾期占用，才能申请加倍租金？

你需要有日期记录的证据，证明固定租期已经结束而租客仍然占用单位：显示到期日的已盖印租约、书面催告或搬迁通知、单位的有日期照片或时间戳记录、占用期月份的租金账目记录，以及任何到期后的往来通讯（WhatsApp、电邮或挂号信）。如果没有从到期日开始的清楚书面记录，法庭就没有依据认定占用期，加倍租金的申请就会失败——即使口头描述的事实是真的。

整个驱逐程序要花多久、要花多少钱？

一个典型的住宅案件——例如月租 RM2,500、欠租 3 个月、租约已盖印、以挂号信送达催告、租客提出抗辩但没有反索赔——通常从发出催告信到执达员交还单位，需要 8–14 个月，律师费加申请费约在 RM8,000–RM15,000，外加执达员执行费用。上面成本表没有呈现的变数是反索赔：如果租客指控租约未盖印、因投诉维修而遭报复性驱逐，或提出未确定金额的损害赔偿，案件可能再拖长 2–6 个月，额外增加 RM5,000–RM12,000 律师费用。如果你确实负担不起 RM8,000 以上的起步成本，可以向律师询问法律援助（Jabatan Bantuan Guaman，需经济状况审查）或不成功不收费安排，并同时透过 AKPK 的债务管理计划（Debt Management Programme）处理欠款问题作为平行方案。在签署委任书前，务必向律师索取书面工作范围和收费估算。

如果租客在驱逐过程中或之后损坏了房屋怎么办？

执达员在执行时会记录单位状况。你可以就财产损害另外提起民事诉讼，以有日期的照片、承包商维修报价单和发票作为证据。这是与驱逐本身分开的另一项法律行动。