在马来西亚租房，租客承担自身使用导致的霉菌虫害；房东负责建筑外壳与结构缺陷；JMB或MC依SMA 2013负责共用源头。无专属法令下，租约条款、起因与入住记录决定谁付钱。
本页把7 个雨季常见问题租客要准备好这篇枢纽再加深一层,加入按源头划分的租客/房东/JMB 或 MC 三方责任表、三步报告流程、房东与管理机构应遵守的合理时间表,以及 2026 年害虫控制的行情(给方向,不给死价)。为刚看到浴室黑斑、厨房蟑螂或踢脚线飞出白蚁那一天的租客而写。
法律和你的租约到底怎么写
截至 2026 年,马来西亚没有生效中的《住宅租约法令》,也没有任何法令把害虫控制或除霉责任分给特定一方。租约、一般合同法(1950 年合同法),以及共用部分适用的 2013 年分层管理法令决定每宗个案。 拟议中的 RTA 仍是一份尚未提呈国会或颁布的草案。
实际而言,这意味三件事:
- 先看租约。 大多数租约把"保持单位处于良好且适宜居住的状态"的义务放在租客身上,把维护结构、屋顶、水管与建筑外墙的义务放在房东身上。请仔细看你的租约。租约如果没写,普通法立场是房东交付适合所租用用途的单位,租客保持日常清洁。
- 没有法定害虫分配。 没有法律说"房东必须付蟑螂喷药",也没有法律说"租客必须付除霉"。每宗个案看真正造成问题的原因——使用、缺陷,还是共用部分的源头。
- 分层共用部分另有负责方。 当源头是建筑(垃圾槽、管道井、走廊、停车场排水),管理机构——联合管理体 (JMB) 或管理公司 (MC)——是 2013 年分层管理法令第 70 条下的责任方。管理机构管共用部分;租客管私人单位内部。
诚实的框架是这样:源头决定,不是虫的种类。垃圾槽封闭的干净厨房里出现蟑螂是建筑的问题;堆满食物残渣、垃圾桶溢出的厨房里出现蟑螂是租客的问题。同样的逻辑也适用于发霉、白蚁、蚂蚁与老鼠。
按源头怎么划分：租客、房东，还是 JMB 或 MC？
第一个问题永远是:这究竟是怎么造成的?用下面这张 4 列表把源头、负责方、判定依据、要保留的证据对上。源头决定谁先付;证据决定最后谁来付。
| 问题 | 谁先付 | 判定依据 | 要保留的证据 |
|---|---|---|---|
| 外墙、天花板或窗框上的霉斑 | 房东 | 源头是建筑外墙——漏水、墙体开裂、窗缝胶条失效、勾缝剂缺失 | 带日期的照片(远景+特写)、位置、显示交付时表面干净的搬入记录 |
| 无窗浴室或长期关闭的衣柜背面的霉斑 | 房东 | 源头是设计缺陷——房间无法通风,租客靠开窗解决不了 | 带日期的照片、平面图、房东租约里对房间的描述、没有抽风扇或窗户的事实 |
| 租客数月室内晾衣、浴室风扇不开、窗户关着造成的霉斑 | 租客 | 源头是使用——室内湿度高、无气流、无除湿。单位可以通风,租客选择不开 | 租客自己的信息记录(若曾报修风扇)、湿度记录、显示风扇和窗户正常的搬入记录 |
| 雨季厨房出现蟑螂,垃圾槽就在单位门旁 | JMB 或 MC | 源头是共用部分垃圾槽(或邻居单位)——管理机构依 2013 年分层管理法令第 70 条是负责方 | 带日期的照片、建筑的害虫控制管理规约、管理处的回复记录、垃圾槽位置 |
| 厨房有食物外露、碗碟没洗、垃圾桶溢出的情况下的蟑螂 | 租客 | 源头是卫生——食物外露、积水、食物残渣。厨房可以保持干净,租客选择不保持 | 搬入时照片(显示单位干净)、被感染单位带日期照片、邻居或 Homerunner 检查的见证照片 | 房东(与 JMB 协调) | 源头是建筑结构加外部条件——木框墙边的护根喂饱蚁群。房东和 JMB 都要回应 | 带日期的照片、楼龄、产权、分层管理会议记录(若建筑曾处理过白蚁)、持牌害虫控制商的报告 |
| 结构性木材上发现活动白蚁泥路 | 房东 | 源头是建筑——蚁群在结构内,不是租客行为。租客无法处理结构性蚁害 | 带日期的照片、施药员报告(注明品种,常见的是地下乳白蚁 Coptotermes)、泥路位置 |
| 雨后厨房出现蚂蚁队伍,墙砖有裂缝 | 房东或 JMB(看源头) | 裂缝在单位内墙砖——房东。裂缝在走廊或垃圾区——JMB。源头决定负责方 | 带日期的照片、蚂蚁队伍位置、建筑平面图、管理处回复记录 |
| 单位内有老鼠,门下有缝或楼下垃圾区敞开 | JMB 或 MC(可能性高) | 源头是建筑的垃圾区或排水。租客管不了建筑的害虫防治 | 带日期的照片、建筑的垃圾清运时间表、管理处回复记录、缝隙位置 |
这张表就是判定引擎。源头那一行决定谁先付;证据那一列决定一旦退租发生争议谁来付。
通风 vs 原有缺陷:租客最容易搞错的那条线：该怎么选？
租客最常犯的误解是"浴室发霉,所以房东必须修"——却不先看这间浴室到底能不能通风,也不看搬入记录。决定官司的是源头测试,不是有没有霉。
两个并排的真实例子。
例 A——设计缺陷。 新公寓一间无窗浴室。单位只装了抽风扇。租客每次洗完澡都开风扇,擦干墙壁,不在浴室晾衣服。三个月内天花板还是长出黑斑。这里源头是设计缺陷:房间没有自然通风,光靠抽风扇无法把湿度压在霉菌生长阈值以下。房东先付。租客的证据:带日期的照片、平面图、无窗记录、显示风扇正常的维修日志。
例 B——使用问题。 一间有可用窗户和可用抽风扇的浴室。租客不开窗、不开风扇、每周在浴室晾衣架上晾四次衣服,四个月内天花板和毛巾架后面的墙都发黑。这里源头是使用。单位可以通风,租客选择不通风。租客先付。租客的证据(现在变成房东的辩护):显示浴室干净的搬入记录、维修日志、还有租客发过的"风扇坏了"信息——最后被证明不实。
决胜砝码是搬入记录。搬入清单显示交付时表面干净,那么源头发生在租期内;搬入记录显示已有霉斑,那就是既有缺陷,房东承担举证责任。
三步报告流程怎么走？
24 小时内书面报告,附带时间戳照片、五个基本事实,共用部分源头要抄送管理处。霉、蟑螂、白蚁、老鼠,流程一样。
第一步——24 小时内拍照。最少拍四张:远景拍位置、特写拍细节、一张放硬币或尺子作比例、一张拍时间戳(相机胶卷或手机屏显的日期时间)。配一行说明:"浴室天花发霉,12-3 室,2026 年 3 月 14 日上午 10:42"。
第二步——书面信息发给房东,讲清五个事实。说清(1) 你看到什么,(2) 在哪里,(3) 第一次发现的时间,(4) 是否影响正常使用,(5) 你需要什么——派师傅、喷药、复查。附上照片。保持事实,源头未明之前不指责。
第三步——共用部分害虫,要抄送管理处同一信息串,引用建筑害虫防治管理规约。JMB 或 MC 在 2013 年分层管理法令第 70 条下,是垃圾槽蟑螂、走廊蚂蚁队、管道井蟑螂、停车场排水老鼠的负责方。管理处 7 天内没回,发书面催告,保存串的副本。
不要做三件事。不要自己喷药而不看租约和管理规约——共用部分害虫归管理机构的施药员管,不是你,OTC 喷剂留在墙或踢脚线上的残留退租时变成扣款。不要钻孔、换件、扔掉被感染的家具,除非有书面同意。不要自己默默付钱给师傅再从租金里扣——扣款没留文件,退租证据链就断了。
合理时间表：房东或 JMB 多快该动？
合理的响应窗口看问题是什么,不是看你是谁。用下面 24 小时 / 3-7 天 / 14 天三档;房东或管理机构超窗,发书面催告并保留副本。
| 紧迫档 | 适用问题 | 响应窗口 | 为什么是这个窗口 |
|---|---|---|---|
| 24 小时(紧急) | 正在漏水并伴有发霉;潮湿处电源跳闸;备餐区见老鼠;任何影响安全的事项 | 当天确认,24 小时内安排师傅 | 水损 48 小时内倍增;湿表面上的霉菌会迅速扩散;老鼠污染食物 |
| 3-7 天(高) | 活跃的蟑螂或白蚁活动;正在扩散但还没在湿表面上的霉;厨房蚂蚁队;明显反复出现 | 48 小时内书面确认,7 天内安排师傅上门 | 虫群指数增长;飞出白蚁说明蚁群已成熟。窗口足够安排持牌施药员 |
| 14 天(常规) | 未扩散的表面霉;雨季后小范围反复出现蟑螂;单次出现 | 7 天内书面确认,14 天内修好 | 不是紧急,但租客不应该等一个整租期。14 天是马来西亚租约里非紧急维修的常见合同常规 |
SPEEDHOME 季度 AI 状况检查的运营数据呈现同样规律:最难辩护的退租争议,不是单位状况本身,而是租客报告太迟,或者只是口头报告没带日期证据。早期报告 + 带日期照片 + 书面串是还没开始就解决争议的公式。
2026 年害虫控制行情:该预期什么
要 2-3 份书面报价,问清人工与药剂分开怎么算,把任何单一 RM 数字当作方向区间,不是固定价。2026 年害虫控制价格随单位面积、感染程度、施药员和方式而变。没有全国统一区间,任何具体 RM 数字必须来自当天还在线的施药员,不是某张通用页面。
以下是 2026 年市场针对吉隆坡或 PJ 标准分层单位的方向性读数(仅作示意,以当天为准):
| 服务 | 覆盖范围 | 方向区间(以 2-3 份书面报价为准) |
|---|---|---|
| 常规害虫喷剂(蟑螂、蚂蚁、一般爬虫) | 普通室内区域、厨房、浴室、踢脚线一次喷洒 | 标准单位每次上门低位到中位三位数;随面积和感染程度而变 |
| 蟑螂胶饵处理 | 在蟑螂藏身点(水槽下、冰箱后)放胶饵;残留效果更久 | 方向区间相近;胶饵药剂成本高但回访次数少 |
| 白蚁土壤处理(后建式) | 沿单位周边土壤打孔注药;必须持牌施药员 | 区间偏高;方法有侵入性,报价随建筑结构而变 |
| 白蚁管网再充(可循环系统) | 周边可循环充药的管网系统;新公寓常见 | 方向区间浮动;先确认建筑是否已有系统,以及 JMB 是否保养 |
| 除霉(抗菌清洗、问题区域重新刷漆) | 表面清洗、抗菌处理、问题小块重新刷漆 | 小块区域中位到偏高;整间处理更高 |
两点说明。第一,你在竞品页面看到的任何固定 RM 数字,只是某家施药员某个时点的报价,不是市场区间。本页不锁定数字,正是这个原因。第二,分层单位里,共用部分害虫防治可能已经列入 JMB 或 MC 预算——管理机构与害虫控制商签的合同应覆盖垃圾槽、走廊、停车场区域的处理,租客不应自己付这部分。
什么时候 JMB 或 MC 付:共用部分那桶
当源头是建筑(垃圾槽、管道井、走廊、停车场排水、结构木材)时,联合管理体 (JMB) 或管理公司 (MC) 是 2013 年分层管理法令第 70 条下的负责方。JMB 或 MC 保养共用部分;租客保养私人单位内部。
实操上三件事:
- 租客的角色是报告,不是付钱。 书面报给管理处,五个事实同房东消息,要求建筑方的害虫控制商接单。保留串的副本。
- JMB 或 MC 一般不保养私人单位内部。 厨房脏导致的蟑螂——租客的事。垃圾槽敞开导致的蟑螂——JMB 或 MC 的事。源头决定。
- 房东是桥梁。 管理机构响应慢或没响应,房东应书面升级。房东作为注册单位业主是 JMB 或 MC 成员,可以在下次会议或书面给委员会提出。
如果 JMB 或 MC 对明显的共用部分源头拒不处理,下一步是书面投诉建筑物专员 (COB)。请在使用前在房屋及地方政府部官网核实当前联系方式。
退租扣款风险,以及如何自保
租客已经书面报告而房东没修的霉、蟑螂或白蚁,以及入住前就有的霉、蟑螂或白蚁,房东不能从押金里扣。扣款只能站得住于租客造成并能用带日期记录证明的损害。
防线是搬入记录。更深的防线是租期内带日期的报告:照片、信息、管理处回复、师傅发票。最弱的处境是租客从未报告、搬入时签了干净的清单、退租时又来争议扣款。
本页为害虫与发霉这条线做租客侧深度枢纽。完整的扣款指引——包括1950 年合同法第 74 条破除神话与退租当日交房清单——留在母枢纽。未来的"出租房会坏掉的 10 件事"枢纽会吸收一张指向本页的简短害虫与发霉子表,不作重复;B6 枢纽不重复本页内容。
与本页关系最大的 4 个城市是哪些？
吉隆坡、Petaling Jaya (PJ)、槟城、新山是本页的 4 个 P0 分层城市——大多是分层建筑,JMB 或 MC 设施齐备,共用部分那桶有真实的负责方。在这四个城市之外,源头测试仍然适用,但第三桶(JMB 或 MC)较少。
- 吉隆坡(Kuala Lumpur)——高密度分层;多公寓和服务式公寓;2013 年分层管理法令下任何建筑的共用部分害虫都归 JMB 或 MC。常见雨季问题:楼上漏水、天车井蟑螂、垃圾槽蚂蚁队。
- Petaling Jaya (PJ)——分层部分和吉隆坡相似,带更多有地住宅。有地住宅没有 JMB;只有房东和租客两方。
- 槟城 (George Town, Jelutong, Batu Ferringhi, Bayan Lepas)——海岛和大陆之分。海岛上的分层公寓有 JMB 或 MC;岛上的旧店屋租约一般没有分层。常见雨季问题:湿度驱动的发霉、底层白蚁、垃圾区老鼠。
- 新山 (Johor Bahru, Mount Austin, Bukit Indah, Iskandar Puteri)——较新的分层、较多新加坡跨境租客。共用部分害虫归 JMB 或 MC。常见雨季问题:新公寓垃圾槽蟑螂、阳台朝雨季方向的单位发霉。
本页不为四个城市中的任何一个杜撰城市级害虫控制 RM 区间。诚实的做法是套用 §"2026 年害虫控制行情"的方向区间,当天找本地施药员核实。
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FAQ
发霉是房东的责任吗?
如果源头是建筑外墙或设计缺陷(漏水、墙裂、无窗浴室无抽风扇),是。如果源头是租客使用(不通风、室内晾衣、不开除湿),不是。 源头决定。搬入记录是决胜砝码。交付时表面干净,源头就发生在租期内,接下来要问"到底是什么造成"。
分层单位里蟑螂喷药谁付钱?
如果源头是垃圾槽、管道井或走廊,2013 年分层管理法令第 70 条下 JMB 或 MC 付。如果源头是单位内厨房卫生,租客付。 持牌施药员注明源头的报告是最干净的证据。源头是共用部分就先报给管理处;不要自己默默付给师傅再从租金里扣。
租客能向房东追讨害虫防治费吗?
能,只要源头属房东责任(建筑外墙、原有缺陷、结构性虫害)且租客能证明源头和费用。 先书面报给房东,附上报价,要求报销。房东拒绝,走推事庭小额诉讼程序(Magistrates' small-claims track ≤ RM5,000)。保留收据、照片证据和信息串。
漏水引起发霉,房东多快该修?
正在漏水,24 小时内;漏水修好后,3-7 天内做除霉。 正在漏水是 1 档紧急,因水损在 48 小时内倍增。湿表面的霉菌扩散快,漏水越久除霉越难。
邻居单位是蟑螂源头,我也要付吗?
不,不直接付。 共用部分源头归 JMB 或 MC;邻居单位是另一码事。书面报给管理处并写明位置,要求管理处的害虫施药员接单。保留串;管理处 7 天内不动,升级到 COB。
我已报告的害虫损坏,房东能从我押金里扣吗?
不能,只要是租客已书面报告而房东在合理时间内没修的损坏。 扣款只能站得住于租客造成的损坏。防线是带日期的报告、信息串和搬入记录。扣款如果上了清单,用附上的证据书面异议;退押金指南有标准升级路径。