2026 年 PJX (PJ Exchange / PJX HM Shah Tower / Menara PJX) 租赁:您实际要支付的费用
PJX 是一座 33 层 A 级 (Grade A) 企业写字楼,占地 2.31 英亩,位于 16A Persiaran Barat,Seksyen 52,46050 Petaling Jaya,由 SBC Corporation Berhad (建筑师:Dr Tan Loke Mun) 于 2010 年落成,典型楼面约 13,350 平方英尺 (使用率超过 80%),管理费 RM 0.55 psf (2026-08-06 核实),报价租金 RM 3.84–7.60 psf/月 (中楼层空置 RM 4.00–4.50 psf,高楼层带装修 RM 5.50–7.60 psf),步行 5 分钟可达 Taman Jaya LRT 站 (格拉那再也线)。
速览: PJX (PJ Exchange / Menara PJX)
| 项目 | 内容 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级 | A 级 (一份有日期的房产中介挂牌、klcc-office、corporateoffice.my 均明确将其列为 Grade A) | 一份有日期的房产中介挂牌 / corporateoffice.my, 2026-08-06 |
| 落成年份 | 2010 (SBC Corporation Berhad;建筑师 Dr Tan Loke Mun) | 一份有日期的房产中介挂牌开发商记录, 2026-08-06 |
| NLA | 未公开披露;PAG 第 20 层 = 13,353 平方英尺 (单层参考);估算 16×13,350 ≈ 213,600 平方英尺分层 NLA 为推算值,非来源数据 | PAG, 2018-03-21;建筑师, 2026-08-06 |
| 典型楼面 | ~13,350 平方英尺毛面积 (每层可分 2/4/6/8 个单元;建筑师称使用率超过 80%) | Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集, 2026-08-06 |
| 报价租金 | RM 3.84–7.60 psf/月;中楼层空置 RM 4.00–4.50;高楼层带装修 RM 5.50–7.60 | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / CEO Tower / 一份有日期的房产中介挂牌 / corporateoffice.my, 2026 |
| 管理费 | RM 0.55 psf/月 (一份有日期的房产中介挂牌开发商记录 + Settlers 挂牌 — 2 个来源) | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 停车位 | 1 车位每 1,000 平方英尺 (吉隆坡 A 级标准,本楼未独立核实);10 部电梯;2 层公共停车场供 LRT 通勤者使用 | JLL / 一份有日期的房产中介挂牌 / The Star 2019, 2026-08-06 |
| 车位月费 (租户) | 未公开披露 — 需联系 SBC Corporation (PJ CBD/A 级标准 RM 250–400/车位/月) | — |
| 加班空调费率 | 未公开披露 — 需联系 SBC Corporation (吉隆坡 A 级标准 RM 180–200/小时/层) | — |
| MD/MSC 状态 | 在所有查阅的资料中均未披露 | — |
| 绿色认证 | 未公开披露 | — |
| 主要租户 | PAG (Pacific Asia Group,第 20 层,13,353 平方英尺,业主自用收购);Regus Business Centre (IWG plc,第 28 层,服务式办公室,流动工位 RM 727/工位/月);SBC Corporation (上 7 层通过合资公司保留) | PAG 收购公告, 2018-03-21;coworkinghub, 2026-01-03;建筑师, 2026-08-06 |
| 最近轨道交通 | Taman Jaya LRT (格拉那再也线) — 步行约 5 分钟,车站编号 KJ20,1998 年 9 月 1 日启用;"就在大楼门口" | 维基百科 / klcc-office, 2026-08-06 |
| 结构 | 下 16 层以分层办公楼出售;上 7 层 (含顶层豪华公寓 penthouse) 由 SBC Corporation 通过合资公司保留 | Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集, 2026-08-06 |
| 核实日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际要支付的费用: PJX 5,000 平方英尺的总持有成本 (TCO)
PJX 一套 5,000 平方英尺的单元,按中心趋势报价 RM 4.50 psf 计算,基础租金约为 每月 RM 22,500 — 与吉隆坡 KLCC A 级 RM 6–12.5 psf 区间相比具有竞争力,比 Knight Frank 2025 年第一季度 PJ 子市场均价 RM 4.56 psf (中楼层空置空间) 低约 30%。5,000 平方英尺的全包 TCO:
| 项目 | 每月 RM | RM psf/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (5,000 sf × RM 4.50 psf) | 22,500 | 4.50 | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / CEO Tower, 2026-08-06 |
| 管理费 (5,000 sf × RM 0.55 psf) | 2,750 | 0.55 | 一份有日期的房产中介挂牌 / Settlers, 2026-08-06 |
| 停车费 (5 车位 × RM 330/月 PJ CBD 基准,1:1,000 sf 比例代理) | 1,650 | 0.33 | searchofficekl.com KL Convention Centre 基准, 2026 |
| 加班空调 (估算每月 30 小时 × RM 200/小时,吉隆坡 A 级标准) | 6,000 | 1.20 | Equatorial Plaza 同业 (cbd.my), 2026 |
| 水电费 (估算) | 2,000 | 0.40 | 租户反馈的吉隆坡 A 级标准 |
| 税前小计 | ~34,900 | ~6.98 | — |
| SST 8% (适用于租金 + 管理费部分) | ~2,020 | ~0.40 | LHDN SST Order 2025 — 自 2025 年 7 月 1 日起 8% 扩围 |
| 全包总额 (估算) | ~36,920 | ~7.38 | — |
PJX 5,000 平方英尺的首月实际入住成本约为 RM 36,920 (按中心趋势报价) — 比标头基础租金 RM 22,500 高出约 64%,即在加入管理费、停车、加班空调、水电和 8% SST 之后。RM 0.55 psf 的管理费是本批三栋楼中披露最清晰的 (相比 PJ8 和 Plaza 33 把管理费留给物业管理方来定)。位于高楼层带装修的单元 (按 CEO Tower 报价 RM 6.50 psf,2,108–6,608 平方英尺) 5,000 平方英尺的全包成本将推高至约每月 RM 47,000–48,000 — 标头租金差距相同,但换来的是即装即用的装修,会议室和隔间已就位。
我的团队适合 PJX 吗? 三个员工人数情境
PJX 约 13,350 平方英尺的楼面适合中端市场及更大规模的租户,每层可分 2/4/6/8 个单元,租户可选择半层、整层或多层。按 RM 4.50 psf 基础租金 + RM 0.55 psf 管理费 + 1 车位每 1,000 sf 停车代理的三种情境:
- 20 人 (紧凑 100 平方英尺/人 = 2,000 sf): 1/6 层分隔;租金 RM 9,000/月,全包约 RM 14,800/月。一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌上有多套 1,173–2,500 平方英尺单元在挂牌中。
- 50 人 (标准 150 平方英尺/人 = 7,500 sf): 半层;租金 RM 33,750/月,全包约 RM 55,400/月。CEO Tower 有 6,608 平方英尺带装修带会议室的单元,报价高楼层区间 RM 6.50 psf。
- 100 人 (标准 150 平方英尺/人 = 15,000 sf): 整层 (13,350 sf) + 邻近单元扩张;租金 RM 67,500/月,全包约 RM 110,800/月。PAG 整层收购第 20 层证实 PJX 接受整层交易。
2/4/6/8 单元可分隔是 PJX 最独特的结构特征 — 租户可以拿一个 1,173 平方英尺单元 (低楼层 RM 4.00 psf) 作为卫星办公室,一个 6,608 平方英尺带会议室的高层装修单元 (RM 6.50 psf) 作为区域总部,或叠加多层支持 100+ 人运营。每个分单元有独立分层业主;SBC 保留的上 7 层是想要"一对一谈判、一个收租点"的租户的唯一业主选项。
PJX 的交通实况
PJX 位于 Persiaran Barat,Seksyen 52,Petaling Jaya — 即 PJ State / PJ CBD 走廊,Taman Jaya LRT 站 (格拉那再也线) 步行约 5 分钟 (车站编号 KJ20,1998 年 9 月 1 日启用,据 klcc-office.com.my 描述"就在大楼门口")。LRT 直达 KLCC (约 20 分钟)、Pasar Seni 和 KL Sentral,无需换乘 — 对从吉隆坡市中心通勤的员工而言是显著优势。步行路线沿着 Persiaran Barat,这是一条宽阔的商业大道,两侧均有人行道。
驾车方面, PJX 直通 联邦大道 (Federal Highway) (PJ ↔ KLCC ↔ Bangsar ↔ Subang 的主干道),并有两层公共停车场专供 LRT 通勤者使用 (The Star, 2019-12-21)。网约车接送:地面层落客,主大堂面向 Persiaran Barat;吉隆坡标准网约车接送,无已记录的拥堵或排队问题。早上 8:45 停车场排队情况在公开资料中未见;LRT 到门是那些希望避开联邦大道早高峰的欧美时段员工的实际选择。
从新加坡飞抵梳邦机场 (SZB) 的扩张团队,经联邦大道驾车约 20 分钟可达 PJX;从 KLIA 出发,根据时段约 45–55 分钟。联邦大道邻近 + LRT 到门是 PJX 最具防御性的交通资产。
楼内已确认租户: PJX
PJX 的租户组合以 PAG (整层业主自用) 和 Regus (第 28 层服务式办公室运营商) 为支柱,SBC 保留的上 7 层含顶层豪华公寓 (penthouse)。已确认的公开记录租约:
- PAG (Pacific Asia Group — 开发咨询 / 工料测量) — 第 20 层,整层,13,353 平方英尺,业主自用收购 (2018 年)。来源: PAG 收购公告 (pagsb.com.my, 2018-03-21)。
- Regus Business Centre (IWG plc) — 第 28 层,服务式办公室 / 共享办公运营商;流动工位 RM 727/工位/月。来源: coworkinghub.com, 2026-01-03。
- SBC Corporation Berhad — 开发商 / 地主;通过合资公司保留上 7 层 (含顶层豪华公寓),下 16 层为分层办公买家。来源: Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集, 2026-08-06。
- 律师事务所 (根据 CEO Tower 当前挂牌,约 4,390 平方英尺高层带装修,含 4 间合伙人房 + 5 间员工房 + 图书室 + 签约室) — 当前装修单元。来源: CEO Tower, 2026-08-06。
- 专业服务公司 (根据 CEO Tower 当前挂牌,约 7,209 平方英尺中楼层带装修,含 4 间董事房 + 研讨室 + 30 人餐厅) — 当前装修单元。来源: CEO Tower, 2026-08-06。
PAG + Regus 的支柱组合是 PJ 第 52 区子市场中"声望 + 灵活"信号最清晰的 A 级 — 一家自购整层的工料测量公司,加上 IWG 的一层服务式办公。SBC Corporation 保留上 7 层 (含顶层豪华公寓) 是业主控制的升级机制:在 PJ A 级市场趋紧时,SBC 可选择以溢价 psf 释放一层 penthouse,或持有等待资本增值。
PJX 的租约风险与退出机制
PJX 特定的租约条款在任何已查阅的来源中均未公布。两项为推论,三项未经确认:
- 退租时的还原费用: 未公开披露。吉隆坡 A 级标准是 RM 30–50 psf 用于隔断/布线拆除。需联系物业管理方 (SBC Corporation) 以取得 PJX 特定的范围和费用。(吉隆坡 A 级通用标准,v2 规范)
- 中途解约条款: 未披露。商业惯例是锁定期后 3 个月书面通知,并支付 1–2 个月租金的解约费。仅通过谈判确定 — 须与 SBC Corporation 确认。
- 正常磨损 vs 损坏: 马来西亚商业租约中最常见的押金争议触发点。实际保护措施是带日期戳的搬入/搬出照片清单,由租户和业主在交接时签署。(马来西亚通用做法,v2 规范 §2)
- 租金递增: 未公开披露。吉隆坡/PJ A 级标准是每个续约周期 (3 年) 固定 5–10%,或每年 3–5% 复利。若未行使续约权,则在固定期末进行市场重审。需联系物业管理方 以取得 PJX 数据。
- SST (销售与服务税): 若业主 (SBC Corporation) 已注册 SST,商业租金征收 6%;根据 LHDN SST Order 2025,自 2025 年 7 月 1 日起的 8% 扩围可能适用于管理费部分。在 Letter of Offer 阶段向 SBC Corporation 核实当前税率。
关于马来西亚标准商业租约陷阱的第一人称中文叙述仍是最有力的实务引述:"如果你签完合同,中途不做了……没收你的押金,你还需要继续把剩余的租金付完" (澎湃新闻 thepaper.cn, 2025-08-13) — 在马来西亚提前退出多年期商业租约,押金被没收,且租户仍需对剩余租期租金负责。带日期戳的搬入/搬出照片清单是防止退租时"正常磨损 vs 损坏"争议的实际保护。
MD / MSC 状态栏: PJX
PJX 的 MD/MSC 状态在任何已查阅的公开来源中均未提及。 SBC Corporation Berhad 在一份有日期的房产中介挂牌上的开发商记录未声明 MD/MSC 认证;Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集未提及;一份有日期的房产中介挂牌 / klcc-office / corporateoffice.my 挂牌均留空。2026-08-06 核实状态为未在公开资料中披露。租户应将其视为"未知 — 需联系 SBC Corporation",而非假设该楼已获或未获 MD 认证。简要说明: 自 2022 年 3 月 25 日起,马来西亚数字 (Malaysia Digital, MD) 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 税收优惠 (符合条件的知识产权收入 0%,不符合条件者 5–10%) 取决于贵公司的业务,而非其办公地点。马来西亚约 35% 的专用办公空间已获 MD 认证;但只有约 13% 的 MD 公司实际入驻 MD 认证楼宇 (Kimi 交叉验证研究,2026-07-30)。
比较: 八打灵再也子市场同级楼宇
PJX 位于 PJ 第 52 区 / PJ State 集群,坐落在联邦大道 / Taman Jaya LRT 走廊上。在该价位带为租户筛选办公室时,同子市场另有三栋八打灵再也楼宇:
- PJ8 Office Tower (第 8 区) — 23 Jalan Barat;四栋混合 (A 座 13 层企业办公 + B 座 12 层分层 + C 座 17 层企业办公 + D 座 38 层服务式公寓);报价 RM 3.50–5.50 psf (B 座分层 vs A/C 座企业);Asia Jaya LRT 步行 5 分钟;在 B 座分层区间明显低于 PJX,在 A/C 座企业区间与 PJX 相当。
- Plaza 33 — 第 13 区,1 Jalan Kemajuan;22 层 (据 CBD.my / Investing-Malaysia) A 级 + MSC Cybercentre 认证;由 Pelaburan Hartanah Berhad 管理;报价 RM 5.50–7.50 psf;Asia Jaya LRT 步行 15 分钟,经 T786 接驳巴士;比 PJX 高一档价位,且已确认 MSC 认证。
- Menara LGB (TTDI / Damansara Utama) — 1 Jalan Wan Kadir 2,Damansara Utama;同一 LDP/SPRINT 走廊上的机构 A 级;报价 RM 4.50–5.50 psf 区间;价位上比 Plaza 33 更接近 PJX。
这四栋都坐落在 LDP / 联邦大道 / SPRINT 高速公路走廊,以 RM 3.50–7.50 psf 价位服务于 PJ / 吉隆坡西部的企业市场 — 约为吉隆坡 KLCC A 级 (RM 6–12.5 psf,据 v2 规范) 的 50–70%,新加坡 CBD A 级 (S$8–14 psf = 当前汇率下 RM 28–49 psf) 的四分之一。PJX 在此对比组中最独特的特征是已披露的管理费 (RM 0.55 psf) 和Taman Jaya LRT 到门 — 这两点都是竞争对手留空的可回答事实。
常见问题: PJX (PJ Exchange / Menara PJX)
PJX 是否为马来西亚数字 (MD) / MSC 认证楼宇?
在所有查阅的公开资料中均未披露 (SBC Corporation 开发商记录、Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集、一份有日期的房产中介挂牌、klcc-office、corporateoffice.my),截至 2026-08-06。自 2022 年 3 月 25 日起,MD 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 楼宇认证是生态信号,并非租户的税务事件。
PJX 的管理费是多少?
RM 0.55 psf/月 — 本批三栋楼中披露最清晰的管理费。由一份有日期的房产中介挂牌的开发商记录和 Settlers 挂牌双重确认,2026-08-06。对于 5,000 平方英尺的单元,这相当于在标头租金之外另加 RM 2,750/月。
PJX 5,000 平方英尺的办公室每月多少钱?
按中心趋势报价 RM 4.50 psf 计算,基础租金为 RM 22,500/月。全包 (管理费 RM 0.55 psf + 5 个停车位 + 每月 30 小时加班空调 + 水电 + 8% SST) 约为 RM 36,920/月 — 比标头租金高约 64%,但标头上仍比 KLCC A 级低约 50%,TCO 上低约 30%。高楼层带装修单元 (按 RM 6.50 psf) 全包将推高至约 RM 47,000/月 (相同 5,000 平方英尺)。
PJX 的楼面面积是多少?
每层约 13,350 平方英尺毛面积 (PAG 第 20 层参考,建筑师称使用率超过 80%),每层可分 2/4/6/8 个单元。33 层大楼有 16 个分层出售的楼层 (下)和 7 个 SBC 保留的楼层 (上,含顶层豪华公寓) — 分层 NLA 估算约 213,600 平方英尺 (为推算值,非来源数据)。
PJX 是否获得绿色认证?
在所有查阅的资料中均未披露。SBC Corporation 未公布任何 GBI/LEED/GreenRE 状态;Dr Tan Loke Mun 建筑师作品集未提及。如需最新绿色认证状态,请联系 SBC Corporation。
PJX 距最近 LRT 站有多远?
Taman Jaya LRT 站 (格拉那再也线) 步行约 5 分钟 (车站编号 KJ20,据 klcc-office 描述"就在大楼门口"),1998 年 9 月 1 日启用。格拉那再也线直达 KLCC (约 20 分钟)、Pasar Seni 和 KL Sentral,无需换乘。
PJX 的停车位配比是多少?
1 车位每 1,000 平方英尺 (吉隆坡 A 级标准;本楼未独立核实;Sunway Tower 同业明确引用 1:1,000)。PJX 有 10 部电梯,2 层公共停车场供 LRT 通勤者使用 (The Star, 2019-12-21)。租户月费:本楼未独立核实;PJ CBD/A 级标准为 RM 250–400/车位/月。
PJX 的最短租期是多久?
未公开披露。吉隆坡/PJ A 级标准为最短 3 年,押金结构 3+3+1 (约 4 个月现金)。需联系物业管理方 (SBC Corporation) 以确认 PJX 特定的最低租期。
核实戳记: 报价租金、管理费、主要租户 (PAG、Regus、SBC Corporation)、落成年份、建筑师和结构均于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。总 NLA、停车位配比、停车月费、加班空调费率、MD/MSC 状态、绿色认证、中途解约条款、还原费用和租金递增率在公开资料中均未披露 — 需联系物业管理方 (SBC Corporation Berhad,租赁部,www.sbc.com.my)。
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