地税、parcel rent、管理费——作为房东，哪一项是你的责任？
cukai tanah（地税）是州政府每年向土地登记业主征收的土地费用；parcel rent 是同一个税项套用到个别分层单位上。两者都挂在业主名下，与租客无关，追讨路径也跟管理费完全不同。 多数业主的隐性亏损，根本不在租金，而在分不清哪一张账单该由谁付，结果一边漏缴被罚、一边却以为租客会处理。
如果你在马来西亚拥有一套公寓或服务式公寓，无论单位是出租还是空置，你作为登记业主每年至少面对三种费用：地税（或 parcel rent，视分层地契是否已发出）、门牌税（cukai taksiran，由地方议会发出），以及 JMB 或 MC 发出的管理费。这三笔各有不同的债权人、不同的法律升级路径，而且都不会自动转嫁给租客。
要从"房东把单位出租"的角度看完整的 JMB/MC 纠纷框架，请先读公寓管理处到底有多大权力？马来西亚房东必知的公寓管理纠纷指南。
地税缴清，房产就该开始产出——SPEEDHOME 查看在线房源。
法律与流程：cukai tanah 是什么，parcel rent 又是什么？
cukai tanah 是《1965年国家土地法典》（National Land Code）下的地税，由州土地局每年向土地登记业主征收；parcel rent 是同一个税项在分层地契发出后套用到个别单位的版本。两者都不是 JMB 或 MC 在《2013年分层管理法令》下发出的管理费。 这层区别是绝大多数混淆的根源。
各州的用词略有不同，下表把它们一次厘清：
| 名称 | 是什么 | 由谁发出 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| cukai tanah（地税） | 针对土地业权的年度地税 | 州土地局（PTG / 州政府） | 《1965年国家土地法典》 |
| parcel rent（分层单位地税） | 分层地契发出后，针对个别单位征收的地税 | 州土地局 | 《1965年国家土地法典》（分层条款） |
| cukai taksiran（门牌税） | 按产业年估值征收的产业税 | 地方议会（DBKL、MBPJ、MBJB 等） | 《1976年地方政府法令》 |
| 管理费（maintenance charge） | 公共区域日常运营（保安、电梯、清洁）的服务费 | JMB 或 MC | 《2013年分层管理法令》s.25 |
| 储备金（sinking fund） | 长期资本储备（电梯更换、重漆、结构工程） | JMB 或 MC | 《2013年分层管理法令》s.23–24；法定储备金比例 |
对公寓房东最关键的一点：地税/parcel rent 和管理费的债权人是不同主体，法律升级路径不同，罚款机制也不同。付了其中一项并不等于付了另一项。两者可以同时欠缴、同时各自升级。
分步走：地税和 parcel rent 怎么发出，漏缴会怎样？
地税和 parcel rent 由州土地局按年发出。金额因州属、土地用途、地区和单位面积而异，没有全国统一费率。严重拖欠时，州土地法允许州政府收回（forfeit）土地业权——这是最终后果。
| 阶段 | 会发生什么 | 由谁执行 |
|---|---|---|
| 年度通知 | 州土地局发出地税 / parcel rent 通知，列明应缴金额 | PTG（Pejabat Tanah dan Galian）或相关州属机构 |
| 缴付期限 | 按通知上的日期缴付，缴付方式因州而异（网上门户、柜台） | 业主——登记业权持有人 |
| 逾期 / 未缴 | 州属可征收利息、附加费或滞纳罚款，金额因州而异、全国不统一 | 州土地局 |
| 严重拖欠 | 依《国家土地法典》，长期不缴可导致州政府收回土地业权 | 州政府 / 法庭命令 |
看你的通知时留意这一点：如果你的分层单位已有个别分层地契（多数较新的公寓都有），你每年的通知会写着"parcel rent"，针对那个特定单位征收。如果主地契（master title）尚未分割（较旧的发展项目，或分层地契尚未发出），地税仍挂在发展商或 JMB 持有的主地契上，直到个别地契发出。一句话记住：分层地契有没有发出，决定了你的通知抬头写"parcel rent"还是"cukai tanah"。
具体金额每年随州属、土地用途、地区而异，请以你所在州属 PTG 当年发出的通知为准；雪兰莪可走 e-Tanah 门户核对、柔佛则在 PTJB 系统。若想了解网上缴付的逐步操作，请参阅如何在网上缴付马来西亚 cukai tanah（地税）。
缴款截止日期——吉隆坡/布城比其他州早三个月
大多数半岛州属将每年地税截止日期定为 5 月 31 日。吉隆坡和布城（均为联邦直辖区，由 PTG WP 管辖）须在 2 月 28 日前缴付——提早三个月。逾期通常被征收滞纳附加费（雪兰莪等州属设有具体滞纳费率；其他州各异）。最后核实日：2026 年 6 月 26 日。
| 州属／直辖区 | 年度截止日期 | 来源 |
|---|---|---|
| 吉隆坡（联邦直辖区） | 2 月 28 日 | JKPTG KL / PTG WP (ptgwp.gov.my) |
| 布城（联邦直辖区） | 2 月 28 日 | PTG WP，与吉隆坡一致 |
| 大多数半岛州属（雪兰莪、槟城、柔佛、霹雳等） | 5 月 31 日 | PTG 雪兰莪常见问答；《1965年国家土地法典》第94条 |
每次缴款前，请在州土地局门户核实当年截止日期。
霹雳州房东：纸质账单自 2024 年起已停止邮寄
PTG 霹雳自 2024 年起不再邮寄实体地税或 parcel rent 账单。霹雳州的业主必须登录 PTG 霹雳 eTanah 门户自行查取账单。未收到纸质通知并不免除缴款义务。最后核实日：2026 年 6 月 26 日。
PTG 霹雳 eTanah 门户显示："Salinan Bil Cukai Tanah/Petak TIDAK LAGI DIHANTAR Mulai Tahun 2024。"（翻译：地税/parcel rent 账单副本自 2024 年起不再邮寄。）来源：PTG 霹雳 eTanah 门户 [^35^]。
各州税率与计算依据（依《1985年分层地契法令》第IVA部分）
依《1985年分层地契法令》s.23C(8)(a)，分层地税（parcel rent / cukai petak）按各单位每平方米费率计算，并依据 s.23C(9) 向上进位至最接近的令吉。各州费率由州土地局按地区、土地用途及单位类型依法公报，没有全国单一固定金额。
确切应缴金额以各州 PTG 当年发出的正式账单为准。业主应通过各州官方 e-Tanah 网上系统（如雪兰莪 e-Tanah、柔佛 PTJB 或吉隆坡 JKPTG 系统）查询当年度地税明细。
cukai petak：雪兰莪业主经常忽视的分层版地税
在雪兰莪，已发出个别分层地契的分层房产，每年的州属征费称为 cukai petak，而非 cukai tanah。账单由 PTG 雪兰莪直接向各单位业主发出，而非经由 JMB 收取。雪兰莪已转为 PTG 直接向每位单位业主开账。
实际问题：购买雪兰莪分层单位的业主，可能从未直接收到过 PTG 雪兰莪的 cukai petak 账单——通知邮寄至旧地址，或业主误以为管理费已涵盖。事实并非如此。Cukai petak 是一项独立的年度州属税费，由 PTG 雪兰莪直接向单位业主征收，不经 JMB 或管理费渠道。如果你持有雪兰莪分层单位，且从未缴付 cukai petak，请凭地段编号登录 PTG 雪兰莪 eTanah 门户查询。
来源：PTG 雪兰莪；核实于 2026 年 6 月 26 日。
谁该付地税和 parcel rent——业主还是租客？
土地登记业主付地税和 parcel rent，不是租客。把单位出租不会转移这项义务。租约可以约定由租客向业主偿还，但州土地局只会向登记业主追收，无论私下怎么安排。
| 问题 | 答案 |
|---|---|
| 州土地局把账单寄给谁？ | 登记业主（房东） |
| 房东能要求租客付 cukai tanah / parcel rent 吗？ | 只有在租约里白纸黑字写明才行；即使如此，对州政府而言，业主仍是债务人 |
| 地税 / parcel rent 是标准租约的自动条款吗？ | 不是，必须由房东明文写入，否则租客无偿还义务 |
| 地税 / parcel rent 能否从租金收入中扣税？ | 能——地税是 LHDN Public Ruling No. 12/2018 第 4(d) 条普通住宅出租下明确列出的可扣税支出，保留官方收据即可 |
| 每年金额是多少？ | 因州属、土地用途、地区、单位面积而异，通知上会列明，没有可引用的全国统一数字 |
| 那管理费呢？能扣税吗？ | 不能——管理费和储备金不在 PR 12/2018 的可扣税清单上。地税和门牌税可以，管理费不行 |
地税的税务角度值得单独点明：你缴付的 cukai tanah 或 parcel rent 收据，是 LHDN Public Ruling No. 12/2018 下针对当年租金收入的可扣税支出，属 LHDN 明确允许的六类支出之一。分层管理费不在那张清单上。
漏缴的后果：管理费不缴会怎样？
依《2013年分层管理法令》s.34(1)，JMB 或 MC 会发出书面催收通知，给予至少 14 天缴付期。若仍未缴，它可上法庭、向分层管理仲裁庭申诉，或以财物扣押令扣押业主的动产。无视催收通知是刑事罪行（s.34(3)）。
这条升级路径与地税的追收路径完全不同，两者可以同时进行：
| 费用 | 谁来追收 | 第一步正式行动 | 刑事责任 |
|---|---|---|---|
| cukai tanah / parcel rent | 州土地局（PTG） | 年度通知；州属特定的利息 / 附加费；最终风险是收回业权 | 依《国家土地法典》（州属特定，州土地法各自规定刑事与罚款幅度） |
| 管理费 | JMB 或 MC | 书面催收，至少 14 天缴付期（SMA 2013 s.34(1)） | 罚款最高 RM5,000 或最高 3 年监禁或两者兼施，另加持续罪行每日最高 RM50（s.34(3)） |
| 储备金 | JMB 或 MC | 与管理费相同的书面催收程序（s.34(1)） | s.34(3) 下的同一刑事条款 |
无论欠费多少，JMB 或 MC 都不能做一件事：把租客锁于门外、把停掉租客门禁卡当作催收手段，或拒绝业主进入。追收只能通过法庭命令、仲裁庭裁决或财物扣押令，而非限制通行。若管理处越过这些法定路径自行执法，反而会暴露在反诉风险中。
关于业主面对 JMB/MC 时的完整权利，请参阅马来西亚公寓管理费：房东的责任范围与合法追收路径。
分层管理仲裁庭能用吗？地税纠纷该去哪里？
分层管理仲裁庭审理的是《2013年分层管理法令》下业主对 JMB/MC 的纠纷，索赔不超过 RM250,000（s.105(1)）。地税和 parcel rent 的纠纷归州土地局和法庭，依《国家土地法典》处理，不去仲裁庭。仲裁庭也不是房东与租客的论坛。
| 纠纷类型 | 正确的场所 | 关键限制 |
|---|---|---|
| 业主对 JMB/MC——欠管理费、储备金、管理失职、附例执行 | 分层管理仲裁庭（SMA 2013） | 索赔不超过 RM250,000；不能审理涉及土地业权的纠纷；无需律师 |
| 业主对 JMB/MC——超过 RM250,000 或涉及业权 | 民事法庭（高庭） | 通常需要律师 |
| 与州土地局的地税 / parcel rent 纠纷 | 州土地法庭 / 《国家土地法典》程序 | 由州土地法管辖，不属 SMA 2013 |
| 房东对租客——欠租或押金（不超过 RM5,000） | 推事庭小额索赔程序 | 无需律师，上限 RM5,000 |
| 房东对租客——欠租、押金或收回占有 | 推事庭 / 地庭 | 地庭对房东租客及财物扣押案件有无限管辖权 |
不遵守仲裁庭裁决是 SMA 2013 s.123 下的刑事罪行：罚款最高 RM250,000 或最高 3 年监禁或两者兼施，另加持续罪行每日最高 RM5,000。无视仲裁庭裁决的管理实体，面对的升级远超原本的费用纠纷本身。
想知道业主何时能把 JMB 告上仲裁庭或法庭，请参阅分层业主可以起诉 JMB 吗？。
实例说明了什么：一位同时面对地税、parcel rent 和管理费的公寓房东？
一位房东在雪兰莪 Shah Alam 拥有一套公寓，租给一位在职专业人士。大楼已发出分层地契，所以每个单位都有自己的分层业权。
房东无论是否出租都要背负的年度账单：
- parcel rent：由雪兰莪 PTG 发给登记单位业权持有人，金额在年度通知上，若产业已出租，依 LHDN PR 12/2018 作为地税扣税
- 门牌税：由 MBSA 每半年发给登记业主，同样可在 PR 12/2018 下扣税
- 管理费 + 储备金：由 JMB 或 MC 每月或每季发出，漏缴适用至少 14 天催收程序；管理费不能从租金收入扣税
标准租约下租客付的部分： 每月租金、租客名下的水电费，以及任何明文写进租约的款项。parcel rent、门牌税和管理费都是业主义务，不会自动转嫁给租客。
这位房东的实务结构：
- 把管理费并入每月租金——由房东直接付给 JMB 或 MC，并把成本算进租金。这是最低风险的做法：房东掌控付款、管理处有稳定付款人、租客完全不碰这笔账。
- parcel rent 和门牌税按年缴付，保留所有官方收据——这些都是可扣税的。
- 不要请 JMB 或 MC 直接向租客开管理费账单。管理实体的法律关系是与登记业主，而非住户。
- 绝不要请管理处停掉租客门禁卡来施压——这会把两条法律关系搅在一起，给租客反诉的理由。
为什么要在租约里写清业主费用？
最让公寓房东措手不及的，是那些从一开始在租约里就没说清的费用。一份明确把地税、管理费和水电分配给正确方的租约，能在第一张通知到达前就避免大多数业主与管理处的纠纷。
用已签署的租约写明哪些费用由业主承担，以及哪些费用（如有）可向租客追讨。每一笔官方收据和付款记录都应与租约一并保存。
怎样确认今年真正应缴的地税和管理费金额？
不要只按旧账单或费用名称付款。先核对产权类型、账单年度、欠款和正确的州门户。 分层单位尤其容易混淆地税、cukai petak 与 parcel rent。
| 核对项目 | 要比对什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 房屋和产权类型 | 个别地契、分层地契、parcel 或发展商记录 | 决定应查询 cukai tanah、cukai petak 还是 parcel rent |
| 评估年度 | 账单年度与当年 | 避免只付旧账却漏了新账 |
| 欠款 | 当前年度与 arrears 分开看 | 门户上的总额可能合并了多个年度 |
| 地段/parcel 编号 | 地契、账单与门户查询 | 避免在同一项目中误付其他单位 |
| 收据 | 参考编号、年度和金额 | 是产权与税务记录的付款证明 |
若欠款与买卖交易有关，不要只凭门户显示就认定由哪一方承担。保留买卖文件，并向律师、卖方或土地局取得关于已约定结算的书面说明。
地税、parcel rent 与分层管理费为什么不是同一笔钱？
分层单位的业主可能同时看到这些费用，但征收方、证明文件和欠缴后果不同。一张费用的收据，不表示另一张也已结清。
| 费用 | 谁发出 | 应保留什么 | 欠缴时先向谁核实 |
|---|---|---|---|
| cukai tanah / quit rent | 州土地局 | PTG 账单、地段资料和当年收据 | 州土地局的欠款与附加费记录 |
| cukai petak / parcel rent | 适用的分层/parcel 土地机关 | parcel 账单、分层编号和收据 | 土地局，而不是 JMB/MC |
| 分层管理费 | JMB 或 MC | 对账单、收费依据和收据 | JMB/MC 的管理与催收程序 |
管理费争议可能走分层管理的不同程序；土地费用则应以土地局和产权文件为准。先识别账单来源，才能避免把问题带到错误的渠道。
常见问题（FAQ）
马来西亚的地税（cukai tanah）是什么？
cukai tanah 是州土地局每年向土地业权登记持有人征收的土地费用，马来西亚每一位业主都要缴付。金额因州属、土地用途、地区和单位面积而异，确切金额写在州土地局的年度通知上。它不是分层费用，与 JMB 或 MC 发出的管理费是两回事。
parcel rent 是什么，和 cukai tanah 有什么分别？
parcel rent 是地税的同一概念套用到个别分层单位——当一个单位的分层地契发出后，地税就按个别单位评估，而不是挂在主地契上。法律依据相同（《国家土地法典》），义务落在登记单位业主身上。如果你的公寓已发出个别分层地契，年度通知会写"parcel rent"；若分层地契尚未发出，地税仍挂在主地契上。
地税或 parcel rent 由租客付吗？
不会。cukai tanah 和 parcel rent 是登记业主对州土地局的义务，租客与州政府之间没有法律关系。租约可以包含一条要求租客向业主偿还的条款，但州土地局只会向登记业主追收，无视租约里的任何私下安排。
管理费不缴会怎样？
依《2013年分层管理法令》s.34(1)，JMB 或 MC 必须发出书面催收，给予至少 14 天缴付期。若仍未缴，它可向分层管理仲裁庭申诉（索赔不超过 RM250,000，依 s.105(1)）、上法庭，或以财物扣押令扣押业主动产。无视催收通知是刑事罪行：罚款最高 RM5,000 或最高 3 年监禁或两者兼施，另加持续罪行每日最高 RM50（s.34(3)）。
cukai tanah 或 parcel rent 能从租金收入扣税吗？
可以。地税（cukai tanah 和 parcel rent）是 LHDN Public Ruling No. 12/2018 第 4(d) 条普通住宅出租下明确列出的六类可扣税支出之一。分层管理费不在那张可扣税清单上。请保留所有官方缴付收据，并对应到正确的产业和税务年度。
房东可以把管理费直接加进租金并让租客代付吗？
可以，但前提是租约明文写明。房东把管理费并入月租、向 JMB 或 MC 自行付款的做法风险最低；若把管理费账单直接转给租客，则租客一旦少缴，州土地局与 JMB/MC 只会追业主，而租客与房东之间会产生一笔追偿债务——这是绝大多数房东-管理处纠纷的起源。一份在签约前就把"哪张账单由谁付"讲清楚的租约，是这类纠纷最便宜的防火墙。
本文为马来西亚租赁与分层管理实务的通用资讯，非法律意见。地税、parcel rent 的金额与州属特定罚款因州属、土地用途而异且可能变动；《2013年分层管理法令》、大楼附例及仲裁庭程序亦因建筑物而异。请向你所在州属的土地局、管理实体或持牌专业人士核实现行状况后再作依赖。
准确性与更正。本文引用的法律来自《2013年分层管理法令》。数字绑定事实登记册，每次更新重新核验。发现错漏？[email protected]
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