马来西亚房东如何合法驱逐外国租客？
当外国租客违约、失踪或已逾期居留时，马来西亚房东需要走两条平行路径：移民局（Jabatan Imigresen Malaysia）依《1959/63 年移民法令》第 55E 条（访问证条件）和第 56 条（撤销证件与遣返）处理移民事务；民事法庭处理租赁事务（占有和欠款）。移民路径是处理失踪外国租客的正确工具；单靠民事法庭无法取得遣返令。
本页是一般资料，不是针对个案的法律建议。如案件涉及争议中的证件、受大使馆保护的租客、工作准证争议，请在行动前寻求合格的法律或专业意见。
两条平行路径怎么走——民事法庭与移民局？
房东起诉外国租客的案件是两个案卷，不是一个。租赁案卷（租金欠款、损坏、占有）交给民事法庭。移民案卷（证件违约、逾期居留、失踪）交给移民局。两条路径平行推进；一条不能取代另一条。
| 路径 | 决定事项 | 诉讼场域 |
|---|---|---|
| 民事——租约 | 房屋占有、租金欠款、损坏赔偿 | 地庭（writ of possession、writ of distress）；推事庭受理 RM100,000 以下金钱索赔 |
| 民事——小额诉讼 | 仅 RM5,000 以下金钱索赔 | 推事庭命令 93 小额诉讼程序 |
| 移民 | 撤销证件、遣返、逾期居留、违反访问证条件 | 马来西亚移民局——ENFORCER-6 通报渠道 |
| 警方 | 失踪报告、盗窃、欺诈 | 马来西亚皇家警察（PDRM）——备案；不能替代民事或移民行动 |
把问题当作单一一案的房东，最后只会拿到一份无法产生遣返的驱逐令，或一份没有附带欠款索赔的遣返申请。从第一天起就同时建立两份案卷。
第 55E 与 56 条究竟说了什么（条款原文摘录，附年份）
《1959/63 年移民法令》第 55E 条规定可附加在访问证上的条件。第 56 条规定撤销证件和遣返该人离境。这两条都是移民局对违约外国租客的执法抓手。
《1959 年移民法令》（第 155 号法令）于 1963 年修订，此后多次修订。现行执法语言载于 2023 年《移民（修正）法令》框架和 1963 年《移民条例》。对房东处理外国租客问题具有效力的两条：
- 第 55E 条（《1959/63 年移民法令》）：可附加在访问证上的条件，包括居留、就业和报到要求。访问证是外国国民凭以在马来西亚进行社交访问、长期社交访问证或被背书为受养人所持的文件。违反 55E 条件即违反证件本身。
- 第 56 条（《1959/63 年移民法令》）：撤销证件并将该人遣离马来西亚的权力。撤销是移民局对违反条件、逾期居留或本应被遣返的证件持有人的工具。遣返是后果。
房东的角色不是执行这些条款。房东的角色是向移民局提交正确的文件，让移民局有案可办。移民局随后决定是否撤销证件并遣返该人，并安排遣返事宜。
ENFORCER-6 通报——什么时候才是正确的工具
ENFORCER-6 是移民局对违反证件条件、从租约中失踪或在其他方面违反《1959/63 年移民法令》的外国人设置的执法渠道。对房东来说，失踪的外国租客走 ENFORCER-6 是正确做法，因为它把案件分派到执法部门，而不是前台柜台。
通报的内容是房东的事实陈述：租约、租客的证件副本（如有）、违约情形（租金欠款、弃置单位、违反证件条件），以及任何佐证文件。移民局登记案件并决定采取什么行动。
什么情况下 ENFORCER-6 是正确工具：
- 外国租客停止缴付租金，房东怀疑他们已离开单位。
- 外国租客仍住在单位内，但明显违反访问证条件。
- 外国租客已逾期居留（证件到期日已过，租客未延期或离境）。
- 房东需要撤销证件并遣返该人，以便合法结束租约。
什么情况下 ENFORCER-6 不是正确工具：
- 纠纷纯粹是金钱纠纷，租客仍可联系——先走民事路径，只有违反证件条件时才走移民路径。
- 租客是马来西亚公民——案卷不同，没有移民维度。
- 租客持有另一机关签发的有效工作准证，纠纷属雇佣争议——那要走 Expatriate Services Division（专才服务处）的路径，不是 ENFORCER-6。
走进移民局之前你要准备什么
移民局要看的案卷，是租约案卷加上证件案卷。房东是证人，不是主控官；案卷越扎实，移民局出手越快。
带到移民局或附在 ENFORCER-6 通报上的文件：
- 已盖印的租约（证明租约关系以及租客接受的证件条件）
- 租客的护照与访问证副本（如有——房东可能没有副本；如没有，提供单位地址和从任何往来通信中获得的证件编号）
- 按月租金欠款记录（银行月结单、平台记录或租金表）
- 书面催告信及送达证明
- 警方报告（如已备案——支持失踪指控）
- 任何被弃置的单位或违约证据的照片
- 一份简短的事实陈述：何人、何事、何时、何地、对移民局有何请求
向移民局核对 ENFORCER-6 当前的提交渠道后，再使用具体的电话或电邮。不要编造联络方式。移民局会在其官方门户上发布当前渠道；房东应在提交当天再确认一次。
给租客送达通知：正确租约加移民路径怎么送？
房东不能向外国租客送达"遣返"通知。租约通知（限期改正或终止）是民事路径的通知。移民通报是独立案卷，产生独立决定。两份通知平行推进，互不替代。
| 通知 | 目的 | 接收方 | 产出 |
|---|---|---|---|
| 租约限期改正通知（SPEEDHOME 惯例：14 天） | 改正租金欠款或搬走 | 租客——挂号信或本人送达 | 民事案卷中的催告证据 |
| 租约终止通知（通常 30 天） | 限期改正届满后结束租约 | 租客——挂号信或本人送达 | 租约终止日；支持 writ of possession 案卷 |
| ENFORCER-6 通报 | 撤销证件并遣返 | 移民局——ENFORCER-6 渠道 | 移民局关于撤销和遣返的决定 |
| 警方报告（如已失踪） | 记录失踪事件 | 马来西亚皇家警察（PDRM） | 警方参考编号；支持民事和移民案卷 |
典型失踪案的标准顺序：给租客的书面催告、终止通知、提交民事索赔（地庭处理占有和扣押）、向移民局提交 ENFORCER-6 通报、单位被弃置后报警。四份文件各自独立，但指向同一名租客和同一宗违约。
房东能追回什么（租金欠款、损坏）——民事路径？
移民路径遣返该人，但不付租金。民事路径是房东追讨租金欠款和损坏赔偿的地方，与移民局是否撤销证件并遣返租客无关。
| 索赔项 | 诉讼场域 | 备注 |
|---|---|---|
| 租金欠款（按月） | 推事庭（≤RM100,000）；小额诉讼（≤RM5,000） | 已盖印租约、催告信、付款记录 |
| 租客造成的损坏 | 推事庭 | 有日期的入住 vs 退房照片、维修报价 |
| 租客在租约中同意承担的水电欠款 | 推事庭 | 租约条款；COT 已办或账户在租客名下 |
| 房屋占有 | 地庭（writ of possession） | 地庭对房东-租客事务拥有无限管辖权 |
| 扣押（为租金扣押物品） | 地庭（writ of distress，《1951 年扣押法令》） | 最多 12 个月欠款；租客物品必须位于单位内 |
| 超过 RM1,000,000 | 高等法院 | 必须请律师 |
民事索赔与移民案卷相互独立。赢得民事索赔的房东拿到的是判决书；走移民路径的房东拿到的是遣返。两者结果不一样。外国租客案件的全额追偿，要民事 + 移民并行，不能二选一。
常见错误——让通报失效的做法是什么？
ENFORCER-6 通报不是投诉。是一份有文件支撑的事实陈述。没有租约、证件副本或催告证据的通报会被移民局退回或搁置，延误案件进展。
- 没有已盖印的租约。 移民局会问关系是什么。未盖印的租约等于没有租约。
- 没有催告信。 通报只写"租客欠我租金"而没有带送达证明的书面催告，是不完整的。先发催告，再通报。
- 渠道不对。 前台柜台不是执法渠道。ENFORCER-6 才分流到执法部门。向移民局核对当前渠道。
- 没有证件副本。 移民局需要租客的证件资料才能行动。房东如没有副本，提供单位地址、租客在租约中的全名，以及任何之前通信中提到的证件编号。
- 推测性的时间承诺。 "X 天内保证遣返"不是真实结果。移民局按自己的时间表行事。房东告诉租客一个自己保证不了的时间表，等于承诺了移民局没承诺过的事。
- 混淆移民和民事法庭。 只向地庭提交，拿到的是占有令，不是遣返。只向移民局提交，拿到的是遣返，不是金钱判决。
需要保留哪些档案？
外国租客案卷是个长案卷。已盖印租约正本、每一笔付款记录、每一封催告信、ENFORCER-6 收悉回执、警方报告和地庭案卷要分开建索引。案件从头到尾可能要一年才能解决；只有文件能让你在两个诉讼场域之间把案件串起来。
- 已盖印租约（含访问证条件，如双方有约定）
- 租客的护照和证件副本（入住登记时取得的副本）
- 按月租金付款记录
- 催告信及送达证明
- 终止通知及送达证明
- ENFORCER-6 通报收悉回执
- 警方报告参考编号
- 地庭提交回执和聆讯日期
- 与移民局、大使馆或高级专员公署的所有通信
民事路径案卷和移民路径案卷共用同一份租约和同一份付款记录。一次建索引，两处使用。
如果你希望房东工作流围绕案卷搭建——入住筛选、已盖印协议、证件归档、付款监控、以及从租金逾期第一天起的追讨序列——可参阅 SPEEDHOME 房东管理服务。writ of possession 指南涵盖地庭是正确诉讼场域时民事路径的占有案卷。TNB 过户指南涵盖外国租客离开前未关闭水电账户时的处理。CTOS 背调指南涵盖房东在签租约前可以合法核实的项目，包括经同意的信用查询。零押金租赁指南说明结构化筛选和文档如何从一开始降低外国租客案卷被启用的概率。
常见问题
马来西亚房东可以直接驱赶外国租客吗？
不可以。房东不能亲自驱赶外国租客。租约案卷是民事路径（地庭处理占有和扣押；推事庭处理 RM100,000 以下金钱索赔）。移民案卷是独立路径，走马来西亚移民局，依《1959/63 年移民法令》第 55E 和 56 条，标准渠道是 ENFORCER-6 通报。
ENFORCER-6 是什么？
ENFORCER-6 是移民局对违反证件条件、失踪或在其他方面违反《1959/63 年移民法令》的外国人设置的执法渠道。房东提交事实陈述和佐证租约文件，移民局决定采取什么行动。提交前向移民局核对当前提交渠道。
第 55E 条和 56 条有什么区别？
第 55E 条允许移民局在访问证上附加条件。第 56 条允许移民局撤销证件并遣返该人。房东的 ENFORCER-6 通报围绕一项 55E 违约（租客违反的条件）展开，并请求移民局依第 56 条采取行动（撤销证件并遣返）。
房东要支付遣返费用吗？
房东不负责执行遣返。移民局安排遣返。房东提交通报和佐证文件。提交当天向移民局核对任何现行费用；不要编造费用数字。
ENFORCER-6 流程需要多久？
没有固定时限。移民局按自己的时间表行事。提交时就把案卷文件做齐的房东，比中途补证据的房东快得多。民事路径地庭案卷按自己的时间表平行推进；两者相互独立。
房东可以不上法庭就向移民局举报外国租客吗？
可以。移民局路径独立于民事法庭。房东可以直接提交 ENFORCER-6 通报，不必先向地庭提交。民事案卷（占有、扣押、金钱索赔）处理租金和单位；移民案卷处理证件。第一天就把两份案卷都开起来的房东，处在最有力的位置。