在马来西亚，房东必须为租客设立哪些屋规？
马来西亚房东在交钥匙前，必须以书面形式确立七条屋规：管理费及沉淀基金的责任归属、噪音与访客限制、宠物条款、短租限制、装修改动权限、水电注册义务，以及退租时的验收标准。任何未写入租约的规则，在法律上均不可执行。
截至2026年，马来西亚尚无正式实施的《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）。住宅租赁关系由租约和普通合同法管辖，这意味着租约既是规则手册，也是房东唯一可用的执行机制。SPEEDHOME 平台记录（2026 年）：从租客首次欠租到启动追租行动，平均约 31 天；头号触发原因是单位状况争议。 以下七条屋规，覆盖了SPEEDHOME平台记录中最常引发纠纷的争议点——若未写入租约，房东将失去合法追偿的依据。
作者： SPEEDHOME 房东运营负责人 Wong Whei Meng；审阅： SPEEDHOME 房东产品负责人 Joel Chin；发布／最后更新： 2026-06-24。
规则一：管理费与沉淀基金的缴交责任
管理费永远是业主的法定义务——依据《2013年分层管理法》（Strata Management Act 2013），联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）只追业主，不追租客，无论租约如何约定。
《2013年分层管理法》规定，每个地块业主须负责缴交管理费和沉淀基金。管理机构与租客没有法律关系，只对注册业主追缴。即使租客停止向你报销，你仍须对管理机构履行缴费义务。
租约中的相关条款，并不把管理费变成租客的法定责任——它只是赋予你追偿已代缴费用的合同权利。这一区别在纠纷中至关重要。
三种常见处理方式——按风险高低排列：
| 安排 | 运作方式 | 房东风险 | 建议？ |
|---|---|---|---|
| 将管理费纳入租金，由房东直接缴交 | 管理费已计入月租金额，房东直接向 JMB/MC 缴费 | 最低——房东掌控唯一付款 | 是——首选方式 |
| 租客先还款给房东，再由房东缴交 | 租客付房东，房东付管理机构 | 中等——取决于租客是否在截止日前准时还款 | 租约须载明具体金额和到期日 |
| 租客直接向管理机构缴交 | 租客自行与管理机构对接 | 最高——房东无法掌握缴款状况，直至收到欠款通知 | 不建议 |
租约条款须包含：当前管理费金额、到期日，以及因租客未缴费而导致房东产生的欠款，均可向租客追偿。参考管理费由谁来缴了解具体操作案例。
规则二：短租与 Airbnb 限制
若你的公寓楼宇附例明令禁止短租，租客违反附例所引发的管理机构追究、罚款乃至《2013年分层管理法》下的刑事处分，将落在注册业主——也就是你——身上。
管理公司可以通过具有约束力的附例，禁止短租经营。联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 一案中维持了此类附例，裁定短租属于许可证性质（而非租赁），不受《2013年分层管理法》保护的"处置"条款覆盖。短租是否被允许，取决于具体楼宇的附例及地方政府规定——目前并无全国性的法定禁止令。
租约条款须注明：
- 是否明确允许或禁止 Airbnb、短期住宿或任何许可证性质的分租
- 条款表述须与楼宇附例保持一致
- 租客须为因违反附例而产生的任何管理机构罚款或处分承担责任
《2013年分层管理法》规定，未遵从管理追缴通知的业主可被管理机构追究，处罚可包括罚款及每日持续违规罚款。即使问题由租客引起，处罚仍落在你这位业主身上。
规则三：噪音、访客与公共区域行为
噪音和访客规定必须写入租约，并直接援引楼宇附例。笼统的"保持安静"条款表述模糊，难以执行；与楼宇噪音标准一致的条款，才具可执行性，管委会也更有可能协同执行。
建议写入租约或屋规附录的条款：
| 规则项目 | 重要性 |
|---|---|
| 安静时间（援引楼宇附例的具体时段，如每日晚11时至早7时） | 将违规定性为租约违约，而非邻居投诉 |
| 最高入住人数（明确允许居住的人数） | 控制过度居住及保险风险 |
| 过夜访客政策（如非居民每月过夜不超过N晚） | 限制未登记占用者带来的财产损失风险 |
| 公共区域行为（禁止乱丢垃圾、禁止在大堂吸烟、禁止在走廊堆放杂物） | 与附例保持一致；管理机构罚款可依租约转由租客承担 |
若没有入住人数限制，一旦出现转租或过度居住情况，将难以执行；走廊堵塞的管理机构罚款，若租约未明确约定，也无法清晰地向租客追偿。
规则四：宠物
在马来西亚，"禁止养宠物"条款完全可执行——租赁关系受《1950年合约法令》（Contracts Act 1950）下的普通合同法管辖。若允许养宠物，必须在租约中注明种类、数量和损坏修复标准，否则你将失去押金扣除的依据。
| 条款类型 | 须载明内容 |
|---|---|
| 禁止宠物 | 明确说明：未经书面同意，不得养任何宠物 |
| 允许宠物 | 物种和最高数量；要求退租时进行专业深层清洁及驱虫处理；宠物造成的损坏视同租客导致的损坏，适用押金扣除 |
| 额外宠物押金 | 若收取额外押金，须注明金额及扣留的具体条件 |
马来西亚没有法定住宅租金押金上限。房东扣留押金的权利，依据《1950年合约法令》第74条（损害赔偿）限于经证明的实际损失。有明确宠物损坏条款，才能支持具体扣除；条款模糊则不足以作为依据。
规则五：装修改动与固定装置
"未经书面同意不得进行装修"具有可执行性——但租约还必须明确"装修"的定义和复原标准，否则纠纷解决将变成谈判，而非依约执行的权利。
建议写入的条款：
- 钉孔与螺丝：明确允许范围（如仅限特定尺寸的图钩），或完全禁止
- 涂漆与壁纸：明确允许或禁止；若禁止，须说明未经授权的涂漆须在租客费用下恢复至原始颜色和效果
- 租客添加的固定装置（窗帘轨、额外搁架、电视支架）：说明退租时是否须拆除，以及复原标准
- 空调设备：多数房东与租客的纠纷涉及排水损坏；须明确谁负责保养、何为房东维修责任、何为租客导致损坏
若没有复原条款，退租时关于"墙壁已涂漆是否构成损坏"的争议，将是各执一词；写入条款后，标准白纸黑字，有据可查。
规则六：水电——注册人、缴交人与断供风险
登记在你名下的水电账户，若产生欠款，可能在多年后仍追及于你。租约必须明确每项公用事业由谁负责注册、账户转户义务，以及因租客未缴费导致的断供费用或重接费用由租客承担。
| 公用事业 | 建议的租约立场 | 若未处理的风险 |
|---|---|---|
| 国家能源（TNB）电力 | 入住时转户至租客名下；退租时转回 | 欠费账单挂在注册人名下；TNB追缴行动针对账户持有人 |
| SAJ / Air Selangor / SYABAS 水务 | 同样须办理转户 | 同等追缴风险 |
| 气体（Petronas / Syarikat Gas） | 适用情况下，同样原则 | 同等追缴风险 |
| 宽带 / ASTRO | 租客自行注册或接管账户；须明确说明 | 退租时的违约金、器材归还及押金退回纠纷 |
一个重要的法律要点：房东不得以断开水或电的方式向租客施压。《1950年具体救济法》（Specific Relief Act 1950）第7(2)条规定，自助驱逐属违法行为——追回房产占有权必须通过合法程序。登记在房东名下的水电若被房东断供，房东本人将面临法律风险。正确的做法是从第一天起就将水电转登记至租客名下。
规则七：退租状况与交钥匙标准
退租条款是最多房东忽略、也最多房东后悔的规则。须明确状况标准（合理损耗不追偿；超出合理损耗的损坏视为租客责任）、清洁义务，以及交钥匙查房程序。没有这些条款，任何押金扣除都可能被质疑为武断。
退租条款须包含：
- 状况基准：如"清扫干净，专业清洁至与入住时相同标准"或同等具体表述
- 哪些物品已被双方预先确认为固定资产，不得移除或损坏
- 有宠物居住时的防虫处理义务
- 房东的交房清单（入住时双方签署）为任何扣除的参考依据
- 退租验房程序：租客须提前多久通知、谁出席验房、如何计算及告知扣除项目
马来西亚没有法定的押金退还期限，租约同时管辖扣除权利和退还义务。入住时签署并注明日期的交房清单，是纠纷诉诸法庭时最有力的证据——RM5,000以下的索赔可通过推事庭小额索偿程序处理（无需律师）；金额较大的索赔则进入推事庭或地方法院。
为什么口头屋规远远不够
未写入租约的屋规不具可执行性。在马来西亚，没有专门的住宅租赁仲裁庭——纠纷属于民事合同事项，须通过民事法庭解决。
这是大多数房东只在退租时才发现的盲区。"我们口头说好了"的规则，面临合同法的经典难题：主张规则存在的一方（通常是房东）须承担证明该协议存在及其内容的举证责任。
正确的做法——执行阶梯：
| 步骤 | 行动 | 时间点 |
|---|---|---|
| 1 | 包含全部七条规则的书面租约——签署、见证并盖印 | 入住前 |
| 2 | 签署入住清单/状况报告 | 交钥匙当天 |
| 3 | 就任何违规行为向租客发出书面通知 | 发现违规后即时 |
| 4 | 附合理整改期限的追讨函 | 书面通知被忽视后 |
| 5 | 民事法庭（RM5,000以下小额索偿，无需律师；金额较大则进入推事庭或地方法院） | 追讨函被忽视后 |
房东不得通过自助方式合法驱逐租客——移除门板、拒绝提供水电，或将租客锁于门外，均属违法。追回房产占有权必须通过法院程序，由法庭执行官执行（《1950年具体救济法》第7(2)条）。
SPEEDHOME 的租约管理层：屋规已内置于平台
SPEEDHOME 平台租约将上述七条规则以可执行条款内置——配合零押金资格预审与电子盖印。 房东可获得一份标准化租约，将口头约定与人工起草的灰色地带，直接前置到签约前解决。
零押金是一套托管式租赁风险管理系统（英文称 Zero Deposit），并非保险产品。它以零押金取代传统现金押金；在极少数出现严重退租损坏的情况下，可追偿金额存在上限，且并非所有损失均被涵盖。并非每套单位均符合资格。
SPEEDHOME 房东端的核心差异在于合约起草方式：合约条款已逐条对齐本指南列出的七个争议高发点，并配以电子盖印（e-Duti Setem）与数字化入住清单作为退租验收的参考依据。在 SPEEDHOME 上刊登的房东还可获得 Experian 支持的租客审核，以及 SPEEDHOME 房东服务，把人工起草与口头约定的灰色地带直接前置到签约前。
SPEEDHOME 平台记录：业主驱动的驱逐个案中，第一触发原因都是「单位状况争议」，而非短租或宠物；把第七条「退租状况基准」写进合约，是降低驱逐触发率的前置动作。
对于分层产权公寓业主，SPEEDHOME 租约在起草时已与常见 JMB/MC 附例要求保持一致。签约前请对照楼宇附例审查租约——公寓管理纠纷指南详细说明了哪些附例条款最常与租客行为产生冲突，以及如何弥补这一缺口。
常见问题
在马来西亚，若屋规未写入租约，房东可以依法执行吗？
不能。截至2026年，马来西亚尚无正式实施的《住宅租赁法》。屋规只有作为合同条款方具可执行性。未写入已签署租约的规则，属于"协议达成协议"——法院将未成文的条件视为未执行的背景约定，而非具约束力的义务。你打算执行的每一条规则，都必须在租客签约前写入租约。
管理费由房东还是租客负责？
注册业主永远是依法向管理机构负责的一方——这是《2013年分层管理法》的规定。你可以在合同上要求租客向你报销，但若拖欠，JMB 或 MC 会追业主，而非租客。最稳妥的安排是将管理费纳入租金，由自己直接向管理机构缴交。
我的租客可以将单位用于 Airbnb 或短租吗？
只有在楼宇附例明确允许且租约也明确开放的情况下方可。管理公司可通过具约束力的附例禁止短租，联邦法院已于 Innab Salil v Verve Suites [2020] 一案中维持此类禁令。若租客违反附例，管理机构的追缴通知和任何罚款将落在你这位业主身上。你的租约必须明确援引楼宇的相关限制。
租客违反屋规，我可以扣留押金吗？
只有在租约将具体违规行为与扣除权利挂钩，或该违规行为造成可量化的损失或损坏时，方可扣留。马来西亚没有法定押金上限，但房东的扣留权利依据普通合同法以实际损失为限。条款模糊的规则无法支持具体扣除——每项扣除必须对应一项约定条款和可量化的损失。
如果租客拒绝遵守屋规，我该怎么做？
第一步是发出书面通知，援引被违反的具体租约条款，并给予合理的整改期限。若租客未整改，可寻求终止租约并通过民事法庭追偿。你不能将租客锁于门外、断开水或电，或移走租客的财物——这些均属《1950年具体救济法》明令禁止的自助行为。
SPEEDHOME 提供包含这些规则的租约吗？
提供。SPEEDHOME 标准租约涵盖上述全部七项类别，通过 e-Duti Setem 电子盖印，并配备数字化入住清单。使用 SPEEDHOME 房东服务的房东还可获得 Experian 支持的租客审核，降低规则违反升级至纠纷阶段的可能性。零押金（英文称 Zero Deposit）适用于符合条件的单位——这是一套托管式租赁风险管理系统，并非保险或金融担保产品。