共有房产、租约只签一位业主——谁收租、谁向 LHDN 申报？

共有房产、租约只签一位业主——谁收租、谁向 LHDN 申报？

地契写两位业主、租约却只签一位时，租客把租金付给写上名字的那一位——但 LHDN 仍按各人持有的产权份额对每位的净租金收入征税，跟租约写谁无关。租约上签名的那位负责收租，再把另一位业主的份额从这笔钱里转出去；税务上的分账跟着地契走，不跟着租约走。

这一页讲清三件事：谁从银行账户收租（收款机制）、每位业主从这笔收入中保留并申报多少（分账机制）、按产权份额可分摊的允许扣除费用，以及虽然租约只签一位、居民与非居民之间的税率差依然适用。完整的共有房产申报框架从 马来西亚房东租金收入税务完整指南 开始，配合姊妹篇 共有房产——谁来申报租金收入。

租约只写一位业主时，到底谁收租？

租约上具名的那位共有人收租——通常以银行转账的方式从租客账户转进那位业主的账户——然后把另一位业主的份额从这笔钱里转出去。租赁和税务法规都没有要求租约同时写上两位业主；租约只是业主（或业主们指定的代表）与租客之间的合同。没有被写上名字的那位共有人仍然持有该房产；他只是不是租赁合同的直接当事人。

实际操作中，租金的资金流向看起来是这样：

没有具名的共有人不会直接收到租客的银行转账记录。他的入账证据是来自具名业主的那笔内部转出。这正是纸质证据链开始变薄的地方——也是为什么一份"在源头就按产权份额分账、而不是到年底再重建"的托管租赁记录，能让共有申报经得起问询。要了解共有房产分账的全貌，可参阅 共有房产——谁来申报租金收入。

租约只写一位业主，会改变谁的收入被征税吗？

不会。LHDN 角度的分账跟着每位业主对该房产的实益持有比例走，跟租约写谁无关。LHDN 向"有权取得收入的人"征税，共有房产下，每位共有人按各自的地契份额纳税。租约并没有把租金收入"给到"签字的那位业主——它只是规定谁收租、谁管理这次租赁。

一个常见的误解是：没有写上租约的那位共有人不用申报，因为他"没有直接从租客那里收到租金"。这在两点上都是错的：第一，取得收入的资格由产权决定，不由租约决定；第二，共有人之间的转账，对收到钱的那位共有人而言仍然是收入。结果是两位业主从同一笔租金中各自申报各自的份额——通常在地契 50:50 时各申报 50% 的净租金，即使 100% 的租金都进了同一个银行账户。

每位业主的扣除项怎么分？

每位业主从允许扣除的费用中按其产权份额扣除，作用在"净租金收入"上，而不是作用在毛租金上。对按 1967 年《所得税法令》第 4(d) 条征税的普通住宅出租，LHDN 允许扣除"完全且专门用于产生租金收入"的直接费用：门牌税与地税、为购置该物业申请的贷款利息、火险保费、收租与强制执行租金的成本、续约或更换租客的成本（包括续约或下一位租客的代理佣金），以及维持物业现有状态的维修。

"租约只写一位"这种设置下的实务难点，是看谁真正支付了那笔可扣除费用。扣除权归承担费用的那位业主——不是名字恰好落在租约上的那位。所以如果业主 A 用自己的私人账户付了火险保费，业主 A 申报自己的那一份全额（或者业主 A 与业主 B 各申报自己的份额，由业主 B 通过租金分成把款转回给业主 A）。无论哪种方式，LHDN 的检验标准都是"谁承担了这笔费用"，证据是收据和银行记录。

租约只写一位时，共有人容易踩两个坑。第一，获取第一位租客的成本——广告、首任租客的代理佣金、首份租约的印花税——是初始费用，对任何一位业主都不可扣除；续约和下一位租客的成本则可以分摊扣除。第二，贷款利息的扣除仅限利息部分，本金还款不能作为租金的扣除，所以每位业主只扣自己份额中的利息，而不是扣整期月供的利息。完整的可扣除项目清单见 可扣除租金支出清单。

租约只写一位，居民与非居民税率还适用吗？

适用——每位业主按其居民身份适用自己的税率，跟租约写谁无关。非居民个人房东按 30% 统一税率就其在马来西亚的应税净租金纳税（自 2020 估税年起生效），不能享有个人减免、回扣或居民累进税率档位，但允许扣除的租金费用仍然适用——所以 30% 是施加在扣除后的净额上，不是施加在毛租金上。

租约不改变居民身份，居民身份也不取决于谁收租。所以一份共有地契的房产，如果其中一位业主常年住在海外，那位业主的份额仍按 30% 统一税率就净额征税——即使租金全部落进了居民共有人那位业主的银行账户。居民共有人不能把非居民的份额并入自己的申报表里；非居民共有人就自己的那一份单独申报。完整的申报步骤见 如何申报租金收入。

数字示例：租约只写一位、两位等额共有人

两位等额共有人就净租金 50:50 分账用于税务目的，即使租约只写了业主 A 的名字。以下是典型的巴生谷（Klang Valley）公寓在这两位业主身上的展开方式（假设业主 A 为居民，业主 B 也为居民）：

每位业主把自己那 5,000 令吉加到其他收入上，按自己的居民税率纳税。如果业主 B 是非居民，业主 B 就 5,000 令吉按 30% 统一税率缴 1,500 令吉，无减免——而业主 A 的 5,000 令吉仍走居民累进税率。数字仅作示例；请以现行 LHDN Public Ruling 和你自己的数字核对。

租约只签一位业主，住宅租金还要交 SST 吗？

不要。住宅出租——排屋、公寓、共管公寓（condominium）、洋房、服务式套房（serviced suite）——在服务税（Service Tax / SST）范围之外，所以普通住宅房东不向租客征收 SST，跟租约写一位还是两位业主无关。服务税自 2026 年 1 月 1 日起按 6% 适用于商业出租和某些非住宅的出租/租赁服务，并且只有在提供者的应税营业额超过 RM150 万（出租/租赁服务的登记门槛）之后才适用。

简单说，共有地契的住宅出租不会因为租约只写一位业主就要办服务税登记。住宅豁免在地契上有几位业主都一样成立。如果同一位业主另外还经营跨过门槛的商业出租业务，那是另一个问题，应找持牌税务代理人确认。

租约只写一位业主时的记录缺口

这种设置最容易被挑战的地方不是法律——而是共有人之间的转账痕迹。当一位共有人收齐所有租金、再把另一位业主的份额转出去时，LHDN 可以要求没有具名的业主证明那笔钱确实到了。一句"我共有人现金给我那份"、没有任何记录，是最站不住脚的处境。解法跟共有房产税务问题的通用解法一样：在源头就按每位业主的份额分账，不要到年底再重建，这样租金痕迹和费用痕迹都带有时间戳、可以从平台记录直接归属，而不是到四月才拼凑。

平台记录在这里做的是实打实的工夫。当租金从第一天起就在托管租赁记录里被追踪，具名业主的入账、共有人之间的转账、以及每位业主的扣除份额，全部都带有时间戳。被记下来的同一份证据既支撑税务扣除，也支撑任何租期结束时的押金对账，并且给没有具名的共有人一条可供 LHDN 数据匹配时举证的资金链。

如果希望用一份平台记录把共有地契的收款、每位业主的分账、以及从交房到申报的可扣除费用痕迹统一串起来，可参阅 SPEEDHOME 房东服务。

FAQ

租约只写一位业主，另一位共有人还需要申报自己的份额吗？

需要。LHDN 按每位业主对该房产的持有比例征税，不是按租约写谁。没有具名的共有人就自己那一份净租金收入在自己的申报表里申报。

具名的那位共有人能否申报 100%，再私下把钱给另一位共有人？

不能。这正是 LHDN 数据匹配机制设计来发现的不一致。每位共有人就净租金的各自份额在自己的申报表里申报；共有人之间的内部转账不等于申报。

租客实际上把钱付给谁？

付给租约上具名的那位共有人。租客的钱转进那位业主的账户；具名业主再把另一位共有人的份额转出去。没有具名的共有人不会出现在租客的银行痕迹上。

如果只有具名的那位是非居民，非居民税率适用吗？

适用——居民身份按业主计算，不按租约计算。如果具名业主是非居民、另一位是居民，具名业主就自己那一份净租金按 30% 统一税率纳税，居民共有人则按自己的累进税率就自己那一份纳税。

两位共有人能同时扣除获取第一位租客的成本吗？

不能。获取第一位租客的成本——广告、首任租客的代理佣金、首份租约的印花税——是初始费用，对任何一位共有人都不可扣除。续约和下一位租客的成本可以按份额分摊扣除。

共有地契的住宅出租要办 SST 登记吗？

不要。住宅出租在服务税范围之外，与地契上有几位业主、租约写一位还是两位都无关。服务税仅适用于超过 RM150 万登记门槛的商业出租和某些非住宅的出租/租赁服务。