搬走时，租客最重要的权利是拿回押金中不应被扣的部分。马来西亚没有法定住宅押金上限 — 押金主要由租约和一般合同原则处理，房东只能扣能拿出证据的损失，正常磨损不算你的责任。
SPEEDHOME 平台数据（最近一期统计，2026）显示，搬入与搬出都拍了带日期照片或视频的租赁，押金争议结案时通常不需要升级到法院，比只靠书面清单的租赁明显更顺利；这是证据完整度的差别，不是法律差别。
要做的是：照常通知、结清账单、提前 24-48 小时书面报修、拍连续视频、联合验房、保留全部记录。
房东可以扣什么，不能扣什么
能不能扣，关键看“能拿出证据的损失”。房东不能因为想翻新就扣押金；租客也不能把自己造成的损坏推给正常使用。
| 项目 | 通常谁承担 | 需要什么证据 |
|---|---|---|
| 未付租金 | 租客 | 付款记录和欠款明细 |
| 未清水电网费 | 租客 | 最后账单 |
| 正常褪色、小刮痕 | 房东 | 通常不可扣 |
| 破玻璃、严重污渍、未报漏水扩大损坏 | 租客 | 入住/退租对比和维修报价 |
| 全屋翻新 | 房东 | 除非能证明是租客造成 |
搬走前 60 天怎么做
越早准备，押金争议越少。至少提前 60 天书面通知、清理账单、维修、拍视频、约联合验房；最后一天才拍照通常太迟。
| 时间 | 动作 | 目的 |
|---|---|---|
| 60 天前 | 发不续租或搬出通知（WhatsApp/电邮皆可，文字要留底） | 符合租约通知期；漏掉会延长你的责任期 |
| 45 天前 | 核对 TNB、水、Indah Water、Astro、网费账单并结清 | 房东有权用押金抵未付账单，自己先结清 |
| 30 天前 | 主动约联合验房，让双方当面确认单位状况 | 防止房东在你搬走后凭空加扣款 |
| 14 天前 | 拍连续视频：每间房、每面墙、每个水表电表都拍到 | 视频证据最难被反驳 |
| 搬出当天 | 交回所有钥匙、门卡、遥控器，并要书面签收或日期确认 | 证明你几时交屋、单位什么状况 |
如果房东拒绝联合验房，这就是警告信号。把每一次约时间的过程都记录下来，自己请一位朋友做见证、然后拍完整视频。完整记录加上日期证据，就是之后争议时保护你的东西。想看具体步骤可以参考入住退租检查清单。
报告损坏：沉默最容易让你赔钱
搬走前 24–48 小时内要把漏水、破损、潮湿用文字报给房东，附照片加日期 — 漏报会让房东把原本能修小、却因你没报而扩大的全部损失算到你头上。
SPEEDHOME 平台上的纠纷记录显示，最常见的扣款大头是漏报的小问题：厨房水槽滴了半年、柜子烂了、地板发霉鼓起，房东一修就是几千块。如果租客没报过这次漏水，就没有任何记录能证明问题不是你造成的、也不是房东原本就该处理的。24-48 小时内发一条 WhatsApp 给房东：“XX 位置发现 XX 问题，附照片”，并保留整个对话串；这就是保护你的最好证据，把维修责任推回给房东。
不要用押金抵最后一个月租
未经房东书面同意，不得用押金抵最后一个月租 — 否则押金照扣、租金照追。
照常付最后一个月租，完成交屋后要求押金结算和明细。如果房东同意抵最后一个月租，要写在书面协议里、双方签字，否则你还是违约方，房东可以追一个月租金、同时继续扣你的押金作为损坏赔偿。
交锁前先拍连续视频
搬入与搬出各录一段不中断的连续视频，是押金争议中最难反驳的证据。
拍得好的做法：
- 从大门口开始走，每间房间都拍到天花板、墙壁、地板和每件原本就在屋里的家具电器。
- 打开所有衣柜、厨房橱柜、浴室柜，让柜内状况也留下记录。
- 拍每个水表电表（TNB、水表）的当天读数，画面要让数字清楚。
- 交锁前或交锁当刻用 WhatsApp 把视频发给房东，让短信本身成为双方都收到的日期记录。
- 原档留在手机里，云端再备份一份，至少保留到搬出后六个月。
如果房东拒绝到场验房、也拒收视频，把每一次约他的经过都记下来。如果之后真起争议，这些“诚意尝试”的记录就是支持你立场的关键。
房东不退押金或乱扣怎么办
房东必须在合理时间内退押金，或给你一份有金额、有项目的书面扣款明细。每一笔扣款都必须是能拿出证据的损失。
押金争议由民事法院审理，没有专门的租户仲裁庭。民事法院的最低门槛大致是：争议额 RM5,000 以下走 Magistrates' small-claims 程序（Order 93），无需律师；RM5,000–RM100,000 走 Magistrates' Court；RM100,000–RM1,000,000 走 Sessions Court；更高走 High Court。具体门槛与费用以最新的 Rules of Court 为准，起诉前上 e-FS 或法院官网确认当前数字。马来西亚没有法定退押金期限，所以实际路径是：先走租约里的协商条款，协商不成再走民事法院。流程如下：
| 步骤 | 作用 | 要带什么 |
|---|---|---|
| 书面要求退押金或给明细 | 逼房东解释或退钱；很多争议在这里就结束 | 租约、押金收据、验房视频、带日期的对话记录 |
| 摆出证据谈判 | 双方不上法院也能解决，省时省钱 | 上面那些证据，加上相关维修报价 |
| 上民事法院追讨 | 房东硬不退时的合法途径 | 已盖印花税的租约、押金收据、搬入搬出视频、全部书面记录 |
原则始终不变：哪一方手上的日期证据更干净，哪一方赢。想看更广的租客权利图景，可以读押金退还流程和入住退租检查清单。
零押金怎样改变退租压力
零押金减少租客搬入时被现金押住的压力，但只适用于支持零押金的房源，不替代租客的法律责任。零押金不是保险、不是金融担保、不是免赔卡 — 严重 end-of-tenancy 损坏场景下零押金比传统现金押金的覆盖更弱，想看完整边界与例外，参看 SPEEDHOME 零押金风险披露。
如果想减少传统押金争议，搬下一间房时可以在中文租房页面查看可用房源，并确认个别房源是否支持零押金；想看完整租房决策流程，参看马来西亚租房指南。
常见问题
马来西亚法律有没有规定押金上限？
没有法定住宅押金上限。押金安排通常由租约决定，房东扣留也限于能拿出证据的损失。SPEEDHOME 平台记录显示，没有书面通知和视频的争议，平均处理时间明显比有完整证据链的更长。
房东必须几天内退押金？
没有统一法定天数。看租约；如果租约没写，就以合理时间书面追问推进。SPEEDHOME 平台数据显示，搬入与搬出留下完整带日期视频或照片的租赁，押金结算通常能在协商阶段就解决，不必升级到民事法院；如果发了书面要求后房东仍长期不回应，就可以开始准备走民事法院路径。
我可以不付最后一个月租吗？
除非房东书面同意，否则不应该。押金不是最后一个月租；自行用押金抵租金会让租客变成违约方，房东可以同时追租金和扣押金。
联合验房后还会被扣吗？
可能，但房东要给明细和证据。SPEEDHOME 平台记录显示，留有联合验房记录加连续视频的租赁，遇到争议时通常不需要升级到法院就能解决；书面记录比口头协议有效得多。
零押金房搬走时，房东还能不能扣我其他费用？
可以。零押金只是把原本的现金押金换掉，租客仍然要按租约负责损坏、欠费、未清水电等其他应承担项目；房东能拿出证据的损失，照样要从应退金额里扣。零押金是 SPEEDHOME 的租赁风险管理系统，不是保险、不是金融担保产品，也不是免赔卡。具体边界与例外，参看 SPEEDHOME 的零押金风险披露。
押金被扣可以上法院追讨吗？
可以。起诉前要准备：已盖印花税的租约（未盖印花的话依 Stamp Act 1949 第 47A 条，逾期 3 个月内盖印罚 RM50 或欠缴印花税的 10%，取较高者；超过 3 个月罚 RM100 或 20%，取较高者）、押金收据、搬入 + 搬出视频、日期化的 WhatsApp/电邮记录；争议额 RM5,000 以下可走 Magistrates' small-claims 程序（Order 93，无需律师），RM5,000–RM100,000 走 Magistrates' Court，RM100,000–RM1,000,000 走 Sessions Court，更高走 High Court。