房子被卖掉，你这个租客要不要搬？答案只看一件事——你的租约有没有在土地局（Land Office）登记？没有登记的租约（通常少于3年）：新屋主在法律上不受约束，可以给你合理通知要求搬走。已登记租约（3年或以上）：新屋主必须尊重租约直到到期。马来西亚大多数租客属于前者，法律地位较弱。
租客到底有没有义务搬走？
不一定——但大多数马来西亚租客在房子出售后处于弱势。SPEEDHOME 平台数据（2024–2026）显示，大部分租约不足3年且未经登记，新屋主在法律上有权要求租客离开，前提是给予合理通知。
你的处境完全取决于这一个问题：你的租约（Tenancy Agreement）有没有在土地局（Pejabat Tanah）登记？
- 未登记租约（少于3年）： 新屋主不受约束——他可以给合理通知要求你搬走。
- 已登记租约（3年或以上）： 新屋主受约束——他必须让你住到租约到期。
现实情况是：马来西亚大多数租客都在未登记租约下生活。屋主不登记，租客也不过问。常见模式——租一年、续租一年，从来没登记过。在这种情况下，如果房子被卖掉，租客的法律立场很弱。
已登记 vs 未登记租约的区别
核心差异：已登记租约对新屋主具有法律约束力；未登记租约只约束当初签约的原屋主。
| 方面 | 未登记（少于3年） | 已登记（3年或以上） |
|---|---|---|
| 常见期限 | 1–2年 | 3年或以上 |
| 手续 | 签名 + 印花税（stamp）即可 | 须在土地局（Pejabat Tanah）登记 |
| 新屋主受约束？ | 不受——可发通知终止 | 受约束——须尊重租约至到期 |
| 房子出售后的保障 | 弱——可被要求搬走 | 强——新屋主必须继续租赁关系 |
| 额外费用 | 仅印花税（stamp duty） | 印花税 + 登记费（RM30–RM150） |
实例： 你签了一年租约（2025年1月至2025年12月），未经登记。2025年8月屋主卖房。新屋主2026年1月接手——他不受你的租约约束，可以给1至2个月通知要求你搬走。
反过来，如果你签了3年已登记租约（2024年1月至2026年12月），新屋主必须让你住到2026年12月，不管他是谁。
新屋主必须给多长通知期？
未登记租约的情况下，新屋主可以要求你搬走——但必须给书面合理通知，通知期至少等于原租约注明的通知期，或相当于租金支付周期。
- 原租约写明”2个月通知”→ 新屋主须给2个月通知。
- 原租约没注明，按月缴租 → 通常1个月通知。
通知必须以书面形式发出——挂号信（registered post）或电邮（须有确认收件）。口头通知没有法律效力。
你的押金（Deposit）——谁来退？
在法律上，退还押金是原屋主的责任。新屋主没有义务接手这项责任，除非他在买卖文件中书面同意承接。
实际上，这可能是个麻烦。如果原屋主收到楼款后失联，你就只能自己追讨。
押金追讨路径（按顺序）：
| 步骤 | 行动 | 时间 / 费用 |
|---|---|---|
| 1. 发电邮 / WhatsApp 给原屋主 | 书面确认：”我的押金 RM6,000——你卖房后由谁退还？” | 等待1至2周回复 |
| 2. 挂号信（Registered Post） | 发正式追讨函，注明押金金额及移交日期 | 邮费约RM8，2至3天送达 |
| 3. 小额索赔法庭（Mahkamah Tuntutan Kecil / Small Claims Tribunal） | 无需律师，押金≤RM5,000可用此途径 | 申请费约RM30；裁决需1至3个月 |
移交前： 通过电邮或WhatsApp问原屋主：”我的押金RM6,000——如果你卖了房子，由谁来退还我？”把他的回答记录下来。
换屋主时： 联络新屋主确认押金状态。争取让原屋主出席交接，当面谈清楚押金问题。
新屋主擅自驱逐怎么办？
新屋主不能自行驱逐你。根据《特定救济法令1950》（Specific Relief Act 1950）第7(2)条，这是违法的。合法途径只有一个：书面通知、等待通知期届满，然后向法院申请收回占用令。
以下行为属于违法，可被追究法律责任：
| 非法行为 | 法律后果 |
|---|---|
| 未经法院命令擅自换锁或破坏门锁 | 侵权 + 刑事罪（《特定救济法令1950》第7(2)条） |
| 切断水电供应迫使租客搬走 | 侵权 + 民事诉讼风险 |
| 搬走或藏匿租客财物 | 侵权 + 可能触犯《刑事法典》（Kanun Keseksaan）盗窃罪 |
如果发生上述情况——不要正面对抗。立即报警（《刑事法典》第448条非法闯入），并尽快寻求律师协助。这样可以保护你自己，避免反被对方提告。
租客有哪些选择？
房子被卖掉后，租客有四个实际选择——从最稳妥到最积极维权。
| 选择 | 适用情况 | 风险 |
|---|---|---|
| 接受通知，找新住所 | 租约未登记，通知合理 | 无——最干净的选择 |
| 质疑通知期不合理 | 通知期极短（如只给1周） | 须向法庭提出申索 |
| 与新屋主协商继续租住 | 新屋主可能愿意接手租约 | 可能面对租金调涨 |
| 在转让完成前补办租约登记 | 原屋主仍在且同意配合 | 需要原屋主合作；可能已经太迟 |
对于未登记租约的大多数情况，最实际的选择是接受合理通知、另找住所——去法庭争到底既费时又费钱。
SPEEDHOME SPEEDSIGN 的保障
SPEEDHOME SPEEDSIGN 生成附有官方印花税的租约——在LHDN规定的30天内完成印花，有助于填补”未登记”这个弱点。如需完整土地局登记（3年或以上），屋主可选择升级。
SPEEDHOME 两项与”房子被卖掉”相关的保障：
- SPEEDSIGN 准时印花（≤30天）——LHDN 电子印花系统（e-Duti Setem，通过 mytax.hasil.gov.my 操作）登记先行，租约不再单靠屋主自觉。SPEEDHOME 平台数据（2024–2026）显示，经 SPEEDSIGN 的租约大部分在规定期限内完成印花，有效填补”未登记”的法律漏洞。
- 违约条款 + CRA 书面同意——SPEEDHOME 租约含有书面违约条款和信贷报告机构（CRA）同意条款，在发出通知及给予书面回应期后才启动。这是合法渠道，不是公开黑名单。
作为租客，你可以在 SPEEDHOME 中文租盘 浏览附有 SPEEDSIGN 合约保障的房源。
常见问题
我的租约是每年自动续期的。房子被卖了，我还可以继续住吗？
不一定。自动续约不代表额外保障。即使租约仍然有效，新屋主也不受未登记租约约束，可以给合理通知要你搬走。真正的保障来自土地局登记（3年或以上）。
新屋主想把租金翻倍，合法吗？
要看租约类型。未登记租约的情况下，新屋主可以提出新条件——你可以拒绝，但他也可以因此发通知终止租约。已登记租约的情况下，新屋主在租约到期前无权调涨租金。
登记租约的费用是多少？
登记费通常是RM30至RM150（视州属而定），另加印花税（stamp duty）——根据《2024年财政法案》按年租金及租期分级计算，税率为每RM250年租金收取RM1/RM3/RM5/RM7。原屋主和租客可以协商分担。
房子被卖后我想提前搬走，押金怎么算？
要看你的租约条款。大多数租约规定提前终止须没收押金或缴付违约金。但如果是新屋主给了合法通知要你搬走，那原屋主须退还押金——这是原屋主的责任，不是新屋主的。
原屋主不还押金怎么办？
向原屋主追讨——先发电邮或WhatsApp，再发挂号信，最后可以去小额索赔法庭（Mahkamah Tuntutan Kecil）提出RM5,000以下的申索。过程需要时间，但你有法律依据。不要期望新屋主帮忙——那不是他的责任，除非他在交接时书面同意承接。
马来西亚有没有租客专属法庭来处理这类纠纷？
没有。马来西亚目前没有专门的住宅租赁法庭（《住宅租赁法》草案截至2026年仍未立法）。租赁纠纷通过普通民事法庭处理；RM5,000以下索赔可用小额索赔程序（不需律师）。现行适用法律是《1950年合约法》和《1950年特定救济法令》。
由 Nadhrah Nadia——SPEEDHOME 法律与合规主任审阅 · 更新于2026年6月24日 · 法律参考截至2026年6月；马来西亚租赁法律仍在发展中（RTA 草案）。在做最终决定前，请核实官方来源。
有关必备条款及 e-Duti Setem 流程，请参阅 马来西亚租房合同指南——条款、印花税与 e-Duti Setem 流程（2026年）。