House rules 里必须写哪些条款？
最关键的条款是：获批入住人员、访客规定、噪音限制、宠物政策、公共区域使用、水电费分摊、维修报告流程、禁止行为、退房条件，以及租客确认签字。每条都要写到双方知道什么算违规。
SPEEDHOME 2026 年第一季度运营数据显示，house rules 纠纷最多集中在三个地方：额外入住人员、水电费分摊，以及退房时的房屋状况。这三条是马来西亚房东不能省略的核心条款。
House rules（住宅规则）不是独立的惩罚清单，而是租赁协议（Tenancy Agreement，TA）的操作附件。把它作为 schedule 附在 TA 里，让租客在交钥匙前签字确认——如果一条规则重要到将来可能要执行，就在入住前写清楚，别等纠纷发生了再口头争论。
这份模板是实用版，面向马来西亚 room rental、co-living 和公寓出租场景。避开过度法律化的措辞，聚焦在你能实际检查和执行的内容。
House rules 要独立存档还是附在租赁协议里？
附在 TA 里最稳。根据《合同法 1950》（Contracts Act 1950）的一般合同原则，签字确认的附表（schedule）视为 TA 的组成部分，法律效力与 TA 正文相同。
建议三份文件合为一套：
| 文件 | 用途 | 房东检查要点 |
|---|---|---|
| 租赁协议（TA） | 租金、期限、押金、双方权利义务 | 姓名、日期、地址、租金金额是否正确 |
| House rules schedule | 日常使用规则 | 租客在每页签名或 initial |
| 入房照片及物品清单 | 入住基准记录 | 照片必须有日期，交钥匙前存档 |
印花税附注： 附在已加盖印花（stamp）的 TA 里的 house rules schedule，根据《印花税法 1949》（Stamp Act 1949）被视为同一份文件，无需另外缴纳印花税。如果你在 TA 签署几个月后单独要求租客签一份新规则，该文件独立成”文书”（instrument），可能须通过 e-Duti Setem 在 MyTax（mytax.hasil.gov.my）补缴从价印花税。建议始终把规则表格附在 TA 里，避免这个问题。
法律背景： 截至 2026 年，马来西亚尚无《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）生效。相关草案尚未提交国会或刊宪，现行住宅租赁仍受《合同法 1950》《民事法律法令 1956》《特定救济法 1950》及普通法院管辖，并无专门租赁法规。
哪些条款最容易引发金钱纠纷？
六个条款引发最多钱的纠纷：额外入住人员、冷气使用、厨房清洁轮班、钥匙退还状态、管理处罚款和租客造成的维修费。这六条要写得具体，不能只写”负责保持整洁”这类软性措辞。
| 条款 | 应该写什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 入住人员 | 获批入住者姓名、最多居住人数 | 防止未申报的额外入住或 room sharing |
| 访客 | 隔夜访客上限、需要房东书面同意的情况 | 区分普通访客和长期额外居住者 |
| 噪音 | 安静时间及禁止骚扰邻居 | 便于处理投诉 |
| 宠物 | 不允许、或仅限书面同意后允许 | 避免宠物损坏争议 |
| 公共区域 | 清洁轮班、厨房、冰箱空间、浴室使用 | Room rental 和 co-living 最关键 |
| 水电费 | 电费、水费、网络和冷气费如何分摊 | 减少每月付款纠纷 |
| 维修 | 租客如何报告问题、什么算租客造成的损坏 | 在讨论押金扣除前建立记录 |
| 退房 | 清洁、钥匙、门禁卡、物品清单和照片核对 | 让移交可量化 |
Room rental 和 co-living 单位的公共区域条款最重要——写清楚厨房如何清洁、厨具是否共用、冰箱空间如何分配，以及卧室门锁、访客或洗衣机使用是否有特别限制。
公寓（strata 单位）需对照大厦管理处的住户手册。根据《分层管理法 2013》（Strata Management Act 2013，SMA）第 25 条，任何改动公寓内部或外观的装修，必须事先获得联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的书面批准；擅自加建隔断分租可能违反该条，管理方有权要求恢复原状。在 house rules 里写明租客须同时遵守大厦住户手册，而不是把大厦规则全部复制进去。
高纠纷条款的实际写法示例
以下三条是 SPEEDHOME 房东最容易损失金钱的条款，直接套用精准措辞，避免用软性词语。
冷气使用——写明具体操作，不要写”合理使用”：
“租客可在晚上 11 时至早上 7 时使用卧室冷气。客厅冷气仅限门窗关闭时使用。因租客未按时清洗过滤网而产生的维修费，由租客承担。”
厨房清洁轮班——写明具体日期，不要写”保持清洁”：
“厨房深度清洁轮班：星期一（A 室）/ 星期三（B 室）/ 星期五（公共区域）。冰箱每人一层，需标上姓名。餐具当天用完当天洗净擦干。连续两周未轮班者，需支付 RM50 专业清洁费。”
钥匙退还状态——写明时间、地点和状态：
“钥匙、门禁卡、停车卡及信箱钥匙须于最后一天中午 12 时前交回。遗失钥匙：每把门锁 RM150 + 每张门禁卡 RM80。停车贴遗失：RM200。以入住时的物品照片记录为退房核对基准。”
让租客正式确认房规的最佳方式
最强的做法是：打印 schedule、租客在每页签名或 initial、最后一页签字，并把入住日期照片存放在同一个文件夹。只有 WhatsApp 的”OK”是最弱的形式，纠纷时很难作为证据。
| 确认方式 | 证据效力 | 适用情况 |
|---|---|---|
| 打印附表，每页 initial，最后一页签名，并附日期照片 | 最强 | 任何需要保护的出租单位 |
| 仅最后一页签名 | 可接受 | 仅适合单页简短规则 |
| 电邮或 WhatsApp “OK” 并附上文件 | 较弱 | 比没有强，但不能单独依赖 |
| 口头确认 | 无效 | 永远不要作为唯一确认 |
实际操作步骤：
- 用简明中文起草 house rules schedule。
- 删去你无法实际监督的规则。
- 检查大厦或建筑管理规则，再加入与管理相关的内容。
- 连同 TA 一起发给租客，让他们同时看到两份文件。
- 要求租客在交钥匙前在 schedule 上签名或 initial。
- 把签名包和入住照片、物品清单存放在一起。
使用这份 House Rules 模板
在交钥匙前发给租客，看房或签约时一起讲解敏感条款；确认副本须与 TA 一同保存。在付款后才展示规则会显得不公平，应与 TA 同步发送。
复制以下内容，打印成一页附表，附在 TA 里：
``` HOUSE RULES SCHEDULE — [单位地址]
本附表为 _ 日租赁协议的组成部分， 房东 ___ 与租客 ___ 之间。
-
获批入住人员 仅以下人员可居住于该单位： - _____ - ____ 最多居住人数：。未经房东书面同意， 不得转租、分租或有偿共享。
-
访客 每周隔夜访客不超过 ___ 晚。 超出须获房东书面同意。
-
噪音及安静时间 安静时间：晚上 11 时至早上 8 时。 任何时候不得骚扰邻居。
-
宠物 [ ] 不允许饲养宠物。 [ ] 仅限获得房东书面同意后方可（注明种类、品种和数量）。
-
公共区域 厨房、浴室、阳台和走廊须保持清洁整齐。 厨具、冰箱空间和洗衣机按以下方式分配：______。
-
水电费分摊 电费、水费、网络和冷气费按以下方式分摊：
-
维修与损坏 租客须在 24 小时内附照片向房东报告设施问题。 租客或其访客造成的损坏，由租客按实际费用承担。
-
装修改动 未经房东书面同意，不得钻孔、重新上漆、加装门锁、 加建隔断或安装固定装置。
-
退房条件 租客须于租期最后一天 _ 前， 将单位清洁并交回所有钥匙、门禁卡和物品清单项目。 以日期为 __ 的入住照片记录为基准。
-
确认签字 本人已阅读并同意遵守以上房规。
租客签名：___ 日期：__ 房东签名：__ 日期：____ ```
如为公寓单位，在底部加一行：「租客同意同时遵守管理处最新发出的住户手册。」
规则被违反时怎么处理？
以书面记录违规行为，引用条款编号，发出书面改正通知，按 TA 和 schedule 处理。不得擅自收回单位或强制驱逐租客。
具体步骤：
- 记录违规——日期、时间、照片、消息记录。存放在与 TA 和 schedule 相同的文件夹。
- 发出书面改正通知（WhatsApp 可用作跟进，但书面信件或电邮证据效力更强）。
- 引用已签署 house rules schedule 上的具体条款编号，而非笼统措辞。
- 涉及损坏或维修费用，先取得报价，SPEEDFIX 工单提供有日期的逐项记录，退房时可作凭证。
- 违规持续时，下一步是根据 TA 发出违约通知——不可立即驱逐或换锁，此类”自力救济”在马来西亚属违法行为。
- 对于欠租或重复违规，法律路径是向法院申请占有令，依据《特定救济法 1950》（Specific Relief Act 1950）第 7(2) 条提起诉讼，取得占有令状后方可采取实物行动。
押金、schedule 和入住照片是一套证据体系。改正通知是下一层。把它们当作系统，而非独立对话。
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常见问题
House rules 要和租赁协议分开吗？
可以作为独立的一页附表，但必须附在 TA 里并让租客一起签字或 initial。只有附表而租客从未确认过，效力远弱于随 TA 同步签署的方式。
租客入住后可以新增规则吗？
可以，但须在新规则生效前取得租客书面同意。涉及金钱、入住人员、宠物、水电费或房屋使用方式的重大变更，须有带日期的反签（counter-signature），不能只靠 WhatsApp 消息，否则退房时很难执行。
Room rental 最重要的条款是什么？
获批入住人员和公共区域规则。大多数 room rental 纠纷来自额外居住者、变成长住客的访客、厨房脏乱、冰箱空间、浴室清洁、噪音和水电费分摊——这两类条款应该是 schedule 里措辞最严谨的部分。
需要把公寓的住户手册复制进租赁协议吗？
不需要。写一句”租客须遵守管理处最新发出的住户手册”，然后列出与你单位最相关的事项：门禁卡、停车位、装修、访客登记、宠物、吸烟和公共区域使用。这样可以保持 TA 简洁，同时约束租客遵守大厦规则。
写 house rules 需要律师吗？
普通操作性规则通常不需要。大多数房东自己写一份清晰的清单附在 TA 里即可。如涉及非常规罚则、复杂转租条款、高价值或商业安排，或任何限制租客法定权利的条款，建议寻求法律审查。
本页法律参考（《合同法 1950》、《分层管理法 2013》第 25 条、《印花税法 1949》、《特定救济法 1950》）由 SPEEDHOME 法律顾问团队核实，最后审阅：2026 年 6 月。 本页涉及可执行的房东-租客义务，属于 class-above-90 内容；具体法律问题请咨询马来西亚执业律师。