马来西亚租金收入可扣税开支——可扣与不可扣清单及凭证要求（2026）

法律怎么说：马来西亚租金收入哪些开支可以扣税

依据LHDN《公共裁决书第12/2018号》（Public Ruling No. 12/2018），按第4(d)条征税的普通住宅出租，可扣除完全且专门为产生租金收入而发生的直接开支：门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与追租成本、续租或更换租客的费用，以及维持房产现状的普通维修。首次招租费、装修改造和房贷本金还款不可扣除。

这份清单的来源是LHDN的公共裁决书。每一条背后的判断标准只有一个词组——"完全且专门为产生租金收入而发生"（wholly and exclusively incurred in producing the rental income）：这笔开支必须是为了赚取租金而发生，而不是为了创造收入来源、升级资产或偿还银行本金。大多数房东的扣税争议，其实不在清单本身，而在于把装修误标成维修、把首租费用误标成持续性费用。

本页只讲房东能扣什么、每一条需要留下什么凭证才能经得起LHDN审核。至于更广的申报全貌——第4(a)与4(d)分类、CP500分期税款、申报表与截止日期——请参阅配套的 马来西亚房东租金收入税务指南。本页不发明任何减免、税率、罚款或截止日期，也不替代税务代理人针对你具体情况的申报判断。

可扣除开支完整清单（第4(d)条住宅出租）

六类直接开支可从住宅租金收入中扣除：门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与追租成本、续租或更换租客费用、维持房产现状的普通维修。每一条都来自《公共裁决书第12/2018号》。

下表每一行都源自事实档案。最右一栏是税务代理人或LHDN审核员会要求的凭证——没有凭证支撑的扣除，就是一笔随时可能被剔除的扣除。

其中两条值得深读配套页。关于维修与改造的判定标准，见 哪些维修可以扣税 与 资本折让与维修的区别。关于"只扣利息、不扣本金"的规则，见 从租金收入中扣除房贷利息。

哪些开支不可扣除：房东最常踩的坑

为招到第一个租客而发生的费用属于初始费用，不可扣除：首次招租广告费、首份租约的律师费、首次印花税、首次租约中介佣金。装修改造、房贷本金还款、个人开支同样不可从租金收入中扣除。

这是实务中最常见的扣税错误。一笔开支可能"感觉跟出租有关"，却仍然是创造收入来源的成本，而不是从已存在的来源中产生收入的成本。第一个租客创造了来源；后续租客和持续性费用才是在这个来源上产生收入。有些竞品页面把所有广告费都列为可扣除——这在《公共裁决书第12/2018号》下是错误的，照搬会让你的申报面临风险。

一步步搭建经得起审核的扣除申请

按单位、按年度搭建扣除申请：逐笔记录毛租金，逐行附上已支撑的可扣费用，每行保留一份凭证档案，并在申报前交税务代理人复核。一笔扣除的强度，取决于它背后那张文件。

下面的步骤把可扣除清单变成一份可用的底稿。顺序很重要，因为每一步产生的凭证，是下一步所依赖的。

同一份入住与退房状况记录，既能支持维修扣除，也能支持押金讨论——一份文件，两种用途。保持一条干净的交接记录，是房东最便宜的"扣除保险"。

谁能扣税：居民与非居民的规则差异

任何赚取马来西亚住宅租金收入的房东都可以扣除允许的直接开支——无论居民还是非居民、个人还是公司。差别在于扣除之后适用的税率：非居民个人自2020评估年度起，按净租金收入30%统一税率征税，不享个人减免；居民则按累进税率、在普通减免之后征税。

可扣除清单本身不随居民身份变化。变化的是净额扣完之后会发生什么。这就是为什么运算顺序很重要：先扣费用，再适用税率。

非居民的30%适用于扣完允许开支后的净租金收入，不是毛租金。允许开支照样先扣。完整的非居民情况，请参阅 非居民房东租金税率。不要把个人与公司规则混用，也不要让非居民持有人套用居民减免。

风险与处罚：什么会让一笔扣除申请站不住

一笔扣除申请通常不是输在规则上，而是输在凭证上。缺发票、没有利息明细表、把维修报成改造、把首次招租费用报成持续性开支，是最常见的失分点。解药是记录纪律，不是更巧妙的科目名。

风险不在于LHDN否决可扣除清单——清单在《公共裁决书第12/2018号》里已经定型。风险在于房东申报了一个可扣科目，却没有那份能证明费用真实、与租赁相关、金额正确的文件。

实例：扣除后的净租金收入

这个示例展示的是一份净租金收入工作底稿的结构——毛租金、已支撑的可扣除行、净额。它不是任何真实单位的税务计算；你的数字取决于你的租金、贷款、维修和具体情况。

请把下表当成一种记录格式来读，而不是一个推荐结果。要点在于纪律：每一行扣除都对应一份文件。

注意可扣除栏里少了什么：房贷本金、装修、首次招租广告费、首次印花税。每一项都会抬高扣除额、少缴税——而每一项都是匆忙的房东在没有凭证时容易加上去的。把它们挡在门外。

住宅房东需要在租金上加收SST吗

不需要。出租住宅——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式公寓——不在服务税（SST）征税范围内，普通住宅房东不对租金征收SST。服务税适用于商业及某些非住宅租赁服务，且仅在超过营业额注册门槛时适用。

这意味着SST通常不是住宅房东扣除或开票环节的问题。住宅场景更常见的风险是记录薄弱，而不是SST。如果物业属于商业、混合用途、通过公司持有，或属于更大规模的租赁经营活动，开票或报价前请向税务代理人确认RMCD的现行立场。

合法路径与SPEEDHOME产品

通往可辩护扣除申请的合法路径，与通往一份干净租约的合法路径是同一条：边出租边留文件，按单位、按年度标注，并在申报前让专业人士复核。SPEEDHOME帮房东在一个工作流里维护这份出租运营记录——房源、租客筛查、租约文件、收租、维修沟通与交屋凭证。

税务错误通常始于行政错误。房东弄丢一张发票、忘记哪项维修对应哪个单位、把押金和租金混在一笔、或无法把贷款利息与本金分开——税务问题随后就变得比它本应有的更难，而扣除是最先受影响的部分。

SPEEDHOME不替代税务代理人，也不提供申报立场。它做的是把税务代理人日后会要的出租记录，已经按租客和单位整理好。如果你还在准备单位，请用 马来西亚房东出租清单。要享受代管房源、筛查和记录托管，请见 SPEEDHOME 房东服务。

FAQ

在马来西亚，租金收入有哪些开支可以扣税？

按第4(d)条住宅出租，可扣除的直接开支是门牌税与地税、购房贷款利息、火险保费、收租与追租成本、续租或更换租客费用，以及维持房产现状的普通维修——每一项都需要凭证支撑。来源是LHDN《公共裁决书第12/2018号》。

装修费可以从租金收入中扣税吗？

不可以。装修和资本性改造属于改良，不是维修，因此不可从租金收入中扣除。只有将房产恢复到现有状况的维修才符合条件。大额支出在申报前请交税务代理人复核。

房贷本金还款可以扣税吗？

不可以。可扣除的是用于购买该房产的贷款利息，不是本金还款。请向银行索取利息明细表，只申报利息部分。

招租广告费可以扣税吗？

针对第一个租客的不可以。为招到第一个租客而发生的费用——广告费、首份租约律师费、首次印花税、首次租约中介佣金——属于初始费用，不可扣除。在有完整文件支撑时，续租或后续租客费用适用不同处理。

非居民房东还能扣税吗？

可以。可扣除清单不随居民身份变化。非居民个人自2020评估年度起按净租金收入30%统一税率征税，允许开支仍然先扣，再对净额适用30%——30%不是针对毛租金。

申报租金扣除需要聘请税务代理人吗？

你可以自行保留记录，但当情况超出简单的长期租约时——非居民持有人、公司持有人、多个单位、大额维修、混合用途物业，或任何分类不清晰——申报前应交税务代理人复核。