房间租约和 house rules 是两份不同的文件——单靠 house rules 不够
马来西亚的房间租约是一份约束屋主与房间租客的合同，涵盖租金、押金、租期、通知期与租客权利；house rules 是合住时的行为守则。两份都需要：租约给你法律上的保障，house rules 防止日常冲突。只有 house rules、没有租约，等于在押金、通知期和维修责任上没有清楚的书面依据。
截至2026年，马来西亚仍然没有生效的《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）——RTA 仍是一份尚未提呈国会的草案法案。也就是说，你的房间租约加上《1950年合约法》（Contracts Act 1950），是主要的保障来源。屋主若只靠一张非正式的 house rules 表格，租客就没有清楚的押金、通知期或出事时的救济途径；租客若没有签租约，也就没有白纸黑字的约定证据。
两份文件用途不同，不能互相替代。先想清楚哪些条款属于哪份文件，是第一个要做的决定。完整的房间与合租选择框架，可参考马来西亚租房间指南。
房间租约与 house rules 文件的差别
租约是一份具约束力的法律合同；house rules 是合住时共同同意的行为守则。两份都应签署，但只有租约才会产生对物业的法律权益，并规定出事时如何处理。
| 项目 | 房间租约 | 共住 house rules 文件 |
|---|---|---|
| 涵盖内容 | 租金金额、缴费日、押金、租期、通知期、转租条款、维修责任、提前解约条款 | 安静时段、清洁轮值、访客规定、厨房与浴室使用、停车、WiFi、垃圾处理 |
| 谁签字 | 屋主与房间租客（各留一份） | 该合住单位的所有住客 |
| 法律地位 | 《1950年合约法》下的具约束力合同 | 共同同意的行为守则；单独作为文件在法庭上较难执行 |
| 押金条款 | 必须在此写明（金额、扣款条件、退还时间表） | 不适合放财务条款 |
| 转租 | 需要清楚条款——留白会让人不确定租客能否带人入住 | 可写访客上限，但不能替代租约里的转租条款 |
| 出事时 | 这是你的证据 | 法庭会先看租约，再看 house rules |
| 是否需要盖印花税 | 需要——按《2024年财政法令》分级（每 RM250 年租金 RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期）；通过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的 e-Duti Setem 办理 | 不需盖印花税 |
什么时候书面房间租约给你更多保障
一份盖了印花税的书面租约给双方最清楚的保障：把押金条款、通知期和维修责任白纸黑字写下来，一旦纠纷闹上推事庭（Magistrates' Court）或地庭（Sessions Court），这就是法庭会审视的文件。
书面租约在以下情况尤其重要：
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押金追讨。 马来西亚没有法定的押金上限——屋主保留押金的权利，仅限于《1950年合约法》第74条下可证明的损失。如果押金金额只剩一条非正式信息，要证明当初约定了什么就很困难。一份写明押金金额的租约，给你清楚的依据。
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通知期纠纷。 没有书面通知期，任何一方都可能报一个不同的天数。租约应写明搬走或结束租约前，每一方须给予多少天的书面通知。
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转租与访客。 租约应包含转租条款。未经屋主书面同意转租，属于违反合约——即使 house rules 对此只字未提。租客若未获书面同意就带入付费室友，可能面临租约被终止的风险。
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维修责任。 租约应厘清谁负责哪类维修。否则热水器坏了，双方只会互相推诿。
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被逼迁的保障。 屋主不能合法地以自助方式逼迁——把租客锁在门外、拆门，或断水断电。收回物业必须走合法程序。一份书面租约，以及其背后的法律框架，才是保护租客免受自助逼迁的依据。
成本与风险：你要比较的是什么
盖了印花税的房间租约成本不高。没有租约、或租约写得很差——押金纠纷、逼迁争议、打输官司——的代价要高得多。
| 项目 | 有书面且盖印的房间租约 | 只有 house rules（无租约） |
|---|---|---|
| 印花税 | 适用——《2024年财政法令》分级（每 RM250 年租金 RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期）；在 MyTax 经 e-Duti Setem 计算 | 无，但也没有盖了印的合同 |
| 押金保障 | 合同写明；扣款限于《1950年合约法》第74条下可证明的损失 | 没有清楚的押金书面记录；易生纠纷 |
| 通知期 | 清楚、书面、可执行 | 口头或非正式；任何一方都可争议 |
| 争议处理途径 | RM5,000 以下索赔用推事庭小额程序（无需律师）；更高金额用推事庭或地庭 | 同样的法庭，但没有签字文件就较难举证 |
| 转租清晰度 | 转租条款写明是否允许及条件 | 无正式立场；模糊带来双方风险 |
| 租客逼迁保障 | 租客可援引租约；屋主须走合法程序 | 法律保障相同，但没有书面证据就较难执行 |
| 准备时间 | 通常一天至一周（双方审阅并签字） | 几小时，但保障缺口很大 |
house rules 的补充作用。 租约签好后，再准备一份 house rules 文件，处理日常：安静时段、清洁轮值、厨房与垃圾规定、访客政策、WiFi 使用。这份文件应由所有住客签署，并附在主租约后或在其中引用——而不是用来替代租约。签约前要核对哪些规则必须写进租约，可参考签约前要检查的 house rules 清单。
马来西亚房间租约该写什么：核心条款
马来西亚房间租约至少应涵盖：双方资料、房间描述、租金与缴费、押金与退还条款、租期与通知期、转租条款、维修责任，以及提前解约时的处理。
双方与物业。 屋主与租客的全名与身份证号码。地址与房间描述（哪个单位的哪间房——若出租多于一间，写明楼层或房号）。
租金与缴费。 月租金额、缴费日、接受的缴费方式，以及水电是否包含在内或分开收费。若水电共用，写明如何分摊。
押金。 写明押金金额，以及屋主在什么条件下可扣款。屋主保留押金的权利，限于一般合约法下可证明的损失——不是固定公式。写明租约结束后退还押金的时间表。
租期与通知期。 起止日期，以及每一方须给予多少天书面通知。若首期结束后按月续租，写明这一点。
转租条款。 明确租客是否可带付费室友入住，或转租房间或单位任何部分。最清晰的做法：禁止未经书面同意的转租，让双方都不存疑。关于租客转租的完整规则，可参考租客转租规则与屋主同意。
维修责任。 合理门槛内的小修（写明金额或原则）通常由租客负责；结构与大型维修由屋主负责。具体列明附带的电器，以及出故障时谁负责。
house rules 引用。 注明已签署的 house rules 文件附上并构成租约一部分，可提升其法律分量。
提前解约。 若任一方需在约满前结束租约——没收押金、罚一个月租金，还是"通知加付款"的公式——清楚写出来。
印花税。 租约应通过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的 e-Duti Setem 盖印花税。印花税按《2024年财政法令》分级：每 RM250 年租金 RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期而定。原本的 RM2,400 年租金豁免已于2025年1月取消。
SPEEDHOME 给房间租客的路径
SPEEDHOME 的托管平台为房间与合租房源提供标准化租约、电子签约和收租服务。符合资格的房源还提供零押金（Zero Deposit），取代一次性现金押金。
不想从零起草房间租约的租客，通过托管平台可省去文件缺口——租约、押金条款和 house rules 期望，都在房源设置里一并处理。
零押金是 SPEEDHOME 的托管租赁风险系统，不是金融担保产品。它取代一次性现金押金；在极少数严重退租损坏的情况下，可追回金额可能有限。并非每个单位都符合资格——请在个别房源上留意零押金标签。
FAQ
合租房屋里每间房都需要单独的租约吗？
通常是的。每位付费住客都应与屋主签自己的租约。 一份由一人签署、涵盖整间房屋的租约，无法涵盖每位房间租客各自的权利与义务。若登记的租客搬走，其他住客可能没有任何书面地位。
house rules 在马来西亚有法律约束力吗？
签署的 house rules 是共同同意行为的证据，但不能替代租约。 法庭处理押金、通知期或管有纠纷时，会先看租约。house rules 若附在主租约后并被引用，分量会更高。
屋主拒绝给我书面租约怎么办？
你仍可要求一份——书面租约保护双方。 若屋主拒绝，应视为风险信号。没有书面租约，你的押金条款、通知期和维修权利都没有记录。截至2026年，马来西亚仍没有要求屋主提供书面租约的《住宅租务法》，所以把约定写下来的压力在双方身上。
屋主可以无故扣留我的押金吗？
不可以。根据一般合约法（《1950年合约法》第74条），屋主保留押金的权利仅限于可证明的损失。 马来西亚没有法定的住宅租金押金上限。屋主不能随意扣留押金——必须能证明扣款对应实际损坏或欠款。若你质疑扣款，RM5,000 以下的索赔可走推事庭小额程序，无需律师。
我欠租时，屋主可以把我锁在门外吗？
不可以。屋主不能合法地把租客锁在门外、拆门，或断水断电。 收回物业必须走合法程序。根据《1950年特定救济法》，自助逼迁属于违法行为。若发生这种情况，你有寻求法律救济的依据。
房间租约需要盖印花税吗？
需要。要在法庭上作为证据，房间租约应盖印花税。 印花税按《2024年财政法令》分级——每 RM250 年租金 RM1 / RM3 / RM5 / RM7，视租期。通过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的 e-Duti Setem 办理。原本的 RM2,400 年租金豁免已于2025年1月取消。