租期结束后租客仍不肯搬走，就是逾期占用（holdover tenant）。收回单位唯一合法的方式，是先发书面要求，再走法院程序——绝不能自行施压。 在 SPEEDHOME 受管理平台上，从租客第一次租金违约到启动追讨行动，平均时间大约是 31 天。能控制时间线的关键，是从租期结束的第一天就开始行动，而不是拖到逾期第三个月才处理。
本文说明马来西亚法律上”逾期不搬”的真正含义、双倍租金的逾期权利、收回单位的合法步骤、房东不能做什么，以及 SPEEDHOME 受管理的追讨流程如何压缩时间。如果租客还在租期内但停止付租，属于另一种情况，可参考 tenant eviction notice Malaysia。
马来西亚法律上，”租客逾期不搬”是什么意思？
逾期占用者（holdover tenant）指租约已经结束，但未经房东同意续约或延长，仍留在单位里的人。他们已经不是合法租客；他们是没有当前占有权利的占用者。
这跟”租客还在租期内、但停止付租”是不同的问题。逾期从租约结束的隔天开始算——不论租约是因为到期、因违约而合法终止，还是因租客没有遵守的通知而结束。租客可能仍在付款，也可能没有；核心问题在于他们已经没有当前留在单位的权利。
这个法律地位很关键。逾期占用者没有可强制执行的租赁关系，所以房东在法律意义上不是在”驱逐租客”——而是在向一个占有权利已经失效的占用者，追讨单位的占有权。但同一部法规仍然规范房东能用什么方式让他们离开，而这部法规不允许走捷径。
| 情况 | 算逾期不搬吗？ | 适用什么 |
|---|---|---|
| 租约到期，租客留下，没有签新租约 | 是 | 占有权追讨（合法程序） |
| 租约因违约（如欠租）终止，通知期已过，租客仍留下 | 是 | 占有权追讨 + 欠租索赔 |
| 租客已结清，交了钥匙，但留下物品 | 可能算——要看是否已交还占有权 | 按租约处理遗留物品；先记录交还情况 |
| 租客还在租期内，停止付租 | 不算——这是违约，不是逾期 | 参考 tenant not paying rent Malaysia |
| 房东口头同意延长，没有签字 | 风险较高——可能因双方行为而被认定续约 | 当作租赁关系处理；行动前先妥善记录 |
从逾期租客手上收回占有权，法律怎么规定？
收回占有权必须走合法程序。房东若换锁拒绝进入、拆门或断水断电，就是非法自力救济，不论租约是否已经结束。 这源自《1950年具体济助法（Specific Relief Act 1950）》第 7(2) 条，对逾期占用者和租期内的租客，效力同样强。
租约结束并不会暂停第 7(2) 条的效力。租客占有权利已经失效，并不代表房东就拿到了自力救济的权利。合法路径是先发书面要求，再走法院程序——申请 Writ of Possession（占有令）来收回单位，由法院执达员执行。房东本人绝不能亲自执行驱离。
马来西亚到 2026 年为止没有已生效的《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act），因此没有法定的逾期占用程序，也没有法定的退租最短通知期。通知和补救机制由租约本身规定；一般法律（《1950年合约法》、《1950年具体济助法》、《1956年民法法令》）提供追讨的法律框架。马来西亚没有专属的住宅租赁仲裁庭——占有权和欠租纠纷都走普通民事法院。
逐步处理：从逾期租客手上收回占有权
合法顺序是：书面要求搬离（租约结束后的退租通知）→ 若尚未发出终止通知则补发 → 向法院申请 Writ of Possession（占有令）→ 执达员执行。逾期不搬的处理往往比租期内违约更干净，因为占有权利已经失效——剩下的问题是执行，不是终止。
| 步骤 | 动作 | 作用 | 时间点 |
|---|---|---|---|
| 1. 退租要求 | 书面通知，写明租约已于某日期结束，租客现在是无权占用，并给出明确的交还占有权限期 | 启动有记录的证据链；给租客最后一次不上法院就离开的机会 | 租约结束日的隔天 |
| 2. 确认没有续约 | 书面核实双方没有同意任何续约或延长（查 WhatsApp、电邮、是否曾收过部分租金） | 防止租客主张因双方行为已形成新租约 | 第 1–3 天 |
| 3. 申请 Writ of Possession（占有令） | 依《1950年具体济助法》提起法院程序以收回单位占有权 | 法院命令占用者搬离；由执达员执行 | 在退租期限届满后提出；从提交到开庭可能要数周到数月 |
| 4. 执达员执行 | 法院执达员执行收回占有权；警方可能协助 | 房东可在场，但不能亲自搬走租客的物品 | 在法院指定的日期 |
| 5. 另案追讨欠租（如有） | 若逾期租客同时欠租，可另案或并案追讨 | Writ of Distress（扣押令）或金钱索偿处理欠款；Writ of Possession 处理单位本身 | 可与步骤 3 同步进行 |
最关键的纪律是记录。能拿出已盖印的租约、租约结束日期、隔天就发出的书面退租要求，以及租客持续占用的证据的房东，法院程序会比只靠记忆和一条 WhatsApp 讯息的房东快得多。
租客逾期不搬，房东可以收双倍租金吗？
如果租约里有逾期双倍租金条款，房东可以就租客逾期占用的期间主张双倍租金。这项权利取决于租约里的逾期条款，不是自动产生的。
依据是《1956年民法法令》第 28(4) 条。如果租约里有逾期条款，赋予房东在租客逾期不搬期间主张双倍租金（或双倍价值）的权利，房东可以选择主张，直到对方交还空置占有权为止。两个提醒：房东必须明确表示要主张这项权利；而且条款必须真的写在双方签署的租约里。从未在租约里写入逾期条款的房东，事后无法凭空主张双倍租金。
实际上，双倍租金是一种谈判筹码和损害赔偿工具，不是收钱的捷径。一个连普通租金都不付的逾期租客，不太可能自愿付双倍租金；这项主张要透过同一套收回占有权的法院程序才能实现。它真正的价值在于，把一段无限期、无法量化的逾期占用，转换成一笔具体、不断增加的债务——这会让”结清并离开”对租客而言变成更划算的选择。
对逾期不搬的租客，房东不能做什么？
换锁拒绝进入、断水断电、拆门，或搬走租客的物品，全都是《1950年具体济助法》第 7(2) 条下的非法自力救济。租约结束并不会改变这一点。
同业内容里仍然有人建议”如果租约有写就可以断水电”。这种建议很危险，而且是错的。试图授权自力救济的条款本身就不可强制执行；法院明确表示，不论租约怎么写，自力救济都是不合法的。房东若真的这样做，不只可能要负赔偿责任，还可能削弱原本有效的占有权主张。
对逾期租客，以下事情也都不能做：
- 公开租客的身份证、照片或个人资料——这会构成《2010年个人资料保护法》风险和诽谤风险，由房东承担，不是租客。没有合法的”公开羞辱”这回事。
- 威胁公开信用记录——并没有公开的住宅信用名单可以通报租客。经核实的违约，只有在租客于租约里事先书面同意的情况下，才可能被通报给持牌信用资讯机构；个别房东若没有这项同意和指定代理人，无法直接提交资料。
- 租约结束日后收了部分租金却没有记录——收下租金可能被主张已经因双方行为形成新的定期租约，这会模糊”没有占有权利”的立场。如果真的收了钱，要明确记录为追讨欠租，而不是新租期的租金。
- 未经通知就进入单位施压——即使是业主本人，在没有同意、也没有真正紧急情况的前提下，也不能进入仍有人占用的单位。
合法的替代做法，依序是：发出退租要求、保持水电正常供应、申请 Writ of Possession（占有令）、让执达员执行。landlord rights Malaysia 说明更完整的房东权利与限制。
收回逾期不搬的单位要多久？
没有争议的占有权追讨，通常比有争议的租期内驱逐更快，因为占有权利已经失效——但这仍然是一个以”周到月”为单位的法院程序，不是几天就能解决的事。 在 SPEEDHOME 受管理平台上，从租客第一次租金违约到启动追讨行动，平均时间大约是 31 天；这个数字反映的是在租约结束之前，通知、已盖印的租约和追讨流程都已经准备好，而不是任何固定时间的保证。
没有法律规定固定的追讨时间。时长取决于租客是否抗辩、法院排期、审理的法院层级，以及房东证据链的完整度。隔天就发出退租要求、尽快提交申请、且租约已盖印的房东，会落在较短的一端。容忍逾期三个月、没有书面要求、又发现租约从未盖印的房东，会落在较长的一端——而且主张也会比较弱。
| 情境 | 大致走向 | 现实预期 |
|---|---|---|
| 逾期，租客在退租要求后离开 | 法院前已解决 | 数天到两周左右 |
| 逾期，无争议的占有权诉讼 | 法院发出命令；执达员执行 | 数周到数月 |
| 逾期，有争议（租客主张已续约） | 法院须审理争议 | 数月 |
| 逾期加欠租，房东两案并提 | 占有权与金钱索偿并行 | 较长；由法院进度决定 |
完整的违约到驱逐时间线和各法院层级的细节，可参考 how long does eviction take in Malaysia。
实际案例：租约周六到期，租客周二还在单位里
Cheras 一名房东的 12 个月租约于 6 月 30 日到期。租客没有续约、没有搬走，也没有回应电话。房东想收回单位重新出租。合法路径是什么？
第 1 天（7 月 1 日）： 发出书面退租要求，写明租约已于 6 月 30 日结束，租客现在是无权占用，并给出明确的期限（例如 7 到 14 天）来交还占有权和钥匙。正式送达，并保留副本。
第 1–2 天： 书面核实双方没有同意任何续约或延长。查阅 WhatsApp 和电邮记录。任何”租金”付款都不能在未明确记录为欠租追讨（而不是新租期的租金）的情况下收下。
第 14 天（仍未搬走、没有回应）： 咨询律师，申请 Writ of Possession（占有令）。不要换锁拒绝进入，不要断水断电，不要搬走租客的物品，不要进入单位。执行收回的，是执达员，不是房东。
法院程序进行期间： 保留每一份通知、每一条有日期戳记的讯息、已盖印的租约，以及入住状况记录。证据链是让法院程序往前推进的关键。
收回单位时： 由执达员执行；房东可以在场，但不能亲自搬走物品。逾期期间的任何欠租，可以另案或在同一诉讼中追讨。
整个过程中，房东的筹码就是有记录的证据链，以及租客继续留下去要付出的、不断增加的代价——尤其是如果租约里有逾期双倍租金条款的话。退租要求发得越早，租客就越早面对逾期不搬的真实代价。
合法路径与 SPEEDHOME 这一层
SPEEDHOME 受管理平台从一开始就建立好应对逾期占用的证据链：一份带有正确条款、已盖印的租约，入住状况记录，以及从第一次违约就启动的追讨流程——所以租约结束的隔天，房东从来不是从零开始。
逾期不搬，多数情况下是一段早就出问题的租赁关系，走到可预见的结局——容忍迟交租金、薄弱的租约、没有状况记录。平台数据也支持这一点：在 SPEEDHOME 受管理平台上，从租客第一次租金违约到启动追讨行动，平均时间大约是 31 天。这个数字的前提，是在租约结束之前——而不是结束之后——就把催讨流程、已盖印的租约和证据准备好。只有在租客拒绝搬走那天才开始记录的房东，已经落后了。
想从一开始就把逾期和双倍租金条款写进租约的房东，可以参考 landlord guide Malaysia，这是涵盖筛选、租约、押金和续约的主题枢纽页。对于常常发生在逾期不搬之前的租期内违约情况，可参考 tenant not paying rent Malaysia。使用 SPEEDHOME 平台管理单位的房东，可参考 SPEEDHOME房东服务，从退租要求、状况证据到追讨流程一站式协调。
Zero Deposit 是 SPEEDHOME 受管理的租赁风险系统——不是金融担保产品——它取代了入住时的现金押金，让租客入住时不用压太多现金，房东则改用租赁保障来获得保护，而不是单纯持有押金。它适用于符合资格的单位，不是每个单位都有。
可浏览 SPEEDHOME中文房源 和 Kuala Lumpur房源 了解目前的房源情况。
FAQ
逾期占用者在马来西亚法律上还算租客吗？
不算。一旦租约因到期或合法终止而结束，且没有同意续约，占用者就没有当前留在单位的权利——他们是逾期占用者，不是租客。但房东仍然必须用合法程序把他们移除。
占有权利的结束，不会给房东自力救济的权利。先发退租要求，再申请 Writ of Possession（占有令）。要记录没有形成续约的事实，因为租约结束日后收下租金而没有记录，可能被主张已经形成新的定期租约。
我可以换锁或断水断电，逼逾期租客离开吗？
不可以。《1950年具体济助法》第 7(2) 条禁止自力救济，不论租约是否已经结束。换锁拒绝进入、断水断电、拆门，或搬走物品，都不合法——即使对逾期占用者，即使租约本身写了可以这样做。
授权自力救济的条款本身不可强制执行。合法路径是先发书面退租要求，再申请法院占有令，由执达员执行。保持水电正常供应，让法院来执行。
租客逾期不搬，我可以收双倍租金吗？
只有在租约里有逾期双倍租金条款时才可以。依《1956年民法法令》第 28(4) 条，房东这时可以选择就逾期期间主张双倍租金——但这不是自动发生的，没有这项条款的房东无法主张。
房东必须明确表示要主张双倍租金。它实际的价值在于谈判筹码和具体化的损害赔偿数字；要真正收到，通常仍要走法院程序。条款要在租期开始前就写进租约，不是等租客逾期之后才补。
多快能把逾期不搬的租客赶出我的单位？
没有法定时间表。一个不配合但收到书面退租要求后就离开的占用者，可能几天内就走了；如果走到有争议、需要 Writ of Possession（占有令）和执达员执行的程序，要数周到数月。 最大的加速因素，是在第一天就发出退租要求，并提前准备好已盖印的租约和状况记录。
容忍逾期会削弱你的立场：占用者不受挑战地留得越久，就越难证明他们没有留下的权利。要在第一天行动，不是拖到第三个月。
我可以扣留逾期租客的押金吗？
你可以把押金用于已证实的损失——逾期占用期间的欠租，以及超出正常损耗的损坏——但仅限于租约支持、且损失真实的范围。 马来西亚没有住宅押金法定上限；保留押金的权利仅限于依一般合约法能证明的实际损失。
如果押金不足以覆盖全部欠租或损坏，差额是另一笔法院索偿。即使押金已经扣留，如果租客仍在占用单位，也不能取代 Writ of Possession（占有令）。
有没有仲裁庭可以命令逾期租客离开？
没有。马来西亚没有专属的住宅租赁仲裁庭。收回占有权要走民事法院——申请 Writ of Possession（占有令），由执达员执行。 消费者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna）不受理私人住宅租赁的占有权纠纷；租赁属于土地权益，不在其管辖范围内。
金额在 RM5,000 以下的金钱索偿，可以用地方法院小额索偿程序，不需要律师，但那只处理金钱，不处理占有权。要拿回单位，仍然需要法院命令。