Adakah normal ejen suruh penyewa lantik peguam untuk tenancy agreement?
Normal jika peguam memang menyediakan atau menyemak perjanjian itu dengan bayaran sebenar, skop jelas, dan firma yang dinamakan. Tidak normal jika caj "lawyer" itu wajib, kabur, tiada nama firma, tiada draf ditunjukkan, dan tiada pecahan caj. Ujiannya: ada kerja legal sebenar dilakukan atau tidak, dan siapa sebenarnya mendapat faedah daripada bayaran itu.
Rekod platform SPEEDHOME tunjukkan pertikaian penyewa paling biasa berkaitan kos tenancy agreement ialah "lawyer fee" yang kabur — tiada nama firma, tiada sebut harga berpecah. Tanda bahaya sebenarnya ialah dokumen yang hilang, bukan soal undang-undang itu sendiri.
Dalam pasaran sewaan Malaysia, pihak yang menyediakan tenancy agreement biasanya yang menanggung kos draf, dan mana-mana pihak bebas mendapatkan semakan peguam sendiri jika mahu. Komisen ejen di Malaysia biasanya 1 hingga 1.25 bulan sewa mengikut garis panduan REN/MIEA — "lawyer fee" berasingan di atas itu bukan sebahagian daripada skop komisen tersebut, dan ejen yang mencampur-adukkan kedua-duanya adalah corak yang perlu diwaspadai. Kekeliruan bermula sebab perkataan "lawyer" digunakan untuk tiga perkara yang sangat berbeza: orang yang mendraf perjanjian, orang yang men-stamp perjanjian itu, dan orang yang memberi nasihat bebas. Ejen yang jujur akan beritahu yang mana satu dimaksudkan. Permintaan kabur "kena guna peguam saya" tanpa draf, tanpa sebut harga, dan tanpa nama firma adalah tanda amaran, bukan satu keperluan.
Disemak oleh: Peguam Malaysia, Advocate & Solicitor (Mahkamah Tinggi Malaya). Disemak terakhir: 23 Jun 2026. Halaman ini menerangkan maklumat undang-undang/proses am untuk tenancy kediaman di Malaysia, bukan pengganti nasihat untuk perjanjian khusus anda.
Bila ia normal dan bila ia red flag
Permintaan ini normal apabila kerja legal sebenar dilakukan untuk bayaran yang dinyatakan oleh firma yang dinamakan; ia red flag apabila caj itu wajib, tidak dinyatakan dengan jelas, atau dihantar kepada pihak yang ejen enggan namakan.
Tiga corak yang sah wujud dalam pasaran. Pertama, peguam tuan rumah mendraf perjanjian dan tuan rumah membayar kos draf itu — biasa untuk sewa tinggi atau tempoh panjang. Kedua, mana-mana pihak boleh memilih untuk melantik peguam sendiri bagi menyemak draf sebelum tandatangan; ini pilihan, bukan wajib. Ketiga, perjanjian tetap perlu distamp melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax, dan duti setem mengikut skala Akta Kewangan 2024 (Finance Act 2024) iaitu RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh pajakan, dibayar oleh pihak yang ditetapkan dalam perjanjian. Tiada satu pun daripada ini memerlukan penyewa guna peguam pilihan ejen.
Tanda bahaya: ejen berkeras penyewa mesti bayar "lawyer fee" tetapi tidak dapat tunjuk draf perjanjian, enggan namakan firma atau orang yang buat kerja itu, tidak dapat beri sebut harga berpecah, atau minta bayaran masuk ke akaun peribadi ejen dan bukan akaun client firma guaman. Caj yang tidak berkaitan dengan sebarang dokumen, proses stamping, atau nasihat bukanlah yuran legal — ia caj tambahan yang tidak didedahkan, dan anda berhak menolaknya.
Untuk langkah stamping sebenar dan cara buat sendiri, rujuk cara stamp tenancy agreement di LHDN sendiri melalui e-Duti Setem. Untuk apa yang patut ada dalam tenancy agreement sebelum tandatangan, rujuk perkara wajib tahu tentang tenancy agreement, dan untuk gambaran kos keseluruhan, rujuk pecahan caj tenancy agreement di Malaysia.
Siapa biasanya bayar apa?
Kos draf biasanya ikut siapa yang mengarahkan draf itu disediakan; duti setem ikut perjanjian; semakan peguam pilihan dibayar oleh sesiapa yang mahukannya. Tiada peraturan yang memaksa penyewa membayar peguam ejen yang tidak dinamakan.
| Item kos | Siapa biasanya tanggung | Wajib untuk penyewa? | Apa yang perlu diminta |
|---|---|---|---|
| Mendraf tenancy agreement | Pihak yang mengarahkan draf (selalunya tuan rumah) | Tidak — kecuali penyewa sendiri yang mahu mendraf | Firma guaman dinamakan, draf ditunjukkan, yuran berpecah |
| Semakan peguam bebas atas draf | Sesiapa yang mahukan semakan | Tidak — pilihan, terpulang kepada mana-mana pihak | Surat lantikan berasingan dengan peguam sendiri |
| Duti setem (e-Duti Setem di MyTax) | Mengikut apa yang ditetapkan dalam perjanjian | Ya — seseorang perlu men-stamp; perjanjian tetapkan siapa | Salinan yang sudah distamp disimpan sebelum pindah masuk |
| Caj "lawyer fee" kabur tanpa draf atau nama firma | Tidak patut dibayar | Tidak | Tolak dan minta draf serta nama firma |
| Komisen ejen kerana cari penyewa | Biasanya tuan rumah | Tidak | Perjanjian bertulis menyatakan siapa bayar komisen |
Satu angka yang anda boleh sahkan sendiri ialah duti setem, sebab ia mengikut skala yang diterbitkan secara rasmi. Jadual yuran guaman tidak ditetapkan oleh undang-undang dan berbeza ikut firma serta kerumitan kes, jadi anggap mana-mana ejen yang sebut "yuran legal standard" seolah-olah ia statutori sebagai tidak boleh dipercayai — sahkan sebut harga sebenar terus dengan firma yang dinamakan.
Mesej bertulis untuk hantar kepada ejen (boleh salin terus)
Hantar baris ini melalui e-mel atau WhatsApp supaya ada rekod bertulis; keengganan menjawab secara bertulis itu sendiri adalah satu tanda. Menyimpan permintaan secara bertulis menukar permintaan lisan yang kabur kepada sesuatu yang anda boleh tunjukkan kepada pihak berkuasa, firma yang dinamakan, atau tribunal.
- "Sila kongsikan draf tenancy agreement dalam PDF, nama dan pendaftaran firma guaman yang menyediakannya, serta sebut harga berpecah atas letterhead firma."
- "Sila sahkan secara bertulis sama ada yuran legal ini wajib atau pilihan, dan klausa mana dalam perjanjian yang meletakkan caj ini kepada penyewa."
- "Sila sahkan sama ada duti setem termasuk dalam yuran tersebut atau dibayar berasingan melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax, dan siapa yang dinamakan dalam perjanjian sebagai pihak yang bertanggungjawab membayar duti setem."
- "Sila nyatakan nama dan nombor akaun client firma untuk pembayaran; saya tidak akan bayar sebarang 'yuran legal' ke akaun peribadi."
- "Sila balas dalam 3 hari bekerja; jika saya tidak menerima maklumat di atas, saya akan teruskan men-stamp perjanjian sendiri dan menolak caj yang tidak dijelaskan."
Keengganan menulis mana-mana di atas — atau jawapan "percayalah, ini standard" — adalah tanda bahaya yang sama seperti tiada draf dan tiada nama firma. Berhenti dan sahkan dahulu sebelum membayar.
Sudah terlanjur bayar? Ini langkah seterusnya
Laluan refund: tuntutan bertulis dahulu, firma yang dinamakan kedua, kemudian LHDN dan tribunal. Jika anda sudah membayar untuk "lawyer fee" yang kabur, masih ada laluan remedi yang realistik — diagnosis sama pentingnya dengan pencegahan.
- Tuntutan bertulis untuk refund. Hantar e-mel/surat bertarikh kepada ejen meminta refund penuh dalam 7 hari, dengan menyatakan sebab: tiada draf, tiada firma dinamakan, tiada sebut harga berpecah. Simpan resit asal atau slip pemindahan.
- Naikkan kepada firma yang dinamakan. Jika ada firma dinamakan, tulis terus kepada firma itu untuk sahkan sama ada mereka terima bayaran tersebut, sama ada kerja itu dibuat, dan sama ada mereka mengarahkan ejen mengutip bayaran. Kebanyakan firma akan menafikan kutipan yang tidak direkodkan.
- Aduan LHDN untuk ketidakteraturan stamping. Jika duti setem dikutip tetapi tidak sebenarnya dibayar melalui e-Duti Setem, ini ketidakteraturan stamping — fail aduan dengan LHDN dan minta perjanjian distamp semula atas nama anda mengikut skala yang betul.
- Sebutan di tribunal. Pertikaian berkaitan tenancy di bawah RM50,000 boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pengguna Perumahan (atau laluan Tuntutan Kecil yang berkaitan mengikut negeri). Bawa tuntutan bertulis, slip pemindahan, balasan ejen (atau kesunyian ejen), dan perjanjian.
- Pertikaian bank / laporan polis. Jika bayaran melalui kad atau pindahan bank dan ejen enggan berurusan, pertikaian rasmi dengan bank anda adalah wajar; untuk jumlah besar, laporan polis bagi penipuan juga mungkin diperlukan — dapatkan nasihat undang-undang sebelum mengambil laluan ini.
Bertindak secara bertulis, mengikut turutan, memberi anda rekod yang jelas sama ada perkara berakhir dengan refund, aduan LHDN, atau tribunal.
Soalan Lazim
Bolehkah ejen paksa saya guna peguam pilihan mereka?
Tidak. Anda boleh guna peguam sendiri untuk semakan, dan perjanjian boleh didraf oleh peguam mana-mana pihak. Ejen yang menjadikan peguam tertentu sebagai wajib tanpa menunjukkan draf atau menamakan firma bukan sedang menerangkan satu keperluan undang-undang.
Siapa sepatutnya bayar kos mendraf tenancy agreement?
Tiada statut yang menetapkan ini — kos draf bergantung kepada apa yang dipersetujui pihak-pihak. Amalan pasaran ialah pihak yang mengarahkan draf membayarnya (selalunya tuan rumah), dan yuran draf bebas untuk tenancy agreement kediaman standard berbeza ikut firma dan kerumitan. Ramai tuan rumah menanggung kos draf sebagai sebahagian daripada proses menyewakan unit, jadi semak apa yang dinyatakan dalam perjanjian anda sebelum bersetuju membayar sebarang caj.
Adakah duti setem sama dengan lawyer fee?
Tidak. Duti setem ialah caj kerajaan yang dibayar melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax mengikut skala Akta Kewangan 2024 (RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh pajakan). Yuran peguam atau caj stamping adalah berasingan.
Apa patut saya buat jika ejen minta "lawyer fee" tunai ke akaun peribadi?
Tolak dan minta draf perjanjian, nama firma guaman, serta sebut harga berpecah atas letterhead firma. Yuran legal sebenar dibayar kepada firma yang dinamakan, bukan ke akaun peribadi ejen. LHDN mengendalikan aduan stamping, dan pertikaian berkaitan tenancy di bawah RM50,000 boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pengguna Perumahan. Jika tiada dokumen tersebut dikeluarkan, anggap ia sebagai caj tambahan yang tidak didedahkan.
Perlukah penyewa ada peguam untuk tenancy agreement kediaman biasa?
Untuk tenancy kediaman yang mudah, ramai penyewa menandatangani tanpa semakan peguam bebas, tetapi membaca dengan teliti klausa pembaikan, notis, sub-sewa, dan deposit adalah penting — klausa-klausa inilah yang mencetuskan kebanyakan pertikaian deposit semasa pindah keluar, dan membacanya sendiri adalah cara paling murah untuk kurangkan risiko. Semakan peguam menjadi lebih berbaloi untuk tempoh panjang, sewa tinggi, klausa luar biasa, atau mana-mana terma yang anda tidak faham sepenuhnya.
Apa tanda paling jelas caj itu tidak bersih?
Bayaran diminta ke akaun peribadi, tiada draf ditunjukkan, tiada nama firma, tiada invois berpecah, dan tekanan supaya bayar segera tanpa beri masa untuk semak.
Cara sahkan sebelum bayar
Sahkan permintaan dengan minta tiga perkara: draf perjanjian, firma yang dinamakan, dan sebut harga berpecah. Yuran legal yang sah akan keluarkan ketiga-tiganya; caj tambahan tidak akan keluarkan satu pun.
Sebelum menyerahkan sebarang jumlah berlabel "lawyer", minta draf perjanjian secara bertulis, nama dan pendaftaran firma atau orang yang menjalankan kerja itu, dan sebut harga bertulis yang dipecahkan ikut item. Semak sendiri angka duti setem menggunakan skala e-Duti Setem berbanding hanya mempercayai angka yang disebut. Bayar hanya ke akaun client firma atau melalui saluran rasmi LHDN, jangan sekali-kali ke akaun peribadi individu. Jika anda menyemak unit sewa melalui platform yang diuruskan, perjanjian, stamping, dan pembahagian kos biasanya sudah piawai dan dinyatakan awal — lihat listing sewa di SPEEDHOME untuk bandingkan unit yang proses dan cajnya dinyatakan sebelum anda komited.