Boleh saya renew perjanjian sewa sendiri tanpa ejen?
Ya. Tiada keperluan undang-undang untuk menggunakan ejen bagi memperbaharui perjanjian sewa di Malaysia. Jika tuan rumah dan penyewa bersetuju untuk meneruskan syarat yang sama, mana-mana pihak boleh sediakan memorandum pembaharuan, tandatangan bersama, dan setem sendiri melalui e-Duti Setem di MyTax — satu-satunya langkah yang diwajibkan oleh undang-undang ialah pembayaran duti setem itu.
Data operator SPEEDHOME daripada ribuan pembaharuan yang diproses di platform menunjukkan corak yang konsisten: median pembaharuan DIY pada sewa RM2,000 sebulan menarik duti setem RM288 untuk salinan pertama (RM298 jika dua salinan disetem — tuan rumah dan penyewa), berbanding sebut harga ejen RM750-RM1,200 untuk kerja yang sama — dan tuan rumah yang melangkau pengestem langsung kehilangan hak pembuktian di mahkamah, iaitu risiko yang tidak ditanggung oleh yuran ejen yang dijimatkan.
Ejen adalah kemudahan, bukan keperluan. Bagi pembaharuan lurus di mana sewa dan syarat tidak berubah, kerja dokumen adalah ringan: klausa pembaharuan atau addendum pendek yang merujuk perjanjian asal, tempoh baru, tarikh mula baru, dan sebarang perubahan sewa. Bahagian yang membawa berat undang-undang ialah pembayaran duti setem kepada LHDN — perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai bukti mahkamah sehingga duti dan sebarang penalti dibayar.
Gunakan kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk mendapatkan amaun duti yang tepat sebelum anda tandatangan, kemudian setem melalui e-Duti Setem.
Bagaimana kalkulator duti setem SPEEDHOME mengira duti saya?
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa SPEEDHOME ialah alat dalam talian yang mengira duti setem tepat mengikut skala Finance Act 2024 — masuk sewa bulanan dan tempoh, ia membahagikan sewa tahunan dengan RM250, darab dengan kadar band (RM1/RM3/RM5/RM7), dan papar duti salinan pertama bersetem serta RM10 untuk setiap salinan tambahan.
Cara menggunakannya: masukkan sewa bulanan dan tempoh sewaan baru (1 tahun, 1–3 tahun, 3–5 tahun, atau melebihi 5 tahun). Alat ini menggunakan skala kadar Finance Act 2024, membahagikan sewa tahunan dengan RM250, mendarab dengan kadar band, membulatkan ke atas, dan menunjukkan duti untuk salinan pertama yang disetem, ditambah RM10 untuk setiap salinan tambahan yang ingin anda setem.
Kalkulator ini wujud tepat untuk kes DIY seperti yang dibincangkan di halaman ini: sebelum anda renew tanpa ejen, anda perlu tahu jumlah yang perlu dibayar supaya boleh anggarkan kos setem bersama-sama dengan pembaharuan. Ini adalah alat teman kepada panduan cara setem perjanjian sewa dalam talian di Malaysia.
Contoh pengiraan: renew PA 2 tahun pada sewa RM2,000 sebulan
Pembaharuan 2 tahun pada sewa RM2,000 sebulan dikenakan duti setem RM288 untuk salinan pertama. Sewa tahunan ialah RM24,000; dibahagi dengan RM250 memberi 96 unit; pada RM3 setiap unit (band 1–3 tahun) dutinya ialah RM288, ditambah RM10 untuk setiap salinan bersetem tambahan.
| Perkara | Nilai | Nota |
|---|---|---|
| Sewa bulanan | RM2,000 | Sewa pembaharuan |
| Tempoh | 2 tahun | Jatuh dalam band 1–3 tahun |
| Sewa tahunan | RM24,000 | RM2,000 × 12 |
| Unit RM250 | 96 | RM24,000 ÷ RM250 |
| Kadar band | RM3 setiap RM250 | Band 1–3 tahun, Finance Act 2024 |
| Duti salinan pertama | RM288 | 96 × RM3 |
| Setiap salinan tambahan | RM10 | Salinan bersetem pilihan |
| Dua salinan bersetem (tuan rumah + penyewa) | RM298 | RM288 + RM10 |
Keseluruhan sewa tahunan dikenakan cukai dari ringgit pertama. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dimansuhkan pada Januari 2025 di bawah Finance Act 2024, jadi pembaharuan sewa rendah tidak lagi bebas duti seperti yang masih didakwa oleh panduan lama.
Sewa RM2,000 sebulan yang sama pada band-band lain menghasilkan duti berikut:
| Tempoh pembaharuan | Band (Finance Act 2024) | Kadar setiap RM250 | Duti salinan pertama |
|---|---|---|---|
| 1 tahun | 1 tahun atau kurang | RM1 | RM96 |
| 2 tahun | Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM288 |
| 4 tahun | Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM480 |
Cara duti setem dikira
Duti setem mengikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 setiap RM250 sewa tahunan, ditetapkan mengikut tempoh sewaan. Sejak Januari 2026, pengestem dilakukan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS yang lama.
| Tempoh sewaan | Kadar setiap RM250 sewa tahunan (Finance Act 2024) |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 |
| Lebih 5 tahun | RM7 |
Pengiraan bersifat mekanikal: ambil sewa tahunan, bahagi dengan 250, bulatkan ke atas sebarang pecahan kepada unit penuh, darab dengan kadar band, dan itulah duti untuk salinan pertama bersetem. RM10 dikenakan untuk setiap salinan tambahan yang anda minta LHDN setem.
Renew sendiri: langkah-langkah praktik
- Setujui syarat pembaharuan dengan pihak lain — sewa dan tempoh sama, atau angka baru. Jika ada yang berubah secara material (sewa, tempoh, nama), sediakan perjanjian baru; jika hanya tempoh yang dilanjutkan, addendum pendek yang merujuk perjanjian asal sudah mencukupi.
- Draf dokumen. Gunakan perjanjian sewa sedia ada sebagai asas. Lihat apa yang perlu ada dalam perjanjian sewa di Malaysia untuk klausa yang perlu dikekalkan.
- Tandatangan dan tarikh kedua-dua salinan (tuan rumah dan penyewa).
- Kira duti melalui kalkulator duti setem supaya anda tahu amaun sebelum log masuk.
- Setem melalui e-Duti Setem di MyTax — nilai, bayar, dan terima sijil setem. Pengestem perlu dilakukan dalam masa 30 hari dari tarikh pelaksanaan.
Siapa yang bayar, dan apa berlaku jika setem lewat
Secara lazim penyewa yang bayar duti setem jika perjanjian tidak menyebut siapa, tetapi ini boleh dirunding. Pengestem lewat dalam 3 bulan dikenakan penalti RM50 atau 10% duti (yang mana lebih tinggi); selepas 3 bulan RM100 atau 20% (yang mana lebih tinggi).
Secara lazim, penyewa membayar duti setem jika perjanjian tidak menyatakan siapa yang perlu bayar, tetapi ini boleh dirunding — banyak pembaharuan membahagi kos atau tuan rumah menanggungnya untuk mengekalkan penyewa yang baik. Untuk pembaharuan, adalah lebih baik menyatakan perkara ini secara jelas dalam addendum supaya tiada kekeliruan kemudian.
Pengestem lewat dikenakan penalti: RM50 atau 10% duti (yang mana lebih tinggi) jika disetem dalam tiga bulan dari tarikh tamat, dan RM100 atau 20% (yang mana lebih tinggi) selepas tiga bulan. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai bukti mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar — risiko undang-undang menangguhkan pengestem adalah nyata, bukan teori semata-mata.
Bilakah saya patut tak buat DIY untuk renewal perjanjian sewa?
DIY renewal sesuai apabila tiada apa yang berubah. Sebaik sahaja sewa, tempoh, identiti penyewa, atau klausa berubah, templat percuma sudah tidak mencukupi — dan pembaharuan yang digubal dengan lemah boleh menelan kos lebih daripada yuran ejen yang anda jimatkan.
Dua situasi yang patut dielak DIY:
- Ada yang berubah secara material. Semakan sewa, penambahan penyewa (lihat panduan tambah pasangan pada perjanjian sewa untuk kes penambahan pihak), klausa sub-sewa, atau pelarasan deposit semuanya memerlukan klausa yang digubal dengan betul, bukan sekadar disetem. Addendum pembaharuan yang secara senyap bercanggah dengan perjanjian asal adalah punca biasa pertikaian kemudian.
- Anda mahukan pengestem diuruskan dari hujung ke hujung. SPEEDSIGN ialah perkhidmatan digital fi tetap RM449 + SST (untuk pelanggan SPEEDHOME) yang merangkumi perjanjian dan pengestem dalam satu langkah dengan pusingan pengestem dalam tujuh hari bekerja — lihat halaman platform SPEEDHOME untuk harga dan skop semasa. Beban pentadbiran DIY menjadi pilihan, bukan keperluan.
Bagi tuan rumah yang mengurus pelbagai pembaharuan, perkhidmatan tuan rumah terurus SPEEDHOME memastikan kertas kerja pembaharuan, rekod pengestem, dan dokumen sewaan konsisten merentas semua unit — bahagian yang paling mudah rosak apabila anda buat DIY dalam kuantiti besar.
FAQ
Adakah saya wajib gunakan ejen untuk renew perjanjian sewa di Malaysia?
Tidak. Tiada keperluan berkanun untuk menggunakan ejen bagi pembaharuan. Tuan rumah dan penyewa boleh sediakan, tandatangan, dan setem dokumen sendiri. Satu-satunya langkah yang diwajibkan oleh undang-undang ialah membayar duti setem kepada LHDN melalui e-Duti Setem di MyTax.
Boleh saya guna semula perjanjian sewa lama untuk pembaharuan?
Boleh, jika tiada apa yang berubah. Jika sewa, tempoh, atau pihak yang terlibat sama, addendum pembaharuan pendek yang merujuk perjanjian asal dan menyatakan tempoh baru sudah memadai. Jika ada yang berubah secara material, sediakan perjanjian baru supaya klausa tidak bercanggah antara satu sama lain.
Di mana saya setem perjanjian sewa yang diperbaharui sendiri?
Melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS mulai Januari 2026. Nilai duti, bayar dalam talian, dan terima sijil setem. Anda tidak perlu pergi ke cawangan atau menggunakan ejen untuk mengemukakannya.
Berapa duti setem untuk pembaharuan?
Mengikut skala Finance Act 2024 yang sama seperti perjanjian baru: RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan, ditetapkan mengikut tempoh baru. Pembaharuan 2 tahun pada sewa RM2,000 sebulan ialah RM288 untuk salinan pertama ditambah RM10 untuk setiap salinan bersetem tambahan. Pengecualian RM2,400 yang lama telah dimansuhkan pada Januari 2025.
Apa yang berlaku kalau saya renew tapi tidak setem perjanjian?
Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai bukti mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar. Penalti lewat ialah RM50 atau 10% duti dalam tiga bulan, dan RM100 atau 20% selepas tiga bulan, yang mana lebih tinggi. Pengestem dalam masa 30 hari mengelakkan penalti sepenuhnya.
Siapa yang bayar duti setem untuk pembaharuan — tuan rumah atau penyewa?
Secara lazim penyewa yang bayar jika perjanjian tidak menyebut siapa, tetapi ini boleh dirunding. Khususnya untuk pembaharuan, nyatakan siapa yang bayar secara langsung dalam addendum supaya tiada kekeliruan — ramai tuan rumah menanggungnya untuk mengekalkan penyewa yang boleh dipercayai.