Duti setem perjanjian sewa di Malaysia dikira berasaskan sewa tahunan penuh di bawah Finance Act 2024 pada kadar RM1 (≤1 tahun), RM3 (>1–3 tahun), RM5 (>3–5 tahun), atau RM7 (>5 tahun) setiap RM250. Pengecualian RM2,400 telah dimansuhkan. Duti minimum ialah RM10, salinan tambahan RM10, dan wajib disetem melalui MyTax dalam 30 hari.
Berapa duti setem perjanjian sewa di Malaysia?
Duti setem perjanjian sewa di Malaysia dikira berdasarkan sewa tahunan penuh pada kadar RM1, RM3, RM5, atau RM7 bagi setiap RM250, bergantung pada tempoh sewaan. Finance Act 2024 telah memansuhkan pengecualian RM2,400 mulai Januari 2025 — sewa tahunan penuh dikenakan cukai dari ringgit pertama. Minimum duti ialah RM10.
Duti setem adalah keperluan undang-undang. Tanpa perjanjian sewa yang disetem, dokumen tersebut mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah — dan jika penyewa berhenti membayar, perjanjian yang tidak disetem boleh melambatkan atau melemahkan penguatkuasaan.
Bagaimana kalkulator duti setem perjanjian sewa berfungsi （kadar 2026）？
Masukkan sewa bulanan dan tempoh sewaan untuk mendapatkan duti setem yang tepat di bawah kadar Finance Act 2024. Angka ini merangkumi salinan pertama yang disetem; tambah RM10 untuk setiap salinan tambahan.
Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa
Masukkan sewa bulanan untuk mengira duti setem.
Berapa kadar duti setem semasa di bawah Finance Act 2024?
Empat peringkat tempoh terpakai sejak Januari 2025. Kadar meningkat untuk pajakan berbilang tahun, dan pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan sepenuhnya.
| Tempoh Sewaan | Kadar (Finance Act 2024, mulai Jan 2025) | Kadar Lama (sebelum 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM1 bagi setiap RM250 |
| Lebih 1 tahun, hingga 3 tahun | RM3 bagi setiap RM250 | RM2 bagi setiap RM250 |
| Lebih 3 tahun, hingga 5 tahun | RM5 bagi setiap RM250 | RM4 bagi setiap RM250 |
| Lebih 5 tahun | RM7 bagi setiap RM250 | RM4 bagi setiap RM250 |
Sumber: Finance Act 2024. Sewa tahunan penuh dikenakan cukai — pengecualian RM2,400 dimansuhkan Jan 2025. Minimum RM10 bagi setiap salinan yang disetem.
Dua perubahan utama berkuat kuasa pada Januari 2025: kadar untuk pajakan melebihi satu tahun meningkat (RM2→RM3, RM4→RM5 dan RM4→RM7), dan pengecualian sewa rendah terdahulu dimansuhkan. Jika anda menggunakan kalkulator yang masih menolak RM2,400 daripada sewa tahunan sebelum mengira, hasilnya akan salah.
Contoh pengiraan (kadar 2026): berapa duti setemnya?
Formulanya ialah: bulatkan ke atas (sewa tahunan ÷ 250) × kadar tempoh. Berikut adalah hasilnya bagi paras sewa biasa dan keempat-empat peringkat tempoh.
| Sewa Bulanan | Sewa Tahunan | 1 Tahun (RM1/RM250) | 1–3 Tahun (RM3/RM250) | 3–5 Tahun (RM5/RM250) | Lebih 5 Tahun (RM7/RM250) |
|---|---|---|---|---|---|
| RM600 | RM7,200 | RM29 | RM87 | RM145 | RM203 |
| RM800 | RM9,600 | RM39 | RM117 | RM195 | RM273 |
| RM1,200 | RM14,400 | RM58 | RM174 | RM290 | RM406 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 | RM360 | RM504 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 | RM480 | RM672 |
| RM2,500 | RM30,000 | RM120 | RM360 | RM600 | RM840 |
| RM3,500 | RM42,000 | RM168 | RM504 | RM840 | RM1,176 |
| RM5,000 | RM60,000 | RM240 | RM720 | RM1,200 | RM1,680 |
Salinan pertama sahaja. Setiap salinan tambahan dikenakan RM10 rata. Gunakan kalkulator di atas untuk amaun sewa yang tidak standard.
Sewaan RM1,500 sebulan selama setahun memerlukan duti setem RM72. Pajakan berbilang tahun pada sewa yang sama berjumlah RM216 untuk tempoh 1–3 tahun. Berbanding risiko meninggalkan perjanjian tanpa setem — dan berpotensi kehilangan tuntutan mahkamah atas sewa yang tidak dibayar — kos ini amat kecil.
Mengapa kebanyakan kalkulator dalam talian memberi nombor yang salah
Tiga kesilapan menyebabkan kalkulator lama memberi kiraan yang terlalu rendah: mereka masih menolak pengecualian RM2,400 yang telah dimansuhkan, mereka menghala ke portal STAMPS yang telah ditutup, dan mereka meninggalkan kos RM10 bagi setiap salinan tambahan. Jika hasil sesuatu alat kelihatan lebih rendah daripada contoh di atas, ia menggunakan undang-undang 2024 yang lapuk.
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 dimansuhkan di bawah Finance Act 2024 mulai Januari 2025, namun banyak kalkulator masih mengira (sewa tahunan − 2,400) ÷ 250 × kadar. Ini mengecas kurang, dan apabila anda ke MyTax, portal itu akan mengira angka yang betul (lebih tinggi) — dan anda akan kekurangan wang semasa pembayaran. Kesilapan kedua ialah alur kerja: sebarang alat yang merujuk STAMPS, "MyStamp", atau kaunter cawangan LHDN menghala ke laluan yang sudah mati, kerana pengesetan meterai telah berpindah ke e-Duti Setem di MyTax mulai 1 Januari 2026. Kesilapan ketiga ialah bilangan salinan: biasanya dua salinan disetem (tuan rumah dan penyewa), jadi tambah RM10 kepada hasil satu salinan.
Bagaimana bayar: e-Duti Setem melalui MyTax (2026)?
Portal STAMPS ditutup pada 31 Disember 2025. Mulai 1 Januari 2026, semua duti setem perjanjian sewa mesti dibayar melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my.
Sebarang pesaing atau alat yang masih merujuk STAMPS atau "MyStamp" menunjukkan alur kerja yang sudah mati. Proses semasa melalui MyTax:
- Log masuk ke MyTax menggunakan MyDigital ID atau akaun berdaftar LHDN anda.
- Pilih Duti Setem → Perjanjian Sewa dari menu utama.
- Masukkan butiran hartanah dan sewaan — amaun sewa, tempoh, alamat.
- Semak duti setem yang dikira — portal mengira secara automatik pada kadar semasa.
- Bayar melalui FPX atau kad debit/kredit — diproses serta-merta.
- Muat turun sijil e-setem anda — setara dari segi undang-undang dengan setem fizikal dan boleh dikemukakan di mahkamah.
Anda mesti menyetem dalam masa 30 hari dari tarikh kedua-dua pihak menandatangani perjanjian. Selepas 30 hari, penalti akan dikenakan. Ini bukan proses yang jarang digunakan — per SPEEDHOME platform operating data (2026), SPEEDHOME telah menguruskan lebih 30,000 perjanjian sewa di seluruh Malaysia, dan pakej SPEEDSIGN menyerahkan penyerahan setem LHDN ini untuk tuan rumah.
Setelah disetem, jika anda perlu memindahkan akaun utiliti TNB, lihat panduan cara transfer akaun TNB kepada penyewa kami.
Apa penalti jika perjanjian lewat atau tidak disetem?
Perjanjian sewa yang tidak disetem mungkin tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah Malaysia sehingga duti dan penalti yang berkenaan dibayar. Pengesetan meterai lewat juga mencetuskan penalti kewangan.
| Keadaan | Penalti |
|---|---|
| Disetem dalam masa 3 bulan selepas tarikh akhir pengesetan meterai | RM50 atau 10% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi |
| Disetem lebih 3 bulan selepas tarikh akhir pengesetan meterai | RM100 atau 20% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi |
| Tidak pernah disetem | Perjanjian mungkin tidak boleh dikemukakan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar |
Panduan penalti LHDN berkuat kuasa 1 Januari 2025.
Jika penyewa anda berhenti membayar dan anda ingin mengambil tindakan undang-undang, kecacatan pengesetan meterai boleh melambatkan atau melemahkan kes anda. Kos pengesetan meterai hampir selalu lebih rendah daripada kos kedudukan penguatkuasaan yang lemah.
Kes tepi: bagaimana tempoh pecahan, sublet dan fi lain dikira?
Perjanjian dengan tempoh pecahan (contoh 18 bulan) dikira ikut jalur tempoh penuh yang tertulis dalam TA — bukan dibundarkan ke jalur terdekat. Sublet dan sewaan bilik guna formula yang sama, selagi ada perjanjian bertulis.
Dua kesilapan biasa bila tempoh sewaan bukan genap tahun:
- Perjanjian 18 bulan jatuh dalam jalur "lebih 1 tahun hingga 3 tahun" (RM3 bagi setiap RM250) — bukan jalur ≤1 tahun. Perjanjian 4½ tahun jatuh dalam jalur "lebih 3 tahun hingga 5 tahun" (RM5 bagi setiap RM250).
- Pindah masuk tengah bulan tidak menukar pengiraan. Duti tetap dikira atas sewa bulanan penuh × 12, bukan sewa prorata bulan pertama.
Contoh sublet: sewa bilik RM600 sebulan untuk tempoh 1 tahun — sewa tahunan RM7,200 ÷ RM250 = 28.8, dibundarkan ke atas jadi 29 unit × RM1 = RM29. Formula sama untuk sublet dan sewaan bilik, dengan syarat ada perjanjian bertulis dan kebenaran tuan rumah asal secara bertulis untuk sublet.
Duti setem juga berasingan sepenuhnya daripada fi lain yang kerap dicampur dalam satu petikan:
| Caj | Siapa kutip | Boleh dirunding | Ikut formula tetap |
|---|---|---|---|
| Duti setem | LHDN (kerajaan) | Tidak — ikut jadual Finance Act 2024 | Ya |
| Fi draf TA | Peguam atau platform | Ya | Tidak |
| Fi ejen | Ejen hartanah berdaftar | Ya, tertakluk garis panduan LPEPH | Tidak |
Tolak mana-mana petikan yang campur semua caj ini jadi satu jumlah pukal — minta pecahan bertulis: duti mana, fi draf mana, fi ejen/platform mana.
Siapa yang Bayar — Tuan Rumah atau Penyewa?
Mengikut kebiasaan, penyewa membayar duti setem jika perjanjian sewa tidak menyatakan secara jelas. Ini bukan peraturan berkanun — ia boleh dirunding antara tuan rumah dan penyewa dan harus dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian.
Jika anda mahu tuan rumah menanggung kos, atau membahagikannya, nyatakan dengan jelas dalam perjanjian. Membiarkan perkara ini samar-samar mewujudkan titik pertikaian; pecahkan setiap kos secara bertulis sebelum menandatangani.
Untuk penerangan lengkap tentang apa yang biasanya dibayar oleh setiap pihak semasa penandatanganan, semak panduan kos dan dokumen yang berkaitan sebelum menandatangani.
Apakah contoh pengiraan: setem surat pembaharuan?
Surat pembaharuan ialah setem kedua yang paling lazim dalam sewaan Malaysia. Jalur kadar Finance Act 2024 yang sama dipakai untuk tempoh baharu, dikira atas sewa dan tempoh yang dinyatakan dalam dokumen baharu.
Senario: sewaan 12 bulan pada RM1,800/bulan telah disetem awal 2025 dan tamat pada Januari 2026. Tuan rumah dan penyewa bersetuju melanjutkan 12 bulan lagi pada sewa yang sama, dengan menandatangani surat tambahan ringkas.
| Langkah | Pengiraan | Hasil |
|---|---|---|
| Sewa bulanan baharu | RM1,800 | — |
| Sewa tahunan baharu | RM1,800 × 12 | RM21,600 |
| Tempoh pembaharuan | 12 bulan | Masuk jalur ≤1 tahun → RM1 setiap RM250 |
| Bilangan blok RM250 | siling(RM21,600 / 250) | 87 |
| Duti utama | 87 × RM1 | RM87 |
| Salinan tambahan (satu untuk penyewa) | tetap | RM10 |
| Jumlah perlu dibayar untuk surat pembaharuan | RM87 + RM10 | RM97 |
Surat pembaharuan mesti disetem dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Jika lewat, jadual penalti lewat dipakai untuk angka RM87 baharu (RM50 atau 10%, kemudian RM100 atau 20% bergantung pada kelewatan). Setem asal sewaan tidak terjejas — hanya surat pembaharuan lewat. Alur kerja paling bersih ialah menggubal dan menandatangani surat pembaharuan sekurang-kurangnya dua minggu sebelum tamat asal supaya tingkap 30 hari selesa.
Apa perangkap biasa, dan bagaimana cara membetulkannya?
Kebanyakan masalah setem pada sewaan Malaysia berpunca daripada segelintir kesilapan yang berulang. Setiap satu boleh dibaiki; sesetengah lebih murah dibaiki daripada dibiarkan.
| Perangkap | Seperti apa rupanya | Cara membetulkannya |
|---|---|---|
| Disetem dengan pengecualian pra-2025 RM2,400 | Perjanjian yang ditandatangani sebelum 1 Januari 2025 disetem menolak pengecualian RM2,400 | Kekal sah seperti yang disetem. Pengecualian dimansuhkan secara prospektif dari 1 Januari 2025, jadi instrumen lama mengekalkan rawatan mereka. Untuk sewaan baharu dari 1 Januari 2025, kira atas sewa tahunan penuh. |
| Menggunakan kadar lama RM2 / RM4 untuk jalur 1–3 atau 3–5 tahun | Perjanjian 2 tahun disetem pada kadar pra-2025 RM2 setiap RM250 | Kadar semasa ialah RM3. Tambah duti yang kurang dan bayar penalti lewat melalui e-Duti Setem di MyTax untuk menyelaraskan kedudukan. |
| Tingkap 30 hari terlepas beberapa hari | Perjanjian ditandatangani 35 hari lalu, belum disetem | Setem sekarang. Dalam tempoh 3 bulan dari tarikh akhir, penalti ialah yang lebih tinggi antara RM50 atau 10% duti yang kurang. |
| Terlupa setem surat pembaharuan | Perjanjian 12 bulan asal sudah disetem, tetapi surat lanjutan 1 tahun tidak | Setem surat pembaharuan sebagai instrumen berasingan dalam 30 hari selepas tandatangan baharu. Jalur kadar bergantung pada tempoh baharu, bukan yang asal. |
| Menggunakan portal STAMPS lama | Cuba log masuk STAMPS selepas 31 Disember 2025 | Portal STAMPS dinyahaktifkan. Gunakan e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) sebaliknya. |
| Penyewa dan tuan rumah masing-masing setem salinan berasingan pada amaun duti yang berbeza | Dua salinan disetem dengan angka yang tidak konsisten | Duti utama patut sama pada setiap salinan yang disetem. Setem semula melalui MyTax jika angka berbeza, kekalkan sijil sah yang terkini. |
| Tidak mendapat sijil setem — hanya resit bayaran | Bayaran MyTax telah diproses, tetapi tiada sijil dimuat turun | Sijil setem ialah bukti undang-undang. Log masuk semula MyTax, cari penyerahan BNDS, dan muat turun sijil. Tanpanya, perjanjian tidak disetem secara rasmi. |
Pembaikan termurah ialah yang dibuat tepat pada masanya. Setem dalam tempoh 30 hari hanya menelan duti utama; penyelarasan selepas tarikh akhir menambah penalti tetap serta peratusan duti yang kurang.
SPEEDHOME boleh setem perjanjian sewa anda — RM39. Kalau perjanjian anda sudah ditandatangani, perkhidmatan setem-sahaja SPEEDHOME serahkan ia kepada LHDN untuk anda; ini setem sahaja, bukan e-tandatangan SPEEDSIGN. Setakat September 2026, perkhidmatan setem-sahaja berharga RM39 bagi satu penyerahan sebagai harga ujian, dan duti statut tetap dibayar kepada LHDN pada kadar biasa — sahkan harga semasa di halaman perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME sebelum menempah. Belum tandatangan lagi? SPEEDSIGN, perkhidmatan e-tandatangan SPEEDHOME, merangkumi perjanjian, tandatangan digital dan penyerahan setem LHDN dalam satu aliran layan diri, dengan harga RM449 + SST untuk pelanggan SPEEDHOME.
FAQ
Adakah duti setem wajib untuk semua perjanjian sewa di Malaysia?
Ya. Semua perjanjian sewa bertulis mesti disetem tanpa mengira amaun sewa atau tempoh. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai bukti di mahkamah sehingga duti dan penalti yang berkenaan dibayar. Perbandingan lain yang berbaloi ialah RTA Malaysia.
Apakah yang berlaku kepada pengecualian duti setem RM2,400?
Pengecualian ini dimansuhkan di bawah Finance Act 2024, berkuat kuasa Januari 2025. Sewa tahunan penuh kini tertakluk kepada duti setem dari ringgit pertama — tiada lagi paras bebas cukai. Sebarang kalkulator yang masih menolak RM2,400 daripada sewa tahunan akan memberi hasil yang salah.
Apakah e-Duti Setem dan di mana saya boleh mengaksesnya?
e-Duti Setem adalah portal duti setem dalam talian LHDN, diakses melalui MyTax di mytax.hasil.gov.my. Ia menggantikan portal STAMPS mulai 1 Januari 2026. Anda memerlukan MyDigital ID atau akaun berdaftar LHDN untuk log masuk.
Berapa salinan perjanjian sewa yang perlu disetem?
Biasanya dua — satu untuk tuan rumah, satu untuk penyewa. Salinan pertama disetem pada kadar penuh yang dikira. Setiap salinan tambahan dikenakan RM10 rata.
Apakah penalti jika tidak disetem atau disetem lewat?
Pengesetan meterai lewat dalam masa 3 bulan selepas tarikh akhir dikenakan RM50 atau 10% duti yang kurang, yang mana lebih tinggi. Melebihi 3 bulan lewat dikenakan RM100 atau 20%, yang mana lebih tinggi. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh digunakan untuk menuntut sewa yang tidak dibayar atau menguatkuasakan terma sewaan di mahkamah.
Bolehkah saya menyetem perjanjian sewa selepas penyewa sudah masuk?
Ya, tetapi tempoh masa ialah 30 hari dari tarikh kedua-dua pihak menandatangani. Jika anda menyetem selepas tempoh 30 hari, anda sudah berada dalam kawasan penalti lewat. Setemkan sebelum hari masuk jika boleh — prosesnya mengambil masa kurang dari 15 minit melalui MyTax.
Jika penyewa pindah awal (break lease), duti setem dikembalikan?
Tidak. Duti setem dikutip atas instrumen yang ditandatangani, bukan atas tempoh sewaan yang benar-benar digunakan. Jika TA asal digantikan dengan TA baharu untuk penyewa pengganti, TA baharu itu kena duti sendiri — duti asal tidak dituntut balik, kecuali TA asal itu dibatalkan sepenuhnya sebelum tempoh sewaan bermula (semak proses pembatalan dengan LHDN).
Boleh tuntut balik duti setem yang terlebih bayar?
Boleh, melalui e-Duti Setem di MyTax dengan sokongan salinan TA yang menunjukkan pengiraan sepatutnya. Kes lazim ialah kalkulator yang masih guna kadar lama (RM1/RM2/RM4) atau masih menolak pengecualian RM2,400 yang sudah dimansuhkan sejak Januari 2025. Simpan resit dan pengiraan asal semasa memfailkan permohonan semakan.
Dapatkan contoh perjanjian sewa rumah
Duti dah dikira — sekarang dokumen itu sendiri? Muat turun contoh perjanjian sewa rumah — percuma, dalam BM, Inggeris atau Cina, rumah penuh atau bilik, dengan klausa setem sudah tersedia untuk angka yang baru anda kira.
Bacaan berkaitan
Nota ketepatan. Halaman ini dibina atas sumber primer disahkan dan daftar fakta bertarikh; angka disemak semula pada setiap kemas kini. Nampak kesilapan? E-mel [email protected] dengan pautan halaman ini.