Bolehkah pemilik strata saman JMB di Malaysia?
Ya. Pemilik petak berdaftar boleh membuat tuntutan undang-undang terhadap JMB (Badan Pengurusan Bersama) atau MC (Perbadanan Pengurusan) di Malaysia. Laluan utama ialah Tribunal Pengurusan Strata, yang mendengar pertikaian di mana amaun tuntutan tidak melebihi RM250,000. Tuntutan melebihi had itu pergi ke mahkamah sivil.
Tribunal direka untuk pertikaian pemilik-lawan-pengurusan, bukan untuk pertikaian tuan rumah-penyewa tentang sewa atau deposit — kes-kes itu melalui proses mahkamah yang berbeza sama sekali.
Jika anda memiliki unit kondo, menyewakannya, dan badan pengurusan gagal menyelenggara bangunan, menyalahguna dana, mengabaikan aduan anda, atau mengenakan caj yang anda percaya tidak sah, anda ada laluan undang-undang. Perkara penting yang sering terlepas pandang oleh panduan tuan rumah: anda, pemilik, adalah pihak yang boleh menggunakan Tribunal. Penyewa anda adalah penghuni — notis, bil, dan obligasi undang-undang daripada pengurusan melekat kepada anda, bukan kepada mereka.
Panduan ini menjelaskan undang-undang yang mendasari tuntutan itu, siapa yang boleh memfailkannya, cara memfailkannya, dan apa yang platform SPEEDHOME lakukan untuk membantu pemilik menangani pertikaian bangunan dengan lebih terurus.
Apa yang Akta Pengurusan Strata 2013 kata tentang pertikaian
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) menubuhkan Tribunal Pengurusan Strata khusus untuk mendengar pertikaian strata antara pemilik dan badan pengurusan. Tribunal boleh mendengar tuntutan sehingga RM250,000, dengan syarat hak milik tanah tidak dipertikaikan.
Tribunal ini bukan forum tuan rumah-penyewa. Ia tidak mendengar aduan tentang sewa, deposit, atau perjanjian sewaan. Skopnya adalah hubungan antara pemilik petak berdaftar dan badan pengurusan yang menjalankan bangunan.
Tribunal boleh mendengar pelbagai pertikaian di bawah Jadual 4 Akta, termasuk:
- Caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang sinki yang tidak berbayar (oleh mana-mana pihak)
- Kegagalan badan pengurusan untuk menyelenggara harta bersama
- Pertikaian tentang kesahihan undang-undang kecil yang diluluskan oleh JMB atau MC
- Dakwaan penyelewengan atau penyalahgunaan kumpulan wang pengurusan atau sinki
Gagal mematuhi award Tribunal adalah kesalahan jenayah di bawah seksyen 123 Akta — boleh dihukum dengan denda sehingga RM250,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, tambah sehingga RM5,000 sehari untuk kesalahan yang berterusan. Mekanisme penguatkuasaan ini yang menjadikan Tribunal hampir selalu lebih pantas dan lebih murah berbanding memulakan prosiding mahkamah sivil.
Langkah demi langkah: cara membuat tuntutan terhadap JMB atau MC
Urutan praktikal adalah: dokumentasikan kegagalan, cuba selesaikan secara bertulis, eskalasikan kepada Pesuruhjaya Bangunan jika perlu, kemudian fail di Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah sivil bergantung pada amaun dan jenis pertikaian.
| Peringkat | Tindakan anda | Masa |
|---|---|---|
| 1. Dokumentasikan kegagalan | Gambar, e-mel, WhatsApp — rekod kegagalan pengurusan yang spesifik dengan bukti bertarikh (lif rosak, notis tuntutan caj penyelenggaraan, AGM diabaikan, kemudahan yang rosak) | Berterusan |
| 2. Notis bertulis kepada pengurusan | Hantar aduan bertulis yang menyatakan masalah, asas undang-undang, dan apa yang anda mahu diperbetulkan. Simpan salinan. | Sebelum fail |
| 3. Pesuruhjaya Bangunan (COB) | Laporkan salah urus yang serius kepada COB di negeri anda. Tidak mandatori, tetapi berguna untuk kes penyelewengan dana atau pengabaian berterusan. COB boleh menyiasat dan mengarahkan badan pengurusan. | Pilihan |
| 4. Tribunal Pengurusan Strata | Fail tuntutan di Tribunal untuk pertikaian sehingga RM250,000 di mana hak milik tanah tidak dipertikaikan. Peguam tidak diperlukan. Bawa bukti dokumentasi dan pernyataan jelas tentang apa yang anda tuntut. | Titik fail terawal |
| 5. Mahkamah sivil | Untuk tuntutan melebihi RM250,000, atau isu yang Tribunal tidak boleh dengar, mahkamah sivil biasa terpakai. Dapatkan peguam. | Apabila perlu |
Langkah yang paling kerap dilepas oleh pemilik ialah langkah 2 — notis bertulis. Penimbang tara Tribunal akan mahu melihat bahawa anda cuba selesaikan perkara dengan badan pengurusan sebelum memfail. Aduan tanpa tarikh yang tiada susulan melemahkan tuntutan yang sebenarnya kukuh.
Siapa yang boleh membuat tuntutan dan apa yang boleh dituntut
Pemilik petak berdaftar boleh membuat tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Penyewa atau penghuni tidak boleh — mereka tiada hubungan undang-undang terus dengan JMB atau MC di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.
Jika anda menyewa unit anda, anda masih pemilik berdaftar dan masih orang yang boleh membuat tuntutan. Pengalaman penyewa anda dengan bangunan — kemudahan rosak, keselamatan lemah, masalah kad akses — menjadi aduan undang-undang anda. Anda yang mewakili pengalaman itu di Tribunal; penyewa anda tidak.
| Pihak | Boleh buat tuntutan Tribunal? | Boleh disaman di Tribunal? | Nota |
|---|---|---|---|
| Pemilik petak berdaftar (tuan rumah) | Ya | Ya (untuk caj tertunggak) | Peserta utama dalam pertikaian strata |
| Penyewa / penghuni | Tidak | Tidak | Tiada hubungan undang-undang terus dengan JMB atau MC |
| JMB atau MC | Ya | Ya | Boleh juga mulakan tuntutan untuk yuran penyelenggaraan tertunggak |
| Pemaju (tempoh awal) | Ya | Ya | Dikawal oleh APS 2013 semasa tempoh sebelum serah terima |
Had tuntutan RM250,000 terpakai untuk satu tuntutan. Tribunal tidak boleh mendengar tuntutan di mana hak milik tanah dipertikaikan — perkara itu kekal dengan mahkamah sivil.
Apa yang boleh dituntut? Contoh biasa termasuk:
- Bayaran balik atau pengurangan caj yang anda percaya dikenakan secara tidak sah
- Pampasan atas kerugian akibat kecuaian pengurusan (contohnya, kerosakan air akibat kegagalan menyelenggara parit biasa)
- Perintah memaksa JMB atau MC menjalankan kerja penyelenggaraan tertentu
- Penguatkuasaan hak anda di bawah undang-undang kecil bangunan
Apa yang tidak boleh dituntut di Tribunal: pertikaian tentang sewa, deposit sewaan, atau perjanjian sewaan antara anda dan penyewa. Kes-kes itu pergi melalui proses yang berbeza — mahkamah sivil untuk perkara kontrak.
Hukuman kepada badan pengurusan jika ia gagal
Badan pengurusan yang mengabaikan award Tribunal menghadapi akibat serius: denda sehingga RM250,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, tambah sehingga RM5,000 sehari bagi setiap hari award tidak dipatuhi (seksyen 123 Akta Pengurusan Strata 2013).
Di sisi lain pula: jika JMB atau MC mengejar anda atas caj penyelenggaraan tertunggak, ada proses undang-undang khusus yang mesti diikuti. Di bawah seksyen 34(1) Akta, badan pengurusan mesti terlebih dahulu menyampaikan tuntutan bertulis yang memberi anda sekurang-kurangnya 14 hari untuk membayar sebelum ia boleh mengambil langkah selanjutnya. Jika caj masih belum dibayar selepas tempoh itu:
- Badan pengurusan boleh fail tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (untuk amaun sehingga RM250,000) atau menyaman di mahkamah
- Ia boleh mendapatkan semula hutang dengan merampas harta alih anda melalui waran lampiran di bawah seksyen 34(2) atau seksyen 35
- Mengabaikan notis tuntutan adalah kesalahan di bawah seksyen 34(3): denda sehingga RM5,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, tambah sehingga RM50 sehari untuk kesalahan yang berterusan
Angka RM50 sehari untuk kesalahan berterusan bagi pemilik yang mengabaikan tuntutan adalah peringatan praktikal bahawa bertangguh — tidak membayar, tidak membalas — bukan pendirian yang selamat. Balas secara bertulis. Jika anda pertikaikan amaun tersebut, nyatakan pertikaian dan asasnya dengan jelas.
Satu kesilapan biasa: menganggap pengurusan boleh menyekat semua akses bangunan atau memutuskan sambungan air atau elektrik sebagai mekanisme pemulihan caj tertunggak. Undang-undang tidak memberi JMB atau MC kuasa tindakan sendiri tersebut. Pemulihan melalui Tribunal atau mahkamah. Jika pengurusan mengambil langkah tindakan sendiri yang tidak sah terhadap anda atau penyewa anda, tindakan itu sendiri boleh menjadi asas tuntutan balas.
Dua laluan dari pertikaian bangunan yang sama
Pemilik yang menghadapi kegagalan pengurusan yang sama boleh berakhir dalam kedudukan yang sangat berbeza bergantung pada sama ada mereka mendokumentasikan awal dan menggunakan forum yang betul — atau menunggu, eskalasikan secara lisan, dan fail di forum yang salah.
Pemilik A mempunyai lif tempat letak kereta kondo yang diabaikan oleh pengurusan selama enam bulan berturut-turut. Pemilik A ada mesej WhatsApp, e-mel bertarikh, dan akuan pejabat pengurusan. Mereka menghantar notis bertulis rasmi dan menunggu 14 hari. Pengurusan tidak membalas. Pemilik A fail tuntutan Tribunal untuk pampasan bersamaan dengan pengurangan sewa yang penyewa mereka rundingan, tambah kos tempat letak kereta lain semasa tempoh itu. Tuntutan di bawah RM250,000. Tribunal mendengarnya dalam masa beberapa minggu. Pengurusan mematuhi award.
Pemilik B menghadapi lif yang sama tetapi bergantung pada aduan lisan dan maklumat kedua tangan daripada penyewa. Mereka marah dan memberitahu pengurusan mereka akan "bawa ke mahkamah" tanpa menyatakan mahkamah mana atau apa yang dituntut. Berbulan-bulan berlalu. Mereka akhirnya fail tuntutan di Mahkamah Sesyen — tetapi pertikaian itu tentang penyelenggaraan bangunan, bukan hak milik tanah, dan di bawah RM250,000. Tribunal sepatutnya lebih pantas. Kos guaman bertambah.
Perbezaannya bukan kekuatan aduan yang mendasarinya — ia adalah dokumentasi, notis bertulis yang betul, dan forum yang betul. Tribunal Pengurusan Strata bukan pilihan kompromi; untuk pertikaian pemilik-lawan-pengurusan dalam bidang kuasanya, ia adalah laluan yang betul dan lebih cekap.
Bagaimana SPEEDHOME membantu menjaga pertikaian bangunan lebih terurus
Platform tuan rumah SPEEDHOME tidak menyelesaikan tuntutan Tribunal Pengurusan Strata anda — hanya anda yang boleh membuat tuntutan itu sebagai pemilik berdaftar. Yang dilakukannya adalah memastikan bahagian sewaan sentiasa bersih supaya pertikaian pengurusan kekal sebagai pertikaian anda, bukan masalah berganda yang melibatkan penyewa anda juga.
Senario paling merbahaya ialah apabila pertikaian pengurusan dan masalah sewaan berlaku pada masa yang sama: bangunan terabai, penyewa berhenti bayar sewa, dan tuan rumah tiada dokumentasi untuk kedua-duanya. Dua pertikaian berasingan saling memperburuk dan tiada satu pun diselesaikan dengan cepat.
Platform terurus SPEEDHOME mengasingkan kedua-dua trek itu dengan reka bentuk. Perjanjian sewaan didokumentasikan, sewa dijejaki, dan tuan rumah mempunyai fail yang bersih mengenai bahagian sewaan sebelum masalah bangunan meruncing. Ertinya jika anda perlu membuat tuntutan terhadap JMB atau MC, anda melakukannya dari kedudukan tuan rumah yang bersih — bukan cuba pulih dari dua pertikaian serentak.
Untuk pertikaian bangunan itu sendiri, langkah yang betul ada dalam panduan ini: dokumentasikan, tulis, dan fail di Tribunal Pengurusan Strata di mana tuntutan anda jatuh dalam bidang kuasanya. Untuk bahagian sewaan, panduan JMB dan pengurusan kondo untuk tuan rumah merangkumi cara liabiliti yuran penyelenggaraan mengalir antara pemilik dan penyewa serta apa yang badan pengurusan boleh dan tidak boleh lakukan.
Jika anda mahu bahagian sewaan diurus dari awal — saringan, perjanjian terdokumentasi, perlindungan sewa, pemulihan awal — SPEEDHOME untuk tuan rumah adalah tempat untuk bermula.
FAQ
Bolehkah pemilik strata saman JMB atau MC di Malaysia?
Ya. Pemilik petak berdaftar boleh membuat tuntutan terhadap JMB atau MC di Tribunal Pengurusan Strata untuk pertikaian sehingga RM250,000 di mana hak milik tanah tidak dipertikaikan. Untuk tuntutan melebihi RM250,000, mahkamah sivil terpakai. Penyewa tidak boleh membuat tuntutan Tribunal — hak itu kepunyaan pemilik.
Apakah Tribunal Pengurusan Strata dan apa yang boleh dilakukannya?
Tribunal Pengurusan Strata adalah badan penyelesaian pertikaian di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Ia mendengar pertikaian pemilik-lawan-pengurusan — caj tertunggak, kegagalan pengurusan, pertikaian undang-undang kecil, penyelewengan dana — sehingga RM250,000. Ia tidak boleh mendengar pertikaian sewaan atau deposit tuan rumah-penyewa. Peguam tidak diperlukan untuk fail.
Berapa banyak yang boleh dituntut di Tribunal Pengurusan Strata?
Tribunal boleh mendengar tuntutan di mana amaun tidak melebihi RM250,000 (seksyen 105(1) Akta Pengurusan Strata 2013). Tuntutan melebihi had itu, atau yang melibatkan hak milik tanah, mesti pergi ke mahkamah sivil.
Apa yang JMB atau MC boleh lakukan jika saya tidak bayar caj penyelenggaraan?
Di bawah seksyen 34(1) Akta Pengurusan Strata 2013, badan pengurusan mesti terlebih dahulu menyampaikan tuntutan bertulis yang memberi anda sekurang-kurangnya 14 hari untuk membayar. Jika masih belum dibayar, ia boleh fail tuntutan Tribunal atau saman di mahkamah, atau mendapatkan semula hutang melalui waran lampiran. Mengabaikan notis tuntutan adalah kesalahan di bawah seksyen 34(3): denda sehingga RM5,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, tambah sehingga RM50 sehari untuk kesalahan yang berterusan.
Adakah penyewa saya membayar caj penyelenggaraan terus kepada JMB atau MC?
Tidak — dan susunan inilah yang mewujudkan risiko terbesar. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, caj penyelenggaraan adalah liabiliti pemilik. Pendekatan paling selamat ialah masukkan caj penyelenggaraan dalam sewa dan bayar badan pengurusan sendiri. Jika penyewa anda membayar badan pengurusan secara terus, anda tiada penglihatan sehingga tunggakan terkumpul, dan tuntutan undang-undang badan pengurusan tetap akan melekat kepada anda sebagai pemilik. Lihat siapa yang bayar yuran penyelenggaraan — tuan rumah atau penyewa? untuk penjelasan penuh.
Apakah perbezaan antara Tribunal Pengurusan Strata dan mahkamah sivil untuk pertikaian ini?
Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian strata pemilik-lawan-pengurusan sehingga RM250,000, tanpa peguam, dalam masa yang lebih singkat. Mahkamah sivil mengendalikan tuntutan melebihi had itu, isu melibatkan hak milik tanah, dan semua pertikaian kontrak swasta tuan rumah-penyewa (sewa, deposit, kemungkiran sewaan). Kedua-dua forum melayan hal berbeza — memilih yang salah menambah kelewatan dan kos tanpa menyelesaikan pertikaian yang mendasarinya.