Apakah panduan sewa rumah di Malaysia untuk penyewa?
**Sewa rumah di Malaysia bermula dengan empat kos awal sebelum masuk: deposit keselamatan, deposit utiliti, sewa bulan depan dan duti setem atas perjanjian sewa (TA). Risiko paling besar bila pindah keluar ialah kehilangan deposit keselamatan sebab pertikaian keadaan rumah atau tunggakan sewa. Lindungi deposit dengan TA yang distempel dalam 30 hari, gambar masuk yang ada tarikh jelas, dan tukar nama utiliti sebelum hari pertama. **
Kos awal & tuntutan deposit — petikan 2026 (angka sah sehingga 2026-10):
| Item | Angka / status 2026 |
|---|---|
| Stempel TA | Dalam 30 hari selepas tandatangan melalui e-Duti Setem — TA tak distempel tak boleh diterima sebagai bukti mahkamah |
| Penalti stempel lewat | RM50 atau 10% daripada duti tertunggak (lewat sehingga 3 bulan); RM100 atau 20% (lebih 3 bulan) |
| Tuntutan deposit | Small Claims Mahkamah Majistret sehingga RM5,000, tanpa peguam; tiada tribunal sewa khusus di Malaysia |
Pergi terus ke seksyen yang anda perlukan: sebelum tandatangan, perjanjian sewa, kos awal, cara pulangkan deposit, hak anda, pindah keluar, atau FAQ.
Apakah ringkasan perjalanan penyewa?
Kesilapan penyewa paling mahal berlaku di awal dan akhir sewaan, bukan tengah. Lima peringkat utama ialah cari, semak sebelum tandatangan, bayar kos awal, urus utiliti, dan pindah keluar dengan bukti.
| Peringkat | Apa berlaku | Apa wajib selamatkan |
|---|---|---|
| Cari | Shortlist kawasan, viewing, sahkan pemilik | Identiti orang yang kutip duit |
| Sebelum tandatangan | Runding TA | Klausa potongan dan notis yang spesifik |
| Bayaran awal | Deposit + sewa depan + duti setem | Resit untuk setiap bayaran |
| Utiliti | Tukar nama TNB dan air | Akaun atas nama anda sebelum masuk |
| Pindah keluar | Cuci, baiki kerosakan sendiri, handover bersama | Gambar keluar + rekod kunci bertulis |
Pemasaan — bila setiap langkah benar-benar berlaku. Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia berjalan 12 bulan, dan pencapaian jatuh dalam urutan yang boleh dijangka. Tarikh di bawah perlu direkod dalam perjanjian dan bukti bertulis anda; tertinggal satu melemahkan setiap tuntutan kemudian.
| Bila | Apa yang patut sudah selesai | Kenapa tarikh penting |
|---|---|---|
| Hari 0 (tandatangan) | Kedua-dua pihak sudah menandatangani; deposit, sewa depan, dan duti setem sudah dibayar atau diatur | Pengesetan dalam 30 hari ialah tarikh akhir undang-undang; lebih awal lagi lebih selamat |
| Hari 1–3 | Tukar nama TNB dan air dihantar; bacaan meter digambar | Bil sebelum tukar nama kekal dengan penyewa atau tuan rumah sebelumnya |
| Hari 1–7 | Gambar dan video masuk setiap bilik, kelengkapan, dinding, lantai, dan peralatan dengan cap masa yang jelas | Bukti masuk ialah rujukan untuk setiap perbincangan deposit kemudian |
| Hari 7 | Pemeriksaan bersama dengan tuan rumah; senarai inventori ditandatangani bersama | Inventori yang ditandatangani bersama menghapuskan hujah "awak yang pecahkan" semasa keluar |
| Hari 14 | Sewa pertama dibayar melalui pindahan bank ke akaun bernama; resit disimpan | Tunai tiada jejak audit; pindahan bank ada |
| Hari 30 | Perjanjian sewa yang disetem difail dalam rekod anda; bil utiliti mula sampai atas nama anda | Bil tersilau pada bulan ke-2 lebih sukar dibaiki daripada bulan ke-1 |
| Bulan ke-6 | Semakan tengah sewaan: adakah pembaikan dan aduan direkodkan secara bertulis; ada klausa yang mahu dijelaskan sebelum pembaharuan? | Pembaikan yang dilaporkan secara bertulis pada bulan ke-6 lebih mudah dikuatkuasakan daripada bulan ke-11 |
| Bulan ke-10 | Mulakan rundingan pembaharuan jika mahu kekal — tempoh notis perjanjian biasanya 2 bulan | Kebanyakan perjanjian memerlukan notis bertulis 2 bulan sebelum tamat untuk menamatkan atau merunding semula |
| Bulan ke-12 (atau tamat) | Handover bersama, gambar pindah keluar pada sudut yang sama seperti masuk, pemulangan kunci secara bertulis | Deposit dimenangi atau hilang pada handover ini, bukan semasa tandatangan |
Anggapkan 30 hari pertama sebagai pengumpulan bukti, dan 30 hari terakhir sebagai pencocokan bukti. Bulan-bulan di tengah berjalan sendiri apabila kedua-dua hujung didokumenkan.
Sebelum tandatangan: apa wajib semak
Hampir setiap pertikaian deposit boleh dikesan kembali ke benda yang tak disemak sebelum tandatangan. Tiga yang wajib ialah sah pemilik, rekod kerosakan sedia ada, dan tiada tunggakan utiliti atau maintenance pada unit.
- Sah pemilik — pastikan orang yang kata owner memang punya rumah. Minta salinan geran atau semak melalui pejabat tanah. Penipu sewa sering menyamar sebagai pemilik rumah yang bukan milik dia; panduan elak penipuan sewa senaraikan pola yang berulang.
- Kerosakan sedia ada — gambar dan video setiap calar, kesan dan perabot rosak sebelum anda pindah masuk. Bukti masuk bertarikh jelas ialah perlindungan utama anda.
- Tunggakan sedia ada — pastikan tiada bil TNB, air atau maintenance yang tertunggak pada unit. Tukar nama TNB dan air dengan betul melindungi anda daripada hutang penyewa sebelum.
| Semakan pra-tandatangan | Kenapa penting | Bukti nak simpan |
|---|---|---|
| Geran / pemilikan | Halang bayar pada pemilik palsu | Salinan geran atau pengesahan pejabat tanah |
| Defect sedia ada | Kerosakan lama tak boleh ditanggungkan pada anda | Gambar dan video bertarikh setiap bilik |
| Tunggakan utiliti | Bil penyewa lepas kekal pada akaun | Status akaun TNB dan air sebelum masuk |
| Saluran bayaran | Bayaran boleh dijejak je resit anda | Transfer bank ke akaun bernama, dengan resit |
Untuk checklist pra-sewa yang lebih luas, baca 10 perkara perlu tahu sebelum sewa rumah.
Perjanjian sewa: apa yang penting?
Perjanjian sewa (TA) ialah satu-satunya dokumen yang melindungi anda kalau ada masalah. Stempel TA dalam 30 hari selepas tandatangan melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my - lewat boleh bawa penalti RM50 atau 10% duti (Akta Setem 1949 s.47A).
| Klausa | Apa nak semak sebelum tandatangan |
|---|---|
| Notis tamat | Berapa lama notis nak tamat? Lebih pendek lagi baik untuk anda. |
| Tamat awal | Ada penalti kalau keluar sebelum tamat? Ada yang suruh bayar baki bulan. |
| Klausa diplomatik | Benarkan keluar awal dengan notis kalau berpindah kerja. Minta masuk kalau anda pegang work pass. |
| Tanggungjawab maintenance | Owner urus struktur dan appliance besar; penyewa urus kehausan biasa (wear and tear). Sahkan pembahagian secara bertulis. |
| Syarat potongan deposit | Kena spesifik. Klausa "kerosakan" yang vague memudahkan potongan tak adil masa keluar. |
| Auto-renew | TA auto sambung ke? Tahu waktu keluar sebelum terlepas. |
| Sublet / Airbnb | Kebanyakan TA larang sublet penuh atau sewa harian tanpa izin bertulis. Jika anda nak sublet sebahagian (contoh satu bilik kepada housemate), minta izin bertulis dulu. |
| Tambah roommate / nama bersama | Kalau nak tambah nama orang lain dalam TA, owner mesti setuju dan biasanya semua penama bersama bertanggungjawab sama rata atas kerosakan dan sewa tertunggak. |
Letakkan apa-apa janji penting dalam TA. Janji mulut paling cepat hilang bila pertikaian bermula.
Untuk langkah-langkah pindah masuk dan pindah keluar secara terperinci, gunakan senarai semak pindah masuk dan keluar rumah sewa.
Berapa kos awal — deposit, sewa depan dan duti setem?
Malaysia tak ada had deposit sewa kediaman yang ditetapkan oleh undang-undang. Struktur deposit ikut amalan pasaran dan TA anda - biasanya deposit keselamatan 2 bulan, deposit utiliti 0.5 bulan, dan sewa depan 1 bulan untuk tenancy 12 bulan, tambah duti setem.
| Item awal | Asas biasa (tenancy 12 bulan) | Pada unit RM1,500/bulan |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | ~2 bulan sewa | ~RM3,000 |
| Deposit utiliti | ~0.5 bulan sewa | ~RM750 |
| Sewa depan | 1 bulan depan | RM1,500 |
| Duti setem | Berkanun, ikut skala Finance Act 2024 | Guna e-Duti Setem MyTax untuk angka tepat |
| Jumlah (sebelum duti setem) | ~3.5 bulan sewa | ~RM5,250 |
Deposit boleh dituntut balik di akhir sewaan, tolak potongan yang TA benar-benar benarkan dan owner boleh bukti. Sewa depan tak boleh dituntut balik. Duti setem ialah kos berkanun sekali sahaja.
Bagaimana pulangkan deposit?
Deposit tak automatik pulang. Owner tak boleh potong untuk kehausan biasa (wear and tear) - kerosakan yang berlaku dari penggunaan normal, kerosakan sedia ada yang direkod masa masuk, atau benda yang tak ada dalam TA. Handover bersih dengan bukti yang sebenarnya halang pertikaian.
Gambar masuk bertarikh dan rekod komunikasi bertulis patut disimpan dari hari pertama kerana ia menjadikan fakta pertikaian lebih mudah dibuktikan.
Kalau owner tak nak pulang deposit tanpa alasan yang kukuh, penyewa boleh fail prosedur Small Claims di Mahkamah Majistret untuk tuntutan sehingga RM5,000 (tak perlu lawyer, fi fail kecil). Bawa TA yang distempel, gambar masuk bertarikh, dan bukti pertikaian.
Untuk fasa keluar rumah yang praktikal, guna cara pulang deposit sewa sebagai teman kepada seksyen ini.
Utiliti: macam mana urus TNB, air dan tukar nama?
Minta tukar nama TNB sebelum masuk. Kalau akaun TNB kekal atas nama owner, bil bergaduh masa keluar jadi masalah anda. Tukar nama biasanya percuma dan ambil 1–3 hari bekerja melalui MyTNB. Buat sama untuk air (Air Selangor atau operator air negeri yang berkaitan).
| Utiliti | Apa nak tukar | Mana |
|---|---|---|
| Elektrik (TNB) | Akaun ke nama anda | MyTNB Change of Tenancy |
| Air | Akaun ke nama anda | Portal operator air negeri |
| Internet | Kontrak fibre baru atau ambil alih | Provider — semak lock-in sebelum tandatangan |
| IWK / kumbahan | Selalunya via cukai pintu atau owner | Sahkan dalam TA siapa bayar |
Rekod bacaan meter masa masuk dan sekali lagi masa keluar. Beza antara dua itu ialah pembelaan paling bersih anda terhadap bil akhir yang bergaduh.
Hak anda sebagai penyewa di Malaysia: apa yang dilindungi?
Setakat 2026, Malaysia masih belum ada Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa. Hak penyewa datang daripada Contracts Act 1950, Specific Relief Act 1950, dan Personal Data Protection Act 2010 - bermakna TA anda ialah dokumen utama yang menetapkan hak.
- Halau sendiri adalah haram. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 (hak milik pemulihan hartanah oleh mahkamah), owner tak boleh mengunci penyewa keluar, memutuskan bekalan air atau elektrik, atau buang barang tanpa perintah mahkamah.
- Kontrak anda mengikat. Pelanggaran owner macam masuk tanpa notis atau memutuskan utiliti memberi anda asas untuk tindakan sivil.
- Data peribadi dilindungi Akta PDPA 2010. PDPA 2010 mengawal bagaimana data peribadi anda dikendalikan; anda boleh minta pemadaman data (IC, slip gaji) secara bertulis bila sewaan tamat, dan owner mesti pertimbangkan permintaan itu di bawah Seksyen 11.
| Hak | Sumber | Apa dia halang |
|---|---|---|
| Tak boleh halau sendiri | SRA 1950 s.7(2) | Kunci keluar, utiliti diputus, buang barang tanpa perintah mahkamah |
| Kontrak mengikat | Contracts Act 1950 | Owner tukar terma yang dipersetujui sepihak |
| Kawalan data peribadi | PDPA 2010 s.11 | Data anda disimpan atau dikongsi selepas sewaan tamat |
Untuk panduan lengkap hak penyewa dalam 30 minit, rujuk lindung hak penyewa dalam 30 minit.
Boleh kerja dari rumah dalam unit sewa?
Lebih ramai penyewa sekarang guna unit sewa sebagai ruang kerja penuh. Sebelum pasang meja, sahkan tiga benda secara bertulis dengan owner: kegunaan yang dibenarkan, beban elektrik, dan sebarang by-laws strata.
Kebanyakan TA kediaman di Malaysia hadkan guna kepada "residential purposes only." Guna unit sebagai alamat perniagaan, jemput pelanggan datang, atau sublet bilik sebagai ruang kerja kongsi boleh langgar klausa itu - walaupun ada kelulusan mulut.
| Item WFH | Apa nak sahkan |
|---|---|
| Klausa guna TA | Sama ada TA benarkan sebarang guna pejabat atau perniagaan |
| Pendaftaran SSM di alamat itu | Perlu persetujuan bertulis owner; SSM tanpa dia ialah pelanggaran TA |
| Beban elektrik | Sama ada TA cap penggunaan; semak sebelum tambah monitor, NAS atau appliance |
| Broadband fibre | Talian telekom, bukan ubahan struktur - tak perlu owner melainkan pemasang kena gerudi |
| By-laws strata | Dalam kondo, JMB mungkin hadkan aktiviti perniagaan; meja senyap okay, jemput pelanggan di kawasan kongsi tak |
Owner tak boleh caj "surcharge WFH" tanpa klausa TA, atau halau anda sebab home office melainkan klausa guna kediaman menyokongnya.
Pindah keluar: macam mana lindungi deposit?
Pindah keluar ialah saat deposit menang atau kalah. Tiga langkah yang melindunginya ialah banding keadaan keluar dengan gambar masuk, cuci dalam-dalam sebelum handover, dan dapat pengesahan pulang unit secara bertulis.
- Banding dengan gambar masuk. Kerosakan yang ada masa masuk tak boleh ditanggungkan pada anda. Bukti masuk bertarikh jelas ialah rujukan.
- Cuci dalam-dalam sebelum handover. Kebersihan ialah sebab potongan paling biasa; cuci profesional sebelum inspection bersama buang hujah itu.
- Dapat sign-off bertulis. Mesej yang sahkan unit diterima masa handover ialah bukti dokumentari pulang.
| Langkah keluar | Tujuan | Bukti nak simpan |
|---|---|---|
| Inspection bersama | Setuju keadaan sebelum kunci tukar tangan | Gambar keluar bertarikh, sudut sama macam masuk |
| Bacaan meter akhir | Selesaikan bil TNB dan air terakhir | Foto bacaan meter |
| Kebersihan | Buang sebab potongan paling biasa | Resit cuci atau foto sebelum/selepas |
| Pulang kunci | Bukti anda pulangkan unit | Pengesahan bertulis dari owner |
Untuk prosedur tuntutan balik deposit secara langkah demi langkah, rujuk cara tuntut balik deposit sewa.
Kalau owner senyap atau tak respond, apa buat?
Kalau owner senyap selepas notis tamat atau tak respond langsung, jangan tunggu selamanya - fail, jangan mengejar. Deposit dan kunci bukan alasan untuk habiskan masa berbulan mengejar orang yang tak angkat telefon.
- Resit setiap bayaran melalui saluran bertulis (transfer bank ke akaun bernama, duitnow ke nama owner dalam TA, atau resit tunai dengan saksi). Kalau anda bayar duit sewa secara tunai tanpa resit bertulis, pertikaian deposit hampir mustahil dibuktikan.
- Hantar surat tuntutan berdaftar atau mesej WhatsApp bertarikh yang nyatakan: jumlah tunggakan, tarikh mula, dan tarikh akhir untuk respond (biasanya 14 hari). Simpan tangkap layar bertarikh dan resi pos berdaftar.
- Fail di Mahkamah Majistret (Small Claims) untuk tuntutan sehingga RM5,000 - tak perlu tunggu owner respond. Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) tidak mendengar pertikaian deposit sewa kediaman swasta, jadi Small Claims ialah laluan betul.
- S.7(2) Akta Relief Spesifik 1950 masih terpakai - pemulihan milik tetap mesti melalui perintah mahkamah, bukan tindakan sendiri. Jangan tukar kunci, jangan potong utiliti, jangan simpan barang owner sebagai tebus.
Kalau anda nak banding-bandingkan dulu, SPEEDHOME ialah satu pilihan berbanding laluan lain di atas.
Related guides
Related guides
FAQ
Berapa deposit nak sewa rumah di Malaysia?
Tiada jumlah deposit berkanun. Amalan pasaran pada tenancy 12 bulan lebih kurang deposit keselamatan 2 bulan, deposit utiliti 0.5 bulan, dan sewa depan 1 bulan - lebih kurang 3.5 bulan awal sebelum duti setem. Sahkan struktur deposit dan apa-apa alternatif dalam TA bertandatangan sebelum membayar.
Apa hak saya kalau owner tak nak pulang deposit?
Owner tak boleh potong untuk wear and tear, kerosakan sedia ada, atau benda yang tak ada dalam TA. Kalau pulangan ditolak tanpa alasan kukuh, penyewa boleh fail prosedur Small Claims di Mahkamah Majistret (sehingga RM5,000, tak perlu lawyer). Bawa TA yang distempel dan dokumen masa masuk.
Boleh owner halau saya tanpa notis di Malaysia?
Tak boleh. Halau sendiri haram di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950. Owner kena dapat perintah mahkamah, bukan tukar kunci halang penyewa masuk, memutuskan air atau elektrik, atau buang barang.
Kena stempel perjanjian sewa di Malaysia ke?
Ya. Stempel TA dalam 30 hari selepas tandatangan melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my. TA tak distempel sukar dijadikan bukti di mahkamah, dan lewat lewati tempoh 30 hari boleh bawa penalti RM50 atau 10% duti dalam 3 bulan pertama, atau RM100 atau 20% selepas itu - Stamp Act 1949 s.47A.
Apa tempoh sewa minimum di Malaysia?
Tiada minimum berkanun - tempoh 6, 12 atau lebih pendek boleh dirunding. Sahkan tempoh penuh dan sebarang penalti tamat awal dalam TA sebelum tandatangan.
Boleh owner caj cuci masa saya keluar?
Hanya kalau TA benarkan potongan dan keadaan melepasi wear and tear biasa. Cuci profesional sebelum inspection bersama, dengan resit dan foto sebelum/selepas, buang hujah potongan paling biasa.
Boleh saya sublet bilik saya kepada orang lain?
Hanya jika TA benarkan secara nyata atau owner beri izin bertulis. Pecah klausa boleh menyebabkan potongan deposit atau penamatan TA. Jika owner benarkan, dapatkan keizinan dalam TA atau surat berasingan bertarikh dan tandatangan.