Bolehkah penyewa di Malaysia tolak kos pembaikan daripada sewa?
Tidak — secara automatik tidak boleh. Di Malaysia, penyewa tiada hak sepihak di bawah undang-undang am untuk menolak kos pembaikan daripada sewa tanpa persetujuan bertulis tuan rumah. Berbuat demikian boleh menyebabkan anda dalam tunggakan dan memberi tuan rumah alasan untuk keluarkan notis keluar. Jalan selamat: beri notis bertulis, dapatkan kelulusan tuan rumah (atau perintah mahkamah), kemudian tuntut kos melalui mahkamah jika tuan rumah enggan.
Malaysia masih tiada Akta Sewa Kediaman (Residential Tenancy Act) berkuat kuasa sehingga 2026. Sewaan kediaman dikawal oleh perjanjian sewa itu sendiri bersama Akta Kontrak 1950, Akta Undang-undang Sivil 1956, dan Akta Relief Spesifik 1950 — bukan statut perlindungan penyewa yang khusus. Ini bermakna jawapan kepada soalan ini bergantung hampir sepenuhnya kepada klausa pembaikan dalam perjanjian sewa anda, bukan statut.
Apa yang undang-undang sebenarnya kata
Akta Kontrak 1950 mengawal obligasi antara tuan rumah dan penyewa sebagai kontrak persendirian. Jika perjanjian sewa anda meletakkan obligasi pembaikan kepada tuan rumah dan tuan rumah gagal memenuhinya, anda ada tuntutan pelanggaran kontrak — tetapi remedinya melalui mahkamah, bukan potongan sewa sepihak.
Akta Relief Spesifik 1950 (s.7(2)) melindungi hak penyewa untuk menikmati ketenangan: tuan rumah tidak boleh mengunci anda keluar, memotong utiliti, atau mengganggu anda untuk memaksa pindah. Ini adalah sekatan ke atas tuan rumah, bukan hak potongan kepada penyewa.
Tiada hak set-off statutori dalam undang-undang sewaan Malaysia yang setara dengan Landlord and Tenant Act 1985 di England. "Set-off" (menggunakan wang yang anda kata tuan rumah berhutang untuk kurangkan apa yang anda berhutang) adalah doktrin ekuiti common law — mahkamah boleh membenarkannya dalam litigasi, tetapi anda tidak boleh melakukannya secara sepihak sebelum sebarang perintah mahkamah tanpa risiko notis tunggakan.
Apa yang perjanjian sewa anda mungkin benarkan
Sebilangan kecil perjanjian sewa di Malaysia memang ada klausa pembaikan yang memberi penyewa hak untuk melaksanakan kerja segera dan menolak kos daripada sewa selepas memberi notis bertulis dan menunggu tempoh tertentu (lazimnya 14–30 hari) untuk tuan rumah bertindak. Jika perjanjian anda ada klausa sedemikian, baca dengan teliti:
- Kategori pembaikan apa yang diliputi? (Struktur lwn. kecil? Peralatan tuan rumah lwn. tambahan penyewa?)
- Berapa hari notis mesti diberi sebelum bertindak?
- Adakah had kos (jika ada)?
- Mesti guna kontraktor berlesen?
- Adakah potongan dihadkan kepada satu bulan sewa?
Jika perjanjian anda senyap tentang ini — dan kebanyakan perjanjian sewa Malaysia standard yang digubal sebelum 2024 memang senyap — klausa itu tidak wujud dan anda tiada hak tersebut.
Proses langkah demi langkah yang selamat
Jika tuan rumah enggan membaiki sesuatu yang menjadi tanggungjawab mereka di bawah perjanjian, ikut urutan yang betul ini:
- Hantar notis bertulis (WhatsApp dengan pengesahan, e-mel, atau surat) menyatakan kerosakan, pembaikan yang diperlukan, dan tarikh akhir yang munasabah — biasanya 14 hari untuk kerja tidak mendesak, 24–48 jam untuk sesuatu yang menjejaskan kebolehdiaman (tiada air, kebocoran struktur, kunci pintu hadapan rosak).
- Dokumenkan segalanya. Foto dan video bertarikh kerosakan sebelum dan selepas. Simpan semua resit.
- Tunggu tarikh akhir berlalu tanpa tindakan. Hanya pada ketika ini anda ada pelanggaran yang didokumenkan.
- Dapatkan sebutan harga bertulis kontraktor untuk pembaikan. Kongsikan kepada tuan rumah secara bertulis sebagai notis muktamad.
- Jika tuan rumah masih enggan: pilihan anda ialah (a) failkan tuntutan di prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret untuk jumlah sehingga RM5,000 (tiada peguam diperlukan), atau (b) untuk jumlah lebih besar, failkan di Mahkamah Majistret atau Sesyen. Anda menyaman untuk kos pembaikan sebagai kerugian kontrak — bukan menolak daripada sewa.
- Jangan berhenti bayar sewa semasa pertikaian sedang berjalan melainkan anda ada perintah mahkamah yang membenarkannya. Menahan sewa secara sepihak memberi tuan rumah asas undang-undang yang kukuh untuk menamatkan dan menyaman untuk tunggakan.
Contoh praktikal
Rajan menyewa rumah teres di Puchong dengan sewa RM 1,800/bulan. Siling dapur bocor selepas hujan lebat. Perjanjian sewa meletakkan pembaikan struktur kepada tuan rumah. Rajan hantar mesej WhatsApp dengan gambar pada 1 Jun, minta tuan rumah betulkan dalam 14 hari. Tuan rumah tidak balas. Pada 15 Jun, Rajan dapat sebutan harga kontraktor RM 950 dan hantar kepada tuan rumah. Tuan rumah masih berdiam diri. Pada 1 Julai Rajan failkan tuntutan di kaunter tuntutan kecil Mahkamah Majistret. Dia terus bayar sewa penuh pada 1 Julai. Mahkamah dengar perkara itu; jika Rajan menang, tuan rumah diperintah bayar RM 950.
Apa yang Rajan tidak patut buat: bayar sewa Julai sebagai RM 850 (RM 1,800 tolak RM 950). Itu meletakkan Rajan dalam tunggakan RM 950 dan memberi tuan rumah alasan untuk mengeluarkan notis keluar 30 hari.
Sewaan terurus SPEEDHOME
Di SPEEDHOME, tanggungjawab pembaikan ditetapkan dalam perjanjian sewa standard dan proses koordinasi pembaikan platform. Data operator dalaman SPEEDHOME (2026) menunjukkan keadaan masuk disokong dokumen pada lebih kurang 8 daripada 10 sewaan terurus — laporan masuk bertarikh adalah cara terpantas untuk menentukan sama ada kerosakan adalah pre-existing (tanggungjawab tuan rumah) atau disebabkan penyewa. Pertikaian yang diselesaikan sebelum mencapai peringkat tuntutan kecil biasanya ditutup dalam 7–14 hari selepas laporan bertulis kontraktor dilog.
Jika anda penyewa SPEEDHOME dengan pembaikan yang belum diselesaikan, gunakan permintaan pembaikan dalam apl dahulu. Ini mencipta rekod kertas bertimestamp. Jika tuan rumah tidak bertindak dalam tempoh yang dipersetujui, hubungi sokongan SPEEDHOME — proses pengurusan platform direka untuk menyelesaikan pertikaian sebelum sebarang langkah mahkamah.
Halaman berkaitan
- Siapa yang bayar kos pembaikan sewaan Malaysia?
- Siapa bayar servis aircond — tuan rumah atau penyewa?
- Siapa bayar jika aircond rosak?
- Lihat sewaan SPEEDHOME
Soalan Lazim
Boleh saya tolak kos pembaikan daripada sewa bulan depan?
Tidak selamat. Tanpa klausa set-off yang jelas dalam perjanjian sewa atau perintah mahkamah, menolak daripada sewa meletakkan anda dalam tunggakan. Tuan rumah boleh mengeluarkan notis keluar berdasarkan tidak bayar. Bayar sewa penuh, kemudian tuntut kos pembaikan melalui mahkamah tuntutan kecil.
Bagaimana jika pembaikan menjejaskan kebolehdiaman — tiada air, kunci rosak, siling runtuh?
Kecemasan tidak mengubah kedudukan undang-undang mengenai potongan. Ia memendekkan tempoh notis yang munasabah yang perlu anda beri kepada tuan rumah sebelum melibatkan kontraktor sendiri — 24–48 jam untuk kecemasan kebolehdiaman yang tulen diterima secara meluas dalam amalan Malaysia. Dokumentasikan kecemasan dan ketiadaan tindak balas tuan rumah, lakukan pembaikan minimum yang diperlukan untuk memulihkan kebolehdiaman, kemudian tuntut kos melalui mahkamah.
Perjanjian sewa saya senyap tentang siapa yang baiki apa. Apakah lalai?
Undang-undang common law Malaysia mengenakan obligasi tersirat yang terhad kepada tuan rumah untuk mengekalkan struktur dan bahagian luar dalam keadaan baik untuk harta bernilai perabot atau separuh perabot. Untuk harta tanpa perabot, kedudukan kurang tetap — mahkamah melihat kepada fakta khusus dan perjanjian. Dapatkan nasihat undang-undang jika perjanjian anda benar-benar senyap dan pembaikan struktur utama ditolak.
Mahkamah mana yang digunakan untuk tuntutan pembaikan bawah RM 5,000?
Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tiada peguam diperlukan). Failkan di Mahkamah Majistret terdekat, bayar fi pendaftaran, dan sampaikan kepada defendan. Tuntutan melebihi RM 5,000 melalui laluan Mahkamah Majistret atau Sesyen biasa dan peguam adalah disarankan.
Adakah Akta Sewa Kediaman yang dicadangkan mengubah ini?
Setakat 2026, RTA yang dicadangkan masih draf — belum dibentangkan di Parlimen atau diwartakan. Sehingga ia menjadi undang-undang, rangka kerja berasaskan kontrak sedia ada terpakai. Pantau kemas kini daripada Kementerian Perumahan.