Bagaimana tuan tanah Malaysia buat kali pertama mengisytihar pendapatan sewa kepada LHDN?
Tuan tanah Malaysia buat kali pertama mengisytihar pendapatan sewa kepada LHDN melalui portal MyTax e-Filing (mytax.hasil.gov.my) menggunakan Borang BE atau Borang B, dengan melaporkan pendapatan sewa bersih — sewa kasar tolak perbelanjaan langsung yang dibenarkan — di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Pemfailan pertama mengikuti aliran kerja yang sama seperti mana-mana tahun kemudian: klasifikasikan, kira, kumpulkan bukti, hantar sebelum tarikh tutup.
Tiga benda menentukan sama ada pemfailan pertama anda cepat atau menyakitkan: mengklasifikasikan sewa dengan betul sebagai pendapatan pasif Seksyen 4(d) (atau pendapatan perniagaan Seksyen 4(a) jika anda menjalankan operasi penginapan jangka pendek yang aktif), menyimpan resit yang membuktikan setiap potongan, dan menghantar melalui Borang MyTax yang betul. Kesilapan tahun pertama yang paling biasa ialah merawat sewa sebagai pendapatan tunai dan melangkau langkah potongan — itu terlebih nyata pendedahan cukai. Kesilapan sebaliknya ialah menuntut potongan tanpa kertas kerja sokongan, iaitu yang LHDN tuding apabila menyemak pulangan pinda.
Rekod platform SPEEDHOME — perjanjian sewaan, lejar sewa, mesej pembaikan, log gambar serah masuk dan serah keluar — betul-betul file yang ejen cukai atau LHDN akan minta. Tuan tanah kali pertama yang menyimpan aliran kerja sewaan di satu tempat dari hari pertama tiba di musim cukai pertama dengan fail, bukan projek pembinaan semula.
Apakah kata Akta Cukai Pendapatan tentang mengisytihar pendapatan sewa pada kali pertama?
Pendapatan sewa dicukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 ialah panduan autoritatif tentang klasifikasi, perbelanjaan yang dibenarkan, dan sempadan antara kos permulaan (tidak boleh ditolak) dan perbelanjaan operasi berterusan (boleh ditolak).
Klasifikasi lalai untuk penyewaan kediaman biasa — satu unit kondominium atau rumah teres disewakan kepada satu isi rumah di bawah sewaan standard — ialah Seksyen 4(d), sumber bukan perniagaan. Tuan tanah yang menyediakan perkhidmatan menyelenggara dan sokongan secara aktif, atau menjalankan pengaturan penginapan jangka pendek dengan cucian berkala, pertukaran linen dan perkhidmatan tetamu, mungkin diklasifikasi semula di bawah Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan. Itu menukar borang fail dan potongan mana yang dipakai, dan ia adalah sumber paling biasa taksiran pinda. Sahkan klasifikasi dengan ejen cukai berkelayakan sebelum anda fail buat kali pertama.
Setakat 2026 tiada Akta Sewa Kediaman yang berkuat kuasa di Malaysia; sewaan kediaman masih dikawal oleh perjanjian sewaan dan undang-undang kontrak am. Tiada juga pengecualian berkanun daripada mengisytihar pendapatan sewa hanya kerana anda seorang tuan tanah kediaman — kewajipan sama sama ada unit di Kuala Lumpur, Johor Bahru atau Georgetown.
Siapa yang perlu fail pulangan pendapatan sewa pertama dengan LHDN?
Setiap tuan tanah yang menerima pendapatan sewa Malaysia mesti mengisytiharkannya kepada LHDN, termasuk tuan tanah kali pertama. Kewajipan sama sama ada anda pemastautin individu, bukan pemastautin individu, syarikat, atau pemilik bersama. Kadar cukai yang dipakai dan pelepasan yang boleh dituntut bergantung pada status pemastautinan anda.
| Jenis tuan tanah | Mesti isytihar sewa tahun pertama? | Potongan tersedia? | Kadar / pelepasan |
|---|---|---|---|
| Pemastautin individu | Ya | Ya — perbelanjaan langsung Seksyen 4(d) | Kadar progresif pemastautin; pelepasan peribadi biasa dipakai pada jumlah pendapatan |
| Bukan pemastautin individu | Ya | Ya — perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak | Kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih Malaysia dari TA2020; tiada pelepasan peribadi atau rebat |
| Pemilik bersama (berkahwin atau sama-sama milik) | Setiap pemilik isytihar bahagian mereka | Setiap tuntut bahagian berkadar perbelanjaan | Mengikut status pemastautinan individu |
| Syarikat (bukan pemastautin) | Ya | Ya | Kadar korporat standard 24%; kadar berperingkat SME tidak dipakai untuk syarikat bukan pemastautin |
Tiada pelepasan cukai pendapatan khusus untuk menjadi tuan tanah, dan tiada pengecualian tahun pertama yang membolehkan anda melangkau pemfailan. Pelepasan peribadi biasa untuk pemastautin dipakai pada jumlah pendapatan dengan cara biasa; ia tidak khusus untuk aktiviti sewa. Bukan pemastautin tidak boleh menuntut pelepasan peribadi langsung — kadar 30% dipakai pada sewa bersih, selepas potongan.
Perbelanjaan mana yang boleh ditolak oleh tuan tanah kali pertama di bawah Seksyen 4(d)?
Untuk penyewaan kediaman biasa yang dicukai di bawah Seksyen 4(d), Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 membenarkan potongan bagi perbelanjaan langsung yang ditanggung sepenuhnya dan secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa. Senarai itu khusus — ia tidak merangkumi setiap kos berkaitan hartanah yang mungkin tuan tanah kali pertama andaikan.
| Boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d) — KA 12/2018 | Apa yang perlu disimpan dalam fail |
|---|---|
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Bil majlis atau pejabat tanah dan bukti bayaran |
| Faedah pinjaman atas pembelian hartanah | Jadual faedah bank (bukan bayaran prinsipal) |
| Premium insurans kebakaran | Polisi, invois dan resit bayaran |
| Kos kutipan sewa atau penguatkuasaan sewa | Invois atau bukti kos berkaitan pemulihan sewa |
| Kos renewal atau penyewa seterusnya (komisen ejen, kos perjanjian renewal) | Invois, jejak sewaan baharu, perjanjian renewal |
| Pembaikan biasa untuk kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada | Invois kontraktor, gambar pembaikan, mesej kelulusan |
Apa yang TIDAK boleh ditolak untuk tuan tanah kali pertama: kos pengiklanan penyewa pertama, kos guaman untuk menyediakan perjanjian sewa pertama, duti setem atas sewaan pertama, dan komisen ejen penyewa pertama adalah semua perbelanjaan awal dan tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Penambahbaikan modal, bayaran balik prinsipal gadai janji, dan perbelanjaan peribadi juga tidak boleh ditolak. Sempadan antara pembaikan (boleh ditolak) dan penambahbaikan modal (tidak boleh ditolak) adalah kawasan paling dipertikaikan — untuk sempadan, lihat panduan cukai pembaikan lawan belanja modal untuk tuan tanah.
Rekod apa yang perlu disimpan oleh tuan tanah kali pertama, dan berapa lama?
Tuan tanah kali pertama patut menyimpan rekod yang membuktikan sewa diterima, perbelanjaan itu nyata, dan perbelanjaan itu menghasilkan pendapatan sewa. Fail praktikal ialah satu folder setiap unit setiap tahun, dan tempoh simpanan minimum ialah tujuh tahun dari tarikh pulangan dihantar.
| Kategori dokumen | Kenapa LHDN mungkin tanya | Apa yang perlu disimpan |
|---|---|---|
| Perjanjian sewaan | Membuktikan siapa penyewa, sewa, tempoh | Salinan ditandatangani (digital atau imbasan) |
| Bukti pengecopan | Sahkan sewaan didaftarkan dengan LHDN | Pengakuan e-Duti Setem daripada MyTax |
| Lejar sewa | Buktikan sewa kasar diterima setiap bulan | Penyata bank atau rekod platform SPEEDHOME |
| Jadual faedah pinjaman | Buktikan komponen faedah yang dituntut | Penyata faedah tahunan bank |
| Polisi insurans kebakaran | Buktikan premium yang dituntut | Dokumen polisi, invois, resit bayaran |
| Bil taksiran dan cukai tanah | Buktikan potongan cukai tempatan | Bil majlis dan slip bayaran |
| Invois pembaikan dengan gambar | Buktikan tuntutan pembaikan, bukan penambahbaikan modal | Invois kontraktor, gambar sebelum/selepas |
| Invois komisen ejen | Bezakan renewal (boleh ditolak) daripada penyewa pertama (awal, tidak boleh ditolak) | Invois dengan label "renewal" atau "penyewa pertama" |
Risiko untuk diurus sebagai tuan tanah kali pertama: invois yang hilang atau pindahan bank tanpa label ialah yang mengubah pemfailan pertama menjadi pembinaan semula berbilang minggu. Menutup jurang itu semasa sewaan — bukan pada bulan April — ialah perbezaan antara fail dalam satu duduk dan mengejar kertas kerja selama tiga minggu.
Adakah tuan tanah kediaman kali pertama kena caj SST atas sewa?
Tidak. Penyewaan perumahan kediaman — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, suite servis — di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan tanah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa, termasuk pada tahun pertama.
Cukai perkhidmatan dipakai pada perkhidmatan sewaan dan pajakan komersial dan tertentu bukan kediaman, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya selepas pembekal melebihi ambang pendaftaran pusingan boleh cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan dan pajakan. Tuan tanah kali pertama dengan satu unit kediaman jauh di bawah ambang ini dan di luar skop cukai perkhidmatan kediaman.
Jika anda pernah beralih kepada penyewaan komersial, pejabat servis, atau ruang kerja bersama, kedudukan SST berubah — sahkan skop dengan ejen cukai anda sebelum invois.
Bagaimana pendapatan sewa bersih dikira untuk pemfailan pertama?
Ambil sewa kasar tahunan, tolak perbelanjaan langsung yang dibenarkan yang disokong, dan isytihar baki sebagai pendapatan sewa bersih. Contoh kerja di bawah menggunakan angka ilustratif; angka anda akan berbeza.
| Item | Angka ilustratif |
|---|---|
| Sewa bulanan diterima | RM1,800 |
| Sewa kasar tahunan | RM21,600 |
| Tolak: cukai taksiran dan cukai tanah | RM700 |
| Tolak: faedah pinjaman untuk tahun tersebut | RM8,400 |
| Tolak: premium insurans kebakaran | RM250 |
| Tolak: pembaikan biasa (dinvaiskan, bergambar) | RM1,200 |
| Jumlah potongan yang dibenarkan | RM10,550 |
| Pendapatan sewa bersih (boleh dicukai) | RM11,050 |
Kertas kerja ini menggambarkan kaedah sahaja. Pendapatan sewa bersih ditambah kepada sumber pendapatan anda yang lain untuk tahun tersebut dan dicukai pada kadar yang pakai di bawah garis panduan LHDN semasa. Sahkan semua angka dan kelayakan setiap perbelanjaan dengan ejen cukai anda sebelum fail. Sumber: Ketetapan Awam LHDN No. 12/2018 (kelulusan wording: rental-deductible-expenses-4d).
Bagaimana SPEEDHOME pastikan tuan tanah kali pertama sedia untuk isytihar
SPEEDHOME bukan ejen cukai dan tidak fail bagi pihak anda. Ia menyimpan rekod operasi sewaan — listing, onboarding penyewa, dokumentasi sewaan, kutipan sewa, mesej pembaikan dan log serah keluar — dalam satu aliran kerja yang betul-betul apa yang ejen cukai atau LHDN perlukan.
Masalah cukai tahun pertama kebanyakan tuan tanah bukan soalan undang-undang cukai yang kompleks. Ia jurang rekod yang mudah: invois yang hilang, pindahan bank tanpa label, pembaikan yang tidak pernah digambar, atau jadual faedah yang tidak pernah diminta daripada bank. Tuan tanah kali pertama yang menutup jurang itu semasa sewaan tiba di musim cukai pertama dengan fail siap.
Untuk tuan tanah yang mahu rekod diuruskan sebagai sebahagian daripada aliran kerja hartanah terurus, lihat perkhidmatan tuan tanah SPEEDHOME. Untuk tuan tanah yang mengurus sewaan sendiri, disiplin rekod minimum ialah: satu folder setiap unit setiap tahun, setiap resit disimpan, setiap pembaikan digambar, dan faedah diasingkan daripada prinsipal pada setiap penyata bank atau pinjaman. Untuk tabiat lengkap yang mengelakkan rekonstruksi April, lihat 5 amalan terbaik laporan pendapatan sewa.
FAQ
Perlukan fail kalau saya hanya sewakan satu hartanah untuk sebahagian tahun?
Ya. Kewajipan pemfailan dicetuskan oleh pendapatan sewa itu sendiri, bukan oleh bilangan hartanah atau bilangan bulan. Jika anda menerima sewa pada mana-mana bulan dalam tahun tersebut, isytiharkannya pada Borang BE atau Borang B anda untuk tahun taksiran tersebut. Sahkan kedudukan pemfailan tepat dengan LHDN atau ejen cukai berlesen berdasarkan gambaran pendapatan penuh anda untuk tahun tersebut.
Borang BE atau Borang B untuk tuan tanah kali pertama dengan pendapatan pekerjaan sahaja?
Borang BE ialah untuk individu dengan pendapatan pekerjaan dan tanpa pendapatan perniagaan. Jika sewaan anda diklasifikasikan sebagai pendapatan pasif Seksyen 4(d), laporkannya pada Borang BE bersama pendapatan pekerjaan anda, dalam bahagian pendapatan sewa. Jika anda juga mempunyai pendapatan perniagaan atas apa-apa sebab, guna Borang B. Apabila ragu, tanya ejen cukai sebelum fail — borang salah mencetuskan pulangan pinda.
Boleh tuan tanah kali pertama menolak keseluruhan bayaran gadai janji bulanan terhadap sewa?
Tidak. Hanya komponen faedah pinjaman ialah potongan yang dibenarkan di bawah Seksyen 4(d), bukan bayaran balik prinsipal. Minta jadual pecahan faedah daripada bank anda setiap tahun dan simpannya dalam fail cukai tahunan anda.
Adakah kadar 30% bukan pemastautin dipakai pada sewa kasar atau bersih?
Kadar rata 30% untuk individu bukan pemastautin dipakai pada pendapatan sewa bersih Malaysia selepas potongan yang dibenarkan, bukan pada sewa kasar. Bukan pemastautin tidak boleh menuntut pelepasan peribadi, rebat atau band progresif pemastautin, tetapi perbelanjaan langsung sewa yang dibenarkan masih ditolak sebelum 30% dipakai.
Adakah jangka pendek Airbnb atau co-living menukar pemfailan tahun pertama?
Ya. Jika anda menyediakan perkhidmatan menyelenggara dan sokongan secara aktif — cucian berkala, pertukaran linen, pengurusan tetamu — pendapatan itu mungkin diklasifikasi semula di bawah Seksyen 4(a) sebagai pendapatan perniagaan. Itu membuka potongan dan elaun modal yang berbeza tetapi memerlukan rawatan pemfailan yang berbeza. Sahkan klasifikasi dengan ejen cukai sebelum tahun berakhir supaya pulangan pertama difailkan dengan betul.
Bagaimana kalau saya lupa mengisytihar pendapatan sewa untuk satu tahun?
LHDN boleh membangkitkan taksiran tambahan untuk pendapatan yang tidak diisytihar. Pembetulan praktikal ialah fail pindaan sukarela sebaik sahaja anda perasan — lewat tetapi pendedahan sukarela dilayan lebih lembut daripada penemuan dimulakan LHDN. Ejen cukai berlesen boleh fail pulangan pinda dan mewakilkan anda. Cukai terhutang asas masih perlu dibayar; hanya rawatan penalti mungkin berbeza.
Adakah deposit keselamatan yang dilucuthakkan boleh dicukai sebagai pendapatan sewa?
Ya. Deposit yang dilucuthakkan menjadi pendapatan sewa pada tahun ia dilucuthakkan, kerana ia adalah sewa yang tuan tanah secara berkesan terima. Isytiharkannya dalam baris pendapatan sewa untuk tahun tersebut dan simpan bukti serah keluar dan gambar kerosakan dalam fail.