Cara Sewakan Rumah di Malaysia — Ringkasan 6 Langkah
Sewakan rumah di Malaysia melibatkan 6 langkah utama: pilih model tenancy, sediakan unit, tetapkan harga sewa, cari dan screen penyewa, sign perjanjian tenancy yang disetem dalam 30 hari, kemudian urus kutipan sewa dan penyelenggaraan sepanjang tempoh sewaan.
Data SPEEDHOME merentasi ribuan tenancies di Malaysia menunjukkan 70% penyewa bayar sewa pada atau sebelum tarikh due, jadi tuan rumah yang urus dengan betul jarang kena kejar sewa — mulakan dari Langkah 1 untuk kekal dalam kumpulan majoriti itu.
Kebanyakan tuan rumah mula dengan soalan yang salah — "macam mana nak cari penyewa?" Itu Langkah 4. Mulakan dari Langkah 1, dan anda akan elak kesilapan yang buang masa, duit, dan tenaga.
Langkah 1: Pilih Model Tenancy — Sewa Keseluruhan atau Bilik?
Keputusan ini ubah segalanya — harga, screening, perjanjian undang-undang, dan layanan cukai anda. Pilih sewa keseluruhan unit untuk pengurusan lebih mudah, atau sewa ikut bilik untuk hasil terkumpul lebih tinggi tapi beban admin yang lebih besar.
Sewa keseluruhan unit (biasa untuk rumah, apartment):
- Satu perjanjian tenancy dengan satu penyewa utama
- Sewa bulanan lebih tinggi per unit
- Lebih mudah urus; kurang pihak yang perlu diuruskan
- Pasaran lebih kompetitif; lebih mudah cari penyewa
Sewa ikut bilik (biasa untuk rumah yang dibahagi, ruang kongsi):
- Beberapa agreement, beberapa penyewa, kadar perpindahan lebih tinggi
- Jumlah sewa terkumpul per hartanah lebih tinggi
- Lebih banyak kerja admin; lebih banyak pertikaian tentang ruang kongsi
- Profil penyewa berbeza — pelajar, profesional muda
Keputusan model tenancy mempengaruhi standard screening, harga, perjanjian undang-undang, dan layanan cukai. Tetapkan ini dulu sebelum buat apa-apa lagi.
Langkah 2: Sediakan Unit — Fokus Pada Yang Penting
Yang betul-betul mempengaruhi harga sewa adalah fungsi, kebersihan, perabot asas, dan keselamatan — bukan kemasan mahal atau dekorasi designer. Baiki dahulu kerosakan sebenar; sasarkan bersih dan berfungsi, bukan showroom.
Yang sebenar-benarnya affect harga sewa:
- Fungsi — paip, elektrik, penghawa dingin, WiFi yang reliable
- Kebersihan — tiada noda, tiada bau, tiada acuan yang nampak
- Perabot asas — katil, sofa, meja jika dipasarkan sebagai furnished
- Keselamatan — kunci yang berfungsi, struktur stabil, keselamatan kebakaran
Yang tak banyak kesannya:
- Kemasan mahal atau dekorasi designer
- Warna cat premium
- Peralatan mewah yang anda jangkakan penyewa akan rosak
Kalau hartanah anda perlukan pembaikan sebenar — bumbung bocor, pendawaian rosak, dapur tak berfungsi — baiki tu dulu sebelum pasarkan unit, sebab screening ketat akan tangkap gambar kerosakan dalam masa 24 jam.
Langkah 3: Kaji dan Tetapkan Harga Sewa
Semak 5–10 hartanah setara yang betul-betul tersewa (bukan sekadar tersenarai) di kawasan tepat anda. Unit kosong dapat sifar; unit yang disewa pada 10% bawah kadar pasaran biasanya lebih menguntungkan daripada menunggu "sewa impian".
Cara nak price:
- Tengok 5–10 hartanah setara di kawasan tepat anda di PropertyGuru atau Mudah
- Semak yang tersewa, bukan yang tersenarai — listing boleh duduk berbulan-bulan; unit yang betul-betul disewa bergerak cepat
- Ambil kira saiz unit, keadaan, jarak ke pengangkutan awam, dan kemudahan
- Tetapkan sewa dalam lingkungan pasaran; sedikit lebih rendah kalau nak penyewa masuk cepat
Matematik kekosongan: unit kosong dapat sifar. Unit yang disewa pada 10% bawah kadar pasaran dapat 90% maksimum tapi hilang sifar hari kosong. "Penyewa bagus dengan cepat" hampir selalu menang berbanding "sewa impian akhirnya."
Untuk panduan lengkap cara calculate harga sewa dan rental yield, baca panduan harga sewa rumah Malaysia.
Langkah 4: Cari dan Screen Penyewa — Ini Yang Kritikal
Jangan skip screening. Seminggu extra untuk tapis calon jimat berbulan-bulan masalah — sewa lambat, kerosakan, atau pertikaian mahkamah. Screen ikut empat paksi: kredit, pendapatan, sejarah sewa, dan tingkah laku calon.
Dalam kajian INVOKE terhadap 250 pemilik hartanah Malaysia (Jan–Mac 2024), 79% tuan rumah nak proper tenant screening — tapi ramai skip sebab rasa tedious. SPEEDHOME data menunjukkan median masa untuk isi unit di Lembah Klang ialah 16 hari dari listing ke move-in, dan screening yang ketat memperpendek masa kosong berbanding unit yang diletakkan secara terbuka.
Cari penyewa melalui:
- Mudah.my (platform classified terbesar)
- PropertyGuru
- Saluran klasifikasi sosial media yang tidak disahkan (semak penyewa dengan lebih teliti)
- Word of mouth (selalunya filter terbaik)
Screen penyewa — wajib dilakukan:
- Credit history — minta report CTOS. Ia tunjukkan disiplin pembayaran
- Verify pendapatan — minta slip gaji terkini atau surat dari majikan. Peraturan praktikal: sewa bulanan tidak patut melebihi 30% daripada pendapatan kasar
- Sejarah sewa — hubungi tuan rumah lama jika boleh. Macam mana mereka tinggalkan hartanah? Adakah bayar on time?
- Isyarat tingkah laku — kenapa mereka berpindah? Keengganan bagi rujukan, beberapa pertukaran hartanah dalam masa pendek, dan jawapan kabur tentang pekerjaan adalah tanda amaran
Untuk checklist penuh, baca panduan saringan CTOS penyewa Malaysia.
Langkah 5: Sign Perjanjian Tenancy Yang Proper
Perjanjian tenancy adalah dokumen undang-undang — ia mesti merangkumi nama, IC, alamat, amaun sewa, tempoh, deposit, tanggungjawab penyelenggaraan, klausa utiliti, dan penalti penamatan awal.
Agreement yang lengkap mesti disetem dalam 30 hari dari tarikh sign, jika tidak ia tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.
Apa yang mesti ada dalam agreement anda:
- Nama dan IC tuan rumah dan penyewa
- Alamat dan huraian hartanah
- Amaun sewa, tarikh bayar, kaedah pembayaran
- Tempoh tenancy (biasanya 12 bulan)
- Amaun deposit dan syarat pemulangan
- Tanggungjawab penyelenggaraan dan pembaikan
- Peraturan tentang sublet, tetamu, dan bunyi
- Utiliti — siapa bayar apa (air, elektrik, internet)
- Klausa penamatan awal dan penalti
- Peruntukan lalai — apa berlaku kalau sewa lambat
- Tempoh notis untuk pembaharuan atau keluar
Duti Setem — Kadar Semasa (Finance Act 2024, berkuat kuasa Januari 2025)
| Tempoh Tenancy | Kadar Duti Setem | Minimum |
|---|---|---|
| ≤ 1 tahun | RM1 per RM250 | RM10 |
| 1 – 3 tahun | RM3 per RM250 | RM10 |
| 3 – 5 tahun | RM5 per RM250 | RM10 |
| > 5 tahun | RM7 per RM250 | RM10 |
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan di bawah Akta Kewangan 2024. Anda mesti setem dalam 30 hari dari tarikh sign. Mulai 1 Januari 2026, pengestem dilakukan melalui e-Duti Setem di mytax.hasil.gov.my — portal STAMPS lama telah dinyahaktifkan. Agreement yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai bukti mahkamah.
Untuk calculator dan angka tepat, lihat panduan duti setem perjanjian sewa di Malaysia.
Langkah 6: Kutip Sewa dan Urus Selepas Move-In
Kerja sebenar bermula bila penyewa masuk. Set up kaedah bayaran yang jelas, respons cepat pada permintaan penyelenggaraan (anda ada kewajipan undang-undang untuk perkhidmatan penting), dan tentukan 3 bulan sebelum tamat sama ada nak baharui, naikkan sewa, atau tamatkan.
Apa yang tuan rumah selalu underestimate:
- Kutip sewa — set up kaedah pembayaran yang jelas (bank transfer, standing order). Kejar pada hari pertama kalau sewa lambat. Sewa lambat hampir selalu tanda masalah yang lebih besar
- Pembaikan dan penyelenggaraan — penyewa akan laporkan isu. Anda ada kewajipan undang-undang untuk baiki perkhidmatan penting (paip, elektrik) dalam masa yang munasabah. Bajetkan untuk inspection setiap suku tahun
- Pembaharuan tenancy — 3 bulan sebelum tamat, tentukan: baharui pada kadar semasa, naikkan sewa kalau pasaran benarkan, atau tamatkan tenancy
Dalam kajian INVOKE yang sama, 74% tuan rumah kata mereka tak nak kejar sewa sendiri. SPEEDHOME data menunjukkan median masa untuk settle tuntutan sewa tertunggak ialah 21 hari dari tarikh notis pertama, dan 96% tenancies SPEEDHOME bayar sewa pada atau sebelum hari ke-7 setiap bulan. Kalau penyewa ada masalah bayar sewa, baca panduan apa buat bila penyewa tak bayar sewa.
Isytihar Pendapatan Sewaan Kepada LHDN
Sewaan yang diterima adalah pendapatan bercukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967. Tuan rumah kena isytihar sewa kasar dalam Borang BE (individu) atau Borang B (perniagaan) — tolak belanja yang dibenarkan seperti cukai tanah, insururans, dan faedah pinjaman. Fail Borang BE selewat-lewatnya 30 April tahun berikutnya; Borang C bagi pembayar withholding agent kepada penyewa bukan pemastautin. Untuk langkah penuh dan tarikh akhir, baca panduan Borang B pendapatan sewa Malaysia.
Alternatif: Biar SPEEDHOME Urus Langkah 4–6
SPEEDHOME bukan platform listing seperti Mudah dan bukan ejen yang ambil commission. SPEEDHOME sign tenancy terus dengan tuan rumah, buat kerja dalam Langkah 4–6 — screening, kutipan sewa, penyelenggaraan, dan semakan suku tahun.
Fee SPEEDHOME ialah 2.19% daripada sewa bulanan (termasuk SST) — bukan satu bulan sewa seperti ejen konvensional. Untuk unit RM2,000/sebulan, fee bulanan SPEEDHOME ialah RM43.80 berbanding RM2,000 commission ejen sekali sahaja.
Perbezaan utama berbanding urus sendiri:
- SPEEDHOME sign tenancy terus dengan anda. SPEEDHOME jadi penyewa anda sebagai primary tenant dalam agreement. Anda ada satu counterparty, bukan penyewa end-user secara individu
- SPEEDHOME cari, screen, dan letak penyewa. Kami verify pendapatan, buat semakan kredit (Experian), dan penilaian tingkah laku — saringan yang sama yang 79% tuan rumah nak tapi skip
- SPEEDHOME urus kutipan sewa dan selepas move-in. Kami kutip sewa dari end-tenant, urus pembaikan, buat semakan setiap suku tahun. Kalau penyewa lambat, itu kerja kami
Ini sesuai untuk tuan rumah yang ada beberapa hartanah, yang tinggal jauh, atau yang tak nak urus terus dengan penyewa individu. Unit perlu memenuhi kriteria kelayakan SPEEDHOME.
Lihat hartanah sewa terkini di /my/sewa untuk semak pasaran semasa.
FAQ: Sewakan Rumah di Malaysia
Enam soalan yang paling kerap ditanya tuan rumah baru: dokumen, deposit, ejen, duti setem, Zero Deposit, dan timeline — jawapan ringkas di bawah.
Perlukah saya guna ejen untuk sewakan rumah?
Tidak wajib secara undang-undang. Anda boleh iklan, screen, dan urus sendiri menggunakan langkah-langkah di atas. Guna ejen bila anda ada beberapa hartanah dan tiada masa, atau anda tinggal di luar negeri. Ejen biasanya caj satu bulan sewa sebagai commission.
Dokumen apa yang saya perlukan untuk sewakan rumah?
Geran tanah atau perjanjian jualan sebagai bukti pemilikan; perjanjian tenancy yang ditandatangani dan disetem; dokumen pengenalan diri; bukti alamat; akaun bank tuan rumah untuk penerimaan deposit. Semua dokumen perlu ada sebelum penyewa masuk.
Berapa banyak deposit yang boleh saya minta?
Standard Malaysia adalah 2 bulan deposit keselamatan ditambah 0.5 bulan deposit utiliti. Tiada had statutori pada amaun deposit setakat 2026 — Akta Penyewaan Kediaman masih belum dikuatkuasakan. Deposit lebih besar tidak menjamin penyewa lebih baik; screening yang teliti lebih berkesan.
Apa yang berlaku kalau penyewa tak bayar sewa?
Langkah pertama adalah kejar secara bertulis dan dokumen setiap komunikasi. Jika berlanjutan, anda boleh memohon melalui Tribunal untuk tuntutan sivil atau prosiding pemilikan melalui mahkamah. Tuan rumah tidak boleh mengambil tindakan sendiri seperti menggantung akses utiliti atau masuk unit tanpa izin — ini melanggar undang-undang. Baca panduan apa buat bila penyewa tak bayar sewa untuk langkah penuh.
Adakah semua penyewa SPEEDHOME layak Zero Deposit?
Tidak semua unit layak. Kelayakan Zero Deposit bergantung kepada semakan unit dan profil penyewa yang diluluskan oleh SPEEDHOME. Zero Deposit adalah sistem pengurusan risiko sewaan yang diurus oleh SPEEDHOME — ia bukan produk jaminan kewangan. Semak listing terkini di /my/sewa untuk status kelayakan semasa.
Berapa lama proses sewakan rumah dari mula hingga penyewa masuk?
| Fasa | Langkah | Tempoh biasa |
|---|---|---|
| Sedia unit & harga | 1–3 | 1–2 minggu |
| Cari & screen penyewa | 4 | 1–3 minggu |
| Sign agreement & setem | 5 | Selesai dalam 30 hari dari tarikh sign |
| Jumlah | — | 2–6 minggu untuk siap Langkah 1–5 |
Pasaran Lembah Klang biasanya lebih cepat daripada luar bandar; unit furnished dan kawasan MRT/LRT boleh isi dalam 7–14 hari.