Jawapan pantas
Menara BT (Menara British Telecom) ialah menara pejabat Gred A Premium berstatus MSC 20 tingkat, 247,000 kaki persegi di Tower 3, Avenue 7, Horizon Phase 2, Bangsar South, No. 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur, siap 2011, dimiliki oleh Pelaburan Hartanah Berhad (PHB, berkaitan kerajaan). Sewa yang diminta berjalan RM 6.00 – RM 7.00 psf/sebulan merentasi 4 sumber (median ~RM 6.50 psf). Caj perkhidmatan subpasaran ialah RM 0.40 – RM 0.50 psf (khusus PHB TBD). Tempat letak kereta ialah 1 petak setiap 1,000 sf pada RM 230/petak disimpan atau RM 120/petak terapung; AC lebih masa ialah RM 800/jam setiap tingkat (hari kerja). LRT Kerinchi (Laluan Kelana Jaya) ialah 5–7 minit jalan kaki melalui jejantas berbumbung. Status MSC (Tier 1) di bawah MSC Malaysia Cybercentre @ Bangsar South City. Akhir disahkan: 2026-08-06.
Fakta pantas
| Perkara | Nilai |
|---|---|
| Gred | Premium A |
| Siap | 2011 |
| NLA | 247,000 kaki persegi |
| Plat lantai | ~10,000 kaki persegi (tipikal) |
| Kecekapan (bersih:kasar) | Tiada dalam sumber awam. Panggilan pajakan PHB diperlukan. |
| Sewa yang diminta (bendera kasar/bersih) | RM 6.00 – RM 7.00 psf/sebulan (diminta; sahkan kasar vs bersih setiap petikan) |
| Penyebaran sewa yang diminta berbanding efektif | Tiada dalam sumber awam. Penjejakan urusan tutup PHB diperlukan. |
| Caj perkhidmatan (RM psf/sebulan) | Julat subpasaran RM 0.40 – RM 0.50 psf (petunjuk Bangsar South); khusus PHB Menara BT: tidak disahkan secara terbuka. Panggil [email protected] / +603-7711-3044. |
| Tempat letak kereta (nisbah, kadar, pelawat) | 1 petak setiap 1,000 sf. RM 230/petak disimpan; RM 120/petak terapung. Kadar pelawat tidak diterbitkan secara berasingan. |
| Kadar AC lebih masa | RM 800/jam setiap tingkat (hari kerja OT, sistem AC pusat). OT hujung minggu: tiada dalam sumber awam. |
| Status MD / Malaysia Digital | Status MSC (Tier 1) di bawah MSC Malaysia Cybercentre @ Bangsar South City. |
| Pensijilan hijau | GBI Bersijil (mengikut senarai broker bertarikh + CBD.my; halaman portfolio GBI langsung tidak terletak) |
| Senarai sauh / penyewa | BT Global Services (M) Sdn Bhd (Tingkat 8, anak syarikat BT Group UK); Common Ground BS Sdn Bhd (2 tingkat, coworking); Aon Insurance Brokers (Malaysia) Sdn Bhd; Virtuos Malaysia Sdn Bhd (permainan / luaran digital); Grass Valley (teknologi penyiaran, USA); Randstad (MNC staffing, NL); Baxter (MNC penjagaan kesihatan, USA). Penghunian 95% (Edge Malaysia 2026); kadar kutipan 98% |
| Rel terdekat + masa jalan kaki | LRT Kerinchi (Laluan Kelana Jaya) — 0.6 km, jejantas berbumbung, 5–7 minit jalan kaki. Sekunder: LRT Universiti (Laluan Kelana Jaya) 1.3 km. (Muka depan: 8, Jalan Kerinchi, 59200 Kuala Lumpur.) |
| Kuasa sandaran / neutral pembawa | Tiada dalam sumber awam. Panggilan pajakan PHB diperlukan. |
| Akhir disahkan | 2026-08-06 |
Pendedahan peringkat REIT (Prospektus Penggantian AHB, 2024-06-25): Pajakan induk PHB kepada Dana AHB ialah RM 7,425,000 setahun untuk terma Ijarah (pajakan Islam) 10 tahun dari 17 Oktober 2023, tertakluk kepada "sebarang pelanjutan dan semakan sewa yang mungkin dipersetujui oleh Pemegang Amanah dan Penaja". Ini adalah ekonomi peringkat dana/SPV (iaitu apa yang bangunan peroleh di peringkat portfolio), bukan sewa menghadap penyewa — kasar portfolio tersirat adalah ~RM 2.50 psf/sebulan sebelum pemuatan margin PHB ke hadapan, berbanding RM 6.00–7.00 psf menghadap penyewa.
Apa yang anda akan benar-benar bayar (TCO, 5,000 kaki persegi, penginapan 3 tahun, diminta)
| Baris kos | RM / sebulan | RM / psf / sebulan | Sumber / asas |
|---|---|---|---|
| Sewa asas (RM 6.50 psf diminta) | 32,500 | 6.50 | Median 4 sumber broker; JLL institusi pada RM 7.00 psf |
| Caj perkhidmatan (hujung atas subpasaran RM 0.50 psf) | 2,500 | 0.50 | Julat subpasaran Bangsar South RM 0.40–0.50; khusus PHB TBD |
| Tempat letak kereta (5 petak @ RM 230 disimpan) | 1,150 | 0.23 | Kadar diterbitkan PHB |
| AC lebih masa (tiada dibajetkan) | 0 | 0.00 | RM 800/jam/tingkat hari kerja OT — bajet jika pasukan anda lewat |
| Anggaran utiliti (RM 0.80 psf) | 4,000 | 0.80 | Anggaran elektrik + air gred pejabat |
| Subjumlah (tidak termasuk SST) | 40,150 | 8.03 | |
| SST 8% (sewa komersial sahaja) | 2,600 | 0.52 | SST ke atas sewa, bukan ke atas caj perkhidmatan |
| Jumlah semua termasuk (kasar) | 42,750 | 8.55 |
Sensitiviti: jika SC sebenar PHB berada di hujung rendah subpasaran (RM 0.40 psf), TCO 5,000 sf anda turun sebanyak ~RM 500/sebulan (~RM 6,000/tahun). Ayunan yang lebih besar untuk Menara BT ialah AC lebih masa: pasukan yang memerlukan 4 jam hari kerja OT merentasi 2 tingkat (8 jam × RM 800) berbelanja RM 6,400/hari OT — itu RM 134,400/sebulan untuk 21 hari OT. Gunakan kadar AC yang diterbitkan untuk memodelkan jadual sebenar pasukan anda.
Tunai pendahuluan (deposit 3+3+3, norma Gred A KL untuk tuan tanah institusi):
- 3 bulan keselamatan + 3 bulan deposit utiliti + 3 bulan sewa pendahuluan = bersamaan 9 bulan sewa kasar (3+3+3 yang lebih tinggi adalah norma institusi Gred A KL; sesetengah tuan tanah menerima 3+2+1 — sahkan dengan PHB)
- 5,000 kaki persegi × RM 6.50 psf × 9 bulan = RM 292,500 tunai pada hari pertama (sebelum fit-out, yuran agensi, dan setem). Pada norma 3+2+1, ini turun kepada ~RM 195,000.
- Fit-out (standard korporat RM 90–150 psf): RM 450,000 – RM 750,000 sekali.
- Duti setem pada sewaan: mengikut peraturan 2025, RM 1 / RM 3 / RM 5 / RM 7 setiap RM 250 sewa tahunan, menaik mengikut panjang terma — sahkan dengan LHDN e-Duti Setem pada pelaksanaan.
- Untuk penyewa MNC / covenan tinggi, sesetengah tuan tanah Gred A KL institusi menerima jaminan bank di tempat deposit keselamatan tunai; PHB adalah gred institusi. Mohon secara bertulis sebelum membayar deposit. [GEMINI-1] — sahkan dengan pajakan PHB.
Adakah pasukan saya akan muat di sini?
| Senario | Kaki persegi diperlukan (150 kaki persegi / orang) | Kaki persegi diperlukan (100 kaki persegi / orang) | Bagaimana muat di Menara BT | Semua termasuk bulanan (RM 6.50 psf + RM 0.50 psf SC, tiada OT) |
|---|---|---|---|---|
| 20 orang | 3,000 sf | 2,000 sf | Setengah tingkat strata (tersedia dari 7,638 sf) | RM 30,000 – RM 36,000/sebulan |
| 50 orang | 7,500 sf | 5,000 sf | Strata ~7,500 sf tunggal atau satu tingkat penuh ~10,000 sf (lebih peruntukan) | RM 55,000 – RM 75,000/sebulan |
| 100 orang | 15,000 sf | 10,000 sf | 1.5 hingga 2 tingkat penuh (~10,000 sf setiap satu); tertakluk kepada ketersediaan bersebelahan | RM 110,000 – RM 150,000/sebulan |
Plat lantai ~10,000 kaki persegi Menara BT mengendalikan pasukan 50 orang pada satu tingkat; pasukan 100 orang memerlukan 1.5 hingga 2 tingkat, dengan kes tepi biasa menjahit unit bersebelahan — sahkan ketersediaan dengan pajakan PHB.
Realiti transit
LRT Kerinchi (Laluan Kelana Jaya) — 0.6 km, jejantas berbumbung, 5–7 minit jalan kaki dari pintu masuk menara. Ini adalah ulang-alik realistik untuk kakitangan dan aset transit terkuat daripada mana-mana bangunan dalam gelombang ini. Akses sekunder: LRT Universiti (Laluan Kelana Jaya) 1.3 km.
- E-hailing: viable, dengan kelewatan pickup puncak KL biasa di Jalan Kerinchi; shuttle percuma Bangsar South dalam pembangunan (ekosistem PHB / UOA) juga melayani menara.
- Bas: koridor RapidKL Jalan Kerinchi; perkhidmatan feeder dari Petaling Jaya, Jalan Klang Lama.
- Kebolehjalan untuk kakitangan yang tidak memandu: terbaik dalam kelas untuk Bangsar South. Jejantas berbumbung ke LRT Kerinchi adalah ulang-alik terlindung cuaca sebenar, yang penting untuk pengekalan kakitangan musim monsun.
Siapa yang ada di bangunan
Menara BT adalah menara Gred A Premium 20 tingkat pada 95% penghunian (Edge Malaysia 2026), dengan kadar kutipan 98%. Senarai penyewa penuh mendapat manfaat daripada dua sumber utama: Prospektus Penggantian AHB (peringkat REIT, menamakan penyewa utama) dan laporan tahunan BT Group (menamakan anak syarikat BT di Tingkat 8).
- BT Global Services (M) Sdn Bhd — Tingkat 8, Tower 3, Avenue 7; 100% anak syarikat BT Group plc (UK). Penyewa bina-untuk-suai asal dan nama-ikat bangunan.
- Common Ground BS Sdn Bhd — 2 tingkat menara. Pengendali coworking Malaysia dengan berbilang lokasi KL.
- Aon Insurance Brokers (Malaysia) Sdn Bhd — broker insurans global (NYSE: AON).
- Virtuos Malaysia Sdn Bhd — luaran permainan dan kandungan digital global (ibu pejabat HK / Vietnam).
- Grass Valley — teknologi penyiaran (ibu pejabat USA, dimiliki Belden).
- Randstad — perkhidmatan staffing / HR MNC (ibu pejabat Belanda, NYSE: RAND).
- Baxter — penjagaan kesihatan / produk perubatan MNC ibu pejabat USA (NYSE: BAX).
Pengambilalihan campuran penyewa: 4 penyewa MNC yang disahkan (BT, Aon, Grass Valley, Baxter) + 1 luaran permainan/digital (Virtuos) + 1 staffing/HR MNC (Randstad) + 1 pengendali coworking (Common Ground, 2 tingkat). Ini adalah senarai Gred A Premium korporat dengan kedalaman multi-nasional sebenar, disandarkan oleh anak syarikat BT Group UK dan MNC penjagaan kesihatan tersenarai AS.
Risiko pajakan & mekanik keluar
Kos pengembalian asal pada keluar: Tiada dalam sumber awam. Standard untuk penghantaran siap pasang di Menara BT ialah "kembali dalam keadaan serupa, kehausan dan koyakan yang adil dikecualikan" (mengikut rangka kerja prospektus AHB). Rujukan pasaran KLCC / Bangsar South: RM 15–40 psf untuk kembali ke keadaan kosong. Dapatkan skop pengembalian asal dan penanda aras keadaan secara bertulis dalam Perjanjian Sewaan sebelum membayar deposit.
Klausa pecah (norma Gred A KL biasa): Tiada dalam sumber awam untuk Menara BT. Rujukan pasaran: 100–150% daripada sewa terma yang tinggal sebagai penalti, atau pembelian soft-landing 6 bulan yang dirundingkan selepas Tahun 3. PHB adalah gred institusi — klausa pecah lebih mungkin dihormati atas goodwill daripada ejen kedai lot Cina, tetapi bahasa masih perlu diuji dalam TA anda.
Klausa diplomatik (keluar awal penyewa asing): Tiada dalam sumber awam untuk Menara BT. Amalan pasaran umum dilaporkan: kunci 12 bulan, notis bertulis 2 bulan, bukti dokumentari pemindahan / pembatalan visa, penyewa masih liable untuk sewa semasa tempoh notis, tiada offset terhadap deposit. [GEMINI-1] — sahkan dengan pajakan PHB sebelum menandatangani. Pengarah asing juga harus mengharapkan permintaan jaminan peribadi pengarah.
Kehausan dan koyakan yang adil berbanding kerosakan: kekaburan standard. Berkeras pada inventori gambar masuk / keluar (dengan timestamp, pengakuan pengurusan bangunan) — ini adalah satu-satunya perlindungan anda apabila deposit dipertikaikan. Untuk pertikaian deposit yang tidak dipulangkan, trek tuntutan kecil (Writ of Summons, Form 198) adalah recourse yang dipetik. [GEMINI-1] — sahkan laluan mahkamah / tribunal semasa pada masa fail.
Eskalasi & kajian semula sewa: Pajakan induk PHB 10 tahun kepada Dana AHB (bermula 17 Okt 2023) termasuk mekanisme "semakan sewa"; % khusus tidak dalam prospektus awam. Eskalasi menghadap penyewa adalah tiada dalam sumber awam — sahkan dalam TA anda.
Status Malaysia Digital / MSC
Menara BT memegang Status MSC (Tier 1) di bawah MSC Malaysia Cybercentre @ Bangsar South City. Ini adalah penetapan peringkat bangunan yang membolehkan syarikat berstatus MD yang beroperasi dari Menara BT mengakses insentif cukai MD (tertakluk kepada permohonan MDEC dan status MD syarikat anda aktif). Ambil perhatian kaveat doktrin: status MD adalah berasaskan aktiviti syarikat sejak 25 Mac 2022 — berada di Menara BT TIDAK secara automatik memberikan status MD kepada syarikat anda; anda masih mesti memohon kepada MDEC. Tetapi penetapan MSC bangunan adalah manfaat sebenar kerana (a) ia mengurangkan geseran bahan dalam permohonan MD untuk penyewa, dan (b) ia mengesahkan bangunan lulus kriteria lokasi dan infrastruktur MDEC. Jika insentif cukai MD adalah pemacu urusan untuk sewaan anda, Menara BT adalah bangunan paling kukuh diposisikan dalam gelombang ini.
Bandingkan: 3 rakan sebaya subpasaran sama (Bangsar South)
| Bangunan | Gred | Sewa yang diminta (RM psf) | Jalan kaki ke MRT/LRT | Sumber |
|---|---|---|---|---|
| Menara BT (halaman ini) | Premium A, MSC | 6.00 – 7.00 | LRT Kerinchi 5–7 minit, jejantas berbumbung | — |
| KL Trillion (Jalan Tun Razak pinggir KLCC) | A, strata | 3.80 – 6.13 | MRT Ampang Park 4–5 minit | (pautan: /blog/my/commercial/klcc/kl-trillion/) |
| Menara KLGCC (Senada, Bukit Kiara) | A, strata ketumpatan rendah | 5.26 – 6.00 | Tiada MRT boleh jalan kaki (shuttle ke MRT Semantan / Phileo Damansara) | (pautan: /blog/my/commercial/bukit-kiara/klgcc/) |
Tiga rakan sebaya dalam julat RM 4–7 psf; Menara BT berdagang pada premium yang dibenarkan oleh status MSC, ekonomi didedahkan REIT, tuan tanah PHB institusi, dan penghunian 95%. KL Trillion adalah permainan nilai; KLGCC adalah binaan terbaru dengan transit bergantung shuttle; Menara BT adalah permainan institusi / MNC / gred MD.
Soalan Lazim
Berapa kos menyewa pejabat di Menara BT?
RM 6.00 – RM 7.00 psf/sebulan diminta (median ~RM 6.50 psf); 5,000 kaki persegi datang kepada lebih kurang RM 42,500 – RM 43,000/sebulan semua termasuk termasuk caj perkhidmatan (anggaran subpasaran RM 0.50 psf — sahkan SC khusus PHB dengan pajakan), tempat letak kereta, dan SST 8%. Akhir disahkan 2026-08-06.
Adakah Menara BT Malaysia Digital / MSC berstatus?
Ya — Status MSC (Tier 1) di bawah MSC Malaysia Cybercentre @ Bangsar South City. Ini mengurangkan geseran bahan dalam permohonan MD anda tetapi tidak secara automatik memberikan status MD kepada syarikat anda — mohon kepada MDEC untuk status peringkat syarikat.
Apakah caj perkhidmatan di Menara BT?
Julat subpasaran Bangsar South RM 0.40 – RM 0.50 psf (mengikut portal hartanah Bangsar South dan rujukan yuran penyelenggaraan KL). Angka khusus PHB Menara BT adalah tidak disahkan secara terbuka — panggil [email protected] / +603-7711-3044 untuk mengesahkan sebelum memodelkan urusan.
Apakah saiz plat lantai di Menara BT?
~10,000 kaki persegi tingkat tipikal. Penghunian satu tingkat adalah realistik untuk pasukan 50 orang; pasukan 100 orang memerlukan 1.5 hingga 2 tingkat, tertakluk kepada ketersediaan bersebelahan.
Adakah Menara BT hijau bersijil?
GBI Bersijil mengikut senarai broker bertarikh dan CBD.my. Halaman portfolio GBI langsung di greenbuildingindex.org tidak terletak dalam laluan penyelidikan ini — sahkan dengan pajakan PHB jika anda memerlukan butiran tier bersijil.
Berapa jauh Menara BT dari MRT/LRT terdekat?
LRT Kerinchi (Laluan Kelana Jaya) — 0.6 km, jejantas berbumbung, 5–7 minit jalan kaki. Transit terbaik dalam kelas untuk Bangsar South dan ulang-alik terlindung cuaca sebenar.
Apakah nisbah tempat letak kereta di Menara BT?
1 petak setiap 1,000 sf. Disimpan: RM 230/petak/sebulan. Terapung: RM 120/petak/sebulan. Kedua-dua diterbitkan di CBD.my.
Apakah terma pajakan minimum di Menara BT?
Tiada dalam sumber awam. Norma Gred A KL ialah 3 tahun; CBD.my menyenaraikan ruang tersedia dari 7,638–9,629 sf. Sahkan dengan pajakan PHB di [email protected] / +603-7711-3044.
Adakah tuan tanah Menara BT menerima klausa diplomatik untuk penyewa asing?
Tiada dalam sumber awam. Amalan pasaran umum: kunci 12 bulan, notis bertulis 2 bulan, bukti dokumentari pemindahan / pembatalan visa, penyewa masih liable untuk sewa semasa tempoh notis. [GEMINI-1] — sahkan dengan pajakan PHB.
Apakah kos pengembalian asal pada keluar pajakan di Menara BT?
Tiada dalam sumber awam. Rujukan pasaran Bangsar South / KLCC: RM 15–40 psf untuk kembali ke keadaan kosong. Berkeras pada inventori gambar masuk / keluar dan skop pengembalian asal bertulis dalam TA.
Apakah kadar AC lebih masa di Menara BT?
RM 800 sejam setiap tingkat (hari kerja OT, sistem AC pusat). Pasukan yang bekerja lewat pada 2 tingkat untuk 4 jam berjalan RM 6,400/hari OT. Kadar OT hujung minggu: tiada dalam sumber awam — sahkan dengan pajakan PHB.
Cap yang disahkan
Sewa (RM 6.00 – RM 7.00 psf, 4 sumber), kadar tempat letak kereta (RM 230 disimpan / RM 120 terapung, 1 sumber), kadar AC lebih masa (RM 800/jam/tingkat, 1 sumber), status MSC Tier 1, senarai penyewa (Prospektus Penggantian AHB + BT Group AR + Edge Malaysia), tuntutan pemasaran GBI, nilai pajakan induk REIT (RM 7,425,000 setahun, prospektus AHB), dan masa jalan kaki LRT (5–7 minit, 0.6 km) disahkan 2026-08-06 oleh penyelidikan SPEEDHOME. Caj perkhidmatan (khusus PHB), terma pajakan minimum, deposit, klausa pecah / diplomatik, eskalasi, AC OT hujung minggu, dan kos pengembalian asal yang ditandakan "tiada dalam sumber awam" memerlukan panggilan pajakan PHB ke [email protected] / +603-7711-3044 sebelum menandatangani.
Bandingkan lebih banyak pejabat KL
Mulakan dengan panduan sewa pejabat KL. Kemudian bandingkan Menara Suezcap dan Menara 1 Dutamas sebelum menyenarai pendek bangunan.