Sewa Pejabat Menara Star di Petaling Jaya (2026)
Kaveat sub-pasaran: Menara Star di 15 Jalan 16/11 berada di Petaling Jaya, Selangor, bukan Kuala Lumpur pusat bandar. Ia terletak dalam precinct pegangan bebas Phileo Damansara 2 (Seksyen 16, PJ), merentasi sempadan Selangor–KL dari koridor Sprint Expressway ke arah Damansara Heights.
Kapsul jawapan (60 perkataan)
Menara Star ialah blok pejabat strata dalam pembangunan guna campuran pegangan bebas Phileo Damansara 2 (Seksyen 16, Petaling Jaya), siap 2007 oleh JT Properties. Blok ini dihuni pemilik oleh Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) sebagai ibu pejabat tunggal — tiada sewa diminta awam untuk blok ini wujud. Pejabat strata Phileo Damansara 2 bersebelahan berjalan pada RM 1.70 – 3.00 psf/sebulan; CP Tower jiran (pembangunan sama) disebut pada RM 4.20 psf/sebulan (seperti 2Q2026).
Fakta Pantas
| Medan | Nota |
|---|---|
| Gred (A/B) + asas | Tidak ditanda A/B/Premium A secara awam. Phileo Damansara 2 mengiklankan saiz unit 1,940–7,500 kps (strata); tiada label gred sumber tunggal dijumpai. Andaian kerja setara strata Gred B/C 2007. Tiada registry awam MY wujud; SPEEDHOME pakai konvensi broker. |
| Siap / tahun ubahsuai utama | 2007 (pembangunan induk Phileo Damansara 2 siap Oktober 2007; blok Menara Star dihuni oleh Star Publications, dinamakan semula Star Media Group Berhad berkuat kuasa 1 Jun 2015). |
| NLA + floor plate tipikal | NLA: tidak didedahkan secara awam untuk blok Menara Star secara khusus. Saiz unit strata PD2 pembanding: 1,940–7,500 kps. Floor plate tipikal: belum disahkan — panggilan pengurusan bangunan diperlukan. (Nota: aset 14 tingkat berasingan di Jalan 13/6 — "Menara Star 2 @ Pacific Tower" — adalah bangunan berbeza; jangan dicampuradukkan.) |
| Kecekapan (net:gross) | Belum disahkan. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Sewa diminta (gross/net ditanda) | NULL untuk blok Menara Star sendiri (dihuni pemilik oleh Star Media Group). Pejabat strata Phileo Damansara 2 pembanding (dipasang penuh, 2,500 kps): RM 1.79 – 3.00 psf/sebulan. Strata PD2 kosong / separa pasang: RM 1.70 – 2.21 psf/sebulan. CP Tower bersebelahan (pembangunan PD2 sama, 7,100–30,000 kps, perabot lengkap): RM 4.20 psf/sebulan (penyenaraian broker bertarikh.com.my 2026-08-06). Pecahan gross vs net belum disahkan — anggap net melainkan tuan tanah sahkan gross. |
| Spread sewa diminta vs efektif | Belum disahkan — spread yang disiarkan ialah moat operator. Sewa tercapai PJ Seksyen 16 biasanya 10–20% di bawah diminta. |
| Caj perkhidmatan (RM psf/sebulan) | Belum disahkan — panggilan pengurusan建筑物 diperlukan. Perbadanan Pengurusan Phileo Damansara 2 (PD2 MC) mengundi pada Nov 2014 untuk menerima kadar penyelenggaraan dibezakan untuk pejabat, rumah kedai dan petak kediaman, tetapi kadar setiap psf pejabat tidak didedahkan secara awam. Untuk perbandingan sahaja, Phileo Damansara 1 (pegangan bebas bersebelahan, pemaju berbeza) mengiklankan RM 0.21 psf penyelenggaraan + sinking fund. |
| Tempat letak kereta (nisbah bay, kadar, kadar pelawat) | Peruntukan: belum disahkan. Kadar bulanan penyewa: belum disahkan. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. MRT Phileo Damansara (421 m / 6 minit jalan) mengurangkan keperluan bay persendirian. |
| Kadar penghawa dingin luar waktu | Belum disahkan — panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Status MD / Malaysia Digital | Disahkan (Star Media Group Berhad, Pasaran Utama Bursa Malaysia, kod saham 6084) — tetapi status MD adalah pada syarikat, bukan bangunan. Kawasan Phileo Damansara 2 TIDAK MSC-designated dalam sumber awam yang tersedia. Status MD adalah berasaskan aktiviti syarikat sejak 25 Mac 2022, bukan terikat dengan bangunan. |
| Pensijilan hijau (GBI/LEED/GreenMark) | Tiada didedahkan secara awam untuk Menara Star atau Phileo Damansara 2. Tiada rujukan GBI / LEED / GreenRE / GreenMark dijumpai pada pemasaran pembangunan atau dalam daftar bangunan awam MRCB / GBI. |
| Penyewa sauh / senarai penyewa | Penghuni tunggal: Star Media Group Berhad (ibu pejabat — seluruh blok; pejabat berdaftar di Tingkat 15, Menara Star). Penyewa bersama di blok termasuk Ocision Sdn Bhd (Tingkat 12, platform sewa dalam talian) dan iBilik (ibu pejabat tersenarai di Menara Star). Wilson Leong & Co (Peguam & Peguamcara) di Blok A, PD2 (bersebelahan Menara Star, di sebelah Eastin Hotel PJ). |
| Rel terdekat + masa jalan diukur | MRT Phileo Damansara (SBK16, Laluan Kajang, tinggi): 6 minit jalan / 421 m melalui Pintu A. Dibuka 16 Disember 2016. (Moovit + ms.wikipedia, broker_official + wikipedia.) |
| Kuasa sandaran / neutrality pembawa | Belum disahkan. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Disahkan terakhir | 2026-08-06 (identiti, status penghuni tunggal, MRT, nama penyewa). NLA, floor plate, caj perkhidmatan, kadar tempat letak kereta, AC OT, templat pajakan penuh, dan semua medan TCO untuk blok Menara Star sendiri adalah NULL — blok ini tidak di pasaran terbuka. |
Apa yang anda benar-benar bayar — 5,000 kps, penginapan 3 tahun (pembanding strata PD2)
Blok Menara Star sendiri tidak tersedia untuk disewa (dihuni pemilik oleh Star Media Group). Matriks di bawah menggunakan pasaran pejabat strata Phileo Damansara 2 bersebelahan sebagai pembanding. Syarat pajakan pemilik strata berbeza; sahkan dengan pemilik strata / pemilik bersama sebelum menandatangani.
| Baris | RM psf / sebulan | RM / sebulan untuk 5,000 kps | Nota |
|---|---|---|---|
| Sewa asas (strata PD2, dipasang) | 3.00 | 15,000 | Atas julat strata PD2; unit dipasang penuh tipikal. |
| Caj perkhidmatan (dianggarkan) | 0.50 | 2,500 | Belum disahkan — PD2 MC mengundi kadar dibezakan pada 2014; tidak didedahkan secara awam. |
| Tempat letak kereta (5 bay, dianggarkan) | 250 / bay | 1,250 | Kadar belum disahkan; peruntukan belum disahkan. |
| AC luar waktu (dianggarkan) | n/a | 0 | Kadar belum disahkan; anggap waktu perniagaan sahaja. |
| Utiliti (dianggarkan) | n/a | 0 – 1,500 | Sub-metered; berbeza ikut fit-out. |
| SST 8% (atas sewa asas sahaja) | n/a | 1,200 | 8% cukai jualan atas sewa; caj perkhidmatan biasanya di luar skop tetapi sahkan. |
| Jumlah termasuk semua | — | ~RM 19,950 / sebulan | Pada caj perkhidmatan dianggarkan. Tidak termasuk deposit pendahuluan + fit-out. |
| Tunai pendahuluan (2+1+1) | — | ~RM 60,000 | 2 bulan keselamatan + 1 bulan utiliti + 1 bulan sewa terdahulu, sebelum SST. |
| Jumlah penghunian 12 bulan | — | ~RM 239,400 | Pada caj perkhidmatan dianggarkan, tanpa OT. |
Nota jaminan bank (penyewa asing / MNC): Untuk penyewa MNC / kovenan tinggi, sesetengah tuan tanah terima jaminan bank menggantikan deposit keselamatan tunai; ini bukan hak universal yang dituntut — sahkan dengan pemilik strata. [GEMINI-1]: sahkan dengan 2–3 pajakan sebenar sebelum nyatakan sebagai amalan biasa.
Tiada data langsung disiarkan untuk blok Menara Star secara khusus kerana ia dihuni pemilik. TCO di atas ialah pembanding strata PD2, bukan petikan blok Menara Star.
Adakah pasukan saya muat di sini? (20 / 50 / 100 orang)
Senario headcount dikira pada 150 kps / orang (ketumpatan call centre) dan 100 kps / orang (ketumpatan back-office), menggunakan julat saiz unit strata PD2 (1,940–7,500 kps) dan kecekapan net-to-gross 85% dianggarkan. Ini senario pembanding strata PD2, bukan senario blok Menara Star — blok ini tidak di pasaran terbuka.
| Saiz pasukan | Ketumpatan | Ruang diperlukan | Unit pembanding | Anggaran kos bulanan (termasuk semua, 3.00 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 orang | 150 kps / orang | 3,000 kps | Satu unit strata PD2 (julat 1,940–7,500 kps) | ~RM 12,500 / sebulan |
| 50 orang | 100 kps / orang | 5,000 kps | Satu unit strata PD2 (julat 1,940–7,500 kps) | ~RM 20,000 / sebulan |
| 100 orang | 100 kps / orang | 10,000 kps | Dua unit strata PD2 digabungkan (maks 15,000 kps) | ~RM 40,000 / sebulan |
Untuk 50 orang pada ketumpatan 150 kps / orang, keperluannya 7,500 kps — satu unit strata PD2 di atas julat unit. Sahkan kesesuaian dengan pemilik strata — kebenaran sublease diperlukan untuk mana-mana sublease sebahagian tingkat.
Realiti transit
Menara Star berada di Seksyen 16, Petaling Jaya, dalam precinct guna campuran pegangan bebas Phileo Damansara 2. MRT Phileo Damansara (SBK16, Laluan Kajang, tinggi): 6 minit jalan / 421 m melalui Pintu A, dibuka 16 Disember 2016. Laluan MRT Kajang berjalan terus ke KL Sentral (pertukaran ke KLIA Ekspres, KTM Komuter, Putra LRT, Monorel) dan ke Kajang / Sungai Buloh. Pickup e-hail (Grab) tepi jalan mudah di Jalan 16/11. Bangunan ini juga boleh dicapai melalui bas pengumpan (T786, T815, T816) dan GOKL-06 Pink Line. Eastin Hotel PJ adalah rujukan 5 minit jalan untuk penginapan pelawat.
Siapa dalam bangunan
Blok Menara Star dihuni pemilik oleh Star Media Group Berhad — seluruh blok ialah ibu pejabat dan pejabat berdaftar Kumpulan. Star Media Group ialah proprietor berdaftar, bukan penyewa (disahkan oleh penyenaraian broker bertarikh yang melaporkan mesyuarat PD2 MC Nov 2014, di mana "Star Media Group sebagai proprietor Menara Star" mencadangkan kadar penyelenggaraan dibezakan). Penyewa bersama / penghuni bersama dinamakan pada blok atau dengan serta-merta bersebelahan:
| Penyewa / Entiti | Tingkat / Unit | Nota | Sumber |
|---|---|---|---|
| Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) | Seluruh blok; pejabat berdaftar di Tingkat 15, Menara Star | Penghuni tunggal / proprietor berdaftar | https://cdn1.i3investor.com/my/files/st88k/6084_STAR/annual/2023-12-31/6084_STAR_AnnualReport_2023-12-31_StarMediaGroupBerhadAnnualReport2023_Part2_-433059145.pdf (2024-04-30, reit_filing-equivalent) |
| Ocision Sdn Bhd (platform sewa dalam talian) | Tingkat 12, Menara Star | Penyewa pejabat di blok Menara Star | https://pitchbook.com/profiles/company/94428-82 (2025-12-15, broker_official) |
| iBilik (platform sewaan bilik / homestay) | Menara Star, No. 15 Jalan 16/11 | Ibu pejabat tersenarai di Menara Star | https://www.cbinsights.com/company/ibilik (2026-01-15, broker_official) |
| Wilson Leong & Co (Peguam & Peguamcara) | Blok A, Phileo Damansara 2 (bersebelahan Menara Star, di sebelah Eastin Hotel PJ) | Firma guaman pemindahan hakmilik; blok bersebelahan, BUKAN Menara Star | https://my.jobstreet.com/companies/wilson-leong-n-co-168553429590214 (2026-01-15, press_named) |
Risiko kekeliruan penamaan: "Menara Star" (bangunan ini, 15 Jalan 16/11) lwn. "Menara Star 2 @ Pacific Tower" (bangunan 14 tingkat berasingan di Seksyen 13, Jalan 13/6, PJ — RM 3.50 psf diminta, ~28,067 kps per tingkat, 8,705–14,015 kps tingkat lebih kecil). Menara Star 2 adalah aset berbeza — jangan dicampuradukkan. Angka 297,981 kps / 14 tingkat / pajakan 2112 / 130,501 (NBV) dari Star Media Group AR2022 kepunyaan Menara Star 2, bukan Menara Star di 15 Jalan 16/11.
Penyewa precinct Phileo Damansara 2 yang lebih luas (BUKAN pada blok Menara Star): Sunsource Energy Sdn Bhd, AEXIO Software, BDP Forwarding, Miresco Integrated, Sea Resources Subsea, Corporateview Sdn Bhd, Multico Enviro. Ini penyewa PD2 luas, bukan penyewa blok Menara Star — memetik mereka sebagai penghuni Menara Star akan menjadi ralat fakta.
Risiko pajakan & mekanik keluar
Blok Menara Star sendiri tidak di pasaran terbuka. Mekanik pajakan di bawah terpakai untuk pajakan pejabat strata PD2 secara am, bukan blok Menara Star secara khusus.
- Kos reinstatement — Belum disahkan untuk strata PD2. Norma pasaran untuk Lembah Klang: RM 10 – 30 psf (asas, ke keadaan kosong). Bina asas strata siap 2007 bermakna reinstatement terpakai untuk fit-out penyewa sahaja. Sahkan skop dengan pemilik strata / MC sebelum menandatangani.
- Klausa pecah — Belum disahkan untuk strata PD2. Norma pasaran Malaysia ialah notis bertulis 2–3 bulan terdahulu + hak tuan tanah menuntut sewa berbaki. Runding pecah pada tahun 2, bukan pada penandatanganan.
- Klausa diplomatik — Standard dalam pajakan komersial Malaysia untuk penyewa asing (notis 3 bulan + bukti sokongan per 3ecpa.com.my 2024-05-15). Perkataan khusus strata PD2 belum disahkan. Sahkan tempoh notis dan panjang lock-in terhadap pajakan sebenar sebelum menganggap perlindungan. [GEMINI-1]: mekanik 12 bulan lock-in / 2 bulan notis / tanpa offset yang dilaporkan oleh kajian Kimi tidak disahkan silang.
- Kehausan wajar vs kerosakan — Kekaburan yang memacu kebanyakan pertikaian pulangan deposit. Ambil inventori bergambar dengan cap masa semasa masuk dan keluar; untuk mana-mana pertikaian deposit tidak dipulangkan, trek tuntutan kecil ialah recourse yang disebut (lihat panduan sewa pejabat KL SPEEDHOME untuk laluan prosedural).
- Amaran khusus penyewa PRC — Usahawan PRC yang melawat KL CBD pada 2025 secara khusus diberi amaran oleh ejen: "jika sewa anda 1 万 [RM10,000] dan anda gulung selepas 1 tahun, anda perlu terus membayar sewa tahun berbaki sebanyak 12 万 [RM120,000]." (thepaper.cn 2025-08-13). Minimum 2 tahun + pendedahan sewa berbaki penuh adalah risiko kewangan dominan untuk mana-mana penyewa strata PD2 kecil-ke-menengah; harganya ke dalam senario pengembangan.
Kotak status Malaysia Digital / MSC
Status MD / MSC aras bangunan: TIDAK dituntut secara awam untuk Phileo Damansara 2 (dan oleh itu BUKAN untuk Menara Star). Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) adalah syarikat tersenarai di Pasaran Utama Bursa Malaysia, tetapi itu adalah status penyenaraian, bukan status MD. Kawasan Phileo Damansara 2 TIDAK MSC-designated dalam mana-mana sumber awam yang tersedia yang dikaji.
Untuk konteks sahaja (bukan khusus Menara Star): Status MD adalah berasaskan aktiviti syarikat sejak 25 Mac 2022 — ia tidak lagi terikat dengan bangunan. Syarikat milik asing yang berkembang ke pejabat strata PD2 memperolehi status MD melalui aktiviti kelayakannya sendiri, bukan dengan berada secara fizikal di menara MSC-designated. Lebih kurang 35% stok pejabat tujuan-khas Malaysia adalah MD-certified dan hanya ~13% syarikat MD benar-benar duduk di premis MD-certified — jadi "adakah saya perlu berada di bangunan MD" adalah soalan sebenar dengan jawapan sebenar (tidak, anda tidak, untuk tujuan status MD).
Blok banding — rakan sebaya Petaling Jaya / Phileo Damansara
| Bangunan | Sub-pasaran | Gred | Diminta (RM psf) | NLA / floor plate | Disahkan terakhir |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara Star (laman ini) | PJ Seksyen 16 (Phileo Damansara 2) | Strata (tiada tag A/B awam) | T/B — blok dihuni pemilik | Seluruh blok (NLA tidak didedahkan) | 2026-08-06 |
| CP Tower (blok bersebelahan, pembangunan Phileo Damansara 2 sama, Jalan 16/11) | PJ Seksyen 16 (Phileo Damansara 2) | Strata Gred B+ | 4.20 (perabot lengkap 7,100–30,000 kps) | per tingkat | 2026-08-06 |
| Strata Phileo Damansara 2 (blok lain, unit 1,940–7,500 kps) | PJ Seksyen 16 | Strata Gred B/C | 1.70 – 3.00 (pasang / kosong) | per unit | 2026-08-06 |
| Phileo Damansara 1 (pegangan bebas bersebelahan, pemaju berbeza) | PJ Seksyen 16 | Strata | 2.00 – 3.50 (kosong hingga perabot lengkap) | per unit | 2026-08-06 |
Ringkasan positioning: Menara Star ialah ibu pejabat penghuni tunggal untuk Star Media Group — blok ini tidak di pasaran terbuka dan halaman ini adalah sauh sub-pasaran / rujukan transit, bukan petikan pajakan. Untuk keputusan pajakan sebenar dalam precinct ini, CP Tower pada RM 4.20 psf (pembangunan PD2 sama, Jalan 16/11) dan strata PD2 pada RM 1.70 – 3.00 psf adalah pembanding langsung. MRT Kajang Line pada 6 minit jalan dan Eastin Hotel PJ di sebelah adalah cangkuk ameniti penyewa terkuat untuk precinct ini.
FAQ — Menara Star (2026)
Adakah Menara Star berstatus Malaysia Digital / MSC?
Tidak dituntut secara awam. Kawasan Phileo Damansara 2 TIDAK MSC-designated. Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) adalah syarikat tersenarai, tetapi itu status penyenaraian, bukan status MD. Status MD adalah berasaskan aktiviti syarikat sejak 25 Mac 2022, bukan terikat dengan bangunan — penyewa milik asing boleh perolehi status MD dari ruang strata PD2, tetapi precinct itu sendiri tidak memberikan designation.
Berapakah caj perkhidmatan di Menara Star?
Belum disahkan — panggilan pengurusan bangunan diperlukan. Perbadanan Pengurusan Phileo Damansara 2 mengundi kadar penyelenggaraan dibezakan untuk pejabat, rumah kedai dan petak kediaman pada Nov 2014, tetapi kadar setiap psf pejabat tidak didedahkan secara awam. Phileo Damansara 1 (pemaju berbeza) adalah RM 0.21 psf penyelenggaraan + sinking fund — rujukan batas bawah berguna, tidak langsung sebanding.
Berapakah sewa pejabat 5,000 kps di Menara Star sebulan?
Tidak berkenaan — blok Menara Star dihuni pemilik oleh Star Media Group. Pasaran pejabat strata Phileo Damansara 2 bersebelahan (unit 1,940–7,500 kps) adalah RM 1.70 – 3.00 psf/sebulan. CP Tower jiran (pembangunan sama) disebut pada RM 4.20 psf/sebulan untuk unit perabot lengkap 7,100–30,000 kps. Untuk 5,000 kps pada strata PD2 julat tengah (~RM 3.00 psf dipasang), termasuk semua ialah ~RM 19,950 / sebulan pada caj perkhidmatan dan SST dianggarkan.
Berapakah saiz floor plate di Menara Star?
Tidak didedahkan secara awam untuk blok Menara Star secara khusus. Saiz unit strata PD2 pembanding: 1,940–7,500 kps. Blok ini dihuni pemilik (ibu pejabat Star Media Group) jadi pelan tingkat adalah dalaman syarikat.
Adakah Menara Star diperakui hijau?
Tiada pensijilan hijau awam. Tiada rujukan GBI / LEED / GreenRE / GreenMark dijumpai untuk Menara Star atau Phileo Damansara 2. Untuk penyewa mementingkan ESG, ini jurang sebenar berbanding Menara Suezcap (GBI Certified + GBI Gold Tower 2).
Berapakah jarak Menara Star dari MRT / LRT terdekat?
MRT Phileo Damansara (SBK16, Laluan Kajang, tinggi): 6 minit jalan / 421 m melalui Pintu A. Dibuka 16 Disember 2016. MRT terus ke KL Sentral (pertukaran ke KLIA Ekspres, KTM Komuter, Putra LRT, Monorel), Kajang, dan Sungai Buloh.
Berapakah nisbah tempat letak kereta di Menara Star?
Belum disahkan — panggilan pengurusan bangunan diperlukan. MRT Phileo Damansara pada 6 minit jalan mengurangkan keperluan bay persendirian.
Berapakah tempoh pajakan minimum di Menara Star?
Tidak berkenaan — blok Menara Star dihuni pemilik. Norma pasaran strata PD2 ialah minimum 2 + 2 tahun.
Adakah tuan tanah Menara Star terima klausa diplomatik untuk penyewa asing?
Klausa diplomatik penyewa asing adalah standard dalam pajakan komersial Malaysia (notis 3 bulan + bukti sokongan per 3ecpa.com.my 2024-05-15). Perkataan khusus strata PD2 belum disahkan. Blok Menara Star sendiri dihuni pemilik, jadi klausa hanya terpakai untuk pajakan strata PD2 secara am.
Berapakah kos reinstatement di keluar pajakan di Menara Star?
Belum disahkan — panggilan pengurusan bangunan diperlukan. Julat Lembah Klang: RM 10 – 30 psf (asas, ke keadaan kosong). Bina asas strata siap 2007 bermakna reinstatement terpakai untuk fit-out penyewa sahaja. Sahkan skop dengan pemilik strata / MC sebelum menandatangani.
Cop disahkan
Identiti, status penghuni tunggal (Star Media Group Berhad, Bursa: 6084), jalan MRT (Phileo Damansara SBK16, 6 minit), dan nama penyewa disahkan 2026-08-06 oleh SPEEDHOME. Blok Menara Star sendiri dihuni pemilik dan BUKAN di pasaran terbuka — tiada sewa diminta, caj perkhidmatan, kadar tempat letak kereta, AC OT, atau templat pajakan langsung untuk blok ini. Pembanding strata PD2 (RM 1.70 – 3.00 psf) dan CP Tower (RM 4.20 psf) adalah pembanding langsung dalam precinct ini seperti 2Q2026. Caj perkhidmatan, kadar tempat letak kereta, AC OT, status MD, dan templat pajakan penuh untuk mana-mana unit strata PD2 belum disahkan dalam sumber awam yang tersedia — pengesahan pemilik strata diperlukan.
Disahkan terakhir 2026-08-06. Disahkan oleh kajian SPEEDHOME. Tiada data direka; medan belum disahkan dinyatakan sedemikian.
Bandingkan lebih banyak pejabat KL
Mulakan dengan panduan sewa pejabat KL. Kemudian bandingkan Amcorp Tower dan CP Tower sebelum menyenarai pendek bangunan.