Menara Star 八打灵再也办公室出租 (2026)
子市场提示: Menara Star 位于 15 Jalan 16/11,坐落在八打灵再也 (Selangor),并非吉隆坡市中心。它位于 Phileo Damansara 2 永久产权综合体内 (PJ 第十六区),跨越 Selangor 与 KL 边界,从 Sprint 高速公路走廊通往 Damansara Heights。
答案摘要 (60 字)
Menara Star 是 Phileo Damansara 2 永久产权综合体 (PJ 第十六区) 内的分层办公室,2007 年由 JT Properties 建成。整栋为 Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) 自用,作为其唯一总部 — 无公开的开价租金。邻近 Phileo Damansara 2 分层办公室租金为 每月 RM 1.70 – 3.00 psf; 同一开发的 CP Tower 报价为 每月 RM 4.20 psf (截至 2Q2026)。
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | 未公开标注 A/B/Premium A。 Phileo Damansara 2 营销单位面积为 1,940–7,500 平方英尺 (分层);未找到单一来源等级标签。2007 年 B/C 级等效分层为工作假设。马来西亚无公开等级登记;SPEEDHOME 采行业惯例。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 2007 (Phileo Damansara 2 主开发于 2007 年 10 月竣工;Menara Star 楼由 Star Publications 自用,2015 年 6 月 1 日起更名为 Star Media Group Berhad)。 |
| NLA + 标准层楼面 | NLA: Menara Star 楼本身未公开披露。 可比 PD2 分层单位面积: 1,940–7,500 平方英尺。标准层楼面: 未核实 — 需致电物业管理处确认。(注:另有一栋 14 层资产位于 Jalan 13/6 — "Menara Star 2 @ Pacific Tower" — 是另一栋楼;请勿混淆。) |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。需致电物业管理处确认。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | Menara Star 楼本身为 NULL (Star Media Group 自用)。可比 Phileo Damansara 2 分层办公室 (全装,2,500 平方英尺): 每月 RM 1.79 – 3.00 psf。PD2 分层毛坯 / 半装: 每月 RM 1.70 – 2.21 psf。邻近 CP Tower (同一 PD2 开发,7,100–30,000 平方英尺,全装): 每月 RM 4.20 psf (一份有日期的经纪挂牌.com.my 2026-08-06)。毛/净拆分未核实 — 除非业主确认毛租,否则按净租假设。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 未核实 — 公开差距是业者的护城河。 PJ 第十六区实际成交价通常低于开价 10–20%。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 Phileo Damansara 2 管理公司 (PD2 MC) 在 2014 年 11 月投票通过分层采用差异化的维护费率,但每平方英尺办公楼费率未公开。仅作对比参考,邻近的 Phileo Damansara 1 (不同的开发商) 标价为 RM 0.21 psf 维护 + 储备金。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | 配比: 未核实。 租户月费: 未核实。 需致电物业管理处确认。Phileo Damansara MRT (421 米 / 步行 6 分钟) 减少私家车位需求。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 已核实 (Star Media Group Berhad,Bursa Malaysia 主板,股票代码 6084) — 但 MD 资格是 企业 的,而非楼宇的。Phileo Damansara 2 区域在公开资料中未列入 MSC 认证。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | Menara Star 与 Phileo Damansara 2 公开渠道均未披露。 在开发营销材料或 MRCB / GBI 公开楼宇登记中未找到任何 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark。 |
| 主力租户 / 租户名单 | 唯一自用: Star Media Group Berhad (总部 — 整栋楼;注册地址在 Menara Star 15 楼)。同楼其他租户包括 Ocision Sdn Bhd (12 楼,在线租赁平台) 和 iBilik (总部登记于 Menara Star)。Wilson Leong & Co (诉讼律师与事务律师) 位于 PD2 的 A 座 (Menara Star 隔壁,Eastin Hotel PJ 旁)。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | Phileo Damansara MRT (SBK16,Kajang 线,高架): 步行 6 分钟 / 421 米,经 A 出口。 2016 年 12 月 16 日启用。(Moovit + ms.wikipedia,经纪官方 + 维基百科。) |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。需致电物业管理处确认。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (身份、唯一自用状态、MRT、租户名称)。NLA、楼面、服务费、停车费率、加班空调、完整租约模板,以及 Menara Star 楼本身所有 TCO 字段均为 NULL — 此楼不进入开放市场。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺,租 3 年 (PD2 分层可比)
Menara Star 楼本身不对外出租 (Star Media Group 自用)。下表使用邻近 Phileo Damansara 2 分层办公室市场作为可比。分层业主自租条件各异;签约前请与分层业主 / 共同业主确认。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (PD2 分层,已装) | 3.00 | 15,000 | PD2 分层区间上限;典型全装单位。 |
| 服务费 (假设) | 0.50 | 2,500 | 未核实 — PD2 MC 在 2014 年投票通过差异化费率;未公开披露。 |
| 停车 (5 个车位,假设) | 250 / 位 | 1,250 | 费率未核实;配比未核实。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;按仅办公时间计。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 1,500 | 二次计量;视装修而定。 |
| SST 8% (仅基础租金) | n/a | 1,200 | 8% 销售税按租金计;服务费通常不在范围内,但请确认。 |
| 含税总额 | — | 约 RM 19,950 / 月 | 按假设服务费计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (2+1+1) | — | 约 RM 60,000 | 2 个月保证金 + 1 个月水电 + 1 个月预付租金 (税前)。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 239,400 | 按假设服务费计,无加班。 |
银行担保说明 (外国 / 跨国租户): 对于跨国 / 高信用租户,部分业主接受以银行担保替代现金保证金;这并非所谓的普遍权利 — 请与分层业主确认。[GEMINI-1]: 在将其作为通行惯例陈述前,请以 2–3 份实际租约核实。
由于 Menara Star 楼本身为业主自用,因此无现场数据公布。 上表 TCO 为 PD2 分层可比,并非 Menara Star 楼的报价。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,采用 PD2 分层单位面积范围 (1,940–7,500 平方英尺),假设净使用率 85%。这是 PD2 分层可比情形,非 Menara Star 楼情形 — 此楼不在开放市场。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | 可比单位 | 月成本估算 (含税,3.00 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 一个 PD2 分层单位 (面积 1,940–7,500 平方英尺) | 约 RM 12,500 / 月 |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 一个 PD2 分层单位 (面积 1,940–7,500 平方英尺) | 约 RM 20,000 / 月 |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 两个 PD2 分层单位合并 (上限 15,000 平方英尺) | 约 RM 40,000 / 月 |
50 人按 150 平方英尺/人密度,需要 7,500 平方英尺 — 一个 PD2 分层单位,在单位面积区间上限。请与分层业主核实适配性 — 任何部分楼层的转租均需取得转租同意。
轨道交通实况
Menara Star 位于 PJ 第十六区,在 Phileo Damansara 2 永久产权综合体内。Phileo Damansara MRT (SBK16,Kajang 线,高架): 步行 6 分钟 / 421 米,经 A 出口,2016 年 12 月 16 日启用。MRT Kajang 线直达 KL Sentral (可换乘 KLIA Ekspres、KTM Komuter、Putra LRT、Monorel) 和 Kajang / Sungai Buloh。Jalan 16/11 街边网约车 (Grab) 接送方便。该楼还可通过接驳巴士 (T786、T815、T816) 及 GOKL-06 粉线到达。Eastin Hotel PJ 是访客住宿的步行 5 分钟参考点。
楼内租户
Menara Star 楼由 Star Media Group Berhad 自用 — 整栋楼为集团总部及注册办公地。Star Media Group 是已注册业主,而非租户 (经一份有日期的经纪挂牌确认,该挂牌报告了 2014 年 11 月 PD2 MC 会议,会上 "Star Media Group as a proprietor of Menara Star" 提出了差异化的维护费率)。在该楼或紧邻位置被点名的共同租户 / 共同使用方:
| 租户 / 实体 | 楼层 / 单元 | 备注 | 来源 |
|---|---|---|---|
| Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) | 整栋;注册办公在 Menara Star 15 楼 | 唯一自用方 / 注册业主 | https://cdn1.i3investor.com/my/files/st88k/6084_STAR/annual/2023-12-31/6084_STAR_AnnualReport_2023-12-31_StarMediaGroupBerhadAnnualReport2023_Part2_-433059145.pdf (2024-04-30,REIT 备案等效) |
| Ocision Sdn Bhd (在线租赁平台) | Menara Star 12 楼 | Menara Star 楼内办公租户 | https://pitchbook.com/profiles/company/94428-82 (2025-12-15,经纪官方) |
| iBilik (房间租赁 / 民宿平台) | Menara Star,No. 15 Jalan 16/11 | 总部登记于 Menara Star | https://www.cbinsights.com/company/ibilik (2026-01-15,经纪官方) |
| Wilson Leong & Co (诉讼律师与事务律师) | Phileo Damansara 2 A 座 (Menara Star 隔壁,Eastin Hotel PJ 旁) | 产权转让律师事务所;相邻楼,非 Menara Star | https://my.jobstreet.com/companies/wilson-leong-n-co-168553429590214 (2026-01-15,新闻署名) |
命名混淆风险: "Menara Star" (本页,15 Jalan 16/11) 与 "Menara Star 2 @ Pacific Tower" (PJ 第十三区 Jalan 13/6 独立的 14 层楼宇 — 开价 RM 3.50 psf,每层约 28,067 平方英尺,小层为 8,705–14,015 平方英尺)。Menara Star 2 是另一项资产 — 请勿混淆。Star Media Group AR2022 中提到的 297,981 平方英尺 / 14 层 / 2112 年到期的租约 / 130,501 (NBV) 数据属于 Menara Star 2,不属于 15 Jalan 16/11 的 Menara Star。
Phileo Damansara 2 更广区域内的租户 (不在 Menara Star 楼内):Sunsource Energy Sdn Bhd、AEXIO Software、BDP Forwarding、Miresco Integrated、Sea Resources Subsea、Corporateview Sdn Bhd、Multico Enviro。这些是 PD2 全域的租户,不是 Menara Star 楼租户 — 将他们列为 Menara Star 的占户将是事实错误。
租约风险与退出机制
Menara Star 楼本身不进入开放市场。 以下租约机制适用于 PD2 分层办公室租赁的一般情况,非 Menara Star 楼专属。
- 还原成本 — PD2 分层未核实。 巴生谷市场常规: RM 10 – 30 psf (基本,恢复毛坯)。2007 年建成的分层基装意味着还原仅针对租户装修部分。签约前请与分层业主 / MC 确认范围。
- 解约条款 — PD2 分层未核实。 马来西亚市场常规为提前 2–3 个月书面通知 + 业主追讨剩余租金的权利。请在签约第 2 年而非签约时谈解约。
- 外交条款 — 在马来西亚商业租约中针对外国租户是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 3ecpa.com.my 2024-05-15)。PD2 分层措辞未核实。 在假设受保护前,请按实际租约核对通知期和锁定年限。[GEMINI-1]: Kimi 研究中报告的 12 个月锁定 / 2 个月通知 / 无抵扣机制未经交叉验证。
- 正常磨损 vs 损坏 — 这是押金返还纠纷的最常见模糊地带。在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,小额诉讼是常被引用的救济途径 (参见 SPEEDHOME 的 KL 办公室租赁指南了解程序)。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险是任何中小型 PD2 分层租户最主要的财务风险,务必在扩张方案中计入。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: Phileo Damansara 2 (因而 Menara Star) 未公开宣称。 Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) 是 Bursa Malaysia 主板上市公司,但那只是上市状态,不是 MD 状态。在所审阅的公开资料中,Phileo Damansara 2 区域不在 MSC 认证。
仅作背景 (非 Menara Star 特定): MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 PD2 分层办公室的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MSC 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — "我必须要在 MD 楼里吗"是个实在问题,答案是 (不必,对于 MD 资格而言)。
对比 — Petaling Jaya / Phileo Damansara 同类
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara Star (本页) | PJ 第十六区 (Phileo Damansara 2) | 分层 (无公开 A/B 标签) | 不适用 — 业主自用 | 整栋 (NLA 未披露) | 2026-08-06 |
| CP Tower (相邻楼,同一 Phileo Damansara 2,Jalan 16/11) | PJ 第十六区 (Phileo Damansara 2) | 分层 B+ 级 | 4.20 (全装 7,100–30,000 平方英尺) | 每层 | 2026-08-06 |
| Phileo Damansara 2 分层 (其他楼,1,940–7,500 平方英尺单位) | PJ 第十六区 | 分层 B/C 级 | 1.70 – 3.00 (已装 / 毛坯) | 每单位 | 2026-08-06 |
| Phileo Damansara 1 (相邻永久产权,不同开发商) | PJ 第十六区 | 分层 | 2.00 – 3.50 (毛坯到全装) | 每单位 | 2026-08-06 |
定位小结: Menara Star 是 Star Media Group 单一自用总部 — 此楼不进开放市场,本页作为子市场锚点 / 轨道参考,而非租赁报价。对于该区域的实际租赁决策,同价位的 CP Tower RM 4.20 psf (同一 PD2 开发,Jalan 16/11) 和 PD2 分层 RM 1.70 – 3.00 psf 是现场可比。6 分钟步行的 Kajang 线 MRT 与隔壁 Eastin Hotel PJ 是本区域最强的租户便利卖点。
FAQ — Menara Star (2026)
Menara Star 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
未公开宣称。 Phileo Damansara 2 区域未列入 MSC 认证。Star Media Group Berhad (Bursa: 6084) 为上市公司,但那只是上市状态,不是 MD 状态。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 PD2 分层空间取得 MD 资格,但区域本身不赋予资格。
Menara Star 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 Phileo Damansara 2 MC 在 2014 年 11 月投票通过办公楼、商铺和住宅分层的差异化维护费率,但每平方英尺办公楼费率未公开。Phileo Damansara 1 (不同开发商) 为 RM 0.21 psf 维护 + 储备金 — 可作下限参考,不可直接比较。
5,000 平方英尺的 Menara Star 办公室月租是多少?
不适用 — Menara Star 楼为 Star Media Group 自用。 邻近 Phileo Damansara 2 分层办公室市场 (1,940–7,500 平方英尺单位) 为每月 RM 1.70 – 3.00 psf。同一开发的 CP Tower 报价为每月 RM 4.20 psf (7,100–30,000 平方英尺全装单位)。以 PD2 分层中段 (~RM 3.00 psf 已装)、5,000 平方英尺计,含税约 RM 19,950 / 月 (按假设的服务费及 SST)。
Menara Star 的标准层楼面是多大?
Menara Star 楼本身未公开披露。 可比 PD2 分层单位面积: 1,940–7,500 平方英尺。该楼为业主自用 (Star Media Group 总部),因此平面图为公司内部资料。
Menara Star 是否绿色认证?
无公开绿色认证。 Menara Star 与 Phileo Damansara 2 均未找到 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 资料。对关注 ESG 的租户而言,这是相对 Menara Suezcap (GBI Certified + GBI Gold Tower 2) 的明显短板。
Menara Star 离最近的 MRT / LRT 有多远?
Phileo Damansara MRT (SBK16,Kajang 线,高架): 步行 6 分钟 / 421 米,经 A 出口。 2016 年 12 月 16 日启用。MRT 直达 KL Sentral (可换乘 KLIA Ekspres、KTM Komuter、Putra LRT、Monorel)、Kajang 和 Sungai Buloh。
Menara Star 的停车配比是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 Phileo Damansara MRT 步行 6 分钟,减少私家车位需求。
Menara Star 的最短租期是多久?
不适用 — Menara Star 楼为业主自用。 PD2 分层市场常规为最少 2+2 年。
Menara Star 的业主是否接受外国租户的外交条款?
马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 3ecpa.com.my 2024-05-15)。PD2 分层措辞未核实。 Menara Star 楼本身为业主自用,因此该条款仅适用于 PD2 分层租赁的一般情况。
Menara Star 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 巴生谷范围: RM 10 – 30 psf (基本,恢复毛坯)。2007 年建成的分层基装意味着还原仅针对租户装修部分。签约前请与分层业主 / MC 确认范围。
核实戳
身份、唯一自用状态 (Star Media Group Berhad,Bursa: 6084)、MRT 步行 (Phileo Damansara SBK16,6 分钟) 及租户名称于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。Menara Star 楼本身为业主自用,不进入开放市场 — 该楼无现场开价租金、服务费、停车费率、加班空调、租约模板。 截至 2Q2026,PD2 分层可比 (RM 1.70 – 3.00 psf) 与 CP Tower (RM 4.20 psf) 是该区域的现场可比。任一 PD2 分层单位的服务费、停车费率、加班空调、MD 状态、完整租约模板在公开资料中未核实 — 需分层业主确认。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。
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