The Exchange 106 (TRX 106) sewa pejabat di KL: apa yang anda benar-benar akan bayar pada 2026
The Exchange 106 (TRX 106) ialah menara pejabat Gred A+ 92 tingkat dengan NLA 2.8 juta sf di Lingkaran TRX, Tun Razak Exchange, siap Disember 2019, dengan saiz tingkat lazim 28,000–34,000 sf dan harga tanya RM 9.00–13.00 psf/bulan (kecenderungan tengah RM 12.50 psf, disahkan 2026-08-06); stesen MRT Tun Razak Exchange (KG20 / PY23) adalah 2 minit berjalan kaki berbumbung (~100 m) dari Pintu B.
Fakta pantas: The Exchange 106 (TRX 106)
| Medan | Nilai | Sumber / Tarikh |
|---|---|---|
| Gred | A+ (atribut broker, tiada dalam daftar Gred A JLL / Knight Frank) | satu senarai broker bertarikh / satu senarai broker bertarikh, 2026-08-06 |
| Siap | 2019 (operasi Dis 2019) | Wikipedia / trxresidences.my, 2026-08-06 |
| NLA | ~2,800,000 sf (daerah TRX) | Wikipedia Tun Razak Exchange, 2026-08-06 |
| Saiz tingkat lazim | 28,000–34,000 sf tanpa tiang | Wikipedia / Straits Times melalui trx.my, 2026-08-06 |
| Sewa tanya | RM 9.00–13.00 psf/bln (mod RM 12.50; unit siap pasang 1,100 sf disenarai RM 14.78–19.89) | satu senarai broker bertarikh / satu senarai broker bertarikh / trx.my, 2025-2026 |
| Caj perkhidmatan | Tidak dipecahkan secara awam — panggilan pengurusan bangunan diperlukan (Patrick Honan, GM/COO Mulia Property, +60 3-2710 8806) | Semua senarai 2025-2026 memetik "yuran penyelenggaraan termasuk" atau "kasar" |
| Tempat letak kereta | 1 petak per 2,500 sf dipajak; RM 380/petak/bln bermusim (penyewa); pelawat RM 5/jam biasa, RM 15 2 jam pertama premium (Lingkaran TRX) | satu senarai broker bertarikh; satu senarai broker bertarikh; satu senarai broker bertarikh, 2025-2026 |
| AC OT | RM 150/jam per zon (satu senarai broker bertarikh) — RM 180/jam per tingkat (CBD.my) | satu senarai broker bertarikh; CBD.my, 2026-08-06 |
| Status MD/MSC | MSC Malaysia Cybercentre — disahkan dalam senarai rasmi broker dan berita trx.my | satu senarai broker bertarikh / satu senarai broker bertarikh / trx.my, 2026-08-06 |
| Pensijilan hijau | LEED Platinum + GBI Gold (juga MSC Cybercentre — lihat baris MD) | satu senarai broker bertarikh / satu senarai broker bertarikh, 2026-08-06 |
| Penyewa sauh | Huawei (10 tingkat, ~240,000 sf), Ant International (T75-77, 62,000 sf), Exness (6 tingkat, ~140,000 sf), The Access Group (~87,000 sf), Centauri (~86,000 sf), Urban Pinnacle Ventures (~280,000 sf), Accenture, Principal Asset Management, Bin Zayed International (29,000 sf), Agoda | The Edge / KLSE Screener, 2024-12 hingga 2025-10 |
| Rel terhampir | MRT Tun Razak Exchange (KG20 Laluan Kajang / PY23 Laluan Putrajaya) — ~100 m / 2 minit berjalan kaki dari Pintu B (sambungan bes berbumbung) | klwalkpics.blogspot.com lawatan tapak 2023-09; mrt.com.my |
| Kuasa sandaran | N+1 penjana (ikut dokumen RAO Mulia Property exchange106.my/blog/assets/contents/RAO_Ex106_IBC_01112023.pdf, kontrak infra telco berkuat kuasa Nov 2023); senarai pembawa: TM / Maxis / Time | exchange106.my RAO, 2023-11-08 |
| Tarikh disahkan | 2026-08-06 | Halaman ini |
Apa yang anda benar-benar akan bayar: TCO 5,000 sf di TRX 106
Unit 5,000 sf di TRX 106 pada kecenderungan tengah RM 12.50 psf (titik tengah julat RM 9–13) menelan kos kira-kira RM 62,500/bulan sewa asas sebelum caj perkhidmatan, tempat letak kereta, AC lebih masa, utiliti dan SST — tetapi sewa asas adalah angka yang salah untuk dibandingkan. Berikut TCO menyeluruh pada 5,000 sf, dengan setiap baris bertarikh dan bersumber:
| Item baris | RM / bulan | RM psf/bln | Sumber / Tarikh |
|---|---|---|---|
| Sewa asas (5,000 sf × RM 12.50 psf) | 62,500 | 12.50 | satu senarai broker bertarikh / satu senarai broker bertarikh, 2025-2026 |
| Caj perkhidmatan | Tidak dipecahkan secara awam — panggilan pengurusan bangunan diperlukan | — | Semua senarai memetik kasar atau "yuran penyelenggaraan termasuk"; Mulia Property tidak menerbitkan RM psf |
| Tempat letak kereta (2 petak × RM 380/bln bermusim) | 760 | 0.15 | satu senarai broker bertarikh, 2024-01; satu senarai broker bertarikh 2026 |
| AC OT (anggaran 30 jam/bln pada RM 150/jam) | 4,500 | 0.90 | satu senarai broker bertarikh, 2026-08-06 (kadar) — jam ikut corak kerja penyewa |
| Utiliti (anggaran) | 3,500 | 0.70 | Norma Gred A KL yang dilaporkan penyewa |
| Sub-jumlah sebelum cukai | ~71,260 | ~14.25 | — |
| SST 8% atas sewa + bahagian caj perkhidmatan (andaikan caj perkhidmatan RM 1.00 psf pemeg) | ~5,400 | ~1.08 | Arahan SST (Cukai Jualan) LHDN 2025 — kadar 8% dikembangkan dari 1 Jul 2025 |
| Jumlah menyeluruh (anggaran) | ~76,660 | ~15.33 | — |
Untuk 5,000 sf di TRX 106, jangkakan kos penghunian sebulan pertama yang benar kira-kira RM 76,660 pada sewa tanya titik tengah — kira-kira 23% lebih sewa asas RM 62,500 setelah caj perkhidmatan, tempat letak kereta, AC OT, utiliti dan SST 8% ditambah. Ketidakpastian terbesar ialah caj perkhidmatan per psf; jurang antara "RM 1.00 psf" (norma bajet) dan angka Mulia Property sebenar, setelah didedahkan, bernilai 5,000 × delta itu sebulan. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan untuk menukar senarai "termasuk kasar" kepada RM psf berasingan.
Sewa asas RM 13 psf dari artikel Straits Times 2024 adalah kadar tanya, bukan kadar urus niaga — sewa berkesan selepas insentif MSC dan daerah TRX biasanya RM 2 lebih rendah (pengerusi eksekutif Savills Malaysia Christopher Boyd, dipetik 2024-Q4).
Adakah pasukan saya akan muat di TRX 106? Tiga senario kepala
Saiz tingkat 28,000–34,000 sf tanpa tiang TRX 106 membolehkan penyewa mengambil separuh tingkat (15,000 sf) atau satu tingkat penuh tanpa konfigurasi partition semula. Tiga senario kerja, dikira pada sewa asas RM 12.50 psf + caj perkhidmatan anggaran 1.00 psf + 1 petak per 1,000 sf tempat letak kereta:
- 20 pek (kurus 100 sf/pek = 2,000 sf): separuh tingkat separa; sewa RM 25,000/bln, menyeluruh ~RM 28,500/bln; muat mana-mana tingkat dengan 2,000 sf stok pecahan tersedia. Banyak pilihan — tingkat tunggal atau separuh tingkat kedua-duanya tersedia.
- 50 pek (standard 150 sf/pek = 7,500 sf): suku tingkat; sewa RM 93,750/bln, menyeluruh ~RM 108,000/bln. Unit 5,000–10,000 sf pecahan di pasaran — jalur saiz biasa.
- 100 pek (standard 150 sf/pek = 15,000 sf): separuh tingkat; sewa RM 187,500/bln, menyeluruh ~RM 215,000/bln. Subdivisi separuh tingkat disenarai, tetapi tingkat penuh (28,000+ sf) adalah permainan institusi biasa di bangunan ini.
Saiz tingkat 28,000+ sf tanpa tiang bermakna pasukan 100 orang boleh duduk di separuh tingkat tunggal tanpa lif, partition atau perjalanan antara tingkat; ruang pengembangan biasanya timbunan satu atau lebih separuh tingkat tambahan dalam lajur menegak yang sama (The Edge, 2024-12-02; Wikipedia Tun Razak Exchange).
Realiti transit di TRX 106
TRX 106 ialah pejabat Gred A paling terhubung transit di KL di luar KLCC. Stesen MRT Tun Razak Exchange adalah 2 minit berjalan kaki berbumbung (~100 m) dari Pintu B di sepanjang sambungan bes, dilayani kedua-dua Laluan Kajang (KG20) dan Laluan Putrajaya (PY23) — bermakna penyewa yang mengomut dari mana-mana tempat di Lembah Klang hanya satu pertukaran atau satu laluan terus sahaja. Masa berjalan yang diukur di lapangan adalah 2 minit dari Pintu B, bukan 7 minit seperti yang dicadangkan oleh beberapa anggaran Google (klwalkpics.blogspot.com lawatan tapak, 2023-09; halaman stesen mrt.com.my). Laluan pejalan kaki berbumbung adalah aras bes, jadi walaupun hujan ribut harian 3 petang KL tidak menambah masa berjalan. Pengambilan e-panggilan adalah mudah — Daerah TRX mempunyai titik turun letak-diri khusus di Lingkaran TRX dan Persiaran TRX (Wikipedia Tun Razak Exchange, 2026-08-06). Barisan tempat letak kereta pada waktu puncak pagi tidak didokumenkan dalam sumber awam; laporan anekdot penyewa (satu senarai broker bertarikh, 2024) menyatakan bahawa petak tempahan adalah jawapan praktikal untuk sesiapa yang memandu masuk sebelum jam 9 pagi.
Siapa yang ada di dalam bangunan: penyewa yang disahkan
Penghunian terikat 75% The Exchange 106 (KLSE Screener, 2025-10-17) dan anggaran lawatan ~78% (Ally Properties YouTube, 2026) dipecahkan merentasi penyewa bernama dan bersumber ini:
- Huawei Technologies (China) — 10 tingkat (zon bawah), ~240,000 sf, penyewa tunggal terbesar, berpindah masuk September 2022 (The Edge Malaysia, 2024-12-02).
- Ant International (Ant Group, China) — Tingkat 75, 76, 77; 62,000 sf; menambat pusat perniagaan digital globalnya (The Edge, 2024-12-02; KLSE Screener, 2025-10-17).
- Exness (Cyprus) — 6 tingkat, ~140,000 sf, berpindah masuk Julai 2023 (The Edge, 2024-12-02).
- The Access Group (UK) — ~87,000 sf (The Edge, 2024-12-02).
- Centauri Services & Technology — ~86,000 sf (The Edge, 2024-12-02).
- Urban Pinnacle Ventures (CIIL/CHL Management, China) — Tingkat 58–69 (12 tingkat termasuk sub-pajakan pejabat servis), ~280,000 sf jumlah; Pengarah Urusan Alex Hu, bekas CHL Management (mengendalikan 30+ bangunan Gred A di China) (KLSE Screener / satu senarai broker bertarikh, 2025-10-17).
- Accenture — penyewa berbilang tingkat (KLSE Screener, 2025-10-17).
- Principal Asset Management — penyewa berbilang tingkat (KLSE Screener, 2025-10-17).
- Bin Zayed International (UAE) — 1 tingkat, 29,000 sf (The Edge, 2024-12-09).
- Agoda — penyewa berbilang tingkat (The Edge, 2025-04-17).
90% penyewa TRX 106 adalah syarikat antarabangsa (KLSE Screener, 2025-08-13). Senarai didominasi fintech China dan teknologi global — berguna untuk korporat PRC yang menilai kesesuaian ekosistem, dan isyarat kuat untuk ibu pejabat Singapura yang mencari hab serantau bersebelahan rantaian bekalan Asia sedia ada.
Risiko pajakan dan mekanik keluar di TRX 106
Senarai awam TRX 106 hampir tidak mendedahkan apa-apa tentang klausa pajakan — norma pasaran Gred A KL, bukan kedudukan khusus bangunan. Dua disahkan, tiga tidak disahkan:
- Kos pengembalian pada keluar: Tidak didedahkan secara awam. Norma pasaran Gred A KL ialah RM 5–15 psf untuk pengembalian ke shell kosong. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan untuk skop dan kos khusus TRX 106.
- Klausa pecah: Tidak didedahkan secara standard. Melalui rundingan sahaja — akan disahkan dengan pajakan Mulia Property.
- Klausa diplomatik: Tidak didedahkan secara standard. Melalui rundingan sahaja — hak serah/pajak tertakluk kepada persetujuan tuan tanah. Mekanik yang membolehkan penyewa asing keluar awal tanpa rampasan deposit (biasanya kunci masuk 12 bulan sebelum boleh digunakan, notis 2 bulan ditambah bukti dokumentari, penyewa masih liable untuk sewa sepanjang tempoh notis, tiada offset terhadap deposit) adalah amalan pajakan komersial Malaysia umum tetapi bukan khusus bangunan; sahkan tempoh notis tepat dan panjang kunci masuk terhadap Surat Tawaran anda sendiri sebelum bertindak ke atasnya.
- Jaminan bank menggantikan deposit tunai: Tidak didedahkan secara standard di TRX 106. Sesetengah tuan tanah Gred A KL menerima jaminan bank menggantikan deposit sekuriti tunai, memelihara modal kerja — tetapi ini melalui rundingan, bukan hak yang dinyatakan, dan panggilan pengurusan bangunan diperlukan.
- Peningkatan sewa: Tidak didedahkan secara awam. Norma Gred A KL ialah tetap 5–8% setahun atau 0% sepanjang 3 tahun tetap dengan semakan pasaran 3 tahun sekali. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan untuk angka TRX 106.
Untuk pertikaian deposit tidak dipulangkan pada keluar pajakan, laluan tuntutan sivil di Malaysia ialah Mahkamah Majistret (tuntutan sehingga RM 100,000) atau Mahkamah Sesyen (RM 100,001–1,000,000); perjanjian pajakan dengan tempoh melebihi 3 tahun mesti disetem dalam masa 30 hari dari pelaksanaan di portal e-Duti Setem LHDN untuk diterima sebagai bukti. Inventori foto/video masuk/keluar adalah perlindungan praktikal terhadap pertikaian "kehausan wajar berbanding kerosakan".
Kotak status MD / MSC: TRX 106
TRX 106 ialah MSC Malaysia Cybercentre-designated. Status MSC Cybercentre disahkan dalam satu senarai broker bertarikh dan satu senarai broker bertarikh dan dalam artikel berita rasmi trx.my (2024-09), dan penerangan broker rasmi merujuk "patuh MSC" untuk bangunan. Disahkan 2026-08-06. Rangka pantas untuk penyewa: status Malaysia Digital (MD) adalah berasaskan aktiviti syarikat sejak 25 Mac 2022, tidak terikat dengan bangunan yang ditetapkan — bermakna insentif cukai (0% atas pendapatan layak IP, 5–10% atas bukan layak) adalah milik anda melalui apa yang syarikat anda lakukan, bukan di mana ia duduk. Duduk di bangunan berstatus MSC seperti TRX 106 tidak memberi status MD kepada syarikat anda, dan duduk di luar satu tidak menyingkirkan anda. Kira-kira 35% stok pejabat bertujuan khas Malaysia adalah MD-certified; hanya ~13% syarikat MD benar-benar duduk dalam premis MD-certified (penyelidikan Kimi disilangkan, 2026-07-30). Untuk penyewa: label bangunan adalah isyarat ekosistem (jiran teknologi, tulang belakang gentian, kebiasaan jurubank) lebih daripada peristiwa cukai.
Bandingkan: bangunan rakan subbidang TRX
The Exchange 106 adalah puncak subbidang TRX. Tiga menara lain di daerah 70 ekar yang sama, semuanya dalam 5 minit berjalan kaki dari stesen MRT:
- Menara IQ (IB HSBC Malaysia) — menara berasingan; HSBC Malaysia komited ~US$250m untuk ibu pejabat baru di TRX dengan minimum 568,000 sf (Wikipedia, 2026-08-06). Gred A, MSC Cybercentre, sauh institusi kewangan.
- Menara AFFIN — sauh daerah TRX (Wikipedia, 2026-08-06). Gred A, fokus penyewa perbankan.
- Menara Prudential — sauh daerah TRX (Wikipedia, 2026-08-06). Gred A, fokus penyewa insurans.
Ketiga-tiga adalah alamat institusi Gred A sub-1,000,000 sf, semuanya di pertukaran MRT yang sama, semuanya MSC Cybercentre. The Exchange 106 adalah pilihan prestij dari segi bilangan tingkat dan sewa tanya; ketiga-tiga yang lain bersaing dari segi sewa tetapi berdagang atas campuran penyewa dan ekosistem.
FAQ: The Exchange 106 (TRX 106)
Adakah The Exchange 106 (TRX 106) berstatus Malaysia Digital / MSC?
Ya, designation MSC Malaysia Cybercentre disahkan dalam senarai rasmi broker dan artikel berita trx.my (2024-09). Disahkan 2026-08-06. Perhatikan bahawa status MD sejak 25 Mac 2022 adalah berasaskan aktiviti syarikat, bukan bangunan — designation bangunan adalah isyarat ekosistem, bukan peristiwa cukai untuk penyewa.
Berapakah caj perkhidmatan di TRX 106?
Tidak didedahkan secara awam. Semua senarai 2025-2026 memetik "yuran penyelenggaraan termasuk" atau "sewa kasar" dan bukannya RM psf berasingan. Mulia Property Development Sdn Bhd (Patrick Honan, GM/COO, +60 3-2710 8806) adalah laluan ke angka khusus bangunan. Bajetkan RM 1.00 psf sebagai pemeg untuk pemodelan awal.
Berapakah sewa pejabat 5,000 sf di TRX 106 sebulan?
Pada sewa tanya kecenderungan tengah RM 12.50 psf, sewa asas ialah RM 62,500/bulan. Menyeluruh (anggaran caj perkhidmatan + 2 petak letak kereta + 30 jam/bln AC OT + utiliti + SST 8%) mencecah kira-kira RM 76,660/bulan — kira-kira 23% lebih sewa asas.
Berapakah saiz tingkat di TRX 106?
28,000–34,000 sf tanpa tiang pada tingkat pejabat lazim, merentasi 92 tingkat pejabat (jumlah 106 tingkat termasuk Sky Lobby, tingkat mekanikal/perkhidmatan, podium runcit dan hotel). Pasukan 100 orang pada 150 sf/pek boleh duduk di separuh tingkat tunggal.
Adakah TRX 106 diperakui hijau?
Ya — LEED Platinum dan GBI Gold (satu senarai broker bertarikh dan satu senarai broker bertarikh, 2026-08-06). Bangunan sijil hijau Gred A KL mendapat premium sewa 5–12% dan kekosongan jauh lebih rendah berbanding rakan bukan sijil.
Berapakah jarak TRX 106 dari MRT/LRT terdekat?
Stesen MRT Tun Razak Exchange (KG20 Laluan Kajang / PY23 Laluan Putrajaya) adalah 2 minit berjalan kaki berbumbung (~100 m) dari Pintu B — alamat pejabat Gred A paling terhubung transit di KL di luar KLCC. Diukur di lapangan, bukan dianggar Google.
Berapakah nisbah tempat letak kereta di TRX 106?
1 petak per 2,500 sf dipajak (satu senarai broker bertarikh, 2026-08-06); tempat letak kereta bermusim RM 380/petak/bulan (laporan penyewa satu senarai broker bertarikh, 2024-01). The Edge secara berasingan memetik "sehingga 3,000 petak" merentasi podium TRX.
Apakah tempoh pajakan minimum di TRX 106?
3 tahun biasa untuk pajakan TRX gred premium; pemaju menerima terma 2 tahun untuk unit siap pasang servis seperti Club58 (Pemantauan pejabat Knight Frank Malaysia 2024; FAQ KLCC-satu senarai broker bertarikh). Tempoh pasang siap ialah 3–6 bulan bebas sewa biasa untuk unit siap pasang; pakej "Insentif TRX Marquee" pemaju berjalan sehingga 31 Disember 2025 dengan terma dipertingkatkan — keadaan semasa insentif tersebut perlu pengesahan dengan meja pajakan.
Cop pengesahan: Sewa, tempat letak kereta, AC OT, pensijilan hijau dan senarai penyewa disahkan 2026-08-06 oleh SPEEDHOME. Caj perkhidmatan, klausa pecah, klausa diplomatik, kos pengembalian, dan kadar peningkatan sewa tiada dalam sumber awam — panggilan pengurusan bangunan diperlukan (Mulia Property Development Sdn Bhd, +60 3-2710 8806, [email protected]).
Bandingkan lebih banyak pejabat KL
Mulakan dengan panduan sewa pejabat KL. Kemudian bandingkan Menara 1 Dutamas dan Menara 1 Sentrum sebelum menyenarai pendek bangunan.