The Exchange 106 (TRX 106) 吉隆坡办公室租赁: 2026 年您实际要支付的费用
The Exchange 106 (TRX 106) 是一栋 NLA 280 万平方英尺、共 92 层的 Grade A+ 办公塔楼，坐落于 Lingkaran TRX、Tun Razak Exchange，2019 年 12 月竣工，典型楼面 28,000–34,000 平方英尺，要价 RM 9.00–13.00 psf/月 (中枢 RM 12.50 psf，2026-08-06 核验)；Tun Razak Exchange MRT 站 (KG20 / PY23) 距 B 门有顶通道步行约 2 分钟 (约 100 米)。
速查事实：The Exchange 106 (TRX 106)
| 项目 | 数值 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| Grade | A+ (仲介归类，未在 JLL / Knight Frank Grade A 名册) | dated broker 列表 / dated broker 列表，2026-08-06 |
| 竣工 | 2019 (2019-12 运营) | Wikipedia / trxresidences.my，2026-08-06 |
| NLA | 约 2,800,000 平方英尺 (TRX 区域) | Wikipedia Tun Razak Exchange，2026-08-06 |
| 标准层面积 | 28,000–34,000 平方英尺无柱 | Wikipedia / Straits Times via trx.my，2026-08-06 |
| 要价租金 | RM 9.00–13.00 psf/月 (众数 RM 12.50；1,100 sf 精装修分割单元挂牌 RM 14.78–19.89) | dated broker 列表 / dated broker 列表 / trx.my，2025-2026 |
| 物业管理费 | 未公开分项 — 需联系楼宇管理方 (Patrick Honan, GM/COO Mulia Property, +60 3-2710 8806) | 2025-2026 挂牌均标注 "maintenance fee included" 或 "gross" |
| 停车 | 1 车位/2,500 平方英尺已租；月租 RM 380/车位 (租户)；访客 RM 5/小时 (普通)、RM 15 (前 2 小时高档区，Lingkaran TRX) | dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表，2025-2026 |
| 加班空调 | RM 150/小时每区 (dated broker 列表) — RM 180/小时每层 (CBD.my) | dated broker 列表；CBD.my，2026-08-06 |
| MD/MSC 状态 | MSC Malaysia Cybercentre — 在仲介官方挂牌与 trx.my 新闻中确认 | dated broker 列表 / dated broker 列表 / trx.my，2026-08-06 |
| 绿色认证 | LEED Platinum + GBI Gold (另含 MSC Cybercentre — 参见 MD 行) | dated broker 列表 / dated broker 列表，2026-08-06 |
| 主要租户 | Huawei (10 层约 240,000 sf)、Ant International (75-77 楼，62,000 sf)、Exness (6 层约 140,000 sf)、The Access Group (约 87,000 sf)、Centauri (约 86,000 sf)、Urban Pinnacle Ventures (约 280,000 sf)、Accenture、Principal Asset Management、Bin Zayed International (29,000 sf)、Agoda | The Edge / KLSE Screener，2024-12 至 2025-10 |
| 最近轨道交通 | Tun Razak Exchange MRT (KG20 加影线 / PY23 布城线) — 距 B 门约 100 米 / 步行 2 分钟 (有顶地下连接) | klwalkpics.blogspot.com 现场走访 2023-09；mrt.com.my |
| 备用电源 | N+1 发电机 (依 Mulia Property RAO 文件 exchange106.my/blog/assets/contents/RAO_Ex106_IBC_01112023.pdf，电信基建合同 2023-11 生效)；运营商名单：TM / Maxis / Time | exchange106.my RAO，2023-11-08 |
| 核验日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际要支付的费用: TRX 106 的 5,000 平方英尺 TCO
TRX 106 一个 5,000 平方英尺单元按中枢 RM 12.50 psf (RM 9–13 区间的中点) 计价，基础租金约为 RM 62,500/月 (不含物业管理费、停车、加班空调、水电与 SST)，但基础租金并非应作为比较的数字。以下是 5,000 平方英尺的全包 TCO，每行均标明日期与出处：
| 费用项 | RM / 月 | RM psf/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (5,000 sf × RM 12.50 psf) | 62,500 | 12.50 | dated broker 列表 / dated broker 列表，2025-2026 |
| 物业管理费 | 未公开分项 — 需联系楼宇管理方 | — | 所有挂牌均为 gross 或 "maintenance fee included"；Mulia Property 未公布 RM psf |
| 停车 (2 车位 × RM 380/月月租) | 760 | 0.15 | dated broker 列表，2024-01；dated broker 列表 2026 |
| 加班空调 (估算 30 小时/月，RM 150/小时) | 4,500 | 0.90 | dated broker 列表，2026-08-06 (费率) — 时数依租户作息 |
| 水电 (估算) | 3,500 | 0.70 | 租户反馈的吉隆坡 Grade A 标准 |
| 税前小计 | 约 71,260 | 约 14.25 | — |
| 8% SST (针对租金 + 物业管理费部分，假设 SC RM 1.00 psf 占位) | 约 5,400 | 约 1.08 | LHDN SST (销售税) 令 2025 — 8% 范围自 2025-07-01 扩大 |
| 全包总计 (估算) | 约 76,660 | 约 15.33 | — |
对 TRX 106 5,000 平方英尺单元，按要价中枢计，首月实际占用成本约为 RM 76,660 — 较 RM 62,500 基础租金约高出 23%。最大的未知数是每 psf 物业管理费；从预算 "RM 1.00 psf" 到实际 Mulia Property 数字的差距，披露后每月价值 5,000 × 该 delta。需致电楼宇管理方将 "含 gross" 挂牌转换为独立 RM psf。
来自 2024 年 Straits Times 的 RM 13 psf 标题是要价而非成交价 — 享受 MSC 与 TRX 区域激励后实际租金通常低 RM 2 (Savills Malaysia 执行主席 Christopher Boyd，引自 2024-Q4)。
我的团队能否入驻 TRX 106? 三种人数场景
TRX 106 28,000–34,000 平方英尺无柱标准层允许租户在无需重新分隔的情况下租用半层 (15,000 sf) 或整层。按基础租金 RM 12.50 psf + 估算 1.00 psf 物业管理费 + 1 车位/1,000 sf 停车计算，三种演算场景：
- 20 人 (紧凑 100 sf/人 = 2,000 sf)： 半个分割层；租金 RM 25,000/月，全包约 RM 28,500/月；任何拥有 2,000 sf 分割库存的楼层均可。选项丰富 — 单层或半层均有。
- 50 人 (标准 150 sf/人 = 7,500 sf)： 四分之一层；租金 RM 93,750/月，全包约 RM 108,000/月。5,000–10,000 sf 分割单元在市场上 — 常见尺寸段。
- 100 人 (标准 150 sf/人 = 15,000 sf)： 半层；租金 RM 187,500/月，全包约 RM 215,000/月。半层分割挂牌常见，但整层 (28,000+ sf) 是该楼宇的典型机构选择。
28,000+ sf 无柱标准层意味着 100 人团队可占用单一半层，无需电梯、隔断或跨层交通；扩展空间通常为同垂直列的一层或多层半层 (The Edge, 2024-12-02；Wikipedia Tun Razak Exchange)。
TRX 106 交通实况
TRX 106 是 KL 除 KLCC 外轨道交通最便利的 Grade A 写字楼。Tun Razak Exchange MRT 站从 B 门沿地下通道有顶步行 2 分钟 (约 100 米)，加影线 (KG20) 与布城线 (PY23) 双线停靠 — 意味着从巴生谷任何地方通勤的租户仅需一次换乘或一线直达。现场实测步行时间为 2 分钟 (从 B 门起)，并非部分 Google 估算的 7 分钟 (klwalkpics.blogspot.com 现场走访，2023-09；mrt.com.my 站页)。有顶通道位于地库层，即使 KL 每日下午 3 点的雷雨也不增加步行时间。网约车上下车便利 — TRX 区在 Lingkaran TRX 与 Persiaran TRX 设有专用的即停即走落客点 (Wikipedia Tun Razak Exchange，2026-08-06)。早高峰停车场排队未在公开来源中记录；dated broker 列表 (2024) 的租户反馈指出，对 9 点前驾车抵达者，预留车位是务实的解决方案。
楼内租户：已确认名单
The Exchange 106 75% 的承诺入驻率 (KLSE Screener，2025-10-17) 与约 78% 走访估算 (Ally Properties YouTube，2026) 由以下具名、有据可查的租户构成：
- Huawei Technologies (中国) — 10 层 (低层区)，约 240,000 平方英尺，最大单一租户，2022-09 入驻 (The Edge Malaysia，2024-12-02)。
- Ant International (Ant Group，中国) — 75、76、77 楼；62,000 平方英尺；作为其全球数字业务中心 (The Edge，2024-12-02；KLSE Screener，2025-10-17)。
- Exness (塞浦路斯) — 6 层，约 140,000 平方英尺，2023-07 入驻 (The Edge，2024-12-02)。
- The Access Group (英国) — 约 87,000 平方英尺 (The Edge，2024-12-02)。
- Centauri Services & Technology — 约 86,000 平方英尺 (The Edge，2024-12-02)。
- Urban Pinnacle Ventures (CIIL/CHL Management，中国) — 58–69 楼 (12 层含服务式办公分租)，共约 280,000 平方英尺；董事总经理 Alex Hu，前 CHL Management (在中国运营 30+ 栋 Grade A 楼宇) (KLSE Screener / dated broker 列表，2025-10-17)。
- Accenture — 跨层租户 (KLSE Screener，2025-10-17)。
- Principal Asset Management — 跨层租户 (KLSE Screener，2025-10-17)。
- Bin Zayed International (阿联酋) — 1 层，29,000 平方英尺 (The Edge，2024-12-09)。
- Agoda — 跨层租户 (The Edge，2025-04-17)。
TRX 106 租户中 90% 为国际公司 (KLSE Screener，2025-08-13)。名单以中国金融科技与全球科技为主导 — 对评估生态适配性的中国央企，以及希望将区域中心毗邻现有亚洲供应链的新加坡总部而言均为强信号。
TRX 106 租赁风险与退出机制
TRX 106 公开挂牌几乎不披露任何租约条款 — 适用 KL Grade A 市场标准，而非楼宇特定立场。两项已确认，三项未确认：
- 退租复原费： 未公开披露。KL Grade A 市场标准为 RM 5–15 psf (空壳复原)。需联系楼宇管理方获取 TRX 106 特定范围与费用。
- Break clause： 未作为标准披露。仅可谈判 — 须向 Mulia Property 租赁部确认。
- Diplomatic clause： 未作为标准披露。仅可谈判 — 转让/分租权需业主同意。允许外籍租户提前退租而不没收押金的机制 (通常 12 个月锁定期后方可援引、2 个月通知加证明文件、通知期内租户仍须支付租金、不抵扣押金) 是马来西亚商业租赁通行做法，但并非楼宇特定；行动前请按您自己的 Letter of Offer 核实确切通知期与锁定期长度。
- 以银行保函替代现金押金： TRX 106 未作为标准披露。部分 KL Grade A 业主接受以银行保函替代现金押金，保留营运资金 — 但这属于谈判范畴，非既定权利，且需联系楼宇管理方。
- 租金递增： 未公开披露。KL Grade A 标准为每年固定 5–8%，或 3 年固定期内 0% 并每 3 年市价检讨。需联系楼宇管理方获取 TRX 106 数字。
关于退租时押金未归还的纠纷，马来西亚民事追索途径为地方法庭 (Magistrate's Court，索赔不超过 RM 100,000) 或法庭 (Sessions Court，索赔 RM 100,001–1,000,000)；租期超过 3 年的租约须在签署后 30 天内通过 LHDN e-Duti Setem 平台完成印花方可作为证据。拍照/视频记录入住/退租状态是防范 "合理磨损 vs 损坏" 纠纷的实务保护。
MD / MSC 状态框：TRX 106
TRX 106 为 MSC Malaysia Cybercentre 标识楼宇。 MSC Cybercentre 状态在 dated broker 列表和 dated broker 列表 中确认，并在 trx.my (2024-09) 官方新闻中确认；仲介官方描述提到该楼宇 "MSC-compliant"。2026-08-06 核验。给租户的快速说明：Malaysia Digital (MD) 状态自 2022 年 3 月 25 日起为企业活动型 (activity-based)，不绑定指定楼宇 — 即税务激励 (合资格 IP 收入 0%、非合资格 5–10%) 取决于贵司所从事的业务，而非办公地址。入驻 MSC 标识楼宇 (如 TRX 106) 不会赋予贵司 MD 状态；不入驻也不会令您失去资格。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证；MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 (Kimi 交叉核验，2026-07-30)。对租户而言：楼宇标签更多是生态信号 (科技邻伴、光纤骨干、银行熟悉度) 而非税务事件。
TRX 同分市场楼宇对比
The Exchange 106 是 TRX 同分市场的塔尖。同一 70 英亩区域内另有三栋塔楼，距 MRT 站均在 5 分钟步行内：
- Menara IQ (马来西亚汇丰总部) — 独立塔楼；HSBC Malaysia 承诺在 TRX 投资约 2.5 亿美元设立新总部，最少 568,000 平方英尺 (Wikipedia，2026-08-06)。Grade A、MSC Cybercentre、金融机构锚定。
- Menara AFFIN — TRX 区锚定楼宇 (Wikipedia，2026-08-06)。Grade A，聚焦银行租户。
- Menara Prudential — TRX 区锚定楼宇 (Wikipedia，2026-08-06)。Grade A，聚焦保险租户。
三栋均为 sub-1,000,000 平方英尺的机构级 Grade A 楼宇，同处一个 MRT 换乘站，同为 MSC Cybercentre。The Exchange 106 以层数与要价租金为尊；其余三栋在租金上具备竞争力，但依靠租户结构与生态。
FAQ: The Exchange 106 (TRX 106)
The Exchange 106 (TRX 106) 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
是的，MSC Malaysia Cybercentre designation 在仲介官方挂牌与 trx.my (2024-09) 新闻中得到确认。2026-08-06 核验。请注意 MD 状态自 2022-03-25 起按企业活动判定，与楼宇无关 — 楼宇 designation 是生态信号，对租户不构成税务事件。
TRX 106 的物业管理费是多少？
未公开披露。2025-2026 所有挂牌均标注 "maintenance fee included" 或 "gross rent"，未单独列出 RM psf。Mulia Property Development Sdn Bhd (Patrick Honan, GM/COO, +60 3-2710 8806) 是获取楼宇专属数字的渠道。初步建模请用 RM 1.00 psf 作为占位。
5,000 平方英尺办公室在 TRX 106 每月多少钱？
按中枢要价 RM 12.50 psf 计算，基础租金为 RM 62,500/月。全包 (估算物业管理费 + 2 停车位 + 30 小时/月加班空调 + 水电 + 8% SST) 约为 RM 76,660/月 — 较基础租金高约 23%。
TRX 106 的标准层面积？
典型办公层为 28,000–34,000 平方英尺无柱，分布于 92 个办公层 (总共 106 层，含 Sky Lobby、设备/服务层、零售裙楼与酒店)。100 人团队按 150 sf/人计可入驻单一半层。
TRX 106 是否有绿色认证？
是的 — LEED Platinum 与 GBI Gold (dated broker 列表和 dated broker 列表，2026-08-06)。吉隆坡 Grade A 获绿色认证的写字楼相比非认证同行有 5–12% 租金溢价与显著更低的空置率。
TRX 106 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
Tun Razak Exchange MRT 站 (KG20 加影线 / PY23 布城线) 距 B 门有顶通道步行 2 分钟 (约 100 米) — 是 KL 除 KLCC 外轨道交通最便利的 Grade A 写字楼。现场实测，非 Google 估算。
TRX 106 的停车配比？
1 车位/2,500 平方英尺已租 (dated broker 列表，2026-08-06)；月租 RM 380/车位 (dated broker 列表 租户反馈，2024-01)。The Edge 单独引用 TRX 裙楼 "多达 3,000 车位"。
TRX 106 的最短租期？
TRX 高端租约通常为 3 年；开发商对 Club58 等精装服务式单元接受 2 年 (Knight Frank Malaysia 2024 写字楼监测；KLCC-dated broker 列表 FAQ)。精装单元免租装修期通常为 3–6 个月；开发商 "TRX Marquee Incentives" 计划于 2025-12-31 结束，附带更优条款 — 当前该激励状态需向租赁台确认。
核验戳记： 租金、停车、加班空调、绿色认证及租户名册于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验。物业管理费、break clause、diplomatic clause、复原费及租金递增率未见于公开来源 — 需联系楼宇管理方 (Mulia Property Development Sdn Bhd, +60 3-2710 8806, [email protected])。
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