Apa itu pertikaian pengurusan kondo, dan siapa yang sebenarnya uruskan?
Pertikaian pengurusan kondo di Malaysia ialah perselisihan antara pemilik unit (tuan rumah) dengan Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) berkenaan yuran penyelenggaraan tertunggak, caruman kumpulan wang penjelasan, atau kegagalan badan pengurusan itu sendiri — ia ditadbir oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), bukan perjanjian sewa, dan penyewa tiada locus standi kerana yuran ini dikenakan kepada pemilik.
Ini berbeza daripada pertikaian sewa antara tuan rumah dan penyewa. Jika JMB/MC kondo mengejar tuan rumah untuk penyelenggaraan tertunggak, atau tuan rumah percaya badan pengurusan salah urus bangunan, forumnya ialah Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah sivil — bukan Tuntutan Kecil, dan bukan klausa notis-sembuh-tamatkan dalam perjanjian sewa.
| Langkah | Apa yang berlaku |
|---|---|
| Yuran penyelenggaraan tertunggak | JMB/MC mesti hantar notis tuntutan bertulis dengan sekurang-kurangnya 14 hari untuk bayar sebelum eskalasi (s.34(1), Akta 757) |
| Masih tertunggak selepas notis | JMB/MC boleh saman di mahkamah, fail tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, atau sita harta alih pemilik melalui waran sitaan (s.34(2)/s.35) |
| Pemilik abaikan notis tuntutan | Ini satu kesalahan: denda sehingga RM5,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, ditambah sehingga RM50/hari untuk kesalahan berterusan (s.34(3)) |
| Forum untuk pertikaian strata | Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan sehingga RM250,000 (s.105(1)); tidak boleh dengar pertikaian hakmilik tanah dan bukan forum deposit tuan rumah-penyewa |
| Abaikan award Tribunal | Kesalahan: denda sehingga RM250,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, ditambah sehingga RM5,000/hari berterusan (s.123) |
Siapa yang terjejas?
Pemilik unit (tuan rumah) ialah pihak yang bertanggungjawab dari segi undang-undang untuk yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelasan kepada JMB/MC — tanggungjawab ini wujud tanpa mengira sama ada unit disewakan, dan tuan rumah tidak boleh memindahkan pertikaian undang-undang dengan badan pengurusan kepada penyewa. JMB/MC tidak boleh memutuskan air atau elektrik, atau menukar kunci, untuk memungut yuran tertunggak — pemungutan hanya melalui laluan notis-bertulis-kemudian-Tribunal/mahkamah/sitaan di atas.
Pertikaian berasingan penyewa — sewa tertunggak, deposit, atau pembaikan — kekal dalam perjanjian sewa dan mengikut laluan sembuh-mahkamah yang sah; ia tidak didengar oleh Tribunal Pengurusan Strata dan mengunci penyewa keluar atau memutuskan utiliti atas pertikaian sewa adalah menyalahi undang-undang di bawah seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, walau apa pun kata perjanjian sewa.
Apa patut tuan rumah buat?
- Kekalkan bayaran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelasan terkini — tunggakan terkumpul terhadap unit, bukan penyewa, dan kekal dengan pemilik walaupun selepas penyewaan tamat.
- Jika notis tuntutan tiba, balas dalam tempoh 14 hari berbanding abaikan — mengabaikannya sendiri adalah kesalahan di bawah s.34(3).
- Jika pertikaian berkenaan kelakuan JMB/MC sendiri (salah urus, ketidakteraturan AGM, pertikaian akaun), Tribunal Pengurusan Strata ialah forum yang betul untuk tuntutan sehingga RM250,000.
- Asingkan pertikaian sewaan (sewa, deposit, pembaikan) — guna peruntukan notis dalam perjanjian sewa dan laluan mahkamah sivil, bukan Tribunal Strata.
- Sahkan sebarang tempoh notis, angka penalti, atau had Tribunal yang disebut terhadap teks semasa Akta Pengurusan Strata 2013 sebelum bertindak, kerana pindaan boleh mengubah angka dari semasa ke semasa.
Related routes
- Lihat sewaan SPEEDHOME
- Panduan penyewa
- Panduan tuan rumah
- Proses setem perjanjian sewa di Malaysia
- Siapa bayar pembaikan rumah sewa
- Elak scam sewa
- Zero Deposit dijelaskan
FAQ
Bolehkah JMB atau perbadanan pengurusan usir penyewa atas penyelenggaraan tertunggak tuan rumah?
Tidak. Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelasan ditanggung oleh pemilik unit, bukan penyewa, dan JMB/MC tiada kuasa usir ke atas penyewa untuk perkara ini. Laluan pemungutan terhadap pemilik ialah notis bertulis, kemudian mahkamah, Tribunal Strata, atau sitaan harta alih pemilik (s.34-35, Akta 757).
Ke mana pertikaian sewa tertunggak antara tuan rumah dan penyewa pergi?
Bukan ke Tribunal Pengurusan Strata — forum itu untuk pertikaian strata/badan pengurusan sehingga RM250,000 dan secara jelas mengecualikan hal deposit tuan rumah-penyewa. Pertikaian sewa mengikut klausa notis dalam perjanjian sewa dan, jika perlu, mahkamah sivil.
Apa berlaku jika pemilik unit abaikan notis tuntutan penyelenggaraan?
Ia satu kesalahan di bawah s.34(3) Akta Pengurusan Strata 2013: denda sehingga RM5,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya, ditambah sehingga RM50 sehari untuk setiap hari kesalahan berterusan.
Berapa maksimum yang Tribunal Pengurusan Strata boleh awardkan?
Tuntutan sehingga RM250,000 di bawah s.105(1) Akta 757. Ia tidak boleh dengar pertikaian di mana hakmilik tanah dipersoalkan, dan mengabaikan award-nya sendiri satu kesalahan di bawah s.123, dengan penalti sehingga RM250,000 atau 3 tahun penjara atau kedua-duanya.
Apa jika tuan rumah atau penyewa saya berhenti bayar sewa (bukan penyelenggaraan)?
Laluan sah sama seperti di mana-mana di Malaysia: hantar notis bertulis, tamatkan bawah klausa perjanjian sewa jika tak bayar, dan teruskan melalui mahkamah sivil. Mengunci penyewa keluar atau memutuskan air atau elektrik adalah menyalahi seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, walau apa pun kata perjanjian sewa.