Di Malaysia, menggantikan housemate memerlukan kelulusan bertulis tuan rumah dan addendum bertandatangan untuk mengelakkan risiko sublet. Data platform platform ini 2025 menunjukkan pertukaran berdokumen menyelesaikan pertikaian penghunian dalam median 12 hari berbanding kelewatan berminggu-minggu bagi pertukaran tidak rasmi. Addendum mesti disetem melalui e-Duti Setem LHDN dalam tempoh 30 hari di bawah Akta Kewangan 2024.
Patutkah anda maklumkan tuan rumah sebelum housemate ganti pindah masuk?
Kalau anda nak ganti housemate dalam sewaan di Malaysia, beritahu tuan rumah dan dapatkan kelulusan bertulis sebelum dia pindah masuk. Penghuni ganti bukan sekadar tetamu. Ia melibatkan siapa tinggal di rumah itu, siapa bayar, siapa bertanggungjawab kalau ada kerosakan, dan sama ada tenancy agreement masih padan dengan keadaan sebenar. Data platform platform ini (2025) menunjukkan pertukaran housemate ganti yang ada addendum bertandatangan dan nota handover bertarikh selesaikan pertikaian penghunian dalam median 12 hari, berbanding tunggu berminggu-minggu kalau pertukaran dibuat secara tidak rasmi.
Ujian mudah: kalau orang baru itu akan bayar sewa, pegang kunci, guna access card, atau pindah masuk sebagai penghuni tetap, kelulusan bertulis tuan rumah itulah yang melindungi semua pihak. Tujuannya supaya perubahan itu jelas di atas kertas sebelum ia jadi masalah dalam unit.
Tetamu, housemate, atau subtenant — yang mana perlu kelulusan?
Tetamu datang melawat. Housemate tinggal di situ. Subtenant bayar kepada penyewa untuk hak duduk di bawah susunan berasingan. Lagi orang baru itu nampak macam penghuni yang bayar, lagi penting kelulusan bertulis tuan rumah.
| Situasi | Apa kemungkinan ia | Perlu kelulusan tuan rumah? |
|---|---|---|
| Kawan menginap sekali-sekala | Tetamu | Ikut house rules |
| Pasangan kerap menginap tapi ada rumah lain | Risiko tetamu lama | Tanya kalau agreement ada had |
| Orang baru ambil alih bilik penyewa yang keluar | Housemate ganti | Ya, dapatkan kelulusan bertulis |
| Orang baru bayar sewa kepada penyewa sedia ada | Berkemungkinan sublet | Ya, kelulusan sebelum bayar atau pindah masuk |
| Orang baru tandatangan agreement bilik baru dengan tuan rumah | Penyewa baru | Ya, diuruskan melalui agreement baru |
| Penyewa sedia ada keluar tapi masih kutip sewa | Sublet berisiko tinggi | Jangan teruskan tanpa persetujuan didokumenkan |
Ujian paling selamat: kalau orang itu perlukan kunci atau access card, tuan rumah patut luluskan secara bertulis. Janji lisan tidak melindungi penyewa asal apabila pertikaian bermula.
Apa perlu didokumenkan bila ganti housemate
Dokumenkan tarikh keluar, nama penghuni baru, laluan bayaran, pembahagian utiliti, pengendalian deposit, serah-terima access card, keadaan bilik, dan sama ada tenancy agreement perlu addendum. Tanpa ini, penyewa lama, penghuni baru dan tuan rumah mungkin masing-masing fikir benda lain.
Dalam amalan tenancy Malaysia, penghuni ganti biasanya diuruskan melalui addendum bertulis (kadang dipanggil side letter) yang namakan penghuni baru, ulang semula jumlah sewa, dan ditandatangani oleh penyewa asal, penghuni baru, dan tuan rumah. Tenancy agreement asal terus berkuat kuasa; addendum hanya merekod perubahan itu. Contracts Act 1950 mentadbir cara pindaan itu menjadi mengikat, dan stamp duty atas addendum diproses melalui e-Duti Setem LHDN menggunakan aliran AD-STamp yang sama seperti agreement utama. Kalau pihak-pihak hanya bersalaman tanpa addendum, satu-satunya kontrak yang boleh dikuatkuasakan ialah yang sudah wujud, yang masih namakan penyewa asal.
Guna senarai semak bertulis ringkas:
- Siapa keluar dan pada tarikh berapa.
- Siapa pindah masuk dan sama ada mereka tandatangan agreement baru atau addendum.
- Sama ada sewa dibayar kepada tuan rumah atau kepada penyewa sedia ada.
- Bagaimana deposit dipulangkan, dipindahkan, atau dikutip semula.
- Bagaimana utiliti dibahagikan untuk bulan tindih.
- Siapa pegang kunci, kad, dan akses parking.
- Sama ada keadaan bilik direkod semasa serah-terima.
- Salinan addendum bertandatangan disimpan oleh ketiga-tiga pihak.
Berapa kos addendum — dan bagaimana dengan stamp duty?
Addendum ialah instrumen yang perlu distamp: kadar stamp duty Finance Act 2024 yang sama terpakai seperti pada tenancy agreement utama, dibayar melalui e-Duti Setem dalam 30 hari dari tarikh tandatangan, dengan jadual penalti lewat yang sama kalau anda terlepas tempoh itu.
| Tempoh pajakan | Stamp duty per RM250 sewa tahunan (Finance Act 2024) |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 |
| Lebih 1 tahun, sehingga 3 tahun | RM3 |
| Lebih 3 tahun, sehingga 5 tahun | RM5 |
| Lebih 5 tahun | RM7 |
Pengecualian RM2,400 sewa tahunan dimansuhkan Januari 2025 — sewa tahunan penuh dikenakan cukai dari ringgit pertama. Minimum RM10.
| Masa | Akibat |
|---|---|
| Distamp dalam 30 hari dari tandatangan | Tiada penalti |
| Distamp dalam 3 bulan, lewat | Penalti 10% daripada duty yang belum dibayar |
| Distamp selepas 3 bulan, lewat | Penalti 20% daripada duty yang belum dibayar |
Secara praktikal, duty addendum dikira berdasarkan jumlah sewa yang mengalir melalui addendum itu (biasanya sewa tahunan penuh, kerana kedudukan penyewa asal dikemaskini, bukan dipecahkan). Seorang saksi berumur 18 tahun ke atas yang bukan pihak kepada addendum sudah cukup untuk tandatangan; saksi dan pihak-pihak perlu tulis nama penuh, 4 digit terakhir NRIC, dan tarikh. Kalau tenancy agreement melarang sublet sepenuhnya, addendum tidak boleh mengatasi agreement itu — penyewa perlu dapatkan persetujuan tuan rumah untuk pindaan itu dahulu, secara bertulis, sebelum addendum ditandatangan dan distamp.
Bagaimana kalau tenancy agreement anda senyap tentang housemate?
Agreement yang senyap bukan bermakna kebebasan tanpa had untuk tukar penghuni. Biasanya ia bermakna penyewa asal yang menanggung risiko bagi sesiapa sahaja yang tinggal di hartanah itu.
Dalam templat tenancy standard SPEEDHOME dan kebanyakan templat TA Malaysia yang digunakan, agreement itu menghadkan assignment, sublet, atau perubahan penghunian tanpa persetujuan bertulis. Di mana agreement memang senyap, kedudukan asal ialah penyewa yang dinamakan kekal bertanggungjawab kepada tuan rumah untuk sewa, kerosakan, dan pematuhan house rules. Housemate ganti yang ditambah tanpa dokumen tiada kedudukan kontrak dengan tuan rumah, jadi mereka tidak boleh menguatkuasakan hak duduk aman, pemulangan deposit, atau kewajipan baik pulih terhadap pemilik. Langkah praktikal ialah minta tuan rumah, secara bertulis, sahkan sama ada penggantian dibenarkan dan keluarkan addendum. Kalau tuan rumah enggan tulis apa-apa, anggap kesenyapan itu sebagai "tidak" sehingga keadaan diperjelaskan.
Bagaimana kalau penghuni baru warga asing dengan pas berbeza?
Penghuni ganti dengan pas imigresen berbeza tambah dua semakan: kelulusan tuan rumah dan rekod imigresen/tenancy. Kedua-duanya patut dikemaskini.
Amalan tenancy Malaysia menganggap penghuni jangka panjang sebagai sebahagian isi rumah untuk tujuan rekod, dan tuan rumah lazimnya minta salinan pas (contohnya Employment Pass, MM2H, Student Pass, Dependent Pass) untuk fail mereka sendiri. Nama dan butiran pas penghuni baru patut muncul dalam addendum tenancy supaya agreement itu betul-betul mencerminkan siapa tinggal di situ. Penyewa asal juga patut simpan salinan addendum dan salinan pas, kerana pertikaian tentang penghunian tanpa kebenaran boleh berakhir dengan penyewa asal seorang sahaja yang menanggung. Kalau hartanah itu dalam bangunan berstrata, semak dengan pengurusan sama ada nama penghuni baru perlu didaftarkan di pondok pengawal atau sistem penduduk juga.
| Jenis pas | Apa berubah untuk pertukaran housemate |
|---|---|
| Employment Pass | Tambah butiran pas ke addendum; kongsi salinan pas dengan tuan rumah. |
| MM2H / Dependant Pass | Sama seperti di atas; pemegang pas penaja juga patut direkodkan. |
| Student Pass | Tambah ke addendum dan maklumkan institusi; tuan rumah mungkin minta surat dari kolej. |
| Social Visit Pass (pelancong) | Umumnya tidak layak sebagai penghuni tetap; perjelaskan dengan tuan rumah sebelum sebarang pindah masuk. |
Di bawah amalan Imigresen Malaysia, sesiapa yang menampung penghuni asing patut simpan salinan pas dan mungkin perlu kongsi dengan tuan rumah atau pengurusan bangunan — tuan rumah boleh diminta beri penjelasan tentang penghuni asing dalam unit mereka. Simpan salinan addendum dan salinan pas sendiri supaya susunan itu ada rekod dari kedua-dua belah pihak.
Bagaimana kalau tuan rumah anda tolak penggantian itu?
Penolakan tuan rumah bukan penamat perbualan. Minta sebab secara bertulis, semak tenancy agreement, dan eskalasi hanya dengan jejak kertas.
Tuan rumah boleh menolak atas sebab sah: rekod kredit lemah, pertikaian terdahulu, sesak (overcrowding) melanggar house rules, atau klausa larangan sublet. Langkah pertama penyewa ialah minta tuan rumah nyatakan sebab secara bertulis, supaya penolakan itu ada rekod. Pertikaian tenancy tiada tribunal khusus di Malaysia. Kalau penolakan itu nampak tidak munasabah, penyewa boleh bawa ke bahagian Tuntutan Kecil (Small Claims) untuk ≤RM5,000 atau Tribunal Pengguna untuk ≤RM50,000 di mana kes itu boleh dirangka sebagai pertikaian pengguna atau perkhidmatan, atau mohon mediasi melalui meja mediasi negeri yang dikendalikan oleh Jabatan Peguam Negara di agc.gov.my. Jangan pindahkan orang itu masuk dahulu dan berhujah kemudian, kerana penghuni tanpa kelulusan melemahkan kedudukan penyewa asal dalam sebarang prosiding kemudian.
Bagaimana kalau orang baru itu pindah masuk minggu ini?
Kalau tiada masa untuk dokumen penuh sebelum pindah masuk, jejak kertas minimum-viable ialah: mesej WhatsApp dengan permohonan, gambar bertarikh serah-terima kunci, dan addendum bertandatangan dalam 7 hari.
Apabila tarikh pindah masuk hanya beberapa hari lagi dan bukan beberapa minggu, penyewa masih patut buat rekod. Hantar mesej bertulis kepada tuan rumah menamakan penghuni baru, tarikh pindah masuk, dan permohonan kelulusan. Simpan tangkap layar dengan cap masa. Ambil gambar kunci atau access card semasa serah-terima. Dokumenkan keadaan bilik dalam video. Kemudian susul dengan addendum bertandatangan dalam minggu pertama supaya fail itu padan dengan keadaan sebenar. Inilah jejak kertas paling minimum yang masih beri penyewa asal sesuatu untuk dirujuk kemudian. Deposit juga patut diuruskan secara bertulis: siapa bayar, berapa banyak, dan kepada siapa ia dipegang, dengan resit. Kalau tuan rumah tidak tandatangan addendum dalam 7 hari, langkah paling selamat ialah jeda sebarang bayaran sewa kepada penghuni baru sehingga addendum ditandatangan, atau biarkan penghuni baru kekal sebagai tetamu yang didokumenkan sahaja — bukan penghuni yang bayar. Kedua-dua pendekatan ini kekalkan kedudukan undang-undang yang bersih.
Kenapa tuan rumah ambil berat
Tuan rumah ambil berat kerana tenancy agreement menyenaraikan siapa bertanggungjawab. Kalau penghuni yang tidak dinamakan sebabkan kerosakan, lepas bayaran, hilang access card, atau langgar peraturan bangunan, satu-satunya orang yang tuan rumah boleh kejar untuk sewa tertunggak atau kos baik pulih ialah penyewa yang dinamakan. Itu tidak adil kepada semua pihak kalau penggantian itu tidak pernah didokumenkan.
Bagi penyewa, risikonya sama nyata. Penghuni tanpa kelulusan tiada kedudukan kontrak dengan tuan rumah, jadi mereka tidak boleh menguatkuasakan hak duduk aman, pemulangan deposit, atau kewajipan baik pulih terhadap pemilik.
Apa addendum itu patut nyatakan sebenarnya
Addendum yang berkesan namakan penghuni baru, ulang semula laluan sewa dan deposit, tetapkan tarikh pindah masuk, pindahkan tanggungjawab dengan kemas, dan ditandatangani oleh ketiga-tiga pihak ditambah seorang saksi. Berikut struktur yang penyewa boleh salin ke dalam side letter; tajuk kekal sama walaupun bahasanya diubah suai.
- Pihak dan tarikh berkuat kuasa. Nama penuh penyewa asal dan 4 digit terakhir NRIC; nama penuh penghuni baru, nombor NRIC/pas, dan kenalan; nama tuan rumah; tarikh berkuat kuasa yang padan dengan serah-terima.
- Penghuni dinamakan. "Penghuni masuk yang dinamakan di atas ditambah ke tenancy di [alamat, nombor unit] berkuat kuasa dari [tarikh]." Tiada kekaburan tentang siapa yang diliputi.
- Laluan sewa. Nyatakan sama ada sewa terus dibayar oleh penyewa asal kepada tuan rumah, atau penghuni baru bayar terus kepada tuan rumah dari tarikh tertentu. Kalau penyewa asal kutip daripada penghuni baru, nyatakan dengan jelas supaya ia tidak kemudiannya dianggap sebagai sublet tanpa kebenaran.
- Pengendalian deposit. Nyatakan jumlah deposit, siapa pegang, sama ada ia dipindahkan daripada penyewa keluar, dikutip baru daripada penghuni baru, atau dibahagikan. Sertakan baris resit untuk sebarang tunai yang bertukar tangan.
- Utiliti dan kos kongsi. Nyatakan pembahagian (sama rata, ikut bilik, atau ikut bilangan penghuni) untuk elektrik, air, internet, dan sebarang caj perkhidmatan, berkuat kuasa dari tarikh pindah masuk.
- Keadaan bilik. Rujuk set gambar atau video bertarikh yang diambil semasa serah-terima, disimpan oleh semua pihak, merekod keadaan bilik.
- Tandatangan dan saksi. Penyewa asal, penghuni baru, tuan rumah, dan seorang saksi berumur 18 tahun ke atas yang bukan pihak. Tulis nama penuh, 4 digit terakhir NRIC, dan tarikh di sebelah setiap tandatangan.
- Stamp duty. Satu baris menyatakan addendum akan distamp melalui e-Duti Setem dalam 30 hari dari tandatangan pada kadar Finance Act 2024 yang terpakai kepada tenancy utama.
Kalau tuan rumah enggan terima mana-mana satu baris — biasanya klausa laluan sewa atau pengendalian deposit — tanya bahasa mana yang mereka akan terima secara bertulis sebelum tandatangan. Baris yang ditolak ialah sebab paling biasa addendum perlu pusingan pembetulan kedua selepas kunci sudah bertukar tangan.
Sudut pandang SPEEDHOME: macam mana jadikan penggantian jelas sebelum jadi pertikaian?
Kalau anda nak ini diuruskan tanpa tarik-menarik, beginilah cara serah-terima yang didokumenkan berfungsi di platform ini. Tenancy yang diuruskan platform ini merekod addendum, nota serah-terima, dan pemindahan access card dalam satu fail, jadi pertikaian tentang siapa dibenarkan menduduki bilik itu runtuh menjadi satu jejak dokumen sahaja.
Dalam data operator SPEEDHOME 2025, pertukaran housemate ganti yang ikut aliran kerja didokumenkan selesaikan soalan penghunian dalam median 12 hari, berbanding tunggu berminggu-minggu untuk pertukaran tidak rasmi. Dalam set data yang sama, perbezaan sewa median yang diuruskan oleh addendum ialah RM0 (jumlah sewa kekal sama dalam kebanyakan pertukaran); kerja sebenar yang addendum lakukan ialah pindahkan baris nama penghuni dan jejak deposit ke atas kertas. Apabila kunci diserahkan sebelum addendum ditandatangan, kira-kira satu dalam empat pertukaran perlukan pusingan pembetulan kedua dalam bulan pertama — biasanya untuk betulkan klausa laluan sewa atau resit deposit. Addendum bertandatangan sebelum kunci bertukar tangan kurangkan kadar kerja ulang itu dengan ketara. Aliran kerja yang sama beri penyewa asal rekod untuk pertahankan kedudukan mereka dan beri penghuni baru sesuatu untuk ditunjukkan kepada tuan rumah atau pengurusan bangunan kalau ada soalan timbul kemudian.
Zero Deposit mungkin tersedia pada listing yang layak sebagai sistem risiko-sewaan terurus SPEEDHOME yang menggantikan deposit tunai pendahuluan. Jangan anggap setiap bilik layak; semak listing itu. Kalau anda mahu susunan yang lebih kemas dari mula, layari bilik di SPEEDHOME dan pilih listing di mana laluan kontrak jelas.
FAQ
Boleh tambah housemate kalau tuan rumah tak pernah tanya siapa tinggal?
Anda tetap patut maklumkan tuan rumah dan dapatkan secara bertulis. Kesenyapan pada permulaan tidak bermakna kelulusan tanpa had untuk penghuni baru. Penggantian mengubah siapa tinggal di hartanah, siapa bayar sewa, dan siapa tuan rumah boleh tuntut tanggungjawab di bawah tenancy agreement, jadi addendum bertulis melindungi penyewa asal walaupun pajakan asal tidak senaraikan penghuni.
Adakah housemate ganti sama dengan sublet?
Housemate ganti jadi sublet sebaik sahaja sewa atau kunci berpindah kepada orang baru tanpa kelulusan bertulis tuan rumah. Di bawah amalan Malaysia, kalau orang baru bayar kepada anda sementara anda kekal sebagai penyewa yang dinamakan, ia dianggap sublet dan klausa assignment dalam tenancy agreement terpakai. Kalau orang baru tandatangan agreement baru atau addendum terus dengan tuan rumah, laluan itu bersih dan tiada isu sublet. Buat ini seterusnya: minta tuan rumah keluarkan addendum menamakan penghuni baru dan laluan sewa sebelum sebarang wang bertukar tangan.
Semua housemate perlu dinamakan dalam agreement?
Dalam sewaan kongsi, ya di mana boleh, dan addendum ialah cara biasa untuk tambah nama baru. Menamakan penghuni jadikan tanggungjawab, bayaran, pengendalian deposit, akses dan keluar lebih jelas untuk semua pihak. Kalau agreement asal hanya senaraikan penyewa utama, side letter yang ditandatangani tuan rumah, penyewa utama, dan penghuni baru ialah cara paling kemas untuk merekod perubahan itu.
Apa kalau tuan rumah saya tolak penggantian itu?
Minta penolakan secara bertulis dalam 14 hari, kemudian semak klausa assignment tenancy agreement sebelum anda eskalasi. Penolakan lisan susah dibuktikan dan susah ditindaklanjuti, jadi langkah pertama ialah hantar permohonan bertulis minta tuan rumah nyatakan sebab (klausa larangan sublet, sesak melanggar house rules, gagal saringan) melalui saluran bercap tarikh. Penolakan yang didokumenkan layak untuk mediasi; yang lisan tidak. Kalau penolakan itu didokumenkan dan nampak tidak munasabah, eskalasi melalui bahagian Tuntutan Kecil (≤RM5,000), Tribunal Pengguna (≤RM50,000) di mana kes itu boleh dirangka sebagai pertikaian perkhidmatan, atau meja mediasi negeri yang dikendalikan oleh Jabatan Peguam Negara.
Boleh housemate sedia ada undi terima orang baru?
Penyewa sedia ada tidak memiliki hartanah itu dan tidak boleh, atas inisiatif sendiri, ubah susunan penghunian yang ditetapkan oleh tenancy agreement dengan tuan rumah. Perjanjian housemate antara penyewa sedia ada mungkin tadbir kerja rumah, waktu senyap, dan bil kongsi, tetapi ia tidak beri penghuni baru sebarang kedudukan terhadap tuan rumah. Penggantian itu tetap perlukan persetujuan bertulis tuan rumah, direkodkan dalam addendum, sebelum penghuni baru ada sebarang hak yang boleh dikuatkuasakan untuk berada dalam unit itu — dan sebelum penyewa asal dilindungi sepenuhnya daripada kemungkiran penghuni baru.
Artikel ini ialah rujukan am daripada statut Malaysia dan amalan tersiar, bukan nasihat undang-undang. Dikemaskini 24 Jun 2026.
Untuk panduan lengkap, sila lihat Bilik Sewa Perempuan Cyberjaya: Harga, Transit & Peraturan Rumah.