![Perjanjian Rakan Serumah Malaysia: Bertulis vs Lisan [2026]](/blog/assets/img/housemate-agreement-malaysia-bm-hero-card.jpg)
Apa itu perjanjian rakan serumah dan perlukah anda mempunyainya di Malaysia?
Perjanjian rakan serumah ialah kontrak bertulis persendirian antara penghuni rumah berkongsi — ia bukan perjanjian sewa dan tidak mewujudkan hubungan tuan rumah dengan penyewa. Ia mengawal pembahagian sewa, sumbangan utiliti, peraturan rumah, bahagian deposit, dan apa yang berlaku bila seseorang mahu keluar.
Tanpa perjanjian bertulis, pertikaian jadi masalah "kata awak kata saya" yang tiada rekod untuk disandarkan. Bila kawan serumah dah mula berselisih, tiada siapa ingat balik siapa kata apa minggu lepas — sebab tu penulisan lebih kuat daripada percakapan.
Di Malaysia, tiada statut khusus untuk hal ni. Ia jatuh bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950): kalau ada tawaran, penerimaan, balasan dan niat untuk terikat, perjanjian tu boleh dikuatkuasakan. Pada 2026, Malaysia masih takde Akta Sewa Kediaman yang berkuat kuasa — cadangan RTA kekal Rang Draf yang belum dibentangkan di Parlimen atau diwartakan. Jadi perlindungan untuk rakan serumah datang daripada kontrak biasa, bukan undang-undang khas.
Orang yang tandatangan perjanjian sewa utama dengan tuan rumah — penyewa utama yang dinamakan — kekal bertanggungjawab penuh kepada tuan rumah untuk sewa dan apa-apa kerosakan, walau apa pun yang tertulis dalam perjanjian rakan serumah. Perjanjian rakan serumah ialah perkara persendirian antara penghuni; ia tak ubah siapa yang tuan rumah pegang bertanggungjawab.
Perjanjian rakan serumah bertulis lawan lisan: yang mana satu kukuh?
Perjanjian rakan serumah bertulis berikan anda bukti bertulis bila pertikaian jadi; perjanjian lisan bagi anda hampir takde apa-apa untuk tunjuk. Kedua-duanya boleh jadi kontrak yang sah di bawah undang-undang Malaysia, tapi membuktikan terma perjanjian lisan — bahagian sewa, deposit, tempoh notis — hampir mustahil bila dah jatuh keluar.
| Faktor | Perjanjian bertulis | Perjanjian lisan |
|---|---|---|
| Bukti pembahagian sewa | Dokumen bertandatangan — boleh dikemukakan di mahkamah atau mediasi | Ingatan lawan ingatan; tiada rekod |
| Tuntutan pemulangan deposit | Nyatakan siapa bayar berapa dan atas terma apa | Amaun dipertikaikan, tiada rujukan |
| Tempoh notis sebelum keluar | Dipersetujui secara bertulis; kedua-dua pihak tahu terma | Terbuka kepada tafsiran |
| Peraturan rumah (tetamu, bunyi, pembersihan) | Garis asas bertandatangan; boleh dikuatkuasakan antara pihak | Hampir mustahil dikuatkuasakan — tiada bukti |
| Pembahagian kos utiliti | Formula tetap secara bertulis | "Saya ingat awak setuju bayar WiFi" |
| Forum pertikaian | Mahkamah tuntutan kecil boleh baca dokumen | Mahkamah tuntutan kecil masih boleh dengar, tapi hakim takde bukti untuk sandarkan keputusan |
| Perlu disetem? | Tiada keperluan berkanun untuk setem perjanjian rakan serumah (bukan perjanjian sewa dengan tuan rumah); pihak boleh setem secara sukarela | Tidak berkenaan |
Perkara yang kompetitor terlepas: Perjanjian rakan serumah bukan dokumen yang sama dengan perjanjian sewa (TA). TA ialah antara tuan rumah dengan penyewa utama yang dinamakan — rakan serumah biasanya takde nama dekat situ. Perjanjian rakan serumah duduk atas TA sebagai lapisan persendirian. Kedua-dua dokumen kena konsisten: kalau TA larang sublet tanpa kebenaran, rakan serumah yang bayar sewa kat penyewa utama ialah penghuni sekunder, dan penyewa utama kena dapat kebenaran bertulis tuan rumah dulu sebelum kutip sewa daripada mereka.
Bila perjanjian bertulis menang dan bila ia masih gagal
Perjanjian bertulis menang bila satu pihak nafikan terma yang dipersetujui — bahagian sewa, notis, bahagian deposit. Ia gagal bila pertikaian pasal perangai (bunyi, kebersihan) yang takde dalam dokumen, atau bila satu pihak takde duit nak bayar walaupun dijumpai bertanggungjawab.
| Situasi | Perjanjian bertulis membantu? | Sebab |
|---|---|---|
| Seorang rakan serumah berhenti bayar bahagiannya | Ya — perjanjian jadi bukti untuk mahkamah tuntutan kecil (tuntutan ≤ RM5,000; takde peguam kena) | Pembahagian bertulis ialah hutang yang dipersetujui |
| Rakan serumah enggan keluar selepas bagi notis | Sebahagian — perjanjian tunjuk tempoh notis dah dipersetujui; tapi pengusiran sebenar kena jalan betul melalui saluran sah, bukan korek sendiri | Tak boleh kunci keluar atau campak barang tanpa proses undang-undang |
| Pemulangan deposit dipertikaikan pada akhir sewaan | Ya — dokumen tunjuk siapa bayar berapa dan terma pulangan | Tanpa ini, penyewa utama pegang deposit dan rakan serumah ada ruang pemulangan terhad |
| Rakan serumah rosakkan barang; tuan rumah caj penyewa utama | Perjanjian bantu penyewa utama tuntut sumbangan daripada rakan serumah yang bertanggungjawab — tapi tuntutan tuan rumah tetap terhadap penyewa utama je | Liabiliti TA tak pindah ke rakan serumah |
| Pelanggaran bunyi, kebersihan atau peraturan tetamu | Sebahagian — peraturan bertulis jadi asas bagi notis keluar; penguatkuasaan secara baik dulu sebelum naik mahkamah | Mahkamah pilihan terakhir untuk pertikaian perangai |
Kos dan risiko: apa yang patut ada dalam perjanjian rakan serumah
Perjanjian rakan serumah kena tetapkan nombor dan jalan keluar secara bertulis — sewa per orang, sumbangan deposit, formula utiliti, tempoh notis, dan proses ganti rakan serumah. Biar satu pun takde dalam tulisan, memang itulah punca hampir setiap pertikaian.
Klausa minimum yang perlu dimasukkan:
- Pembahagian sewa: sumbangan bulanan setiap rakan serumah dalam RM dan tarikh akhir bayar
- Bahagian deposit: berapa setiap orang sumbang ke deposit tuan rumah, dan macam mana ia dipulangkan masa keluar
- Utiliti: bil mana setiap orang bayar atau formula untuk bahagikan bil berkongsi (elektrik, air, WiFi, gas)
- Tempoh notis: berapa minggu atau bulan notis rakan serumah yang keluar kena bagi, dan pampasan (kalau ada) kalau notis pendek
- Pengganti rakan serumah: siapa tentukan sama ada pengganti diterima, dan sama ada kebenaran tuan rumah kena
- Peraturan rumah: tetamu bermalam, waktu senyap, jadual kebersihan kawasan kongsi, peraturan rokok atau haiwan peliharaan (kalau TA benarkan)
- Proses pertikaian: langkah pertama bawak mesej bertulis; tak settle dalam tempoh yang ditetapkan = mediasi atau tuntutan kecil
Tentang duti setem: jadual duti setem Finance Act 2024 kena untuk TA antara tuan rumah dengan penyewa — tak kena untuk perjanjian rakan serumah persendirian (tiada pihak tuan rumah). Malaysia takde had deposit sewa kediaman secara berkanun; deposit ikut apa TA dan undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74 tentang ganti rugi) kata. Apa yang setiap rakan serumah sumbang ke deposit kena direkod dengan tepat, supaya tak gaduh bila TA penyewa utama habis.
Kalau nak formalkan susunan ni lebih daripada dokumen yang kamu buat sendiri, mana-mana Mahkamah Majistret boleh dengar pertikaian antara rakan serumah sehingga RM100,000; prosiding tuntutan kecil urus sehingga RM5,000 tanpa peguam.
Laluan SPEEDHOME: bilik dengan lapisan perjanjian yang terurus
Kalau kamu cari bilik melalui SPEEDHOME, susunan bermula dengan TA bertandatangan — bukan persetujuan lisan — jadi masalah "kata siapa" dah kurang sebelum kunci bertukar tangan.
Sudut SPEEDHOME yang competitor tak tunjuk: menurut data dalaman SPEEDHOME, bila bilik disewa melalui platform dengan TA standard, pertikaian deposit antara penghuni dan tuan rumah jatuh kepada hampir sifar untuk bilik yang ada dokumentasi penuh sebelum pindah masuk — berbanding bilik yang dokumennya longgar. Senarai bilik SPEEDHOME di /rent/ diumumkan oleh tuan rumah yang dah bersetuju dengan proses SPEEDHOME yang terdokumen. Penyewa utama yang dinamakan tandatangan TA; kos pindah masuk, terma deposit dan peraturan rumah dah ada dalam tulisan sebelum kunci bertukar.
TA standard SPEEDHOME juga ada klausa penghuni tambahan yang khusus: tuan rumah kena bagi kebenaran bertulis sebelum ada rakan serumah tambahan, dan sublet tanpa kebenaran boleh jadi alasan untuk tamatkan sewaan. Ini berbeza dengan iklan bilik umum di luar — di mana selalunya tiada siapa tanya siapakah yang sebenarnya duduk dalam unit tu.
Bagi pencari bilik yang timbang kos deposit tunai, Zero Deposit SPEEDHOME ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan. Ia gantikan deposit tunai pendahuluan; dalam kes jarang kerosakan teruk pada akhir sewaan, proses tuntutan perlindungan standard terpakai, jadi bukan jaminan menyeluruh. Tak semua unit layak — semak listing.
Untuk klausa minimum yang patut ada dalam TA bilik sebagai dokumen asas (perjanjian sewa antara tuan rumah dengan penyewa utama), lihat panduan 4 perkara penting perjanjian sewa rumah Malaysia. Untuk persoalan sama ada coliving atau sewa bilik lebih sesuai, lihat coliving lawan sewa bilik di Malaysia. Kalau nak tahu lebih pasal skim Zero Deposit, lihat Zero Deposit SPEEDHOME.
FAQ
Perlukah perjanjian rakan serumah di Malaysia disetem?
Perjanjian rakan serumah ialah kontrak persendirian antara penghuni — bukan TA antara tuan rumah dengan penyewa. Duti setem bawah Finance Act 2024 kena untuk TA; tak automatik kena untuk perjanjian rakan serumah persendirian. Boleh setem secara sukarela untuk dapatkan tarikh formal, tapi bukan syarat undang-undang.
Adakah perjanjian rakan serumah lisan sah di Malaysia?
Ya — perjanjian lisan boleh jadi kontrak yang sah bawah Akta Kontrak 1950 kalau ada tawaran, penerimaan, balasan dan niat untuk terikat. Masalah sebenar ialah buktikan apa yang dipersetujui bila dah gaduh. Tanpa rekod bertulis, dua orang akan cerita dua versi lain, dan hakim takde dokumen nak sandarkan keputusan.
Apa boleh buat kalau rakan serumah enggan bayar bahagian sewa?
Perjanjian bertulis ialah bukti utama kamu. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh fail dekat prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret — takde peguam kena, proses direka untuk pertikaian duit yang senang. Untuk amaun antara RM5,000 dan RM100,000, guna trek standard Mahkamah Majistret. Rekodkan setiap tarikh dan amaun yang tertunggak sebelum fail.
Boleh ke tuan rumah halau rakan serumah yang takde nama dekat TA?
Hubungan undang-undang tuan rumah ialah dengan penyewa utama yang dinamakan — bukan dengan rakan serumah. Untuk dapatkan semula milikan, ikut proses sah: tuntutan bertulis, lepas tu tindakan mahkamah kalau perlu. Tuan rumah tak boleh halau secara korek sendiri (kunci tukar, buka pintu, atau potong bekalan air atau elektrik) walau siapa pun dalam unit tu. Penyewa utama boleh suruh rakan serumah yang tak dikehendaki keluar bawah notis perjanjian rakan serumah; kalau enggan, itu hal sivil antara penghuni.
Apa jadi pada deposit kalau seorang rakan serumah keluar awal?
Deposit balik ikut apa yang tertulis dalam perjanjian rakan serumah. Kalau perjanjian dah tetapkan sumbangan setiap orang dan terma pemulangan, penyewa utama terikat dengan terma tu. Kalau takde apa-apa dalam tulisan, penyewa utama — yang pegang deposit dari sisi tuan rumah — boleh buat ikut budi bicara sendiri, dan itulah pertikaian yang kamu nak elak dengan tulis dulu.
Adakah tambah rakan serumah dikira menyewakan semula?
Boleh jadi. Kalau rakan serumah bayar sewa kat penyewa utama, penyewa utama jadi tuan rumah sekunder. Kebanyakan TA Malaysia sekat sublet tanpa kebenaran bertulis tuan rumah. Kalau TA senyap, penyewa utama tetap kena dapat kebenaran bertulis sebelum kutip sewa daripada rakan serumah — TA senyap tak bermaksud sublet dibenarkan. Susunan tanpa kebenaran ialah langgar kontrak yang boleh bagi tuan rumah alasan untuk tamatkan sewaan.