Adakah sewa anda terus sah kalau tuan rumah jual rumah?
Ya. Perjanjian sewa yang sudah ditanda setem mengikat pembeli baharu. Malaysia masih belum ada Akta Sewaan Kediaman, jadi hak anda datang daripada perjanjian itu sendiri dan undang-undang kontrak am — tetapi peraturan asasnya jelas: jualan tidak batalkan sewa anda. Pembeli baharu hanya masuk menggantikan peranan tuan rumah lama.
Sebaik sahaja hak milik bertukar, pembeli mengambil unit tertakluk kepada sewaan sedia ada. Kalau perjanjian anda berjalan sehingga Disember 2026, ia tetap berjalan sehingga Disember 2026 — nama di atas geran berubah, tetapi hak anda untuk mendiami unit itu tidak. Perkara ini ialah prinsip asas undang-undang kontrak dan hartanah di Malaysia; ia tidak perlukan statut khusus untuk berkuat kuasa.
Perjanjian sewa yang ditanda setem kebanyakan governs apa-apa selepas itu: deposit anda, sebarang klausa notis, dan apa yang berlaku kalau pembeli baharu mahukan possession sebelum tempoh anda tamat. Untuk konteks penuh tentang apa yang tuan rumah boleh dan tidak boleh buat di Malaysia, rujuk panduan hak penyewa di Malaysia.
Apa yang pembeli baharu boleh dan tidak boleh buat
Pembeli baharu mewarisi perjanjian seperti yang ditandatangani. Mereka tidak boleh naikkan sewa sebelah pihak, pendekkan tempoh sewaan, atau minta anda keluar tanpa ikut proses undang-undang. Yang mereka boleh buat ialah jual unit itu semula, duduki sendiri selepas tempoh anda tamat, atau mula perjanjian baharu selepas perjanjian lama habis.
| Situasi | Apa yang dipakai |
|---|---|
| Pembeli baharu mahu anda kekal dengan terma sama | Tiada tindakan — perjanjian sedia ada diteruskan |
| Pembeli mahu runding semula sewa atau terma | Hanya boleh berlaku dengan persetujuan bersama; mereka tidak boleh impose perubahan dalam tempoh semasa |
| Pembeli mahu possession sebelum lease tamat | Mesti tunggu tempoh tamat, atau runding penamatan awal dengan anda — dan ganti rugi kepada anda jika mereka langgar |
| Pembeli dakwa jualan batalkan perjanjian | Tidak betul; perjanjian yang ditanda setem mengikat mereka |
| Pembeli cuba tekanan anda keluar dengan halang akses, potong bekalan air atau elektrik, atau kunci rumah | Melawan undang-undang — Akta Pelepasan Khusus 1950 s.7(2) mengharamkan pengusiran sendiri tanpa mengira siapa pemilik unit |
| Tempoh sewaan tamat secara semula jadi | Pembeli baharu tentukan sama ada nak perbaharui — sama seperti mana-mana tuan rumah |
Larangan pengusiran sendiri perlu ditegaskan dengan jelas: walaupun pembeli baharu benar-benar percaya sewaan patut tamat, mereka tidak boleh secara sah kunci pintu atau potong bekalan air atau elektrik untuk paksa anda pindah. Pemulihan possession, jika benar-benar dipertikaikan, perlu melalui mahkamah.
Apa jadi pada deposit anda
Deposit anda dibayar kepada tuan rumah asal. Apabila rumah dijual, obligasi untuk memulangkannya — dan hak untuk membuat potongan yang sah — berpindah kepada pembeli baharu. Secara praktik, tuan rumah asal perlu serahkan dana deposit semasa settlement. Kalau tidak, ini jadi pertikaian antara pembeli dan penjual, tetapi hak kontraktual anda ke atas deposit tidak terhapus.
Di sinilah ramai penyewa tersilap langkah. Jualan selesai, tuan rumah asal hilang, dan pembeli baharu dakwa mereka tidak terima deposit. Tuntutan anda ialah terhadap sesiapa yang pegang wang pada masa anda layak untuk pemulangan — biasanya ini bermaksud tuan rumah asal jika tiada pemindahan deposit diatur.
| Langkah | Siapa perlu dihubungi | Apa yang perlu disimpan |
|---|---|---|
| Jualan diumumkan | Tanya tuan rumah asal secara bertulis: "Adakah deposit akan dipindahkan ke pembeli baharu? Mohon sahkan secara bertulis." | Jawapan bertulis mereka |
| Semasa serahan hak milik dari lama ke baru | Minta pengakuan bertulis daripada pembeli baharu bahawa mereka pegang deposit anda | Dokumen pengakuan atau pemindahan deposit yang ditandatangani |
| Pada akhir sewaan | Tuntut pemulangan daripada sesiapa yang mengaku pegang deposit | Semua gambar masuk/keluar, laporan pemeriksaan, resit pulangan kunci |
| Kalau deposit dipertikaikan | Hantar permintaan bertulis rasmi (mel berdaftar atau emel dengan read-receipt) | Bukti penghantaran |
| Kalau tiada penyelesaian dalam 14 hari | Failkan tuntutan di Mahkamah Majistret — small claims untuk amaun sehingga RM5,000 (tanpa peguam), tuntutan sivil untuk lebih | Semua dokumen di atas |
Malaysia tidak ada tribunal sewaan kediaman khusus. Pertikaian deposit ialah perkara kontrak peribadi yang diputuskan di mahkamah sivil: tuntutan sehingga RM5,000 guna prosedur small claims Mahkamah Majistret (tanpa peguam, Aturan 93), dan tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Sesyen. Untuk langkah terperinci, rujuk panduan cara tuntut balik deposit sewa.
Soalan notis dan akses: apa yang anda perlu benarkan
Tuan rumah asal mesti beri notis bertulis yang munasabah sebelum bawa bakal pembeli melihat rumah. Kebanyakan perjanjian sewa tetapkan ini pada 24 jam. Jika tiada klausa, "notis munasabah" dipakai — yang mahkamah biasanya tafsir sebagai masa yang cukup untuk bersedia, biasanya sekurang-kurangnya satu hari.
Anda tidak wajib benarkan bilangan viewing tanpa had pada semua masa. Anda berhak kepada quiet enjoyment rumah di bawah common law am, bermaksud tuan rumah (atau ejen pembeli baharu) tidak boleh masuk rumah tanpa kerjasama anda. Secara praktik, tuan rumah ada kepentingan kewangan untuk jual dan anda ada kepentingan praktikal untuk hubungan yang baik — kebanyakan viewing diatur secara persetujuan.
Apa yang patut anda buat bila viewing diminta: - Minta notis bertulis tentang tarikh, masa, dan siapa akan hadir. - Simpan rekod setiap akses (tarikh, tempoh, siapa datang). - Jika ejen hartanah mahu ambil gambar atau video bahagian dalam, anda boleh minta supaya dipotong untuk tidak nampak barang peribadi anda.
Apa yang perlu dibuat kalau pembeli baharu tekan anda keluar awal
Jika anda ditekan keluar sebelum lease tamat — melalui permintaan lisan, notis bertulis, atau apa-apa bentuk gangguan terhadap penghunian anda — langkah pertama ialah sahkan hak anda secara bertulis. Balas secara bertulis, nyatakan tempoh sewaan anda, dan simpan salinan semua.
Langkah-langkah jika tekanan berlanjutan:
- Balas bertulis. Akui penerimaan apa-apa komunikasi yang anda terima. Nyatakan tarikh tamat sewaan. Jangan setuju keluar awal kecuali diberi pampasan yang sesuai.
- Dokumentasikan tekanan. Simpan mesej WhatsApp, surat, log panggilan — apa-apa yang tunjuk corak gangguan atau ugutan.
- Jangan terima "persetujuan" tidak formal tanpa bertulis. Jika anda runding keluar awal, pastikan terma penamatan bersama dalam surat yang ditandatangani: tarikh pindah, jumlah pemulangan deposit, sebarang pampasan yang ditawarkan. Gunakan senarai semak pindah keluar untuk pastikan tiada apa-apa yang terlepas semasa serahan.
- Jika tekanan meningkat kepada gangguan — mengunci anda keluar, memutuskan bekalan air atau elektrik, mengalihkan barang — ini melawan undang-undang. Anda boleh mohon injunksi di mahkamah sivil untuk pulangkan quiet enjoyment, selain sebarang tuntutan ganti rugi.
- Minta nasihat jika perlu. Pusat Bantuan Guaman Majlis Peguam Malaysia dan Yayasan Bantuan Guaman Kebangsaan (YBGK) tawarkan nasihat percuma atau subsidi untuk hal ehwal sivil.
Realiti undang-undang: pembeli baharu yang mahukan possession sebelum sewaan tamat ada dua laluan sah — runding keluar awal secara persetujuan bersama, atau tunggu tempoh tamat. Tiada jalan pintas undang-undang.
Bagaimana sewaan SPEEDHOME kendalikan jualan oleh tuan rumah
Di platform SPEEDHOME, SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD. (No. Pendaftaran 202601021813 / 1683910-A) bertindak sebagai Penyewa Induk — bermaksud hubungan tuan rumah langsung anda adalah dengan SPEEDHOME, bukan pemilik hartanah individu. Jika pemilik hartanah memutuskan untuk jual, itu transaksi antara pemilik dan pembeli, dan sewaan anda dengan SPEEDHOME diteruskan dengan terma sedia ada.
Perbezaan struktur ini penting secara praktik:
- Anda tidak perlu kejar tuan rumah persendirian baharu untuk pengakuan deposit — hubungan deposit kekal dengan SPEEDHOME sepanjang tempoh.
- Anda tidak terdedah kepada risiko pembeli baharu menafikan deposit dipindahkan.
- Proses akses viewing, pemeriksaan akhir sewaan, dan pemulangan deposit ikut proses SPEEDHOME yang terdokumen sama ada siapa pun pemilik hartanah di sebaliknya.
Untuk penyewa yang menyewa melalui SPEEDHOME dengan Zero Deposit, tiada deposit tunai untuk dikejar langsung. Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai awal; untuk kerosakan teruk di akhir sewaan yang melebihi haus biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai — tetapi untuk tujuan jualan oleh tuan rumah, tiada deposit tunai yang terperangkap antara pembeli.
Anda boleh tapis listing SPEEDHOME yang disahkan di /my/sewa.
FAQ
Adakah jualan batalkan perjanjian sewa saya di Malaysia? Tidak. Perjanjian sewa yang ditanda setem mengikat pembeli hartanah. Malaysia belum ada Akta Sewaan Kediaman, tetapi prinsip ini berkuat kuasa di bawah undang-undang kontrak dan hartanah am. Sewaan anda diteruskan dengan terma sedia ada sehingga ia tamat.
Boleh pembeli baharu naikkan sewa saya dalam tempoh sewaan semasa? Tidak — tanpa persetujuan anda. Pembeli baharu ambil alih perjanjian seperti yang ditandatangani. Sebarang perubahan sewa dalam tempoh perlukan persetujuan bersama. Selepas tempoh tamat, pembeli baharu boleh tawarkan pembaharuan pada kadar lain, dan anda boleh terima atau pindah.
Apa kalau pembeli baharu kata mereka tidak terima deposit saya? Hak kontraktual anda ke atas deposit tidak terhapus — tetapi tuntutan praktikal bergantung pada siapa sebenarnya pegang wang itu. Minta pengesahan bertulis daripada tuan rumah asal bahawa deposit dipindahkan. Jika mereka mengaku pegang dan kemudian pertikaikan pemulangan, anda boleh failkan tuntutan sivil terhadap mereka. Jika pembeli baharu mengaku terima deposit, tuntut mereka. Kekalkan semua komunikasi bertulis.
Boleh pembeli baharu minta saya tandatangan perjanjian sewa baharu? Mereka boleh minta — anda tidak wajib bersetuju. Jika anda tandatangan perjanjian baharu, hak anda reset kepada dokumen itu. Jika anda teruskan di bawah perjanjian lama tanpa tandatangan apa-apa baharu, terma lama dipakai. Jangan tandatangan perjanjian baharu di bawah tekanan melainkan termanya sekurang-kurangnya sama baik dengan perjanjian sedia ada.
Berapa banyak notis yang tuan rumah kena beri sebelum viewing? Kebanyakan perjanjian sewa tetapkan 24 jam. Jika milik anda senyap, berikan "notis munasabah" — secara praktik, sekurang-kurangnya satu hari bekerja. Anda tidak boleh diwajibkan benarkan viewing pada waktu yang tidak munasabah.
Apakah tindakan saya jika pembeli baharu mengunci saya keluar atau memutuskan utiliti? Ini melawan undang-undang di bawah Akta Pelepasan Khusus 1950 s.7(2). Anda boleh mohon relief kecemasan di mahkamah sivil (injunksi untuk pulangkan possession atau akses utiliti) dan failkan tuntutan ganti rugi. Mahkamah memandang serius pengusiran sendiri tanpa mengira siapa pemilik hartanah. Dokumentasikan semua sebelum dan semasa.