屋主卖房，租约会失效吗？
不会。已经盖印的租约会继续约束新业主。马来西亚至今没有正式的住宅租务法（Residential Tenancy Act 仍在拟定阶段），租客的权利来自租约本身和合同法的基本原则——但核心规则很清晰：买卖不破租，新业主接手旧业主在租约下的全部位置。
产权换了，业主名字换了，租客继续住到租约期满，这是马来西亚合约法和财产法的基本运作方式，不需要专门的成文法令来支撑。
其他几乎所有事——押金的归属、通知条款、新业主想提前收回房屋怎么办——都由租约本身说了算。要了解马来西亚屋主和租客各自能做什么、不能做什么的整体框架，可以参考马来西亚租客权益完整指南。
新业主能做和不能做的事
新业主继承原租约的全部条款。在租期内，他们不能单方面加租、缩短租期、或要求你无条件搬出。可以做的是：在你租约期满后搬入自住、重新签订新租约，或按双方同意的条件协商变更。
| 情况 | 适用规则 |
|---|---|
| 新业主希望你在原有条款下继续住 | 不用做任何事，原租约继续生效 |
| 新业主想重新谈租金或条款 | 必须双方书面同意，租期内不能单方强加 |
| 新业主想在你租约期满前收回房屋 | 必须等租期结束，或与你协商提前解约并补偿 |
| 新业主声称买卖导致租约失效 | 这是错的，已盖印的租约对其有约束力 |
| 新业主以断水断电、换锁等方式逼你搬 | 不合法——这是自行收回房屋的做法，在马来西亚受法律禁止，无论业主是谁 |
| 你的租约自然期满 | 新业主可以像任何业主一样决定是否续约 |
值得说清楚：即使新业主真心认为租约该结束，也不能合法地把你锁在门外，或断水断电来逼你搬。要通过法律途径收回房屋，必须走法院程序。
押金会跟着房屋走吗
押金原本是交给原业主的。房屋出售后，退还押金的义务——以及合法扣款的权利——转移到新业主。实际操作中，原业主应该在交割时把押金款项交给新业主；如果没这么做，就变成买卖双方之间的纠纷，但你的合同权利并没有因此消失。
这是很多租客踩坑的地方。交易完成了，旧业主消失了，新业主声称从没收到过押金。你的追讨对象，是在你有权拿回押金那一刻实际拿着这笔钱的人——通常就是原业主，因为没有任何转账安排。
| 阶段 | 联系谁 | 要保留什么 |
|---|---|---|
| 收到卖房通知时 | 书面询问原业主："押金会不会转给新业主？请书面确认。" | 他们的书面回复 |
| 旧业主交接给新业主时 | 要求新业主书面承认持有你的押金 | 签署的押金确认书或转账文件 |
| 租约结束时 | 向承认持有押金的人索取退款 | 入住 / 搬出照片、检查报告、钥匙交还收据 |
| 押金被拒退时 | 发出正式书面要求（挂号信或有读条的电邮） | 已发送的证明 |
| 14 天内仍无结果 | 推事庭小额索偿程序处理 RM5,000 以下的争议（不需律师）；更高金额走推事庭或地方法院民事庭 | 以上全部文件 |
马来西亚没有专门的住宅租务仲裁庭（Residential Tenancy Tribunal）。押金纠纷属于民事合约纠纷，由民事法庭裁决。完整的追讨流程请参考马来西亚押金退还流程指南。
看房通知和出入权：租客需要配合什么
原业主必须在带潜在买家看房前给你合理的书面通知。大多数租约写明是 24 小时；如果没有写明条款，"合理通知"适用——法院通常理解为至少一天，让租客有时间准备。
你不必随时随地接受看房。一般普通法下的"安静享用权"（quiet enjoyment）保障你不被无理骚扰，因此业主（或新业主的代理）不能在你不配合的情况下随意进出。实际上，业主有卖房的财务动机，你有配合的实际利益——大多数看房都是协商出来的。
被要求配合看房时该做的事：
- 要求对方书面通知看房日期、时间、参加人数。
- 每次出入都做记录（日期、时长、来访者）。
- 如果房产经纪要求拍照或录像室内，你可以要求裁掉你的个人物品。
新业主逼你提早搬，怎么办
如果有人在你租期结束前逼你搬——口头施压、书面通知、或任何干扰你居住的行为——你的第一步是把你的权利写成文字。回信说明你的租期截止日，所有通讯留底。
如果压力持续，按以下步骤处理：
- 书面回复。 确认收到对方任何通讯。写明你的租约到期日。除非对方提出的补偿对你合适，否则不要同意提早搬走。
- 记录所有施压行为。 保留 WhatsApp 信息、信件、通话记录——任何能显示骚扰或干扰行为模式的证据。
- 不要在没有书面记录的情况下接受任何"口头协议"。 如果协商提早解约，一定要签一份双方签字的终止协议：搬出日期、押金退还金额、任何补偿。可以用租客搬出清单确保交房时不漏项。
- 如果压力升级到干扰层面——把你锁在外面、断水断电、搬走你的物品——这是不合法的。除了可以索赔损失，你还可以向民事法庭申请强制令（injunction），恢复你的安静享用权。
- 如有需要寻求专业意见。 马来西亚律师公会的法律援助中心（Legal Aid Centre）和 Yayasan Bantuan Guaman Kebangsaan（YBGK）为民亊案件提供免费或补贴法律咨询。
法律现实是：新业主想要在租约期满前拿回房子，只有两条合法路径——和你协商提早解约，或者等你的租期结束。没有法律捷径。
SPEEDHOME 的租赁遇上屋主卖房怎么处理
在 SPEEDHOME 平台上，SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD.（注册号 202601021813 (1683910-A)）是"主租客"（Master Tenant）——意思是你的直接出租方是 SPEEDHOME，不是个人屋主。如果背后的屋主决定卖房，那是屋主和买家之间的事，你和 SPEEDHOME 之间的租约继续按原有条款执行。
这个结构性差异在实际中很重要：
- 你不需要追着新的私人屋主索取押金确认——押金关系始终在 SPEEDHOME 手中。
- 你不用担心新业主说"我没收到押金"。
- 看房出入、租约结束时检查、押金退还的流程，按 SPEEDHOME 现有流程走，与房屋背后产权属于谁无关。
对通过 SPEEDHOME 租用并选择零押金（Zero Deposit）的租客来说，根本没有现金押金要追。零押金是一套托管式租赁风险机制——不是金融担保产品，取代了一次性缴付的现金押金，在极少数严重损坏的情况下可追讨金额可能受限——但就屋主卖房这个场景而言，根本没有现金押金卡在买卖双方之间。
你可以在 /zh/rent 浏览吉隆坡经 SPEEDHOME 验证的挂牌。
FAQ
屋主卖房会让我的租约在马来西亚失效吗？ 不会。已经盖印的租约对房屋的买家有约束力。马来西亚目前没有正式的住宅租务法（Residential Tenancy Act 仍在拟定阶段），但买卖不破租的原则通过合同法和财产法运作，租客继续在原有条款下住到租约期满。
新业主可以在租期内加我的租金吗？ 不能——除非你同意。新业主继承的是已经签字的租约。租期内任何租金变动都需要双方同意。租约期满后，新业主可以提出新的租金续约，你可以接受或搬走。
如果新业主说从没收到过我的押金怎么办？ 你的合同权利不会因此消失——但实际能追讨谁，取决于谁真正拿着那笔钱。要求原业主书面确认押金已经转给新业主。如果他们承认持有但拒退，可以对他们提起民事诉讼。如果新业主承认收到，对他们追讨。所有书面通讯都要保留。
新业主可以要求我签新的租约吗？ 可以要求——你没有义务同意。如果签了新约，你的权利按那份新文件重置。如果你没签任何新东西，原条款继续适用。除非新条款至少和现有的一样好，否则不要在压力下签字。
屋主带人看房要提前多久通知？ 大多数租约写明 24 小时。如果你的租约没写，就按"合理通知"——实务上至少一个工作日。对方不能要求你在不合理的时间看房。
如果新业主把我锁在门外或断水断电，我能怎么办？ 这是不合法的行为。你可以向民事法庭申请紧急救济（强制令恢复你的居住权或水电供应），并同时追讨损失。无论产权人是谁，法院对自行收回房屋的做法都是严肃处理的。事前和事中都要完整记录。